(拟稿)东营中心城主题公园项目可行性研究...

(拟稿)东营中心城主题公园项目可行性研究... 第一章 总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 中心城生态主题游乐园 1.1.2 项目主管部门 东营市人民政府 1.1.3 项目性质 企业独资、合资 1.1.4 项目建设地址 该项目选址于东营市中心城区，项目北临东营职业学院，南临南一路，西临东青高速，东临东一路沙营村，本规划地块为市三级商业用地(经查询东营国土定价表和挂牌土地价格，三级地土地使用费50万/亩)，总用地面积约600亩，使用500亩。 1.1.5 项目建设内容与建设规模 本项目建设内容包括主题游乐场、附属餐饮吧、购物中心、演艺广场、商务休闲会所，项目建成后，将形成一个供市民体育健身、文化交流、休闲娱乐的大型综合活动场所。该项目以大型现代游乐设施为主，配合东营生态文化产业，拟简称鲁北地区首屈一指的综合游乐园。 1.1.6项目研究工作依据 拟建地区的开发建设政策、法令和法规。根据该项目需要进行调查和搜集的基础资料，包括拟建地区的建筑测评，开发用途及现阶段市政府建设生态之城政策。 1.1.7项目收入预测 东营市位于黄河三角洲地区，仅2011年“十一”期间，黄河入海口、清风湖景区、孙子文化旅游区“三大景区”创东营黄金周接待新高，全市共接待国内游客54.07万人次，2011年预计旅游人数超500万人次 综上所述，本游乐园定位为旅游观光、休闲度假、文化健身、餐饮住宿等为一体的主题公园。本项目及有利于本地区旅游事业的发展，又你能带动本区域的经济建设，我们会把本项目作为一个长期发展目标，力争做到东营市的一个闪光点和重要旅游窗口。 第二章 项目建设背景和必要性 2.1 项目建设背景 2.2 项目建设的必要性 2.2.1扭转东营市中区缺少大型主题公园的局面，满足当地群众日益增长的物质文化生活的场地需求 近年来，随着新媒体产业基地的建设，东营市的经济发展持续快速发展。加强东营的基础设施及精神文化建设，是实现东营快速发展的前提条件。 东营近些年的发展速度、工业化进程、第三产业调整的步伐虽然较快，虽然市政基础设施建设比较好，但是中心周边没有大面积的公益性绿地景观;现有的群众游憩健身场地分布零散、设施简陋，并且缺乏统一的布置和管理，与城市高的规划存在较大的差距。 随着东营市的品牌建设和招商引资的力度加大，越来越多的外来企业和高素质人群将来到东营市安家落户。东营市人口增加、人均收入提高，物质生活条件逐步改善，当地群众的业余娱乐文化活动的需求越来越丰富。原有简陋的文化体育设施难以满足人民群众日益提高的精神文化生活需求，严重滞后于东营市的经济发展水平。 所以，建设一个能让不同年龄、层次的人群均可健身休闲、愉悦身心的公共空间将刻不容缓。本项目的建设对东营市缺少大型主题文化场所的局面，满足当地群众日益增加的精神文化需求，具有重要的意义。 2.2.2 城镇建设水平的提高，对环境质量提出了新的要求 城镇的建设和发展是促进东营市经济发展的重要环节，是提高农村居民的物质生活质量的必然要求，也是推进该地区城市化进程的出路所在。 人口和产业的截流能力将有所增强，随着城镇建设的推进，东营市配套设施逐步完善，镇区的居住条件会明显改善，必将会吸引来此工作的人口就地居住生活。 城镇建设应遵循人与自然的和谐统一，注重生态环境建设，以高品质文化创意产业为依托，把东营建设成为基础设施完善，环境优美，适宜居住的绿色城镇。把东营建设成为“环境优美、适宜居住、配套设施完善”的中心城将是现阶段东营市发展的首要目标。 2.2.3加强公共基础设施建设，着力打造绿色宜居城市的需要 东营市位于山东省中轴北延伸区域，是山东总规明确要求建设并保护好的重要绿色开敞空间。负有带动辐射中部区域发展的重要任务。 本项目充分利用现有生态、文化资源，形成绿化、文化与水系风景圈的共融和谐;拓展公园绿地的功能;重视建设小型绿地，提高人均园林绿地配置标准，努力打造绿色宜居城市。 第三章 建设选址和建设条件 3.1 建设地点 3.1.1 项目选址 该项目选址东营市中心城区，项目北临东营职业学院，南临南一路，西临东青高速，东临东一路沙营村，本规划地块为市三级商业用地，总用地面积约600亩。 3.1.2用地性质 本规划地块为市三级商业用地，总用地面积约600亩。 3.1.3 项目用地现状 本项目用地形状为长方形地块，用地范围内主要是荒地，原有建筑主要是农民居住点。 图3-2 项目场址现状图 图3-3 项目场址现状图 3.2 建设条件 3.2.1自然条件 位于山东省北部黄河三角洲地区。属大陆性季风气候，雨热同 季，四季分明。春季干旱多风，早春冷暖无常，常有倒春寒出 现，晚春回暖迅速，常发生春旱;夏季炎热多雨，温高湿大， 有时受台风侵袭;秋季气温下降，雨水骤减，天高气爽;冬季 天气干冷，寒风频吹，雨雪稀少，多刮北风、西北风。境内气 候南北差异不明显。多年平均气温12.5?，无霜期长达206天， ?10?的积温约4300?，可满足农作物的两年三熟。年降水量 550-600毫米，多集中在夏季，7-8月降水量约占全年降水量的 一半，且多暴雨;降水量年际变化大，易形成旱、涝灾害。 东 营市风光奇秀，具有独特的旅游资源。东营国家级自然保护区， 在黄河入海口附近。这里是地球温带最完整、最广阔、最年轻 的湿地生态系统，是黄河三角洲上最有价值和特色的旅游景观 之一。 南部主要景点有孙武园、南宋大殿、柏寝台、傅家遗址 等。北部为黄河冲积的近代三角洲平原，雄浑壮阔，富有野趣。 有堪称旷世奇景的“黄龙入海”;有一望无际的大草原;有15 万亩的槐林公园和风光旖旎的海滨小城;有镇海锁浪的围海长 堤、油流滚滚的孤东油田和屹立海上的钻井平台;有望不尽的 湿地景观和海滩景观。中部则是气魄雄伟的石油大工业现代化 组团式城市。游览胜景----天鹅湖，那里湖光天色，水鸟翔集。 3.2.3交通运输通讯及水电气现状况 项目的四周道路通畅，距东营市新建火车站、长途汽车站不到10公里，距飞机场约20公里，公交车已经通到地块的边缘，对外交通便利。 东营地区的供电状况较好，东营电厂的装机能量20万千瓦，尚能满足东营地区生产、生活需求，除了供给东营市用电外，还向北京等地输电。 东营市市具有完善的程控电话可直接通往国内外;中国移动、中国联通等无线通信网络可覆盖东营市城区范围。有线电视也已覆盖呼市城区范围。东营市通信网络已全部实现交换程控化和传输数字化。城区电力充足，网络发达，目前已建成4千伏——220千伏6个供配电压等级的输电线路和3个等级变电站，形成了三级电压供电网。 3.2.4社会经济条件 项在中国的城市之林中，东营市是一个非常年轻的城市。20年间，东营人在一张白纸上，画出了最新最美的画图，经济社会发展之快令世人刮目相看。2002年，全市国内生产总值(按当年价格计算，增长幅度按可比价格计算，下同)540.3亿元，是1983年的8.35倍，年平均增长11.82%;其中地方国内生产总值248.94亿元，是1983年的12.3倍,年平均增长14.1%。全市产业结构调整取得明显成效。第一产业得到稳定发展，第二产业逐步调整提高，第三产业迅速发展。2002年，全市完成第一产业增加值32.96亿元，是1983年的2.61倍,年平均增长5.2%;第二产业增加值417.37亿元，是1983年的9.74倍,年平均增长12.73%;第三产业增加值89.97亿元，是1983年的18.16倍，年平均增长16.48%,是三次产业中增幅最高的;三次产业的比例由1983年的9.08:72.74:8.18变化为2002年的6.1:77.2:16.7。