物业案例.doc

一起典型的漏水事件处理 事件起因:长期出差在外的周先生接到物业管理处的电话，称其房屋房屋可能漏水，周先生立即委托亲戚钟先生代为处理。钟先生在现场发现房间污秽不堪。经调查发现，510房的租户在使用510房主卧室卫生间时发现地漏管堵塞，没有通知物业管理处，而是自己用硬物捅穿地漏管，造成了排水直接进入410室，甚至再从410渗透到楼下310房。之后，510房屋的业主向周先生支付了2000元“人道主义费用”后就拒绝再支付其他赔偿，周先生在多次调解无效的情况下，只好委托律师起诉510业主。 调查取证:律师在接受周先生的委托之后，立即展开调查取证。主办律师认为，由于510室的使用人错误的处理排水管道堵塞问，导致410房屋进水，理应承担停止侵害，排除妨碍，赔偿损失等责任，并确定赔偿金。 起诉后，一审法院在开庭审理后采纳了律师的观点。依照《民法通则》第八十三条的规定:不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、正确处理截水等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失，因此判决510业主赔偿410业主周先生房屋受损费及房屋租金4万余元。判决书送达后，双方均表示服判，没有提出上诉。 “禾和”物业缘何撤离汇锦苑, 汇锦苑9幢一楼，曹女士清扫完自家院子后，又开始扫院子前的公共通道。“物业公司撤离了，小区公共区域的卫生没人管，很多地方垃圾成堆，虽然是公共通道，但在自家门前就扫一扫吧。”曹女士说。 之前，负责汇锦苑物业管理的是杭州市禾和物业管理有限公司。2005年1月该物业公司进驻汇锦苑，但今年5月10日，禾和物业选择了撤离。 物业的突然撤离，让小区的居民感到很懊恼。“很多地方垃圾成堆了，公共区域的灯也没人开，报纸也拿不到。”小区居民七嘴八舌地向记者述说。 小区居民:物业未尽到责任 至于禾和物业为何突然撤离，一些居民认为主要是物业费收不起来。2005年3月31日禾和物业与汇锦苑业主委员会签订物业管理，第一期合同小区大部分住户缴纳了物业费，但2005年9月31日至今年4月1日的第二期合同，有近一半的住户未交物业费。 不交物业费，小区很多居民认为是物业管理公司没有尽到管理责任。“屋顶漏水不给我们修， 车库电不通，水表也要自己抄。”居民厉先生历数着物业公司的“罪状”。吕小姐补充道，营业房及车库出租的收入也从来不公开。还有人认为，小区的设施不完备，存在安全隐患。 居民李老师则认为，物业费纠纷的关键是物业公司与业主之间的沟通不够。他说:“很多的矛盾是小区的历史遗留问题，需要双方协商共同解决，但物业公司没有好好主动与小区业主沟通。”李老师觉得合理的物业费是应该交的，但物业公司未尽到责任，住户当然不愿意交物业费了。 物业公司:问题超出物业管理范围 1 但在物业公司方面，记者听到了不同的声音。杭州禾和物业管理有限公司临安分公司经理崔振国表示，从汇锦苑撤离是由于与该小区的物业管理合同已经于4月1日到期，之后没有续签，“再管下去，就名不正言不顺了” 。 “说实话，我们对汇锦苑还是有感情的，也是愿意为业主服务的。”崔振国说，“对于那些交费的业主，我们感到愧疚。” 对于汇锦苑住户反映的屋顶漏水、车库不通电等问题，禾和物业认为这些都是小区的遗留问题，在物业进驻之前就已经存在，不是光靠物业可以解决的。原汇锦苑物业管理中心经理裘顶勇告诉记者，物业管理本来就是微利的，像屋顶漏水的维修是属于中修的范围，超出物业管理的范围，如果住户需要修理的，那就应该承担耗材费。但是很多东西业主们不能够理解，不够配合。他们就曾经跟那些不交费的业主多次沟通过，结果收效甚微。 对于小区收入问题，裘顶勇这样解释:“小区营业房、车库出租收入是充作小区维修基金的，需要累积到一定程度才能使用，一直以来由业主委员会掌管着。但这些钱要修理每幢房子的问题，目前还是不够。” 谁来接替管理, 在禾和物业撤出汇锦苑后5天，它们向汇锦苑派驻了临时门卫。但是双方的纠纷并没有缓解，一些居民表示根本就不用派门卫来，以后要找物业也不找原来那家了。 可是小区里的公共区域卫生、设施维修、小区安全等工作都需要有人管理。汇锦苑的居民们也希望能有另外的物业接手。 自行车在小区丢失物管要赔偿吗, 市民致电12345:我先后有三辆自行车在小区停车库里丢失，也向小区物管反映了。停在小区里的自行车丢失，物管应承担相应的责任吗, 24号工作人员:市房管局答复，关于自行车在小区内丢失，物业公司是否应作出赔偿及赔偿比例，目前对此类问题，没有明确的法律法规依据，由双方根据物业服务合同约定进行协商处理或通过司法途径解决。针对该小区连续发生自行车失窃事件，我局已督促物业公司协助公安部门进一步加强日常巡查工作，切实履行物业管理服务合同的约定。 核心解读:物业是否尽到安全注意义务是关键 ,事件,1999年3月18日，孙学文在购买沈河区一小区的房屋时，与某物业公司签订物业管理合同———其中，该物业公司承诺，对小区实行全封闭式庭院管理，包括24小时保安系统，防火、防盗监控系统„„ 2 2003年12月31日，孙学文购置一台原田牌助力自行车，没想到刚过10天就在小区西南角处车棚内丢失。去年11月4日，孙学文诉至沈河区法院，以物业公司安全防护管理不善为由，要求其赔偿丢车损失计1950元。物业公司辩称，双方未对车辆建立保管关系，故不同意赔偿任何经济损失。 ,判决,沈河区人民法院认为，自行车丢失是因犯罪行为所致，与物业公司无因果关系。物业公司不应承担赔偿责任。孙学文不服，上诉至市法院。 市法院审理认为，孙学文车辆丢失后，已向物业公司进行反映，并向公安机关报案。在事发时的监控录像上，双方的陈述截然相反———孙学文始终称当时录像画面为空白;物业公司却称，现场并无异常情况出现。而物业公司在无办案机关确认的情况下，未将该录像资料保存，又无法举证，可确认其在安全防范中疏于管理，应承担违约责任。市法院判决物业公司按车辆总价值的20,，即390元赔偿孙学文。,法官说法,市法院民二庭主审法官李方晨:这几年业主因财产、人身损害要求物业管理公司承担赔偿责任的诉讼已不鲜见。《物业管理条例》对此问题已做了明确规定，即“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案判决对于这类案件的审判以及物业公司规范管理具有很大的借鉴意义。 应当明确，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定。如果物业服务合同中约定了财产保管服务，在发生财产丢失时，除符合法定的免责条件外，物业公司应按照双方签订的财产保管服务协议承担赔偿责任;物业服务合同没有约定财产保管服务，但物业公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财产的丢失有过错的，物业公司应承担违反了安全注意义务的违约责任———但物业公司毕竟不是直接的侵权人，对财产的损失只承担部分赔偿责任，赔偿的额度应视其违约情况而定 3 装修漏水物业无直接责任 谁有过错谁赔钱 自从楼上开始装修后我家(我家是1楼)开始漏水，可2楼业主却总是见不着人，好几次明明看见他上楼了，而且听见他家有声音，去敲门他就是不开，要么就是赶我们和物业的人走，不理我们。