刚刚做完的泰安南部高新区的区域分析

刚刚做完的泰安南部高新区的区域分析 东西作的我自己不是很满意，老板居然让我用一下午的时间完成三个区的区域分析来，可能吗,希望大家都给点意见。盼望交流，渴望回帖～～ 南部高新区区域市场分析 一)南部高新区位置: 泰安南部规划了50平方公里，京沪铁路以西，京沪高速铁路规划线以东，京沪高速公路以南，胜利水库南坝线以北。 二)南部高新区规划: 泰安城市总体规划(2004—2020)已完成，这个规划中最突出的特点是:确定了泰安未来15年发展方向，城市建设以向南发展为主，重点建设南部新城，东西依托泰山、岱岳两区适度发展，严禁跨越环山路向北发展，这是泰安城市规划的一个重大变化,在以后15的期间,南部将成为泰安发展的核心. 三)南部高新区目前情况: 从目前来看，泰安南部高新区已经具备了完善的基础设施配套条件，道路、通讯等已配套完成，许多大的项目，比如蒙牛、高开、重气等大型企业已经落户到高新区，高新区作为下一步新城的承接体，已经具备了各方面的条件.从目前的规划看，南部新城的道路已经建成，各项基础设施已经完善，另外规划了比较大的居住社区，整个社区的规划具备和赋予了城市功能，因此规划具有很强的可操作性。 四)高新区发展: 从南部新城的定位，我感觉依托于高新区，向综合化方向发展，将来泰安的新城，就是以高新区为半径，向外扩张，成为泰安的新城区，这可类比于上海的浦东。 五)南部高新区的房地产发展的趋势和形势: 从目前看，泰安房地产开发的高档楼盘主要集中在山景楼盘，随着对泰山保护的加强，靠近于泰山附近的可开发利用土地越来越少。因此向南发展，从土地的供应来看，有广阔的发展空间。另外从新的总体规划来看，下一步南部新城区近期发展是4万人口，将来发展10万人口，从人口的规模来讲，对房地产的发展有非常大的促进和带动作用。目前南部高新区整个发展空间广阔，土地供应充足，这使得房地产市场有广阔的发展空间，下一步从泰安房地产业的趋势来看，南部新城区有非常广阔的发展空间和发展前景，房地产市场发展非常乐观。 六)制约南部高新区房地产开发的因素: 1)观念因素:偏好山景的泰安人,在观念上就有“北尊”思想.况且北部目前已经成为高档住宅区.这直接制约了南部高新区建设、开发高档楼盘的速度和规模. 2、配套因素:虽然高新区已经基本具备了成为泰安新城的条件,但周边的配套,特别是高质量的配套设施都不完善,比如:中\小学、医院、广场、商场等等.这些配套设施并不是有就可以,如果想吸引高要求的人群前来居住,在有的基础上还要加个好字. 3、人群因素:“人以群分”自古有之,高新区本地居民以农民为主.房地产商在开发原本是农民土地的时候,基本采用回迁的方式来进行补偿.但在特别是封闭式小区中,本地回迁人群和在此置业人群在观念和生活习惯上的不同.必然成为买方的顾虑.在全国,因为人群意识不同,不能同居一区的现象非常普遍,官司不断. 4、价格因素:大户型、高总价、收入底,是目前泰安房地产市场的特点.目前高新区的几个在售项目中,小户型非常少,基本以140平米以上户型为主.但目前市场中真正需求量大的是在100平方米左右的中、小户型. 大户型、高总价必然不利于更多的人选择高新区. 七、高新区主要入住人群此类人群的主要特点: 1、规划人群:从新的总体规划来看，下一步南部新城区近期发展是4万人口，将来计划发展10万人口。根据泰安市区和县级市的人口总量看，完成这一目标并不困难，并有可能超出规划人口数目。 2、人群分步及特点: (1)、本地回迁户:对房子要求不高,购买能力较低,收入水平较底. (2)、泰安市区为改善住房条件购买:年龄在25—45之间的为主,除部分为结婚而买房之外,多数为不满足现在住房条件人群,所以希望买到”一步到位”的住房,通常都是通过贷款买房.