开发黄河三角洲，是山东省委、省政府确定的两大跨世纪工程之一。“发展黄河三角洲高效生态经济”，已在九届全国人大第四次会议上正式列入国家“十五”计划纲要。2003年，山东省政府批准，在黄河三角洲(东营)建设山东省加工制造业基地。“信用东营”和“数字化东营”建设进展顺利。 东营市已与40多个国家和地区建立了友好往来关系。先后与美国得克萨斯州米德兰市和韩国江原道三陟市结为友好城市。被联合国工发组织确认为“国际绿色产业示范区”。加入了世界能源城 市伙伴组织。固定资产投资规模日益扩大，重点建设硕果累累。1983年，全市固定资产投资仅为8.5亿元,1990年为46.11亿元。近三年来,全市招商引资取得丰硕成果,共引进招商项目10399个,科英电子等一批大的工业项目相继落户东营。2002年全市固定资产投资猛增至240.8亿元，是1983年的28.3倍，年平均增长19.24 %，也是全市历史上重点建设项目和投资额度最多的一年。20年累计完成投资1784.5亿元。 2008年全市生产总值突破2000亿元，达到2052.62亿元，比上年增长13.7%。按常住人口计算，人均生产总值102741元，按年平均汇率折算为14783美元，增长12.9%。第一产业增加值70.08亿元，增长5.0%，对GDP的贡献率为1.2%;第二产业增加值1570.93亿元，增长13.2%，对GDP的贡献率为74.3%;第三产业增加值411.61亿元，增长17.2%，对GDP的贡献率为24.5%。经济结构继续保持“二三一”的格局。三次产业结构为3.4:76.5:20.1。全年规模以上工业实现增加值1676.48亿元，增长14.5%，回落2.4个百分点，其中地方工业增加值776.48亿元，增长20.1%，回落16个百分点。全年完成固定资产投资873.81亿，增长25.1%，其中地方完成固定资产投资692.15亿元，增长23.2%。全市实现社会消费品零售总额254.61亿元，增长23.3%。全年实现外贸进出口总额411932万美元，增长55.3%，其中进口214698万美元，增长71.6%;出口197233万美元，增长40.7%。全年共接待海内外游客429.22万人次，增长30.1%，其中入境游客1.67 万人，增长46.5%。旅游总收入28.66亿元，增长39.8%，其中旅游外汇收入1530万美元，增长128.9%。实现全口径财政收入413.86亿元，增长20.9%，其中地方一般预算收入70.95亿元，增长18.0%。地方财政支出89.72亿元，增长17.6%。城市居民人均可支配收入19487元，增长15.0%。农民人均纯收入6660元，增长13.5%。 2008年末全市常住人口200.48万人，增加1.39万人。城镇化率为57.77%，比上年提高0.67个百分点。年末公安部门统计的户籍数为58.44万户，人口为183.97万人，增长0.5%，其中:男性人口93.05万人，女性人口90.92万人。全市人口出生率8.59‰、死亡率4.86‰、自然增长率3.73‰;合法生育率为98.9%;出生人口性别比为107。 3.2.5市政基础设施条件 1、电力 项目区内均已通入供电线路，由供电局统一供电，能够满足园区内的用电需要。 2、给排水 项目用地范围内为东营供水公司供水，项目用水直接接入附近用水管道即可。 项目排水采用雨污分流制，规划的污水管线位于黄河路上，项目污水经过统一收集后，接入黄河路市政污水管网。 规划的雨水管网接入黄河路路市政雨水管网。 3、通信 项目区内均已通入固定电话线路和闭路电视网络，中国移动、中 国联通等无线通信网络可覆盖项目区内。 4、天然气管道 城市燃气管道已接至项目区内，住宅区大部分已经使用了天然气，还有的即将使用。 5、热力 城市供热系统已通至项目区内，住宅区的取暖均依靠城市热力公司热力管网供热。 第四章 项目建设 本项目建设方案是根据规划用地的现状、地势、地形、地貌、周边发展要求等方面因素来分析、拟定的确实可行的园区规划。设计意在创造一个阳光、休闲、运动、健康、生态的休闲娱乐空间。 4.1 现状分析 土地使用现状:用地范围内土地性质为规划绿地，总用地面积33.33公顷，其中，水域面积3.56公顷;广场及绿地面积9.07公顷;市政道路面积2.42公顷;建筑物面积0.86公顷，构筑物(景点)面积0.38公顷。 游乐园规划用地内的现状非建设用地是规划绿地和东营基础水库水，在规划时应确保生态系统的延续性。尊重充分利用现有场地，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被等田园风光为代表的文脉特征。 游乐园规划其北侧与东营职业学院生态农业教学区相邻。从安全性与美观性考虑周边以微地形草地和疏林植被为主，形成幽闭空间，交通与园区隔离，景观相融合。 道路现状:规划场地内的现状道路多为田间土路，部分为田间羊肠小径，路面未经硬化，多数道路与用地外部道路相接。宽度比较窄，通行能力有限，很难适应未来的需求。 规划中依地形走势和景点分布进行重新调整，综合解决现状所存在的问题，提高土地利用价值。 地形地貌:游乐园规划用地为平原地貌，地势较为平坦、绿化率高、生态环境较好，规划用地内南侧的东营水库水位常年稳定，较利 于规划建设的发展。 4.2 规划思想 设计理念:尊重历史、尊重文脉、满足民众健康生活的多重需要。 设计立意:根据理念，我们对在城市进化过程中形成的内容与原乡土文化的沉淀进行了分析与比较，得出以下结论:在前进中得到了城市生活的紧张充实，但失去了田园生活的闲适与随意;得到了现代人的生活方式，失去了先民们深厚的文化积淀;得到了匆忙的高层办公空间，失去了自身的健康;得到了城市紧凑规则的景观肌理，失去了原有的自然生态系统。 主题定位:在此基础上，针对以上几点和规划现状对综合类体育文化空间的缺失，我们力求在公园建成后确保这些因素得以保留。将项目做成以体育、文化为主题的运动休闲、历史教育、文化交流、生态延续的公园。 4.3 规划原则 1、维护原貌:充分利用现有场地，把新建景观融入自然景观中，尽可能减少对地貌的破坏，尊重以当地原生态植被和林带等田园风光为代表的文脉特征。 2、珍惜水体:保持水质自然、古朴、纯净，提高水体景观质量。充分保护现有河水状态，人工湖水则通过循环使用减少耗水量，利用生物净化减少水中杂质。 3、保护田园景观特征及其可延续性:地段为社区共享的空间，与东西两侧未来的田园风光结合，层层过渡，相互借景，利用交通线路在不同景区间提供便捷和启示性的联系。 4、减少车流:引导车流直接进入目的地，减少场地内不同功能区域之间的过境交通。在入口处设停车场，以便尽早分流，使部分游客和工作人员尽早换乘园区内的电瓶车。 4.4 规划目标 1、南侧滨水区建成以水为背景的开阔景观区域，丰富生态文化。 2、为市民旅游者提供宜人空间的同时，考虑到为高新区的“白领”工作人员，企业高管人员提供午间休憩空间、交流空间、健身娱乐空间。 3、为青少年，儿童提供历史文化教育、娱乐、野外拓展、课外课堂学习的空间。 4.5 规划方案 4.5.1功能分区 规划根据场地性质、主体功能的不同将园区分为流个功能区。即:接待服务区、休闲运动区、极限运动区、休闲娱乐区、滨水景观区、保留建筑区。 