最近刘女士遇上了这样的麻烦，那么她该怎么办,到底该找物业公司还是找楼上理论, 物业无直接责任 记者通过咨询法律界以及物业公司相关人士发现，依据相关法律，物业公司对业主室内装修的质量问题并不承担法律责任。因此，如果楼上漏水，您应该保留证据，尽快与楼上业主理论。不论漏水原因是装饰公司不慎引起还是建筑质量问题，都应由楼上业主找相关责任人。 很多人认为，楼上漏水与物业公司监管不善有关，所以引发损失就去告物业公司，但官司很少有胜诉的。因为在现实中，室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。但是物业公司在楼上业主装修申报时必须履行告知其不得改变房屋结构的义务。 谁有过错谁赔钱 楼上漏水经常会造成业主之间产生纠纷和矛盾。大家还应互谅互让，妥善处理，但责任到底是谁的呢,该谁掏钱呢, 《中华人民共和国民法通则》规定:“不动产的相邻备方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。 记者通过查询公开的司法判例发现:实际审判中，法官多认为房屋共用墙壁、地板(天花板)及专有部分的管线，维修费用应由该共同壁双方或楼地板上下双方的业主共同负担。但维修起因可归责于某业主时，费用应由该业主负担。比如，漏水是楼上洗手间装修中未处理好防水防漏措施造成的，显然应由楼上业主承担翻修费用，并赔偿楼下业主损失。 链接 楼上漏水业主免责 近日，上海的一个判例有点与众不同。法院并没有支持楼下业主上楼维修的诉讼。 李某居住的房屋顶部漏水，物业上门修理后仍时有渗水现象，他在请求楼上业主胡某配合维修遭拒绝后，将胡某告上法庭。 在法庭审理中，胡某称在李某入住前，该房屋从未漏水，原因是李某新装修不当所致，而从李家完全可以在楼下“捉漏”，自己家没有必要开膛破肚，且自己入住的是全装修房，入住前从未装修过，故对楼下房屋漏水无任何责任。 根据物业证明，漏水水管所处的位置是在胡某房屋地坪以下12厘米处和在李某屋顶以上3厘米处。法院认为，在无特殊困难情况下，从李某自己家中进行维修更合乎常理，遂判决对李某的诉请不予支持。 女业主躺堵小区门3小时 昨天晚上10时，住在崇文区花市枣苑小区的一名女业主在开车进入小区时被保安阻拦，因不满小区内平地禁止停车的规定，她躺在小区南门口堵路长达3小时。直到晚11时30 4 分，在警方的调解下，该女子及其丈夫才离开。“我今天晚上就睡在小区门口了，除非你们同意我把车开进小区院子。”昨天晚上，记者来到该小区时，一名中年女子正横躺在小区门口和小区保安争吵。 记者看到，她的身边停着一辆轿车，一名中年男子坐在车里，而一辆银色捷达车被她堵在门内，捷达车司机已经不知去向。 该小区居民孙先生说，这名女子也是小区业主，从晚上8时开始就躺在这里，旁边车上的男子是她的丈夫，二人因为开车进院问题，与保安发生了纠纷。“她躺在门口，很多居民进出都不方便。那位捷达车司机本来晚上要赶火车的，结果被堵在门口，最后只好把车扔了，打的去火车站。”孙先生说。 记者试图与该女子对话，但她只是紧闭双眼不说话，随后又用被子盖住了自己的脸。记者随即又向她的丈夫周先生询问，周先生告诉记者，小区最近不允许在院内平地上停车，而他们看到院内有车，所以也想把车停进去，却被保安阻拦。“为什么只有我的车不让进，这太不公平了～”周先生气愤地说。 小区物业 小区物业的一位工作人员告诉记者，院内停的都是送货货车，并没有业主的私车。小区地下车库在5月底建成并投入使用，物业也在发放的通知上标明，禁止在小区平地上停车，以确保消防通道的畅通。业主可以买地下车库或在院外停车。“这对住在9号楼的夫妇没有买地下车位，还经常不听劝阻将车停在院内，因此，保安阻拦二人开车进院。我们属于正常管理。”该工作人员说。 5 律师观点 北京大地律师事务所的王律师表示，业主试图通过堵路、游行等过激行为来维权，往往不能达到目的，情况严重的话不但会激化矛盾，甚至会破坏社会治安，受到法律制裁。 物业管理用房案例分析 某小区 70 多平方米的物业管理用房 在今年 1 月份老物业公司撤出后，被他们锁上了一间，造成新的物业公司不但办公面积狭小，而且连生活用水、上厕所等基本问题都得不到解决。 老物业公司把物业管理用房上锁的理由:这套物业管理用房的产权还是属于开发商，开发商想怎么处理就怎么处理。 面对此种情况， 业委会应该如何维护广大业主的利益，解决物业管理用房问题呢, 分析 :根据国务院条例，物业管理用房的所有权依法属于全体小区业主，不是属于开发商的，开发商无权处理物业管理用房。处理意见和法律依据如下: 首先，业委会可以到房产规划局查明小区物业管理用房的标注，因为建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当将物业管理用房的座落、面积、室号在预测面积(实测面积)报告中予以注明，并加盖建设单位公章，物业管理用房在小区规划中都应配置。根据《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》规定: 1997 年 7 月 1 日至 2003 年 8 月 31 日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按照规划中配置的提供;规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。老物业公司实际使用的物业管理用房是 70 多平方米，物业公司更换后使用的物业管理用房也应是 70 多平方米。 其次，根据《物业管理条例》第三十八条的规定:物业管理用房的所有权依法属于全体小区业主。 业委会应尽快和开发商一起把物业管理用房的产权由开发商的大产证转到业主大会的名下。 根据《物业管理条例》的规定，物业服务合同终止时，老物业应将物业管理用房和下列材料交还给业主委员会: 1 、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; 2 、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; 3 、物业质量保修文件和物业使用说明文件; 4 、物业管理所必需的其他资料。 如果老物业公司不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处 1 万元以上 10 万元以下的罚款。 根据以上规定，业委会可以先把此情况向房地产行政主管部门反映，由房地产行政主管部门通过调解解决;若协商不成的，可以经业主大会同意，向人民法院提起诉讼;业委会也可经业主大会决定直接向法院提起诉讼。 为避免开发商违规出售物业管理用房，业委会可以提请房地产登记部门给予产权异议登记，并尽快解决争端。 苦口婆心——业主存心为难物业公司怎么办 某小区入伙不久，一户业主不顾物业管理分公司的劝阻，硬把空调的室外机装在了主面外墙上。