《土地估价》实验指导书（新大纲）

《土地估价》实验指导书 付梅臣 付 薇 中国地质大学（北京）土地科学技术系 2007年3月 目 录 1实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验 6实验二、收益还原法评估土地价格模拟评估实验 11实验三、成本法（成本逼近法）评估土地价格模拟评估实验 15实验四、假设开发法（剩余法）评估土地价格模拟评估实验 1实验五、路线价估价法评估土地价格模拟评估实验 5实验六、估价编写与应用综合实验 10附件1：房屋新旧程度评定标准 19附件2：土地估价报告格式 32附件3：房地产估价报告格式 38附件4：土地估价技术报告错误要点 44附录5：《土地估价》实验报告撰写格式与要求 实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验 一、实验类型与学时 实验类型：专业 项目类别：综合 计划学时：2 每组人数：2 二、实验目的与要求 目的：学生通过市场比较法实验，能够运用市场比较法评估的程序、方法等理论，解决市场比较法案例的基本要求。 要求：预先掌握市场比较法评估土地的相关理论和方法，同时掌握WINDOWS操作系统和OFFICE中的EXCEL的基本操作。 三、实验原理 市场比较法的理论依据，就是替代原理。 市场比较法原理示意图 1、直接比较 式中： 交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。 2、间接比较 （1）区域因素间接比较 式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分； 区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。 （2）个别因素间接比较 式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分母是可比实例的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分； 个别因素修正的分母为100，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子是估价对象的个别因素相对于标准不动产的个别因素的得分。 四、实验仪器设备 序号 主要仪器设备名称 型号规格 数量 1 计算机 联想P IV 2.0/256M/40G/17” 40台 2 软件 OFFICE2000以上 五、实验内容步骤 1、了解市场比较法评估基本步骤、要求和注意事项。 （1）选取可比实例 （2）建立价格可比基础 （3）进行交易情况修正 （4）进行交易日期修正 （5）进行区域因素修正 （6）进行个别因素修正 （7）求取比准价格 2、教师分析案例一，列出其评估基本步骤，说明执业资格考试的评分标准。 案例一： 在某一城市，需要评估H地块1990年价格。 现资料如表，该市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，据统计分析，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。对位置、形状、区域、个别等因素对地价的修正，都与待估地块比较，数字为正表示成交宗地条件比待估宗地好，为负则差，数值表示对宗地地价的修正幅度。（表中单位：元/平方米） 3、学生分析案例二，列出其评估基本步骤，教师点评； 案例二：某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下： 对位置、基础设施、交通、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示估待地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨数与1993年1月比均为一个百分点，容积率修正系数如表。请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价。 容积率 1 2 3 4 5 修正系数 1 1.8 2.1 2.3 2.4 4、学生分析案例三，列出其评估基本步骤，教师点评。 案例三：需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 5000人民币元/平方米 560美元/平方米 530美元/平方米 成交日期 1995.08.01 1996.01.01 1996.05.01 交易情况 -1% 0% +2% 区域因素 +2% +3% 0% 个别因素 0% +1% -2% 上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法） 5、学生分析案例四，列出其评估基本步骤，教师点评。 案例四：某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。 类似房地产 价格（万元） 纯收入（万元/年） A 252 30 B 294 35 C 238 28 D 166 20 6、学生分析案例五，列出其评估基本步骤，教师点评。 案例五：评估某写字楼于1997年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 4800人民币元/平方米 560美元/平方米 5000人民币元/平方米 成交日期 1995.12.31 1995.12.31 1996.12.31 另调查获知，当地该类写字楼1994年至1997年的价格指数分别为120、112、108、105（均以上年末为100），1995年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1997年12月底美元与人民币的市场汇价为：1美元=8.3元人民币。