接待服务区是公园用地的主入口，硬地面积宽阔、附属服务设施齐备，同时设有露天剧场、集散广场，交通线路发达，可以为游客提供安全、完善的休息、餐饮、娱乐、集会场所。其内部规划设有服务中心、停车场、休息亭和体育精神展壁等景观。该区位于高速公路东两侧，交通便捷又远离市区主干道，是一个安全、幽静而又风光怡然的区域。 休闲运动区位于规划园东区临近东一路路的次入口，由自由滑草场、休憩草坪、舞林广场、儿童娱乐场地组成，不同的场地引领不同 的活动。舞林广场由次入口直接进入，疏植樱花树，硬铺平整并衔接下沉花园，为市民提供休闲运动的幽静场地;自由式滑草场为娱乐型运动场地，由舞林广场台阶路直接进入，也可通过园内环线进入，设施齐全、功能完备，可以给人们带来不同趣味的滑行体验;休憩草坪紧邻滑草场，地势相对平缓，为人们提供一个绿色的有氧空间，可以乐在其中地做各种休闲运动;儿童娱乐场紧邻东区主入口服务中心，专门针对青少年、儿童的早期教育和培训方式，结合娱乐的形式设置不同场馆，通过智力游戏、团队配合、独自探险等活动营造全新娱乐环境，特别针对目前国内缺乏的专业性灾难逃生项目开发基地软硬件设施，形成一定别具风格的游玩场地。 极限运动区位于规划园西区西侧，可由临高速公路次入口直接进入。穿过喷雾广场可进入极限运动场地，场地内各类设施齐全，为都市工作者提供一个挑战自我、放松心情的体验基地，也可由广场直接进入水上极限区体验别具特色的水上运动。野战营位于场地西南侧，其中设碉堡战、丛林战、定向运动场地等项目，让人们在挑战极限的同时回归自然，放飞的心情，培养人与人之间的合作精神。 休闲娱乐区位于场地东区与南侧水库路邻的次入口地带，是一块以田园休闲活动和田园风光观赏为主导的场所，环境优雅、静谧。入口枫林广场代表秋景，火红的枫叶把人的乡间情愫展示出来。中心侧南设一人工湖，周边为疏林草地和大面积延伸性临水草坪，以自然生态为基础，附加水上游览设施，湖心设临水餐厅，过小桥可到水上景亭沉香亭，继续西行为忘忧岛，再由小桥连接可直达百花坞，凭借水势营造世外桃源般的田园风光。农家乐园位于该区北侧，以当地特产 梨园为主园，同时设有葡萄园、枣园、水井、水车、菜圃、饲养圈等农家生活基础设施，游人可亲自去体验采摘、栽种、汲水浇灌、饲养等农家项目。 滨水景观区位于规划园区南侧，是一平缓的开放空间，亲切迷人、富有现代气息，视野开阔，可与对面市政林相借景。委婉优美的滨水轮廓线，小巧精致的构筑物景点，到处都是风景无限的视觉走廊。 保留建筑区位于场地西区北侧，外部与市政防沙防护林相接，内部与入口服务区和极限运动区相邻，是东营七分场的水务管理处，独成院落，交通上与规划园区隔离。 4.5.2交通系统规划 规划园区内交通系统由道路、停车场、休憩场地三部分构成。道路分六种形式:公园主干路、公园次干路、专项道路、水上游览线路、环水线路、市政道路。 公园主干路连接场地各出入口，宽4-6米，主要为人车混行系统，满足观光与后勤服务的需求;公园次干路为步行系统，宽1-3米，穿越景点与主干路相接;专项道路主要为运动健身步道，宽2米，隐于西区主入口疏林场地，设施完善、便于运动;水上游览线路主要分布于湖区，以水上交通工具为依托，联系水上景点;环水线路滨水前行，简洁干净，为水边景致所铺设;市政道路为贯穿场地南北的东一路，是场地的中轴交通线，连接七分场的南北两区。 各线路与停车场、休憩场地完美衔接，为各景点提供便捷交通，达到“移步换景”、“景随步移”的效果。 4.5.3景观系统规划 公园的景观规划主要是以景点建设性质为依据，以植被、小品、水域、建筑为内容，由两条景观主轴线、三条景观次轴线和三个陆地景观组团、两个水域构成。 规划区以贯穿场地的黄河路为中心景观主轴，它依次连接两个地块的三条景观次轴线，形成别具特色的南北景观带，主要展示市政道路绿化和通过视线透景观赏到的两侧园区内的景观;另一条以都市休闲景观桥为核心，将东西两大地块的景点串联起来，形成东西走向的景观带，主要展示规划园区内部景观，包括含乔木、灌木、花卉、草坪等在内的综合性绿地景观、林区景观、水面景观、构筑物景观、建筑景观、园路景观、小品景观等。景观轴充分将场地内的所有景观区联系起来，形成一个大的景观结构网络，使的园区景观成为一个完整有序又能贴近市民生活的系统，从而提升城镇的休闲价值，丰富居民的生活。 4.5.4建筑风格 园内建筑在与地基、地形、地势、地貌结合的基础上，以小型、低层为主，风格多样，外观简约;在建筑平面布局和空间处理上力求活泼、富于变化;在功能使用上突显安全、便捷、经济。同时把建筑作为一种风景要素来考虑，使之与周围的山水、岩石、花草树木融为一体，共同构成优美景色。 4.5.5停车场和公共卫生间 规划园区设四个停车场，分别布置在出入口地带，与出入口广场相连。场地铺设透草防滑地砖，空间宽阔、流线清晰、为不同的车辆预留不同的停靠区域，避免车辆之间的碰撞、刮擦。植物以阔叶乔木为主，配以常绿灌木，形成大面积绿荫空间。停车服务以“人性化” 为标准，控制程序专业，为游客提供一个安全、便捷、环保的停车氛围。 公共卫生间:公共卫生间是园区的基础设施之一，各区域在游人的步行范围之内均有设置，并有明显的指引标志。外型与所处环境协调、材料环保、设施齐全、设计人性化。 4.6 主要经济技术指标 表4-1 项目主要技术经济指标 序号 项目 单位 数量 备注 2333380 1 总用地面积 m 计划不超过500亩 260300 1 园区 m 25500 1.1 接待服务区 m 26500 1.2 极限运动区 m 212000 1.3 休闲运动区 m 25000 1.4 滨水景观区 m 28500 1.5 休闲娱乐区 m 26800 1.6 保留建筑区 m 224160 2 道路 m 213360 2.1 主干道 m 210800 2.2 次干道 m 28600 3 建筑物 m 23800 4 构筑物(景点) m 290700 5 场地 m 220200 5.1 广场 m 233000 5.2 绿化场地 m 212000 5.3 篮、足、排球场地 m 225500 5.4 停车场 m 235600 6 水域 m 220600 6.1 人工湖 m 2m 31000 6.2 水库 20.50% 2 建筑密度 m 274% 3 绿化率 m 第五章 环境影响 5.1项目建设过程中对环境的影响及治理措施 5.1.1对交通的影响及治理措施 施工期间，由于土方、建筑材料等的运输将增加项目周围路段的车流量，施工车辆尽量避免在主要干道通行，并尽量避开行车高峰时间。 5.1.2扬尘对施工工地周围的影响及治理措施 施工车辆的进出携带泥土抖落在道路上，施工现场裸露的土堆、地表，在遇风吹扬和遇雨的情况下，将造成泥污污染。在施工方案中，要对这种影响加以考虑，保持车轮清洁，春冬多风季节注意对裸露地表洒水，降低飞尘影响，实行保洁制度。 5.1.3噪声对周围环境的影响及治理措施 为减少施工期运输车的喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声及打桩机声等噪声对附近居民的影响，一方面工程承包商应尽量采用低噪声的机械和采取降噪声措施，另一方面在夜间少开或不开噪声大的机械。 5.1.4现场防水和排水对周围环境的影响及治理措施 在施工期间始终保持工地的良好的排水状态，修建临时排水渠道，并与永久性排水设施相连接，避免引起淤积和冲刷。针对可能出现的冲刷与淤积: (1)采取有效预防措施，防止施工场所占用的土地或临时使用的土地受到冲刷。 (2)采取有效预防措施，防止从本工程施工中开挖的土石材料，对河流、水道、灌溉或排水系统产生淤积或堵塞。 (3)施工中的临时排水系统，最大限度地减少水土流失及对水文状态的改变。 (4)不得干扰河道、水道或现有灌溉或排水系统的自然流动，以免导致冲刷与淤积的发生。 5.1.5施工渣土对周围环境的影响及治理措施 施工期固定废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或浪费的各种建筑装饰材料。本项目施工期产生的固体废弃物将会对其周边环境产生一定的影响:为了削减施工期产生的固体废弃物应采取以下措施处理: (1)施工期生活垃圾和其他废弃的土方、灰渣应设置固定存放点，并按环卫部门要求运到指定地点消纳处理。 (2)施工期间产生的可回收废料如钢筋弯头、废木板等应尽量由施工单位回收利用。 (3)施工期将产生大量渣土，在运输过程中易引起二次扬尘污染。因此，渣土运输应采用封闭式运输。 5.1.6其他防护措施 (1)保护植被 1)尽量保护建设用地范围之外的现有绿色植被。若因修建临时工程破坏了现有的绿色植被，负责在拆除临时工程时予以恢复。 2)保护建设项目两旁的古树、名木和法定保护的树种，即使处在建设项目用地范围内，有可能时也要尽量设法保护。 3)工程施工期间破坏植被的面积应严格控制，除了不可避免的工程占地、砍伐以外，不再发生其它形式的人为破坏。 (2)土地资源的保护 1)妥善处理废方，沿河弃土应避免壅塞河道、改变水流方向和抬高水位而淹没或冲毁农田、房屋。重视弃土堆的复垦，有条件时，在弃土堆顶面绿化，或整平成为耕地。 2)在河床采砂砾材料时，防止对河流状态的改变，并符合《中华人民共和国水法》的规定，即:“在行洪、排涝河流和航道范围内开采砂石、砂金，必须经河道主管部门批准，按照批准的范围和作业方式开采，涉及航道的，由河道主管部门会同航道主管部门批准”的规定。 3)对施工人员加强保护自然资源及野生植物的教育，在雇用合同中规定严禁偷猎和随意砍伐树木。 5.2项目运营期对环境的影响及治理措施 项目运营期的污染主要来自于固体垃圾、生活污水以及厕所恶臭。 5.2.1固体废物影响评价及治理措施 (1)主要来源 本项目所产生的固体垃圾主要是运营期间的生活垃圾，此类垃圾一般不含特殊有毒有害物质，垃圾分为两类，一类是干垃圾，主要成分是废纸、垃圾袋、清扫垃圾、废包装物等;另一类是湿垃圾，产生于餐厅，主要成分是蔬菜、水果、肉类等，含水分较多。 (2)治理措施 垃圾分类收集是推行垃圾资源化、减量化、无害化处理的第一步，实行垃圾分类收集将使垃圾处理提高一个档次，对周边环境保护也起到较大的积极作用。建设单位加强物业管理，做好垃圾分类的宣传工作，分类垃圾从每个游客做起，加强垃圾堆放管理，及时清运处理，为旅游 提供一个清洁、舒适的游玩环境。 5.2.2污水影响评价及治理措施 本项目生活污水很少，可经化污水处理设施处理达标后，经地下暗沟排入规划的污水管道;雨水主要植物自然吸收。 5.2.3厕所恶臭影响评价及治理措施 (1)垃圾收集点 垃圾收集点采用垃圾桶储存收集来的垃圾，并用塑料袋密封，然后放置在密闭的收集点内贮存。装车时将垃圾桶内用塑料袋密封的垃圾直接倾倒入垃圾运输车。因此，从收集到装车转运的整个过程，垃圾不外露，几乎没有恶臭污染物的泄漏。所以，各收集点不会对周围环境保护目标造成恶臭污染。 (2)垃圾转运站 根据对国内现有垃圾转运站污染物排放情况调查，转运站的废气主要来自于转运车间垃圾倾倒和压缩过程，废气中主要污染物为粉尘、H2S 和NH3。转运车间采用密闭式建筑，减少垃圾的恶臭污染物散发;在每个转运车间内设立1 套除尘除臭系统，通过抽风系统在转运车间内形成负压，将臭气吸走并处理，将臭气污染降到最低。经处理后，对外环境影响不大。 (3)公厕 本项目公厕均按《城市公共厕所规划和设计标准》(CJJ14,87)中一类标准建设，全部为水冲式公厕，卫生条件好，功能完善。本项目做到管理到位、保持厕内清洁，地面无积水、无纸屑，大便器内无积粪，小便器内不积存尿液，无尿垢、杂物，墙壁、顶棚整洁，公厕内基本无臭味。因此，本项目拟建的各公厕如能按国家有关的卫生要求，保持厕 内清洁，则公厕排放的H2S 和NH3 等恶臭污染物极少，公厕外H2S 和NH3 的浓度低于《恶臭污染物排放标准》(GB14554-93)中二级标准，恶臭 污染物经扩散、稀释，不会对公厕周边环境造成恶臭污染。 第六章 劳动安全、卫生与消防 6.1劳动安全 根据《中华人民共和国劳动法》第六章规定，用人单位建立、健全劳动安全卫生制度，严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，对劳动者进行劳动安全卫生教育，防止劳动过程中的事故，减少职业危害。 6.1.1施工安全 项目建设过程中，机械传动设备易发生机械性伤害事故;起重机检修等高空作业点、平台、梯子、坑、井、沟等处易发生人体坠落。针对以上情况，我们将裸露的设备旋转部件均设安全罩等防护措施。起重机设有检修平台和安全走道。梯子、坑、井、沟等处分别设有安全栏杆或 盖板，并设有警示标志。 6.1.2建筑安全 本项目按抗震8度设防，施工中将有严格的质量保证措施，公共卫生间采取防滑措施。 6.1.3防火 本项目有关防火措施应严格按建筑防火规范设计。 6.1.4电气安全 本工程采用TN-S接地系统，各种建构筑物采用等电位联结，洗手盆及其管道等装置进行辅助等电位联结。为减少接地故障引起电气火灾危险而装设的漏电电流作用保护器，其额定动作电流不应超过0.5安。游客服务用房内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。 本工程电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保 护，对插座及照明器具等采用标准电压不超过12伏的安全超低压供电。对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。 6.1.5防雷设施 按建筑物防雷(GB50057-94)规定，本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波被浸入的措施，以及防侧击的保护措施。 6.2卫生防护 6.2.1生活给水 对生活用水加装紫外线消毒设施。 6.2.2排水 盥洗污水、粪便污水、生活污水、绿化用水及雨水采用分流系统。 6.2.3噪声控制 本工程采用整体性较好的结构体系，为此经常产生撞击、振动的部位(如设备管道等)采取了防止结构声学传播的措施。本工程内的水泵等均设置在单独的房间内，并采取了一定的隔声减噪措施。 6.3消防 6.3.1火灾隐患分析 (1)在施工过程中，施工材料的堆放、储存以及运输过程中都存在火灾隐患，有可能引起火灾。 (2)配电室等服务用房极易引起火灾。 (3)项目建成后，随着天气逐渐转凉，厚厚的落叶加上干燥的气候，极其容易引起火灾事故。 6.3.2防火等级 本项目各建筑物的耐火等级均为 。 6.3.3消防设施 (1)火灾报警系统 本建设项目设置火灾报警系统，当发现火灾异常现象时自动报警系统启动，警告人们火源的位置。使用火灾监测仪能够实现火灾的早期发现，早报警、早灭火，减少火灾损失。 (2)灭火系统 1)窒息法。隔断空气的流通，造成无氧状态停止燃烧。 2)冷却法。降低燃烧物质温度到燃点以下，可停止火势蔓延。 3)隔离法。中断燃烧物的供给，火势无法蔓延。 