督促其整改的责任，就落在了负责监管装修的物业管理人员崔为民身上。 第一次，崔主管到业主家交涉，给业主讲述了小区安装空调的有关规定，并指出空调应当安装在指定的位置，否则会破坏小区的整体外观，向他提出必须拆下来重新安装。可业主一点说话的余 6 地都不给，就硬把崔师傅推出了门(搞物业管理的既要吃得起辛苦，又要受得了委屈。能够受得了委屈而又不打退堂鼓，是一个成熟的物业管理者的重要标志)。 第二次，崔主管又上门做业主的工作，这一次他不单是给业主讲述小区对空调安装的管理办法，还和业主天南海北地聊起了家常，力求缩短双方感情上的距离。业主显然没有上次那样生硬，但只是答应再考虑考虑(物业管理的工作经验往往就是这样从一次又一次的碰钉子中积累起来的)。 一天后，崔主管第三次敲开了业主家门，和业主坐下来谈了很久。不仅给业主讲述了该物业管理服务的理念和特色，还诚恳地征求了业主对物业公司的意见和建议，并对业主提出的从入伙、装修到入住所遇到的种种问题，给予了有理有据地说明和解释。许久，业主笑着说:“老兄，你这股认真劲让我服了～我原来觉得你们这也管那也管，不舒服，总想叫个劲。听你这么一讲，明白了你们还是为业主好、为小区好。你放心，我一会儿就叫人把空调改过来。”至此，崔主管长出了一口气，问题终于圆满解决了。 点评:有些事情出了问题，可能原因并不在事情本身办得是否妥当。此处不顺当，完全可以到彼处鼓包。要想很好地加以解决，关键是要找准症结所在。如果发烧都当感冒治，那是庸医的做法。 朱美娣诉上海中星集团申城物业有限公司物业管理纠纷案 上诉人朱美娣因物业管理一案，不服上海市长宁区人民法院(1999)长民初字第1818 号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年5月30日立案，依法组成合议庭，于2000年7月5日公开开庭审理了本案。上诉人朱美娣及其委托代理人吴益民，被上诉人上海中星集团申城物业有限公司(以下简称申城物业公司)的委托代理人顾明侠、王晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定:1993年5月29日，朱美娣购置了本市茅台路500弄2号楼608室 (建筑面积为79(53平方米)房屋。同年6月11日，朱美娣将该房委托申城物业公司进行物业管理，并与之签订了《房屋委托管理合同》。合同约定:申城物业公司在接受委托管理后对房屋的产业、租赁、修理等项目进行统一管理，朱美娣应积极配合;由于大楼产权性质较复杂，给管理和维修带来很大难度，申城物业公司的管理和修理费用严重不足，经双方商定，朱美娣愿意以每平方米130元支付给申城物业公司作“维修、管理补贴费”，由申城物业公司包干使用十年，合计人民币9，460(10元;“维修、管理补贴费”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的划分界线是以各分户门为界，分户门以外的均为公用部位，公用部位的一切设备和设施、结构均由申城物业公司统一管理和维修(包括街坊总体中的一切事宜)。申城物业公司必须保证公用设备和设施的正常运行，结构必须保持完好，使大楼各部位都能发挥正常的使用功能;申城物业公司以“管理费”形式每月收取朱美娣人民币23(90元，一并作维修、管理包干使用;朱美娣有依约向申城物业公司按期交付管理费的义务，逾期交付超过一个月的，应偿付管理费月金额的20,违约金，并补交应付管理费等。签约后，朱美娣按约一次性给付申城物业公司房屋维修、管理补贴费人民币9，460(10元，并在1994年6月前按月支付申城物业公司管理费23(90元。自1994年7月起，朱美娣以物业管理不善等为由拒付管理费。1995年5月18日，朱美娣所在小区茅台花苑业主管理委员会成立。茅台花苑业主管理委员会代表业主与申城物业公司签订了物业管理合同。但对上述合同的终止未作明确。 茅台路500弄茅台花苑保安保洁工作原由茅台花苑居民委员会负责并收取费用。1997年 7月1日，茅台花苑居民委员会依据有关政策将保安保洁工作移交给申城物业公司，并由申城物业公司收取费用，保安保洁费每月为人民币 7 5元。1998年1月1 日，因朱美娣所在茅台路500弄2号楼的业主要求，为加强该大楼的保安保洁工作，保安保洁费用每月调整至人民币12元。另查，为朱美娣等茅台路500弄2 号楼业主未支付管理费等，上海市长宁区房屋土地管理局曾多次主持申城物业公司与业主调解，均未结果。申城物业公司遂于1999年7月6日诉至法院，请求判令朱美娣给付物业管理费?1，862(44?元，保安保洁费890(32元，电梯水泵运行费1，134(44元，并按日3‟支付滞纳金。 原审法院于二,,,年四月二十七日作出判决:一、朱美娣应给付申城物业公司自1994年 7月起至1999年11月止的管理费人民币l，553(50元及支付违约金人民币310(70元;二、朱美娣应给付申城物业公司自1997年7月起至 1999年11月止的保安保洁费人民币358元及支付滞纳金人民币?513(63?元;三、申城物业公司的其余诉讼请求不予支持。上述第一、二条款，朱美娣应于本判决生效之日起7日内履行。案件受理费人民币260(04元，由申城物业公司承担人民币212(75元，朱美娣承担人民币47(29元。判决后，朱美娣上诉称，其所签订的委托物业管理合同约定收取十年的管理费，违反《上海市居住物业管理条例》的规定，应认定为无效合同。由于申城物业公司物业管理不善，故自己只应承担50,的管理费，亦不应承担违约金。保安保洁费应包括在管理费中，不应另行支付该费用，也不同意承担滞纳金，要求撤销原判。申城物业公司则辩称，其提供的物业管理不存在管理不善，朱美娣与其签订的《房屋委托管理合同》是合法、有效的，朱美娣应按约支付管理费，且合同明确保安保洁费不包括在管理费中，朱美娣原一直向茅台花苑居民委员会支付该费用，故要求维持原判。 经审理查明，上海申城物业公司现更名为上海中星集团申城物业有限公司。 另查明，朱美娣为证明申城物业公司物业管理不善，提供证据(1)现场照片。(2)茅台花苑居民关于其1994年11月在乘座电梯时，电梯失控事实的证言。(3)1997年8月《新闻报》有关茅台花苑对包干费中途调整是否合理的文章。(4) 1998年2月《华侨报》登载茅台花苑2号楼地下积水及预收10年包干费问题的文章;申城物业公司认为，朱美娣所提供照片并非其物业管理范围，对积水问题当时已排除，电梯未发生失控，该4份证据并不能证明其物业管理不善。对朱美娣提供其与茅台花苑居民另行支付保洁保安费的单据，申城物业公司无异议，认为朱美娣系因原支付茅台花苑居委会的保安保洁费用不够而自行予以给付。 因该照片无法证明是申城物业公司物业管理范围，故该又查明，原审法院认定事实无误。对朱美娣所提供证据(1) 证据不予采信，对证据(2)(3)(4)，因朱美娣于1994年7月起拒付物业管理费，而现所提供证据仅证明1994年11月及 1997年8月、1998年2月的物业管理问题，故该证据不具证明力，本院不予采纳。