试利用上述资料对可比实例A、B、C的价格分别进行交易日期修正（要求修正后的价格单位为人民币元/平方米） 7、课后作业。 作业：某城市有一宗住宅用地，需要评估其土地使用权价格。收集到与待估宗地类似案例4个，情况如表，其中区域、个别因素的修正皆是与待估宗地相比较，系数为正，表示案例优于待估宗地，为负则劣；土地还原利率为7%；住宅地价指数以1999年1月1日为100，以后平均每月上涨1个百分点；容积率修正系数如表。评估待估宗地2000年10月1日70年使用权价格。 编号 成交价 成交时间 使用年期 容积率 区域因素 个别因素 A 1200 99.10.01 70 2 3% -11% B 1560 99.08.01 70 3 -5% -2% C 1650 99.12.01 50 3 -5% -2% D 1400 00.05.01 40 2.5 -6% -3% 待估 ？ 00.10.01 70 2 容积率 1 2 2.5 3 4 5 修正系数 1 1.8 2.1 2.4 2.9 3.3 六、注意事项 上机操作时，要充分利用好有限的时间和学时，不允许复制他人的成果，如发现则予以严肃处理。无故旷课超过三分之一者，则不记成绩。上机时要保持实验室的卫生，不允许在实验室内乱丢杂物。 实验过程注意事项如下： （1）市场比较法案例与修正因素的选择； （2）计算公式的基本要求，个别因素修正幅度不能超过20%； （3）期日修正中基比与环比的区别； （4）因素总修正幅度不能超过30%，计算结果偏差不要太大。 七、实验结果 （1）微机程序打印清单 （2）评估结果输出 八、实验报告要求 学生最后要提交上述几个方面的电子数据和结果的计算机打印稿。 实验二、收益还原法评估土地价格模拟评估实验 一、实验类型与学时 实验类型：专业 项目类别：综合 计划学时：2 每组人数：2 二、实验目的与要求 目的：学生通过收益还原法实验，能够运用收益还原法评估的程序、方法等理论，解决收益还原法案例的基本要求。 要求：预先掌握收益还原法评估土地的相关理论和方法，同时掌握WINDOWS操作系统和OFFICE中的EXCEL的基本操作。 三、实验原理 收益还原法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值。 1、最一般的情形 2、最简单的情形 V＝a/r 3、有限年期且其他因素不变的情形 （1）收益率大于零的情况公式如下： （2）收益率等于零的情况公式如下： V=a×n 4、纯收益在前若干年有变化的情形 这具体有两种情况，一是年期无限，二是年期有限。 （1）无限年期的情况 （2）有限年期的情况 5、预知未来若干年后的不动产价格的情况 6、纯收益按等差级数递增的情形 这具体有两种情况，一是年期无限，二是年期有限。 （1）无限年期情况 （2）有限年期的情况 7、纯收益按等差级数递减的情形 这具体有两种情况，一是年期无限，二是年期有限。 （1）无限年期的情况 （2）有限年期的情况 8、纯收益按一定比率递增的情形 这具体有两种情况：一是年期无限，二是年期有限。 （1）无限年期的情况 （2）有限早期的情况 9、纯收益按一年比率递减的情形 这具体有两种情况：一是年期无限，二是年期有限。 （1）无限年期的情况 （2）有限年期的情况 四、实验仪器设备 序号 主要仪器设备名称 型号规格 数量 1 计算机 长城P IV 2.0/256M/40G/17” 30台 2 软件 OFFICE2000以上 五、实验内容步骤 1、熟悉收益还原法评估基本步骤、要求和注意事项 （1）计算总收益 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等 （3）计算土地纯收益 （4）确定合适的还原率（资本化率） （5）选择适宜的计算公式 （6）求取收益价格 2、教师分析案例一，列出其评估基本步骤，说明执业资格考试的评分标准 案例一： 某公司于1995年11月以有偿方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；起经济耐用年限为55年，目前该类建筑物重置价格为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为为重置价的0.2%。 试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格？ 3、学生分析案例二，列出其评估基本步骤，教师点评 案例二： 某不动产的土地使用权1999年通过有偿出让方式取得，占地面积为1万平方米，出让年限为50年。该宗地上有一座饭店。在2000年8月尚可有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。据当地资料，容积率每增加1，比容积率为1时增加60%。该饭店每月的客观净收益为11万元。已知土地还原利率为6%，该类饭店的建筑还原利率为8%。 试评估2000年8月该不动产的建筑物价格、不动产价格？ 