为了减少火灾造成的损失，有各种类型的灭火剂，如:水、泡沫、惰性气体、卤代烷烃、化学干粉和固体物质，根据不同的消防对象选用不同的灭火剂。 (3)建立消防水源 本拟建项目在设计时，充分考虑到消防用水量及水压，根据装置大小、高度及灭火能力，建立合适的消防水池，保证30min用水量。 第七章 节能分析 7.1编制依据 1、《中华人民共和国节约能源法》; 2、《公共建筑节能设计标准》DBJ14-036-2006; 3、《民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)》JGJ26-95; 4、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003; 5、《外墙外保温工程技术规程》(JGJ 114-2004); 6、国家颁布的有关节能的政策、法规。 7.2节能措施 7.2.1建筑节能技术措施 (1)围护结构节能措施 墙体采用聚苯乙烯塑料这种新型高效保温绝热材料以及复合墙体，降低外墙传热系数。 采取增加窗玻璃层数、窗上加贴透明聚酯膜、加装门窗密封条、使用低辐射玻璃，改善门窗绝热性能，有效降低室内空气与室外空气的热传导。 (2)能源系统节能控制技术 采暖空调系统的控制技术是对既有热网系统进行节能改造、实现优化运行节能控制的关键技术。主要有三种方式:VWV(冷水量)、VAV(变风量)和VRV(变容量)，其关键技术是基于供热、空调系统中的“冷(热)源-输配系统-末端设备”各环节物理特性的控制。 (3)采暖末端装置可调技术 主要包括末端热量可调及热量计量装置，连接每组散热器的恒温阀， 响应的热网控制调节技术以及变频泵的应用。可实现30%-50%的节能效果，同时避免采暖末端的冷热不均问题。 (4)新风处理及空调系统的余热回收技术 新风负荷一般占建筑物负荷的约30%-40%，变新风量所需的供冷量比固定的最小新风量所需的供冷量少20%左右。通过全热式换热器将空调房间排风与新风进行热、湿交换，利用空调房间排风的降温除湿，可实现空调系统的余热回收。 (5)采用节能产品 购买和使用符合国家能效标准要求的高效节能照明器具、风机、水泵等，降低建筑物能耗。 7.2.2机电设备节能措施 采暖、供电、供气系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中的消耗。按要求配装能源计量表。 本项目所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。 电气系统选用节能变压器，装设低压电力电容器补偿无功功率。 各类设备及器材的选型应采用国家现行技术标准中的高效节能设备的器材。 7.2.3照明系统节能措施 (1)合理的选择照明线路:照明线路的损耗约占输入电能的4%左右，影响照明线路损耗的主要因素是供电方式和导线截面积。大多数照明电压为220V，照明系统可由单相二线、两相三线、三相四线三种方式供电。三相四线式供电比其它供电方式线路损耗小得多。因此，本项目照明系 统采用三相四线制供电。 (2)合理的选择控制开关和充分利用天然光:天然光是免费的光源，应充分的利用，合理的设计照明开关。充分利用自然光，正确选择自然采光，也能改善工作环境，使人感到舒适，有利于健康。充分利用室内受光面的反射性，也能有效地提高光的利用率，如白色的墙面的反射系数可达70,80%，同样能起到节电的作用。 (3)合理的选择照明方式:在满足标准度的条件下，为节约电力，应恰当地选用一般照明、局部照明和混合照明三种方式。 (4)合理的选择照度值:选择照度是照明设计的重要问题。照度太低，会损害工作人员的视力，影响产品质量和生产效率。不合理的高照度则会浪费电力。选择照度必须与所进行的视觉工作相适应。设计照明可按国家颁布的照明设计标准来选择照度，照明质量合理的照度值和优良的照明质量形成的光环境可以提高工作效果和改进人们的心情，要综合考虑照明系统的总效率。 (5)良好的维护管理可以节约用电和保护视力加强照明用电管理是照明节电的重要方面。照明节电管理主要以节电宣传教育和建立实施照明节电制度为主，使人们养成随手关灯的习惯。当灯泡积污时，其光通量可能降到正常光通量的50%以下。灯泡、灯具、玻璃、墙壁不清洁时，其反射率和透光率也会大大降低。 7.2.4节水措施 供水系统采用合理的工艺流程，推荐使用充气水嘴、真空排水系统等先进的节水技术。安装6升水便器配套系统，并使用两档式便器水箱及配件。卫生器具管件等采用节水型设备。卫生器具最低配水点处的静压力不超过0.25Mpa。在给水、总入口处均设水表。采取防渗漏措施， 杜绝水量流失。 选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。 绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。 第八章 项目组织机构及人力资源配备 工程按照项目法组织施工，以保证工程安全、优质、高效地完成。其工作的要点为:组建精干高效的项目经理部，做到统一指挥、内外协调、全面负责;公开招标专业水平高的综合作业队伍投入项目建设;保证材料的加工及供应。 8.1项目组织机构 8.1.1项目组织机构分析 由主管部门设立专门的机构，作为项目执行建设单位。成立“项目经理部”，作为本工程项目的实施机构，下设5个职能部门: (1)行政管理部门 负责日常行政工作以及项目履行单位的接待、联络工作。 (2)计划财务部门 负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目履行单位办理合同协议等手续，以及资金的使用安排和收支手续。 (3)施工管理部门 负责项目土建与安装施工的协调与指挥、施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查及工程验收工作。 (4)设备材料管理部门 负责项目设备材料的订货、采购、保管、调拨等项工作。 (5)技术管理部门 负责项目的技术文件，技术档案的管理工作，主持设计图纸的会审， 处理有关技术问题等项工作。 8.1.2机构适应性分析 本机构设置是根据目前现行的政策和法规，并参考国内众多的主题文化公园的机构设置的。该组织机构的运行，可以满足建设、运营的需要，当然也存在精简机构的可能。 8.2人力资源配备 8.2.1值班班制 本建设项目拥有大量体育运动器械及活动场地，需要专门人员进行维护及管理，因此本项目实行两班运转制。白班工作人员主要负责器械及场地的安全，避免受到破坏，晚班工作人员主要进行器械场地维护和看护。 8.2.2劳动定员数量及技能素质要求 本项目建成后，需要管理和技术人员10名，主要值班岗位人员30名。管理机构将根据项目建成后的实际需要，提出增减人员的计划，并交讨论决定。 对于管理和技术人员，要求素质较高，既有较强的行政管理能力和技术管理能力，又要有协作精神。 主要值班岗位工作人员，要求身体健康，具有高中或同等学历。 8.2.3职工工资福利 按照中国法律、法规和有关人事制度，与职工签订能体现每个职工个人素质(职能和责任)的个别劳动合同。 所有职工的薪酬应反应每个职工的职能、责任和工作表现，符合法律规定，并且在人才市场具有竞争性。 可行性研究阶段，采用的人均月工资水平如下: 管理人员和技术人员平均 4000元/月; 主要值班岗位工作人员平均 2000元/月。 