以上事实，由当事人陈述，《房屋买卖合同》、《房屋委托管理合同》、 “联建公助”房屋分估面积测量表、《物业委托管理合同》、《关于茅台花苑物业管理座谈纪要》、茅台路500弄2号楼业主要求增开电梯的报告等证据佐证。 本院认为，公民、法人合法的权益受法律保护。朱美娣、申城物业公司就本市茅台路500弄 2号楼608室所签订的《房屋委托管理合同》的日期在1993年6月，该合同系双方真实意思表示，且不违反当时的有关规定，朱美娣认为该合同违反1997 年7月1日施行的《上海市居住物业管理条例》第二十四条第三款关于“物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过3个月。”的规定，但鉴于双方合同约定在先，故对此付款期限应从双方的约定，《上海市居住物业管理条例》对此无溯及力。朱美娣以此为由主张上述合同无效，缺乏依据。朱美娣理应按照合同约定支付物业管理费及滞纳金。申城物业公司要求朱美娣支付物业管理费及违约金，于法有据。至于保安保洁费，因双方物业管理合同约定的管理费中不包括该费用，朱美娣亦一直支付该费用，在申城物业公司接受移交后，朱美娣不同意支付，亦缺乏相应依据。鉴于申城物业公司对朱美娣应支付的上述费用一直连续催讨，故朱美娣应支付该费用及逾期支付的滞纳金。原审法院根据查明的事实所作判决并无不当。朱美娣以申城物业公司物业管理不善，只同意支付50,的管理费无依据，朱美娣的上诉要求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。 “进”“出”受阻，物业公司状告业委会获胜诉 原告:上海实发物业管理有限公司(以下简称实发物业公司) 被告:上海市徐汇区金环大厦业主委员会(以下简称金杯大厦业委会) 第三人:上海新富物业发展有限公司(以下简称新富物业公司) 案情:实发物业公司和金环大厦业委会于2003年1月23日签订《物业管理服务合同》，约定由金环大厦业委会委 8 托实发物业公司对襄阳南路489号金环大厦进行物业管理，合同期为2003年2月1日起至2005年1月31日止。实发物业公司依约于2003年2月1日零时派员前往金环大厦履行合同时，因前期物业管理单位新富物业公司不肯办理移交，致合同无法履行。鉴于在这之前于合同签订后，有部分业主在一份“业主意见”中签名表示对实发物业公司的管理能力、水平及服务质量不了解，否定业委会的选聘决定，并认为选聘物业公司应召开业主大会表决。新富物业公司便以此为由，认为已签合同无效，拒绝与实发物业公司便利交接。 法院认为，金环大厦业委会作为全体业主代表，与实发物业公司所签的《物业管理服务合同》形式合法，内容也未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效，并不因部分业主存有异议而致使该合同丧失有效或得以解决。金环大厦的业主对业委会选聘实发物业公司作为金环大厦物业管理公司的决定有意见，应当通过合法途径进行;且这都是业委会与小区业主的内部关系，不能作为新富物业公司住张所签的合同无效，并拒绝与实发物业公司办理交接的抗辩理由。新富物业公司系金环大厦前期物业管理公司，至业委会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，前期物业管理服务合同即告终止，继续占有有关物业管理资料和设施是非法的。现实发物业公司要求履行合同，金环大厦业委会亦同意履行，实发物业公司的诉讼请求本院仅予以支持，在执行中难以实施;鉴于第三人新富物业公司已参与诉讼，故为减少讼累，予以一并处理。致使双方合同不能履行的障碍在于第三人新富物业公司不愿撤离金环大厦，不向实发物业公司办理交接，新富物业公司对引发纠纷负有责任，应负担相应诉讼费用。 注:此案已由新富物业公司向一中院上诉，正由一中院复审。 笔者观点:这是一件发生在《物业管理条例》实施之前的案例。不同的是，选聘、解聘物业管理企业的职责，之前是由业委会履行，之后则是由业主大会经所持投票权的2/3以上业主通过。然而，在《条例》实施前后，相同的是，经由业委会(代表业主与业主大会)同新的物业管理企业签订了物业服务合同的，此前的企业原由的合同已经终止，契约关系已经不复存在，因此，其必须按时退出，并将相关资料移交给业委会。但是，可以说在物业管理市场的形成初期，便就有企业不是这样做的，而是“赖着不肯走”，从而形成为一家要“进”、一家不“出”、双方“僵持”的纠纷局面，乃至双方的保安对垒、剑拔弩张。物业管理市场的这种无序状态必须予以节制。为此，物业管理企业应从这个案例中得到如下启示: 一、 善待“进”、“出”。要作观念的转变，尤其是发展商属下的物业公司所管理的由其发展商开发的项目，必须认识到这么一点，那就是随着产权的转移，管理归属同样会起变化。对于此类企业而言，有两条途径可以选择:一是认认真真、兢兢业业地为业主管理和服务，千方万计、用心良苦地在服务中避免和减少瑕疵，让绝大多数业主来认同你们的服务。再说，你们参与了早期介入，进行了前期物业管理服务，又有着同发展商熟悉的得天独厚的条件，在业主大会成立之后的续聘选择上，无疑会得到优先的考虑;二是不会或者不去珍惜前期物业管理阶段的努力机会，不好好去理顺同发展商之间诸如房屋质量等的相关责任，自认为此项目非己莫属，高枕无忧，连大多数业主已有不满之意尚且“莫知莫觉”，那么“出”已是早晚的事情了，也可以说是一种咎由自取。如果说，在《条例》之前由业委会选择而问题多多的话，那么，在《条例》实施之后的今天，2/3业主的抉择就是硬道理了。何况，企业在项目上的“进”、“出”系市场行为，“进”和“出”乃是常事。“出”，有的则并非如此，双方还有一个合适或者不合适的选择标准，比如管理成本的高与低，双方履约的“爽”与“不爽”等，业主大会会作合适与否的选择，企业同样会作合适与否的选择，留与走，以合适为宜，天经地义。 二、 善待“自己”。上海徐虎物业经营有限公司总经理王和平说得好，他们在“出”时，对接盘企业做到“扶上马，送一程”，在2003年，他们主动 “出”了3个项目计有7万平方米，却又赢得了新的市场，“进“了近50万平方米。由此可以这样说，在“进”和“出“的当口，正是企业塑造品牌的绝佳机会，该“出”即“出”，再“扶上吗，送一程”，就是企业的诚信行为，就必然会赢得市场的良好口碑。反之，倘若人家已经:“休”了你，你还“赖着不肯走”，或者是一走了之，同下家企业不接触、不沟通、不移交，那么，人家还怎么能来认同你是一家有着良好管理服务素质的企业，还有何诚信可言呢,所谓种瓜得瓜、种豆得豆，为使自己不“出”，要紧的是在合同期内努力，而去搞什么名堂。有句老话叫:皮之不存，毛将焉驸，即此理也。 三、 善待业主。业主自治管理是新生事物，尚需通过实践不断予以完善。业主自治管理又是一种群体抉择行为，运作之中还存有种种难度，这是显而易见的。也正因为如此，我们的物业公司便就应当更加尊重和爱护业主自治管理的权利，尤其在业主大会作出了合法性的抉择后，我们务必要遵而守之，而不要再在业主中间去搞什么“花头”。比如，最近有家企业在参加了经2/3业主决定的招投标后，因未被选中而说业委会的“不合法”，还在业主中间去搞认同它的签名活动。