4、学生分析案例三，列出其评估基本步骤，教师点评 案例三： 某宾馆总建筑面积10000平方米；一层建筑面积2000平方米，其中500平方米为宾馆大堂，1500平方米出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600平方米），会议室2间（建筑面积200平方米），自用办公室3间（建筑面积200平方米）；当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%；会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的资本化率为8%。 试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格？ 5、学生分析案例四，列出其评估基本步骤，教师点评 案例四： 现有某市区一栋1991年建成的办公楼需要做抵押评估，该楼在1991年开发完成地就已补办了出让手续，出让期为50年。请根据以下条件进行测算，计算当前土地总价及单位面积地价。（1）该楼建筑面积20000平方米，容积率为5。（2）该楼全部用于出租，出租率为80％。（3）同类物业市场租金按使用面积计为150元／月。平方米。（4）同类物业使用面积与建筑面积之比为1：1.5。（5）房屋重置价格2000元／平方米，耐用期50年，残值率为0。（6）有关出租成本有：1.房产税按年租金的12％计；2.年折旧；3.物业管理成本按使用面积计每年每平方米100元；4.保险费按使用面积计每年每平方米32元。（7）房地产综合还原率为10％。 6、学生分析案例五，列出其评估基本步骤，教师点评 案例五：现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下： （1）在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%； （2）该办公楼耐用年限为50年，残值率为0%，建筑重置价为每建筑平方米4000元； （3）土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%。 试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。 7、课后作业 作业： 某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。 试估计该商场于1998年5月31日带租约出售时的正常总价格。 六、注意事项 上机操作时，要充分利用好有限的时间和学时，不允许复制他人的成果，如发现则予以严肃处理。无故旷课超过三分之一者，则不记成绩。上机时要保持实验室的卫生，不允许在实验室内乱丢杂物。 实验过程注意事项如下： （1）总收益、总费用确定的标准； （2）还原利率的实质； （3）土地使用年限与建筑物耐用年限不一致时对估价的影响； （4）估价结果的处理。 七、实验结果 （1）微机程序打印清单 （2）评估结果输出 八、实验报告要求 学生最后要提交上述几个方面的电子数据和结果的计算机打印稿。 实验三、成本法（成本逼近法）评估土地价格模拟评估实验 一、实验类型与学时 实验类型：专业 项目类别：综合 计划学时：2 每组人数：2 二、实验目的与要求 目的：学生通过成本法（成本逼近法）实验，能够运用成本法（成本逼近法）评估的程序、方法等理论，解决成本法（成本逼近法）案例的基本要求。 要求：预先掌握成本法（成本逼近法）评估土地的相关理论和方法，同时掌握WINDOWS操作系统和OFFICE中的EXCEL的基本操作。 三、实验原理 从卖方：理论依据是生产费用价值论；从买方：理论依据是替代原理。 1、用于新开发土地的基本公式 新开发土地包括填海造地、开山造地、农地整理、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在城市旧区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下成本法的基本公式为： 新开发的土地价格＝(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×修正系数 2、适用于新建不动产的基本公式 新建不动产的价格＝购置土地价格+建造建筑物价格 式中：购置土地价格＝(土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×修正系数 建造建筑物价格＝直接成本+间接成本+正常利润 3、适用于旧有不动产的基本公式 旧有不动产价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧 式中，必要时还应扣除由于建筑物的存在而导致的土地价值减损。 4、在旧有建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 旧有建筑价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧 四、实验仪器设备 序号 主要仪器设备名称 型号规格 数量 1 计算机 长城P IV 2.0/256M/40G/17” 30台 2 软件 OFFICE2000以上 五、实验内容步骤 1、熟悉收益还原法评估基本步骤、要求和注意事项 （1）房地产评估中成本法评估基本步骤 ①估算重置价格或重建价格 ②建筑物折旧 ③求取积算价格 （2）土地评估中成本逼近法评估基本步骤 ①土地取得费 ②土地开发费 ③税费 ④投资利息 ⑤投资利润 ⑥地增值收益 ⑦土地价格修正 2、教师分析案例一，列出其评估基本步骤，说明执业资格考试的评分标准 案例一： 某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地使用年限为50年。 