8.2.4员工来源及招聘方案 本建设项目，为当地村民提供一部分工作岗位，以便增加农民收入。此外，也将实行公开招聘制度，由项目开发行政部负责。主要技术人员面对全市招聘，其他人员主要面对附近学校及村镇进行招聘，如不能满足需要，可扩大招聘范围。招聘工作在该项目计划竣工时间前一年开始，用1—2个月完成。 8.2.5员工培训计划 培训计划为以送去正在运行的同类工程跟班作业为主，理论学习为辅，参与器械安装、调试、验收的全过程，为本主题文化公园的正常运行奠定基础。 8.3工程管理 工程施工队伍在施工前应做好充分的准备工作，安排详细的施工计划，将专用设备及经验丰富的队伍投入到本工程中。 1、人员物资及机械设备进场计划 人员物资及机械设备进场，以满足工程施工需要和监理工程师要求为原则，可按工程进度计划分期分批进入施工现场，并随工程进度情况及时调整。 2、临时设施建设 临时设施布置以少占用地和投资少、方便施工为原则，充分利用现有房屋，以减少临时工程量。 3、技术准备 施工人员进场后即开始进行技术准备工作。技术准备工作分为内业和外业两种。内业技术准备主要包括:认真学习施工规范、审核施工图纸、编写施工组织设计、结合工程特点编写技术管理办法和实施细则、编写开工报告等。外业技术准备工作包括:调查各种工程材料，进行试验检测，编写试验报告，并进行合格性分析等。 4、物资准备工作 做出材料供应计划，确定工程所需用的各种材料的供货地点、数量及运输方式，建立完善的检测试验手段，保证按期开工。 5、清理现场 施工人员进驻现场后，首先进行物探，确定地下设施的准确位置，然后开始施工现场的清理工作，严格按图纸所示或监理工程师指示，清理工地范围内阻碍施工的各种结构物、障碍物以及丛林树木、树墩、树根等。迁移管线或拆移设施，为临时和主体工程施工创造条件。 6、确保工程质量的措施 (1)为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，邀请招标有资质的监理单位配合北京市建设工程质量监督总站进行具体实施工作。 (2)结合本工程的特点，制定详尽的施工组织方案和质量目标计划及质量保证措施，实行过程目标控制，从而达到较高的质量水平。 (3)工程开工前，应向全体施工人员进行技术交底和安全交底，并做好记录。 (4)水泥、钢筋、钢管、附件、机具、防水材料、装饰材料等均应有 出厂合格证，并进行有关的质量检验测试，不合格不得使用。 (5)严格按有关规范及设计要求施工，认真做好各工序的施工原始记录，严格签字验收，不合格不准进入下道工序。 (6)对一些技术性较强的工作，必须由具备相应级别以上的工人进行打操作。 7、确保施工安全的措施 现场的安全主要是用电安全、机械使用安全和防火安全。 (1)现场用电严格遵守《建设工程施工现场用电安全规范》(GB504194-93)。现场电线架设做到统一规划，建立用电安全检查制 度。 (2)现场所用机械设备的装设必须牢固稳定，严禁带故障作业，所有设备由专业人员进行操作，严格按照操作规程进行操作。 (3)现场临时设施的搭设必须遵守有关防火规定，配备足够数量的消防器材。经常对工地的防火工作进行检查，责任落实到人。 (4)夜间施工，应配备充足的照明设备，确保施工安全。大风大雨天影响施工安全，严禁施工。路面开挖部位要设置警告标志，搭好踏板、临时路面和安全防护栏杆，必要时安排专人守护。 8、严格执行工程监理制度 建设单位应通过招标选择有资格的工程质量监理机构，全面负责工程监理，并实行监理工程师负责制，以确保项目工程质量和建设工期要求。 9、文明施工措施 要求施工单位按照文明施工的各项要求进行统一布置，全局管理， 搞好环境保护工作，防止噪声和扬尘污染。 第九章 项目实施进度 9.1建设工期 本建设项目为大型主题文化公园，单元装置较多，投资较大。根据实际情况及以往经验，本项目建设周期拟安排为。 9.2项目实施进度安排 根据本项目的实施情况，安排的实施进度如下: (1)2012年4月开始项目立项工作。 (2)2012年5月开始项目勘察、设计、招投标工作。 (3)2012年6月-2012年12月进行施工工作。 (4)2013年1月工程结尾、竣工验收。 9.3项目实施进度表 表9-1 工程建设进度表 序项目名称 2012年 2012年 2013号 年 4月 5-6月 7-9月 10-11月 12月 1-3 月 1 项目前期立项 及相关手续办 理 2 勘察、设计 3 项目招投标 4 工程开工建设 5 工程竣工验收 第十章 建设工程招投标 本项目的建设拟实行招投标制，以通过公开、公平、公正的市场经济行为选择条件优越者参与项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目。 10.1编制依据 1、中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议，《中华人民共和国招标投标法》(1999.8.30通过，2000.1.1起施行); 2、国家计委([2001]9号令)，《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》(2001.6.18); 10.2招标原则 严格按照《中华人民共和国招标投标法》，遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则，对本项目进行招投标工作。 10.3招标范围 招标范围包括:工程监理和施工总承包。 10.4招标组织形式 本项目招标组织形式采用委托招标。评标机构为评审委员会，由包括技术、经济、商务等方面的专家组成。 10.5招标方式 本工程监理、施工总承包全部采用公开招标方式。 10.6拟招标情况 表10-1 拟招标情况表 招标组织形不采招标估 招标范围 招标方式 式 项目用招算金额备名称 全部部分自行委托公开邀请标方(万注 式 元) 招标 招标 招标 招标 招标 招标 勘察 ? 设计 ? ? ? 施工 总承? ? ? 包 监理 ? ? ? 第十一章 投资估算与资金筹措 11.1 投资估算编制的依据 1、本项目建设方案提出的各项技术参数、数据; 2、2009年《山东省建筑工程预算定额》，2009年《山东省装饰工程预算定额》，2009年《山东省安装工程预算定额》，2009年《山东省市政工程预算定额》; 3、2009年《山东省建设工程费用计算规则》及有关文件。 4、各单项工程估算参考相近工程技术经济指标，材料价格按东营市20010年3季度地区材料价格估算。 5、 工程其它费用参照国家建设部门发布的建标(1996)628号《建筑政工程可行性研究估算办法》及国家有关的相应规定计取。 其中: ?建设单位管理费按财建2002(394号文件)规定计取，即按建筑安装工程费用的0.8%计取。 ?工程建设监理费按照国家发改委、建设部发改价格,2007,670号文件计取，即按建筑安装工程费用的0.9%计取。 ?工程招标服务收费按照国家计委,2002,1980号文件计取，即按建筑安装工程费用的0.3%的60%计取。工程保险费按建筑安装工程费用的0.3%计取。 ?市政公共设施建设配套费等根据政府的相关文件计取，本项目按照250.04万元考虑。 ?工程勘察设计费按照国家计委建设部发布的(2002年)《工程勘 2察设计收费标准》计取。其中:设计费按25元/m, 工程勘察费按照设计费的15%计取。 ?施工图审查费按建筑安装工程费用的0.25%计取。施工图预算编制费按建筑安装工程费用的0.03%计取。 ?环境影响咨询服务费按建筑安装工程费用的0.07%计取;劳动安全卫生评审费按建筑安装工程费用的0.1%计取;水资源建设、评价、保护费按建筑安装工程费用的0.3%计取。 ?征地费用为35万元/亩。 ?工程基本预备费按上述费用的3%计取。 11.2项目投资估算 东营中心城主题游乐园 项目建设工程总投资43614.28万元，其中:建筑安装工程费用21474.04万元，工程建设其他费用18861.36万元(其中:与未来企业生产有关的其他费用1000万元)，预备费用1210.06万元，建设期利息1870.56万元，铺底流动资金200.00万元。详见投资估算汇总表(附表11-1)、建筑安装工程投资估算表(附表11-2)、工程建设其他费用投资估算表(附表11-3)、建设期利息计算表(附表11-4)。 项目投资估算汇总表 表11-1 估算各部分投资 总价 书 工程和费用名称 单位 比例 (万元) (%) 编号 1 第一部分 建筑安装工程费用 万元 21474.04 49.23 2 第二部分 工程建设其他费用 万元 18861.36 43.24 3 第三部分 基本预备费 万元 1210.06 2.77 4 第四部分 建设期利息 万元 1870.56 4.29 5 第五部分 铺底流动资金 万元 200.00 0.46 总投资估算(1+2+3+4+5) 万元 43616.02 100.00 建筑安装工程投资估算表 表11-2 估算书 单单价 总价 工程和费用名称 工程量 位 (元) (万元) 编号 建筑安装工程费用 21474.04 21 总用地面积 m 333380 21 园区 m 60300 13527.75 21.1 接待服务区 m 5500 2245 1234.75 21.2 极限运动区 m 6500 2235 1452.75 21.3 休闲运动区 m 12000 2235 2682.00 21.4 滨水景观区 m 5000 2250 1125.00 21.5 休闲娱乐区 m 8500 2250 1912.50 21.6 保留建筑区 m 6800 2200 1496.00 22 道路 m 24160 871.04 22.1 主干道 m 13360 365 487.64 22.2 次干道 m 10800 355 383.40 23 建筑物 m 8600 2250 1935.00 24 构筑物(景点) m 3800 2300 874.00 25 场地 m 90700 2420.75 25.1 广场 m 20200 380 767.60 25.2 绿化场地 m 33000 220 726.00 25.3 篮、足、排球场地 m 12000 252 302.40 25.4 停车场 m 25500 245 624.75 26 水域 m 35600 1845.50 26.1 人工湖 m 20600 550 1133.00 2m 6.2 水库 31000 475 3749.50 合计 21474.04 22 建筑密度 m 0.50% 23 绿化率 m 74% 工程建设其他费用投资估算表 表11-3 估算书 工程和费用名称 单位 计算基数 费率% 总价(万元) 编制依据 编号 工程建设其他费用 18861.36 1 建设用地相关费用 16502.23 1.1 征地费土地划拨费用 亩 500.07 33.00 16502.23 1.2 拆迁、安置、补偿等 1.3 管线迁移及补偿费 2 建设管理费等 718.40 2.1 建设单位管理费 万元 21474.04 0.8 171.79 建设部建财,2002,394号 2.2 工程质量监督费 从2008年起不再收取 2.3 工程监理费 万元 21474.04 0.9 193.27 国家发改委、建设部发改价格,2007,670号文件 2.4 工程招标服务收费 万元 21474.04 0.18 38.65 国家计委,2002,1980号文件 2.5 工程保险费 万元 21474.04 0.3 64.42 建设部建标,2007,164号文件 22.6 市政公用设施费 m 166845.00 15 250.27 3 工程勘察设计费 640.73 23.1 工程勘察费 m 166845.00 3.75 62.57 国家计委建设部发布的(2002年)《工程勘察设计收费标准》 23.2 工程设计费 m 166845.00 25 417.11 国家计委建设部发布的(2002年)《工程勘察设计收费标准》 3.3 施工图审查费 万元 21474.04 0.25 53.69 根据国家相关规定结合实际情况计算 工程建设其他费用投资估算表(续表) 表11-3 估算书 工程和费用名称 单位 计算基数 费率% 总价(万元) 编制依据 编号 3.4 施工图预算编制费 万元 21474.04 0.03 6.44 根据国家相关规定结合实际情况计算 国家发改委、环保局发改价格,2002,1253.5 环境影响咨询服务费 万元 21474.04 0.07 15.03 号文件 3.6 劳动安全卫生评审费 万元 21474.04 0.1 21.47 建设部建标,2007,164号文件 3.7 水资源建设、评价、保护费 万元 21474.04 0.3 64.42 保监,2005,22号文件 4 与未来企业生产有关的其他费用 6000.00 4.1 开办费 6000.00 4.1.1 游乐设施. 项 1 6000 6000.00 实际购置费用 工程建设其他费用投资估算 18861.36 根据国家相关规定结合实际情况计算 建设期利息估算表 附表11-4 单位:万元 金额 第1年利息 第2年利息 利息合计 序号 项目 年限 本金利息合计 (万元) (万元) (万元) (万元) 1 建设期(年) 2 2 第1年借款额(万元) 13218.41 436.21 436.21 13654.62 3 第2年借款额(万元) 16155.84 1434.35 1434.35 17590.18 合计 29374.25 436.21 1434.35 1870.56 31244.80 11.3资金筹措 11.3.1资金来源 项目总投资由项目的建筑安装工程费用、工程建设其他费用、与未来企业生产有关的其他费用、基本预备费、建设期利息、铺底流动资金组成，资金来源主要为自筹资金和银行融资。 11.3.2资金来源构成 项目资金来源构成情况如下表: 建设期资金来源及筹措表 项目 资金(万元) 比例 自筹资金 12171.21 29.30% 银行融资 29374.25 70.70% 总投资 (不含建设期利息 41545.46 100.00% 及铺底流动资金) 由建设期资金筹措表可知，建设期资金的筹措则不会影响工程进度的实施。 第十二章 投资收益分析评价 12.1本项目经营测算(见附表12-1) 经营收入估算表(年收入) 附表12-1 单位:万元 经营期间 备序号 项目 第5年~第 第3年 第4年 第15年 合计 注 14年 1 经营收益 风景区年旅游规 1.1 模达120万人次,6120.00 7200.00 7200.00 7200.00 92520.00 门票收入 风景区年旅游规 1.2 模达120万人次,2890.00 3400.00 3400.00 3400.00 43690.00 有40万人次游玩 经营收入合计 9010.00 10600.00 10600.00 10600.00 136210.00 1.3 营业税及附加 450.50 530.00 530.00 530.00 6810.50 经营收益合计 8559.50 10070.00 10070.00 10070.00 129399.50 12.2本项目经营成本分析 12.2.1本地区游乐园正常经营费用构成 1、能源费用 主要包括:水电、油耗及煤气等费用进行了实际测算，正常年需支出200.10万元;详见《经营使用外购燃料动力费用估算表(年费用)》。 