很显然，企业是无此权利的，也因有可能会引起“业主斗业主”的不良后果而是不允许的。 9 试想，要是你这样做了，业主之间意见有了分歧，即使你留下，你还能服务好吗,要是你走了，人家进来又能服务好吗,况且，你同样可能在今后去“进”二手盘子，面对如此状态，你不也要花大力气，也难以服务好吗,中海物业管理(上海)有限公司总经理韩文选严之有理:在“进”和“出”的时候，企业要多多为业主着想。 物业公司擅自出租楼顶是否构成对业主侵权 某小区业主委员会聘请A物业管理公司(下称A公司)负责小区的物业管理。之后不久,A公司与B电信公司(下称B公司)订立租赁协议一份。协议约定:A公司将所管理的小区住宅楼楼顶出租给B公司用于搭设电信设备,B公司按年向A公司支付租金,租金为每年5万元。 不久,小区居民均感身体不适,有头疼、头晕、恶心、失眠等症状。经调查,业主们发现楼顶搭设了电信设备,正是电波辐射造成了上述危害。业主们随即将A公司和 B公司诉至法院,称A公司只是负责小区的物业管理,无权将楼顶出租给B公司。在楼顶搭设电信设备,也给小区居民身体健康带来损害。因此提出请求:B公司拆除搭设的电信设备;A公司与B公司对业主的损失承担连带赔偿责任。 面对诉讼,A公司辩称:将楼顶出租给B公司搭设电信设备不仅未造成业主任何损失,而且使业主还可以少交物业管理费。业主要求承担赔偿责任没有道理。而B公司则辩称:我公司并不知道A公司无权出租楼顶,属于善意第三人,应受法律保护。 [法律分析] (一) A公司无权直接将楼顶对外出租。物业管理合同属于服务合同,在合同未作特别约定的情况下,A公司不能取得对小区楼顶层的处分权。楼顶层属于建筑物的共有部位,全体业主对其享有共有权。在事先未征得业主同意,事后又没有得到业主追认的情况下,A公司无权将楼顶层对外出租。 (二)B公司取得楼顶使用权的行为不应受法律保护。B公司在诉讼中称其并不知道A公司无权出租楼顶层,因此属于善意第三人,这种借口不能成立。理由是:善意取得的标的物仅限于动产物权,不动产物权不适用善意取得。楼顶层属于不动产,不能适用善意取得。楼顶层属于共有部位,是楼房的构成部分之一,属于从物。从物不能脱离主物单独转让,也不能适用善意取得。 (三)B公司应对业主的人身损害承担赔偿责任。小区居民健康受损的后果是电信设备发出的电波辐射造成的,B公司应承担排除妨害、赔偿损失的责任。A公司未经允许,擅自将楼顶层出租给B公司,与B公司一道造成了业主健康受损,属于共同侵权行为,应承担连带责任。 法院经司法鉴定,结果表明:小区居民出现的症状正系B公司搭设的电信设备电波辐射造成。在此基础上,法院做出如下判决: (一)A公司与B公司之间的楼顶层租赁协议无效; (二)B公司限期拆除电信设备; (三)B公司赔偿业主医药费用共计0(1万元; (四)A公司对本判决第(二)、(三)项承担连带责任。 屋顶能不能买卖 案情简介: 昆明一屋顶纠纷遭遇法律空白云南省昆明市的程家宽一家怎么也没想到，花,,多万在西坝新村买了套房子，却在安装太阳能时遭遇尴尬:屋顶被卖给了,楼住户，自己已没地方安装太阳能了。记者在采访中发现，关于屋顶买卖，尚存在着一个法律空白。 住户:世上哪有没屋顶的房屋出售, 对于这件尴尬事情，程家宽一家怎么也想不通。他们认为:世上哪有没屋顶的房屋出售,屋顶是楼下住户的公用建筑面积，在上面装太阳能，是天经地义的事。可由于屋顶被卖给了,楼住户做屋顶花园，,,月,,日，他们无奈地把太阳能装在了顶楼侧面，两边分别搭着,,,及,,,房两家的挑梁。然而几天后，物业公司管理处一纸“请自行拆除”的通知送到了他们手上。,,,住户蒋先生也有自己的想法:自己花了,,，,,,元以每平米,,,元的价格买下了屋顶，并与昆明市五华区房管局签订了“集资建房协 10 议”，那就拥有了屋顶的产权。程家未经许可就把太阳能装在别人的挑檐上，侵犯了别人的私有领地，于是，蒋家找到了管理处，强烈要求程家拆掉太阳能。 对此，程家宽一家则说:太阳能搭在侧面的确存在安全隐患，但实属无奈。屋顶是公用面积，,,,住户购买屋顶时，同样也没经楼下住户许可啊。 管理者:屋顶卖的是使用权 物业公司一所管理处刘主任在谈及此事时，对记者说，房子及屋顶是五华区房管局卖的，管理处只负责日常小区住户协调。以前如果,楼以下的住户要安装太阳能，只能与,楼住户协商，出点钱让,楼腾出点地方安装。此次由于,,,住户不同意,,,安装，几经协调后，管理处只好给,,,下了拆除太阳能的通知。 昆明市五华区房管局行政部杨凯生副主任在接受记者采访时说:“屋顶的确卖给了,,,，但卖的只是使用权，不是产权。不过，有关部门没有具体的规定或标准说明屋顶是公用建筑面积。” 建设厅:能否买卖尚无明确规定 在昆明，把屋顶卖给顶楼住户的现象比较普遍，有的房地产开发商为吸引住户，还推出了买顶楼赠送屋顶面积的新招。那么，屋顶到底能不能买卖呢, 云南省建设厅有关人士告诉记者，从建设部到省建设厅，目前对屋顶面积买卖还没有明确的规定。最近省建设厅也接到了类似这方面的情况反映，厅里正对此事进行调研，但结论还没出来。 律师:屋顶通常不准买卖 对于这起屋顶纠纷，云南省袁野律师事务所吴维东律师有自己的观点。吴律师认为，虽然国家还没有明确的规定，但通常屋顶都是不允许买卖的。消费者买一套房子的价钱，就包括公用建筑面积部分，不让其使用屋顶，就侵犯了他的使用权。准确地说，房地产商把公用建筑面积作为销售条件写进合同，是无效的，这种销售行为本身就带有侵占别人公用建筑面积使用权的性质。 据悉，昆明市五华区房管局把尚未售出的,,,的屋顶划出一块地方，让程家把太阳能搬至该地。程、蒋两家皆对此结果表示满意。经过房管局积极协调，昆明的这起屋顶纠纷已经结束了，但由此引发出来的法律问题却远未终结。 职业安全案例分析 2003年6月5日上午9:00，某公司管理处维修技术员李某、于某对小区配电中心低压配电柜进行带电除尘作业，在施工作业中，李某、于某觉得使用手动皮风器的除尘效果不好，便改用毛刷(刷毛宽5cm ,长12cm;手柄长17cm)进行除尘作业，但未对毛刷的铁皮进行绝缘处理(刷毛与木柄连接处的铁皮长12cm,宽1.5cm)。下午2:30时，于某在对一个配电柜除尘时，刷子横向摆动导致毛刷的铁皮将C相母排与零排短接，造成相对地短路，联络断路器总闸保护跳闸。瞬间短路产生的电弧将于某的手部、头发和面部有不同程度的烧伤，李某也受了轻微伤(头发和眼眶)。管理处即刻安排专人将于某送至医院医治,同时组织人员对配电系统进行检查，15:30设备恢复正常运行。物业公司事后认定于某情况属于个人违规操作所致，故仅给与300元补助，未按照工伤处理。于某不服申请了仲裁，目前此案正在进行中，请大家针对此案考虑我们日常管理中的注意内容。 案例分析: 李某、于某属于工伤，物业公司需要按《工伤管理条例》要求按工伤程序处理。 