开发区所在地的土地取得费（含税费）为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率要求达到10%，土地还原利率取8%。 试根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价？ 3、学生分析案例二，列出其评估基本步骤，教师点评 案例二： 某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积10000平方米。该开发区每亩征地开去平均5万元，完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，全部土地投资回报率为20％，土地出让增值收益率为20％，当地银行年贷款利率为10％。 试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。 4、学生分析案例三，列出其评估基本步骤，教师点评 案例三： 某建筑物总建筑面积500平方米，建造时耐用年限为50年，现时重置价格每建筑平方米1000元，已经使用30年，残值率5%，估计尚可使用30年，现土地出让剩余年限为20年。 试估计该建筑物的现时总价和单价。 5、学生分析案例四，列出其评估基本步骤，教师点评 案例四： 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值率均为零，试计算该建筑物的折旧总额。 6、学生分析案例五，列出其评估基本步骤，教师点评 案例五：假设某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为6万元/亩，征地中发生的其他费用平均为2万元/亩，土地开发费平均为2亿元/平方公里，当地银行贷款年利率一般为12%，假设征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地土地出让增值收益率10%。 试用成本逼近法估算该区域的土地价格？ 7、课后作业 作业： 某单位于1991年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于1993年11月在此地块上建成建筑物B。A地块面积2000平方米，建筑面积2500平方米，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，殖值率4％。1996年11该单位与外商合资，需将房地产评估作价，据调查1991～1996年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元／亩，土地开发费为2亿元／平方公里，当地银行贷款年利率为12％，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15％，当地土地增值收益率为15％，土地还原率为10％，目前该类建筑的重置价为1500元／平方米。 试根据上述资料评估单位房地产现值。 六、注意事项 上机操作时，要充分利用好有限的时间和学时，不允许复制他人的成果，如发现则予以严肃处理。无故旷课超过三分之一者，则不记成绩。上机时要保持实验室的卫生，不允许在实验室内乱丢杂物。 实验过程注意事项如下： （1）客观成本的含义，开发程度的内涵； （2）利息、利润的计算标准； （3）土土地增值收益率存在的问题； （4）估价结果的处理。 七、实验结果 （1）微机程序打印清单 （2）评估结果输出 八、实验报告要求 学生最后要提交上述几个方面的电子数据和结果的计算机打印稿。 实验四、假设开发法（剩余法）评估土地价格模拟评估实验 一、实验类型与学时 实验类型：专业 项目类别：综合 计划学时：2 每组人数：2 二、实验目的与要求 目的：学生通过假设开发法（剩余法）实验，能够运用假设开发法（剩余法）评估的程序、方法等理论，解决假设开发法（剩余法）案例的基本要求。 要求：预先掌握假设开发法（剩余法）评估土地的相关理论和方法，同时掌握WINDOWS操作系统和OFFICE中的EXCEL的基本操作。 三、实验原理：类似地租理论。 1、适用于预期售价的公式 开发项目建成后出售情形下的理论公式 P＝A—(B+C) 式中：P——购置开发场地的价格； A——土地开发的总价格或开发完成后的不动产资本价格； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润。 2、适用于预期租金的公式 P＝Pc—(B十C) Pc＝a/r 式中：P——购买开发场地的价格； Pc——开发项目预期建成后的资本化价格； a——开发项目建成后每年的平均纯收益(平均纯租金)； r——资本化率，即预期的投资收益率； B——开发项目预期的开发费用； C——开发商的合理利润。 即：待开发不动产的价格＝开发完成后的不动产价格—开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—投资者购买待开发不动产应负担的税费 3、具体公式： （1）求生地价格公式 •适用于在生地上建成房屋的公式 生地价格＝开发完成后的房地产价格—由生地建成房屋的开发成本—管理费用投资利息—销售税费—开发利润—买方购买生地应负担的税费 •适用于将生地开发成熟地的公式 生地价格＝开发完成后的熟地价格—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买方购买生地应负担的税费 （2）求毛地价格的公式 •适用于在毛地上建成房屋的公式 毛地价格＝开发完成后的房地产价格—由毛地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买方购买毛地应负担的税费 •适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价格＝熟地价格—由毛地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—买方购买熟地应负担的税费 （3）求熟地价格的公式 熟地价格＝开发完成后的房地产价格—由熟地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—买方购买熟地应负担的税费 4、求在建价格的公式 在建工程价格＝续建完成后的工程价格—续建成本—管理费用—投资利息—销售税费—续建投资利润—买方购买在建工程应负担的税费 5、求旧房价格的公式 旧房价格＝装修改造完成后的房地产价格—装修改造成本—管理费用—投资利息—销售税费—装修改造投资利润—买方购买旧房应负担的税费 我国香港和台湾及其他国家计算公式： 1、我国香港的剩余法计算公式 地价＝楼价—建筑费—专业费—利息—发展商利润 或 地价＝总开发价值—开发费用(含拆迁费和对现有承担者的补偿、基建费、业务费、财务费、应急费、代理及法律事务费用等)—开发者的收益—取得地所需的费用 4、我国台湾的剩余法计算公式 V=P—C—O—R 式中：V—最适的土地价格； P——销售总价； C——营建成本； O——其他成本(代销、管理费用等)； R——合理利润。 5、日本的剩余法计算公式：实为原价法的倒算法。 式中：X——开发前素地的价格； A——开发土地的销售价格； f—有效宅地化率(有效宅地化率＝开发后宅地面积／开发区土地总面积)； B——开发工事费； K——各种负担费； C——间接费用； n——开发工事费的利息负担月数； n’——至开发土地销售完所需月数； p——资本月收益率(月利息率)； m——成熟年数； D——个别因素修正率； （1+r）-m——成熟度修正率。 四、实验仪器设备 序号 主要仪器设备名称 型号规格 数量 1 计算机 长城P IV 2.0/256M/40G/17” 30台 2 软件 OFFICE2000以上 五、实验内容步骤 1、熟悉收益还原法评估基本布置、要求和注意事项 （1）调查待估不动产的基本情况 （2）选择最佳的开发利用方式 （3）估计开发经营期 （4）预测开发完成后不动产总价格 （5）估算成本费用及利税 （6）求取估价对象价格 2、教师分析案例一，列出其评估基本步骤，说明执业资格考试的评分标准 案例一： 有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2平方公里，适宜“五通一平”开发后的分块转让；附近类似位置和类型“五通一平”地价为800元/平方米；“五通一平”的开发成本为2.5亿元/平方公里，开发期3年，开发成本在3年内均匀投入，贷款年利率12%，投资利润率20%，土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让地价的6%；购买荒地需要缴纳的税费为荒地价格的4%，可转让土地面积的比率为60%。 试用静态（计息）方式估算该成片荒地的总价和单价？ 3、学生分析案例二，列出其评估基本步骤，教师点评 案例二： 某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万平方米的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80％，可经营面积比例为75％，年租金为600元／平方米，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租租金的3％计，年维修费按年租金的8％计，保险费不计，税金按年租金的12％计，年折旧费按年维修费的80％计。该类建筑耐用年限50年，殖值为零，建筑费和专业费预计为1500元／平方米，第一年投入60％，第二年投入40％，贷款年利率为15％，当地房地产综合还原利率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2％。 试估算开发商所能支付的最高投标地价款。 4、学生分析案例三，列出其评估基本步骤，教师点评 案例三： 某开发公司拟对政府招标出让的某宗地进行投标，该宗地出让年期为40年，规划限定建造2万平方米的宾馆，据该公司进行的市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后客房平均出租率为80％，可经营面积比例为75％，年租金为600元／平方米，房屋出租中每年的经营费用包括：管理费按年租租金的3％计，年维修费按年租金的8％计，保险费不计，税金按年租金的12％计，年折旧费按年维修费的80％计。该类建筑耐用年限50年，殖值为零，建筑费和专业费预计为1500元／平方米，第一年投入60％，第二年投入40％，贷款年利率为15％，当地房地产综合还原利率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权须支付的法律、估价等专业费用为地价的2％。 试估算开发商所能支付的最高投标地价款。 5、学生分析案例四，列出其评估基本步骤，教师点评 案例四： 获知某宗地面积为5000平方米，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造商品住宅；预计开发期为2年，建筑安装成本为建筑面积800元/平方米，勘测等专业费为建筑安装成本的12%，第一年需要投入60%的建筑安装成本与专业费，第二年需要40%；销售费用为售价的2%，卖方需缴纳的销售税费为交易价格的6%，买方为3%；预计该商品住宅建成后可全部售出，出售价格为建筑面积2000元/平方米，利润为售价的10%。 