2、员工费用 主要是员工工资费用，经调查，服务和管理人员共36人,每人每月工资3500元;共需要支出126万元;详见经营成本估算表(年成本)。 3、维修费用 主要指游乐设备日常维修的费用，每年约需108万元;详见经营成本估算表(年成本)。 4、折旧及摊销费用 游乐设备和房屋折旧及摊销每年约需634.54万元;详见经营成本估算表(年成本)。 6、管理费用 管理费用主要是指管理人员工资等，每年约需32.4万;详见经营成本估算表(年成本)。 7、各种税费 主要指营业税支出，每年约需530万;详见经营收入估算表(年收入)。 12.3经营收入的测定方法 12.3.1定位理论依据 1、由于项目周边没有类似的产权式酒店，故不能采取比较法定价; 2、项目属于典型经营收益性管理，故可采取收益法。 12.3.2收益法定义: 预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现 后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式: V=[1,1/(1，r)n]a/r V——项目折现总价 n——项目的收益年限 r——房地产资本化率，即项目投资回报率，一般取经验值8,; a——项目的年净收益 12.3.3价格求取 1、经营年限一般为15年，故项目的收益年限n,15，含建设2年; 2、在经营期间，年平均净收益作为本项目的年净收益a。 12.4游乐园经营项目现金流量表 12.4.1项目的累计净现值 按照酒店经营年限一般为15年(含建设期2年)，本项目的收益年限n,15;项目投资回报率，一般取经验值8,;经计算, NPV(8%)=19849.47万元; 12.4.2项目的动态回收期 按照酒店经营年限一般为15年(含建设期2年)，故项目的收益年限n,15;项目投资回报率，一般取经验值8,;经计算, 投资动态回收期: 9.25年; 12.4.3项目的内部收益率 按照酒店经营年限一般为15年(含建设期2年)，故项目的收益年限n,15;项目投资回报率，一般取经验值8,;经计算,内部收益率IRR=15.40%。 12.5 项目不确定性分析 本项目的经营收入、经营成本和建设投资三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，测算过程详见附表12-6:《敏感性分析表》。 敏感性分析 附表 12-6 因素变化 测算结果 敏感率% 经营15年净收益折现总 19849.13 价(万元) 基本方案 内部收益率% 15.40 动态投资回收期(年) 9.25 计算期15年净收益折现 14419.10 72.64 总价(万元) 当租赁单价下降10% 内部收益率% 13.52 动态投资回收期(年) 10.22 计算期15年净收益折现 19598.12 98.74 总价(万元) 当年经营成本提高10% 内部收益率% 15.32 动态投资回收期(年) 9.28 计算期15年净收益折现 15867.59 79.94 总价(万元) 当年建设投资提高10% 内部收益率% 13.52 动态投资回收期(年) 10.22 经测算可知: 本项目的经营收入、经营成本和建设投资三个因素分别变动对项目效益会产生影响。其中经营收入和建设投资对项目效益的影响较大，是关系到项目盈利能力大小的关键; 项目经营经营成本在不利影响下，项目指标表现一般，说明项目抗风险能力一般。 第十三章 社会效益和影响分析 13.1 完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程 该项目建成后将进一步改善酒店的经营水平，提升区域形象，推动片区的房地产市场发展进程。 13.2解决大量待业、失业人员的就业问题 东营中心城主题游乐园项目的建设过程和交付使用后经营期间都会给社会增加就业机会、减少待业人口，游乐园的建设过程能够解决部分农民工的就业问题;中心城主题游乐园项目竣工交付使用后在经营期间能够解决城市待业人员的工作，给农民工及失业和待业人员带来稳定的收入，改善地区经济结构、提高地区经济发展水平，故本项目对国家、对社会乃至对呼和浩特地区能够起到一定的稳定影响。 13.3增加财政税收 该项目建成后在经营期间平均每年预计将为国家创造相关税利7158.97万元。 第十四章 项目分析及评价 14.1项目分析 14.1.1项目技术经济指标 表1-1 项目主要的建设内容 序号 项目 单位 数量 备注 21 总用地面积 m 333380 21 园区 m 60300 21.1 接待服务区 m 5500 21.2 极限运动区 m 6500 21.3 休闲运动区 m 12000 21.4 滨水景观区 m 5000 21.5 休闲娱乐区 m 8500 21.6 保留建筑区 m 6800 22 道路 m 24160 22.1 主干道 m 13360 22.2 次干道 m 10800 23 建筑物 m 8600 24 构筑物(景点) m 3800 25 场地 m 90700 25.1 广场 m 20200 25.2 绿化场地 m 33000 25.3 篮、足、排球场地 m 12000 25.4 停车场 m 25500 26 水域 m 35600 26.1 人工湖 m 20600 26.2 水库 m 31000 合计 22 建筑密度 m 0.50% 23 绿化率 m 74% 14.1.2交通条件及周边配套分析 1、位于东营市中心城区，各种基础设施配套完善; 2、项目所在区域临大学校区，人流旺盛、并且发展空间很大。 14.1.3景观价值分析 项目的资源丰富，坐拥东营市中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，公路四通八达，四周景色秀丽，临界高速。 结论: 通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素认为:本项目在该片建设中心城主题游乐园占有很大优势，如果能优 化主观因素(市场定位、游乐园经营成本控制、营销策略等)，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。 14.2项目评价 目前属于综合大型游乐项目。 由于该项目建设时机良好，预计经营压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低游乐园的经营成本，提高游乐园的盈利能力，尽量保证实现经营中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。 整体来看，中心城主题游乐园项目的拟建是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及东营市经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。