1、按《工伤管理条例》(2004年1月1日实施)中第三章第十四条规定:职工有下列情形之一的，应当认定为工伤: (一)在工作时间和工作场所内，因工作原因受到事故伤害的; (二)工作时间前后在工作场所内，从事与工作有关的预备性或者收尾性工作受到事故伤害的; (三)在工作时间和工作场所内，因履行工作职责受到暴力等意外伤害的; (四)患职业病的; (五)因工外出期间，由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明的; (六)在上下班途中，受到机动车事故伤害的; (七)法律、行政法规规定应当认定为工伤的其他情形。 李某与于某属于第一款规定的情形，虽然违反操作规程，但属于工伤范围。 在条例上规定，只有以下三种情况可不认定为工伤: 11 (一)因犯罪或者违反治安管理伤亡的; (二)醉酒导致伤亡的; (三)自残或者自杀的。 2 、公司未按规定给李某及于某认定工伤，视公司是否为员工购买了工伤保险而出现了两种法律责任: 、公司为员工购买了工伤保险:按《工伤管理条例》第十七条的规定，所在单位应当自事故伤害发生之日或者被A 诊断、鉴定为职业病之日起,,日内，向统筹地区劳动保障行政部门提出工伤认定申请。公司未在规定的时限内提交工伤认定申请，在此期间发生符合本条例规定的工伤待遇等有关费用由该用人单位负担。这样本来应该由社会保险机构承担的工伤费用由于人员判断失误而由公司承担。 B、公司未为员工购买工伤保险:按《工伤管理条例》第六十条的规定，未参加工伤保险期间用人单位职工发生工伤的，由该用人单位按照本条例规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用。同时按《工伤管理条例》第五十八条的规定给予罚款。 启示与思考: ,、安全生产法规定生产经营单位的主要负责人对本单位安全生产工作负有下列职责: (一)建立、健全本单位安全生产责任制; (二)制定本单位安全生产规章制度和操作规程;(三)保证本单位安全生产投入的有效实施; (四)督促、检查本单位的安全生产工作，及时消除生产安全事故隐患; (五)组织制定并实施本单位的生产安全事故应急救援预案; (六)及时、如实报告生产安全事故。物业公司在日常经营管理中应按照此规定制订安全，并严格规定各项操作规程，定期开展检查工作，准备安全事故处理预案，及时报告。同时按照安全法规定物业公司主要负责人应对此负有法定职责。非特种行业的其他生产经营单位，从业人员超过三百人的，应当设置安全生产管理机构或者配备专职安全生产管理人员;从业人员在三百人以下的，应当配备专职或者兼职的安全生产管理人员，或者委托具有国家规定的相关专业技术资格的工程技术人员提供安全生产管理服务。目前随着物业管理业务的快速发展，各地物业公司从业人员人数增长很快，物业公司应按照规定设置机构同时配置安全生产管理员。 2、 生产经营单位依照前款规定委托工程技术人员提供安全生产管理服务的，保证安全生产的责任仍由本单位负责。物业公司经常会出现业务外委的情况，比如电梯等设备，应在合作单位开展工作过程中加强过程监控，确保安全生产。物业公司应当按照安全生产法的规定对从业人员进行安全生产教育和培训，保证从业人员具备必要的安全生产知识，熟悉有关的安全生产规章制度和安全操作规程，掌握本岗位的安全操作技能。未经安全生产教育和培训合格的从业人员，不得上岗作业。物业公司的特种作业人员必须按照国家有关规定经专门的安全作业培训，取得特种作业操作资格证书，方可上岗作业。 3、物业公司应当在有较大危险因素的生产经营场所和有关设施、设备上，设置明显的安全警示标志，必须为从业人员提供符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品，并监督、教育从业人员按照使用规则佩戴、使用。 4、关于工伤保险，各地要求不一致，物业公司应严格按照各地政府要求执行，未作要求的建议购买商业保险，尽可能避免出现因本期案例而出现不必要的企业管理成本和管理风险。 没装防盗网小童坠楼亡 家长以物业公司禁装防盗网致祸为由告上法庭，获赔2.7万元。 案情提要:一名4岁的男孩在自家没装防盗网的阳台上玩耍时，因攀爬阳台护栏不慎坠楼身亡。事件发生后，孩子的父母认为物业管理公司禁装阳台防盗网，使家中阳台存在安全隐患才导致孩子的死亡，遂将对方告上法庭，索赔约30万元。近日，深圳市中级法院对此案作出判决:物业管理公司赔偿孩子家长2.7万余元。 事件:没装防盗网小童坠楼亡2002年7月，许先生、武女士夫妇购买了宝安区西乡某小区一住房，该小区物业管理公司规定:除一楼外，其它所有阳台、窗户禁止安装外置防盗网。2002年8月，物业管理公司又发布补充规定称:业主可自愿在阳台上安装管理处指定图样的内置安装推拉折叠式防盗门，但阳台外沿不得再以任何形式封闭，房间和窗户可按管理处的规定安装防盗网。 2002年10月，许先生夫妇入住该住房，因管理处的上述规定，他们在主阳台上没有安装防盗网。去年2月15日 12 上午11时，武女士带4岁多的儿子学钢琴回家后，她让儿子进房间换衣服，自己在厨房里洗碗。哪知道一不留神，孩子就攀爬上阳台护栏，并从阳台坠落，经抢救无效次日死亡。 一审:禁装防盗网是祸因 痛失爱子的许先生夫妇认为，因为物业管理公司禁止安装阳台防盗网的规定，使家中阳台处于不安全的状态，最终导致他们的儿子从阳台上摔下去死亡。他们遂将物业管理公司告上法庭，要求对方赔偿其医疗费、精神损失费、丧葬费、精神抚慰金等约30万元。 罗湖区法院审理后认为，物业管理公司禁止业主安装防盗网，但没有采取其它安全措施，致使许先生家的阳台在客观上存在着潜在的危险，尤其是对一个4岁的小孩来说危险性更大，因此其禁止安装防盗网的行为与孩子的死亡有相当的因果关系。许先生夫妇作为监护人，当儿子在阳台上玩耍时未在身边看管，也有一定过错。法院一审判决物业管理公司赔偿许先生夫妇医疗费、丧葬费、精神抚慰金等共计8万余元。宣判后，物业管理公司不服判决，向深圳市中级法院提出上诉。 终审:家长负主要责任 深圳市中级法院审理后认为，作为物业管理公司，根据相关部门的规定，为使小区整体美观及达到消防要求，对各业主装修工程防盗网部分作出相应的规定，并无不当之处。但物业管理公司作出的具体规定忽略了安全隐患因素，因此该公司应该对许先生夫妇之子死亡的后果承担次要责任。 法院同时认为，武女士作为其儿子的监护人，已经将儿子接回家中，但在自己家里没有对幼子尽到高度注意的监护和保护义务，导致孩子攀爬家中阳台护栏坠落身亡的严重后果，应承担主要责任。 法院认为，按责任比例，物业管理公司应承担医疗费、丧葬费、精神抚慰金的30%。遂作出终审判决:物业管理公司赔偿许先生夫妇医疗费、丧葬费、精神抚慰金共计2.7万余元。 说法:物业管理安全第一 此案发生后，该物业管理公司已经下达文件允许业主在阳台安装统一规格的隐形或内置式防盗网。 相关律师认为，目前深圳一些小区为了美观或管理方便而禁止业主安装防盗网，但法律并未明确规定住宅不能安装防盗网，物业管理公司应在保障业主安全的前提下对小区进行管理，不能为了管理上的方便而留下安全隐患，以避免此类悲剧再发生。 庭审焦点:防盗网没装是祸因, 禁止安装防盗网和孩子坠楼有没有因果关系,这成为二审时双方争论的焦点。 许先生夫妇认为:无论是国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》、《深圳市家庭居室装修管理规定》等法律法规，均无禁止住宅区居民在阳台上安装防盗网的规定。