试利用上述资料采用动态（贴现）方式估算此时宗地的总价、单价及楼面地价（贴现率12%）？ 6、学生分析案例五，列出其评估基本步骤，教师点评 案例五：某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在的地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费按建筑面积为1000元/平方米；装修改造后即可全部售出，售价按建筑面积为4000元/平方米；销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。 试利用上述资料采用动态（贴现）方式估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）？ 7、课后作业 作业： 某在建工程开工于2000年3月31日，总用地面积3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。土地使用权年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的费用为楼面价800元/平方米。该项目的正常开发期为2.5年建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）按建筑面积计为2300元/平方米。至2001年9月30日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/平方米，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8%。开发商要求的投资回报率为在建工程价格的15%。 试利用上述资料采用动态（贴现）方式评估该在建工程2001年9月30日的正常购买总价、单价和楼面地价（资本化率9%，贴现率为13%）？ 六、注意事项 上机操作时，要充分利用好有限的时间和学时，不允许复制他人的成果，如发现则予以严肃处理。无故旷课超过三分之一者，则不记成绩。上机时要保持实验室的卫生，不允许在实验室内乱丢杂物。 实验过程注意事项如下： （1）最佳用途的选择和各类费用确定的标准； （2）利息、利润的计算标准； （3）静态（计息）方式与动态（贴现）方式的区别； （4）估价结果的处理。 七、实验结果 （1）微机程序打印清单 （2）评估结果输出 八、实验报告要求 学生最后要提交上述几个方面的电子数据和结果的计算机打印稿。 实验五、路线价估价法评估土地价格模拟评估实验 一、实验类型与学时 实验类型：专业 项目类别：综合 计划学时：2 每组人数：2 二、实验目的与要求 目的：学生通过路线价估价法实验，能够运用路线价估价法评估的程序、方法等理论，解决路线价估价法案例的基本要求。 要求：预先掌握路线价估价法评估土地的相关理论和方法，同时掌握WINDOWS操作系统和OFFICE中的EXCEL的基本操作。 三、实验原理 路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。 路线价法的一般公式为： 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积±修正额 或：宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积×修正率 对于一般条件的宗地，如形状比较规则，其他因素对土地效用的影响很小，此时适用公式： 宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积 美：V=u×dv×f 日：V=u×dv×（d×f） 四、实验仪器设备 序号 主要仪器设备名称 型号规格 数量 1 计算机 长城P IV 2.0/256M/40G/17” 30台 2 软件 OFFICE2000以上 五、实验内容步骤 1、熟悉收益还原法评估基本布置、要求和注意事项 （1）确定待估宗地所处的路线价区段和路线价 （2）确定待估宗地的临街深度和其他因素条件 （3）确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数 （4）估算宗地地价 2、教师分析案例一，列出部分类型评估基本步骤，其余类型由学生列出，教师点评 案例一：临街地 临街地深度指数表 临街深度 未满4米 满4米未满8米 满8米未满12米 满12米未满16米 满16米至18米 深度指数(％) 130 125 120 110 100 3、教师分析案例二，列出部分类型评估基本步骤，其余类型由学生列出，教师点评 案例二：路角地 路角地加成表 单位：（新台币）元/平方米 4、教师分析案例三，列出部分类型评估基本步骤，其余类型由学生列出，教师点评 案例三：袋地 袋地深度指数表 5、课后作业 作业：有一两面临街的房地产（如图所示），据调查，该类房地产年出租净收入一般为400元/平方米；该土地使用年限为40年；已使用了10年，综合还原利率为10％，土地还原利率为8%，其它数据见图、表。评估基准日为1996年11月23日。试估算：建筑物价格（万元）；土地单价（元／平方米）。 深度修正系数表 ＜5m 5-7m 7-9m 9-11m 11-15m 15-19m ＞19m 1.20 1.15 1.10 1.00 0.95 0.90 0.85 六、注意事项 上机操作时，要充分利用好有限的时间和学时，不允许复制他人的成果，如发现则予以严肃处理。