对房子的要求高,购买能力一般,收入中等.受广告和营销策略的影响大. (3)、县级市、乡富裕阶层: 年龄在30—50之间,为主通过买房改变现在生活环境.渴望得到社会的认可.对房子的要求不高,一般喜欢大户型.收入水平较高,一般采用一次性付款. 受广告和营销策略的影响大 (4)、泰安市及周边市、县的投资人群:南部新城的规划出台后,必然有炒房人士介入. 年龄在30—50之间,对市场需求和市场供应量比较了解.冷静,受受广告和营销策略的影响小. 八、南部高新区现有房地产项目统计: 楼盘名称 龙泉花园 开发商 泰安市兴源房地产有限公司 层数 多层住宅 建筑情况 本社区共分为三期建设,第一期:北区共24栋已完成,全部为回迁房,第二期,南区共50栋正 在建设;第三期为龙泉商业步行街.社区的景观已经开始建设. 销售情况 未开始销售 位置 高新区热电厂西邻 联系电话 开发商; 楼盘情况 北邻热电厂，东邻京沪铁路 楼盘名称 泰山科技城 开发商 泰安市新天地置业有限公司 代理商 暂无代理商 楼盘面积 9.07亩 总建筑面积 6.3万平方米 A科研办公建筑面积 5.61万平方米 B管理服务建筑面积 0.69万平方米 销售价格 2300元/平方米 层数 多层 建筑情况 连体别墅，30栋,最小面积450平方米;办公楼3栋，现房 项目定位 以中\小型企业为主要目标客户,集生产\中试\办公于一体的科技园区 销售情况 刚开始销售 位置 高新区热电厂西邻 联系电话 开发商; 6925177 销售处情况 1售楼处形象:良好 2售楼人员素质:一般 3售楼人数:2 4销售策略:入住企业享受国家招商引资优惠政策 5咨询人数;无 楼盘名称 海普*凤栖湾 开发商 泰安海普地产开发有限公司 代理商 济南信立怡高物业顾问有限公司 楼盘面积 200亩 建筑面积 10万? 销售价格: 正在建设中 层数/户数 多层 753户 销售情况 户型 /面积 四室两厅两卫:160? 三室两厅两卫:143?两室两厅两卫:148? 建筑情况 正在建设中 位置 泰安市高新区政务大厅南临(长城路西) 联系电话 8936666 8937777 楼盘情况 海普•凤栖湾项目是由泰安海普地产公司投资1.8个亿，占地200亩，总建筑面积十万平方，建成后将成为泰安市大型高尚品质社区; 海普•凤栖湾位于泰安南部新城核心区域，毗邻京福高速和京沪高速，交通十分便利;项目紧邻高新区政务大厅，周边有泰安医学院、泰山国际学校等多所大中院校，文化气息浓厚，是泰安南部新城未来的政治中心和文化中心; 海普•凤栖湾定位为:泰安南部纯高档社区，涵盖花园洋房、单体别墅、联排别墅等多种高档产品，项目分为三期开发，一期为情景式花园洋房。总建筑面积三万平米，位于项目东侧，共有七栋楼198 户。 楼盘名称 灵芝花园 开发商 泰安市泰山区南郊房地产开发公司 代理商 青岛海之印房地产营销策划有限公司 楼盘面积 17.05公顷 建筑面积 16万? 销售价格: 1778起价 层数 6层，买顶楼送阁楼。阁楼最高处2.3 销售情况 户型/面积 出售率约为40% 二室二厅一卫:84/94? 三室二厅一卫:121/143? 三室二厅二卫:144/148/149? 建筑情况 一期以开发的5个楼座已经完工，二期将在10月左右动工 位置 龙潭路以西泰玻大街500米路南 楼盘情况 灵芝花园是由泰安市泰山区南郊房地产开发公司开发的住宅小区，总用地面积17.05公顷 的纯居家规划,将居家、休闲、娱乐、康体等生活功能要素尽数囊括，总建筑面积16万平方米，