如果安装了防盗网，那么孩子无论如何也不会从阳台上摔下去。 物业管理公司认为，许先生夫妇在装修的时候，并没有向物业管理公司申请在阳台安装防盗网，因此没有防盗网不是管理处的责任，孩子坠楼和物业管理公司的规定没有因果关系。此外市住宅局的会议纪要中，也明确规定前阳台不得进行封闭。许先生夫妇在家里没有对年幼的孩子尽到监护和保护义务，应自行承担责任。 业主室内突发事件处理案例分析 一天，某物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住房家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但却敲不开门，于是值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。后来业主就向物业管理公司提出了要求赔偿的要求。那么，接到住户家中报警信号后，是否可以破门而入,在什么情况下，物业管理公司可以破门而入,物业管理公司破门而入要承担哪些责任,除了破门而入之外，是否还有其他更好的解决办法,这一系列的问题就摆在了面前。 无独有偶我手中正好有一起物业管理公司接到报警之后未破门而入引起物业管理纠纷案例:在某花园发生了一起业主被杀案，凶手与被害者相约见面，被害者的丈夫得知后，报告给物业管理公司，并称可能有事情发生。物业管理公司派出两名保安员上门查看，在按门铃无动静的情况下，未强行进入室内查看，而是留守在门外，惨案恰恰就在这段时间发生。事件发生后，被害者的亲人向物业管理公司提出要物业管理公司承担管理不善的民事赔偿责任。 13 小区入室刑事附带民事案案例分析 原告(上诉人):徐顺法、周玉芳、徐英姿、吴广新(徐顺法与周玉芳系夫妻，徐英姿是徐顺法、周玉芳的长女，徐英姿与吴广新系夫妻) 被告(被上诉人):上海复瑞物业管理有限公司 徐顺法购买了一套商品房并与妻子周玉芳、次女徐明姿居住其中，该房由上海复瑞物业管理有限公司(以下简称“复瑞公司”)进行物业管理。该小区《公共契约》中约定复瑞公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范、治安工作。某日凌晨，罪犯曲化波经小区未锁的小铁门翻入徐顺法的房屋并致徐明姿死亡。破案后，曲化波被上海市二中院刑事附带民事判决判处死刑，并判决赔偿徐顺法、周玉芳丧葬费8000元，赔偿徐英姿误工费5246.50元。此后，本案原告又起诉复瑞公司，要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费约50万元，并要求赔礼道歉、置换房屋。法院经审理查明，犯罪行为发生时，小区三大监控系统工程无竣工验收合格证明。此前，小区居民对小区安全提出异议并要求安装防盗铁门窗，但复瑞公司未同意。案发当晚，小区内安装的监视点发现有异常，保安人员现场察看时，因犯罪分子已翻墙入室，未能发现。 本案的最后审理结果:上海市二中院二审认为:1、徐顺法、周玉芳与复瑞公司间物业管理合同关系成立，而徐英姿、吴广新既未参与订立《公共契约》，又未成为房屋共有人，故该二人不具备诉讼主体资格。2、徐顺法、周玉芳要求复瑞公司承担违约责任，与要求曲化波在刑事附带民事诉讼中承担赔偿责任有所不同，不适用“一事不再理”的原则。3、复瑞公司未能提供小区三大监控系统工程竣工验收合格和当晚小铁门锁闭的有效证据，表明其未能切实履行安全防范的义务，已构成违约。4、违约责任中不存在精神赔偿，故对此不予支持;对原告提出的抚恤金的诉讼请求也因无法律依据而不予支持。最后判决复瑞公司赔偿徐顺法、周玉芳经济损失人民币40000元。 案例分析: 1、关于公共契约; 公共契约，其实是住宅小区管理规约的一种具体表现形式。管理规约是指建筑物区分所有权人为了调整相互之间权利义务关系，通过管理团体集体制定的，对全体区分所有权人具有普遍约束力的书面形式的自治规范。规定了区分所有权的建筑物的业主、专有部分占用人、物业管理公司在物业使用、维护和其他管理服务活动等方面的权利和义务。目前我国的物管条例称之为业主公约，是指与全体业主承诺的，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业建筑专有部分占用人以及物业管理者的权利和义务的行为守则。业主公约对所有业主、物业建筑物专有部分占用人、物业管理者都有约束力。业主公约的主题是物业管理区域内的全体业主，约束范围涉及全体业主和专有部分的占用人。 2、关于物业公司违约问题的分析:在各地公司回贴中都提到了物业公司违约的问题，这非常得好，表明我们对物管合同的认识有了一定的深度，那么我们如何来判断违约与否是我们要讨论的问题。《物业管理条例》三十六条规定，物业管理公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业公司未能履行合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十七条规定:物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。从本案看来对物业管理公司违约行为客观化衡量，可以参考以下细化标准:(1)物业管理公司的保安人员和监控措施是否符合法规、规章或者相关文件的强制性规定;(2)物业管理公司是否具备了合同约定的或者是与其等级和收费标准相适应的保安措施;(3)物业管理公司的保安制度是否完备、合理，是否符合了法规、规章或相关文件的要求;(4)物业管理公司是否督促所雇佣的保安人员勤勉尽职，是否保障监控系统正常有效运作;(5)当发现犯罪时，物业管理公司是否及时采取相应的合理措施;(6)当小区居民对安全提出合理怀疑或者指出不足时，物业管理公司是否引起重视并积极改进等。假如物业管理公司已达到标准、尽到合理义务，就无须再承担责任。在本案中，我们也可以根据上述标准衡量复瑞公司是否尽到了保安义务:1、复瑞公司在住宅小区内的三大监控系统虽已安装并投入使用，但并未竣工验收合格;2、事发当晚，复瑞公司未将理应锁闭的小铁门锁闭，使罪犯从此门轻易进入小区;3、事发前，小区居民对小区的安全问题已多次提出质疑，但复瑞公司无动于衷，4、小区内安装的监视点发现有异常，保安人员现场察看时，因犯罪分子已翻墙入室，未能发现无所作为。结合复瑞公司上述行为综合考量，可以认定其已构成违约。 3、关于违约责任问题:违约行为是否造成损害后果。在违约行为直接造成损害后果时，很容易用必然因果关系说来认定责任。但在违约并非造成损害的唯一原因，而是同时介入了其他原因时，如何认定因果关系及责任，在审判 14 实践中尚无定论。本案原告先在刑事附带民事诉讼中向曲化波主张侵权赔偿责任，虽然法院判决曲化波予以赔偿，但因曲化波并无赔偿能力且已被执行死刑，原告债权未得到满足，因此，原告再行向复瑞公司主张违约责任，应予准许。复瑞公司履行债务后，理论上可以对曲化波进行追偿。但是本案特殊之处在于曲化波的行为同时构成犯罪被执行死刑，且其无民事赔偿能力。