无故旷课超过三分之一者，则不记成绩。上机时要保持实验室的卫生，不允许在实验室内乱丢杂物。 实验过程注意事项如下： （1）大陆与台湾、欧洲路线价的差异； （2）我国与基准的价的联系； （3）与宗地价的关系； （4）路线价估价法的期日问题。 七、实验结果 （1）微机程序打印清单 （2）评估结果输出 八、实验报告要求 学生最后要提交上述几个方面的电子数据和结果的计算机打印稿。 实验六、估价报告编写与应用综合实验 一、实验类型与学时 实验类型：专业 项目类别：综合 计划学时：18 每组人数：1 二、实验内容、目的、学时安排与要求 通过具体的不动产估价综合实验，使学生加深理解不动产评估的理论和掌握评估内容、方法和程序，培养学生分析问题解决问题的能力，达到掌握不动产评估的基本技能。 综合实验的任务是根据估价的程序．采用收益还原法、剩余法、成本法，市场比较法等基本估价方法评估宗(丘)地价格；根据应用估价方法的建立程序与其应用评估程序，建立应用估价体系和操作、评估宗(丘)地价格。 1、估价报告认识实习 4学时 掌握 目的：熟悉估价报告的组成、格式与编写要求，掌握估价报告各部分的内容与要求，能够识别不同类别估价报告。 2、资料调查 4学时 掌握 目的：掌握撰写估价报告所需要的资料及其要求，掌握资料收集的主要途径与基本方法。 3、撰写估价报告 4学时 掌握 目的：掌握不同类别估价报告的写作要求与写作步骤，能够按照规定与要求撰写不同类别的估价报告。 4、撰写估价技术报告 4学时 掌握 目的：掌握不同类别估价技术报告的写作要求与步骤，掌握按照规定撰写不同类别的估价技术报告的方法。 5、估价报告评析 2学时 掌握 目的：针对估价报告案例，结合评估业务流程和估价报告规范格式的要求，掌握分析解决相应问题的能力与方法。 要求：预先掌握土地估价的相关理论和方法，同时掌握WINDOWS操作系统和OFFICE中的EXCEL的基本操作。 三、实验仪器设备 序号 主要仪器设备名称 型号规格 数量 1 计算机 长城P IV 2.0/256M/40G/17” 30台 2 软件 OFFICE2000以上 四、实验步骤 （一）明确估价的基本事项 明确估价的基本事项包括下列内容。 1、明确估价对象 （1）估价对象房地产，具体是土地还是建筑物，或是建筑与土地合一，或是其中的某一部分，要弄清?若是土地，这土地是生地（无开发成本），新开发地（有开发成本），还是其上附有建筑物的土地；若是附有建筑物的土地，该建筑物是将依然存在下去，还是将被拆除。如果估价对象房地产是单纯的建筑物，则需明确这建筑物的含义，如为写字楼是否包括其中配备的设备，如为酒楼是否包括其中的家具等。 （2）索取描述估价对象基本状况的资料，如坐落位置，面积，用途，建筑结构，产权状况（拥有的所有权还是使用权，若是使用权，使用权年限为多长，已使用了多少年，还余下多少年）等。 2、明确估价目的。 （1）所谓估价目的，是指为何种需要而估价。如是为了出售而估价，还是为了购买，入股、清产、征用，课税，抵押，租赁等而估价。在此方面，委托估价者往往并不懂得要提出估价目的，这就需要估价人员提出问题，让委托估价者回答认可。明确估价目的，还可以通过了解将要完成的估价报告书究竟是提交给谁使用、认可来进一步明确。 （2）在此还需进一步明确要评估的价格类型，如是买卖价格，还是抵押价格，租赁价格、课税价格、征用价格等。若是要评估购买时的出价，则需明确是购买的所有权价格还是使用权价格，或是多少年的使用权价格。 （3）还需明确价格采用的货币单位，如是人民币，还是美元、日元或港元等，因这涉及到汇率问题。 3、明确估价时点。即要明确所要评估的价格是指哪个具体日期的价格。这点如果不明确。估价人员将不知所措，因为同一房地产所处的时期不同，价格也不同。但在此方面，委托估价者往往也不懂得要提出估价时点，这也需要估价人员提出问题，让委托估价者回答认可。至于日期的详细程度，取决于所要评估的价格类型和市场变化程度。一般来说，买卖价格，租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的日期详细，通常至少要指明年、月、一般要到日。理论上讲，日期的详细程度与估价的难易程度有关，日期越详细，要求的价格精度越高，估价也就越困难。 4、明确估价报告书的交付日期。交付估价报告书的日期一般是委托估价者提出的估价人员应尽量满足这一要求。但当估价难度较大而委托估价者提出的时间太短以致于不能保证较公平合理地评估出价格时，估价人员也可向委托估价者说明原因商定一个较合适的时间。而此时一旦明确了交付估价报告书的日期后，估价人员必须按期保质地完成估价报告书，否则会影响估价人员（或估价机构）的信誉。一般房地产估价案件的作业时间为10至15个工作日。 在明确了有关事项之后，双方应当签订估价（或协议），以书面方式明确双方的有关权利义务。估价合同通常还应取得公证机关的公证，以得到法律保护。 （二）初选估价方法 在以上明确了估价对象，目的等之后，此时应初选出拟采用的适合于该估价对象房地产的估价方法。初选估价方法的目的，是为了使后面进入实地勘察及搜集资料时有的放矢，避免不必要的重复劳动，因为不同的估价方法所需要的资料是不完全相同的，有些资料可能是某些估价方法所不必要的。初选估价方法对有估价经验的估价人员来说是较容易的，因为每一种估价方法都有其适用对象（此点在介绍各种估价方法时均将指出），反过来，哪种类型的房地产适宜于采用哪些估价方法来估价，大致也是清楚的。 （三）制定估价作业计划 制定估价作业计划，主要是就估价作业所要做的各项工作做出日程进度安排，包括对作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安捧，以便于控制进度及协调合作，通常最好附以流程图。 （四）实地勘察及搜集整理相关资料 中国有句老话“百闻不如一见”。事实是重要的，对房地产估价来说尤其如此：实地勘察是就估价对象房地产的有关内容到实地查明，主要包括：查明估价对象房地产位置的正确性，建筑物内外装修及其使用情况，建筑物的完损程度和新旧程度；了解当地房地产市场行情，掌握市场交易资料，观察市场特性；勘察周围环境景观；实地拍照等。 搜集什么样的资料取决于采用的估价方法，因此需要针对初选的估价方法所赖以计算的资料数据进行搜集。如对供出租用的写字楼拟选用收益还原法来评估其价格时，则需要搜集可供出租的面积，租金水平，出租率或空置率，运营管理费，分摊折旧、负担利息，税收等方面等资料。如某块土地拟选用假设开发法来评估其价格时，则需要搜集规划限定的用途，容积率，覆盖率，建筑高度，规划#设计#、拟开发费用等方面的资料。另外，对于所有直接或间接影响房地产价格因素的资料也要尽量搜集，包括有关法律，条例，文件的规定等。 搜集资料的来源渠道包括：（1）委托估价者提供；（2）实地勘察；（3）到政府有关部门查阅；（4）询问有关当事者，咨询公司，等等。 搜集到的资料多，毫无疑问需要整理，分类，以便查阅和对资料进行分析。因为资料是决不会自己说话的。 （五）选择估价方法计算及决定估价额 根据搜集到的资料情况，在此便可正式确定采用的估价方法。一般应同时采用几种估价方法，以求各估价方法之间相互补充，印证。估价方法选定后就进行具体计算。各种估价方法如何计算价格，将在后面介绍各种估价方法时做出详细说明。 由于采用的估价方法不同，计算出的估价额不相同是很自然的。首先对于计算出的多种价格结果，需要综合出一个价格。综合的方法主要有下列5种。 1、求其简单算术平均数。即将计算出的所有价格累加除以项数。 2、求其加权算术平均数。在计算若干个价格的平均数时，为了考虑到每个价格在总量中所具有的重要性不同；可分别给予不同的权数，即赋予每个价格不同的权数，然后综合出一个价格。 3、求其中位数。即将计算出的所有价格按大小顺序排列，当项数为奇数时，取其中项为中位数；当项数为偶数时，则以中间两项的平均数为中位数。 4、求其众数。即在计算出的所有价格中，以价格相同的项数最多的为众数。 5、以一种估价方法计算出的价格为主，其他估价方法计算出的价格只是供参考。 由上将计算出的多个价格虽然综合出了一个价格，但这个价格通常还不能定为估价对象房地产的最终估价额，一般还要参入估价人员的经验，对市场行情的看法，以及一些影响房地产价格的因素情况，最后综合评估决定出估价额。最后决定的估价额，可能以计算出的价格结果为主，也可能估价人员的其他判断为主，计算结果只是作为参考。 五、注意事项 上机操作时，要充分利用好有限的时间和学时，不允许复制他人的成果，如发现则予以严肃处理。无故旷课超过三分之一者，则不记成绩。上机时要保持实验室的卫生，不允许在实验室内乱丢杂物。 实验过程注意事项如下： （1）估价报告的格式与要求； （2）土地估价报告与房地产评估报告的差异； （3）估价报告评析的要求； （4）估价报告错误要点。 六、实验结果 （1）不动产估价报告 （2）不动产估价技术报告 （3）不动产估价技术报告实例评析结果 七、实验报告要求 学生最后要提交上述几个方面的电子数据和结果的计算机打印稿。 附件1：房屋新旧程度评定标准 A、钢筋混凝土结构房屋新旧程度评定标准 <一>十成新；新建房屋竣工验收合格使用期在五年以内的。 <二>九成、八成的标准；全部符合下列条件者为九成；部分符合下列条件者为八成。 1．结构和楼地面部分 (1)地基基础；有足够承载能力，无不均匀沉降。 (2)承重构件：完好坚固 (3)非承重墙：墙完好牢固。无腐蚀，损坏、预制墙板节点安装牢固，拼缝处不渗漏。 (4)屋面：不渗漏，防水层、隔热层，保温层完好，排水设施畅通。 (5)楼地面：整体面层完好平整，无空鼓，起砂，下沉，硬木楼地面平整坚固，油漆完好，块料面层完整牢固。 2．装饰部分： (1)门窗：完好无损，开关灵活，纱窗完整，油漆完好。 (2)内外抹灰；完整无损无空鼓，裂缝(风裂除外)。 (3)顶棚，完好牢固，无变形。 (4)细木装饰：完整牢固，油漆完好。 3.设备部分： (1)水卫；上，下水管道畅通均匀无阻，各种卫生器具完好，零件齐全无损。 (2)电照：电器设备、线路、各种照明装置完整牢固，绝缘良好。 (3)暖气：设备管道完好能正常供暖。 (4)特种设备：现状良好，使用正常。 <三>七成，六成的标准，全部符合下列各条件的为七成；部分符合以下条件者为六成。 1．结构和楼地面部分； (1)地基基础：有承载能力，有少量不均匀沉降，但已稳定。 (2)承重构件：基本完好。 (3)非承重墙：外墙面稍有风化，轻微裂缝，勒脚有侵蚀，预制墙板拼缝处嵌缝不密实有裂缝；稍有渗水，间隔墙的面层少量破损。 (4)层面：个别渗漏．保温层、隔热层有损坏，卷材防水层稍有空鼓、翘边和封口不严，刚性防水层稍有纤维性裂缝，块体防水层稍有脱壳，排水设备基本畅通。 (5)楼地面：整体面层稍有裂缝，空鼓，起砂、硬木楼地面表面少量磨损，油漆尚完好，块料面层稍有裂缝脱落。 2.装饰部分 (1)门窗：少量开关不灵。钢门窗少量变形锈蚀，玻璃、五金零件少量残缺，纱窗部分破损油漆尚完好。 (2)内外抹灰：稍有空鼓裂缝。 (3)顶棚：面层稍有脱钉翘角、松动、裂缝部分压条损坏。 (4)细木装饰：稍有松动、残缺，油漆尚完好。 3．设备部分 (1)水卫：上下水管道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损。 (2)电