在这种情况下，复瑞公司的追偿在事实上已经是不可能。为公平起见，在判决时适当减轻其赔偿责任也是比较合理的。在物业公司日常管理中也会出现类似事件，比如楼上业主烟道改动，导致楼下业主的投诉，甚至起诉物业公司违约等都会可能会出现物业公司的违约责任和改动公共部位业主的侵权责任的问题。 启示与思考: 1 、对于可能出现的安全隐患如监控系统工程未开始使用或验收不合格的情况下，物业公司就应制订相应的对策。物业公司须在其能力范围内尽最大职责保护小区安全，否则不能作为物业公司免责的理由。 2 、当小区居民对安全提出合理怀疑或者指出不足时，物业管理公司应引起重视并采取措施积极改进等。 3、在日常管理服务过程中，造成违约的原因除了上述的六点细化标准之外，往往是一个细节的疏忽，比如进出登记，出现突发治安案件或者消防事件时的报警电话，就构成了物业公司是否违约的一个要点。象这类关键时刻是应该在我们日常管理中反复强调和重视的。 装修管理案例分析 某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。 注:1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。 2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对其作出相应的处罚。 1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主(所有权人)同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。 2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理(比如向其告知禁止行为和注意事项，发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等)，并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。 3、《物业管理条例》第四十七条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚”。 4、业主未签署《装修管理服务协议》并不能说明业主没有履行《物业管理条例》第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利(在不违章的情况下)。 启示与思考: 1、正所谓魔鬼出在细节处，物业管理人员在现场工作中往往容易忽略细节处的法律问题，于不知不觉中“闯红灯”。尤其是在法律法规日趋完善，人们维权意识日益提高的今天，我们的工作人员更要注意时刻保持应有的法律意识。本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是现场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推门而入”。 2、物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态度上应一视同仁。在实施服务过程中始终保持有礼有节， 15 不卑不亢，体现出热情服务、依法管理的职业风貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。 3、事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在销售合同中的物业管理内容里加以明确，也可以在〈业主临时公约〉中加以明确。业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大会、业主委员会成立时在〈业主公约〉加以明确，还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处理。总之，物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等法定义务，规避这类风险。 4、在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位拒不配合物业管理人员正当的装修管理工作时，物业管理工作人员可以在依法采取制止、劝告、发放〈违章通知书〉、向政府部门报告等措施的同时注意在每一个步骤收集有利证据，以使自己始终处于主动有利的地位。切忌采取过激行为，授人以秉。 特殊侵权问题 某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽1米，长1.5米，重约8公斤。某天，气象台预报有台风，该市为台风预计登陆点，风力可能会超过10级，最高达12级左右。该天中午，台风登陆将宣传栏刮起，砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修理花费将近2万元，要求物业公司赔偿„„„ 经查，该宣传栏系事发3年前安装，原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙， 经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。 1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。 2、对于建筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，国家相关法律通过专门条款予以了明确。《中华人民共和国民法通则》第126条规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”也就是说，其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外，均应依法承担民事责任。此案例中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙;并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。 3 、此案例也提示我们:在物业管理日常工作中，应该忠于职守，做好设施设备巡查维修保养等常规工作，保证设施设备处于正常工作状态。在面对台风等灾害性事故来临前，应该体现专业公司应有的预见能力和预防能力，积极工作;而不能轻易、消极地以台风、暴雨、冰雹等不可抗力为借口，而忽视履行自己应尽的安全防范义务。 缴了停车费 泊车被砸谁之过 事件回放: 11月18日早上，家住巴林小区的王女士准备开车上班。然而，一下楼就发现，几乎还是崭新的车子后窗已被打得粉碎。王女士立即向小区物业管理部门反映，希望能得到一个解释。然而，几个小时的“磋商”后，双方不欢而散。王女士认为:“小区物业管理费、停车费我都按时缴纳。但发生问题时物业却置之不管，那么缴费的意义何在,”停放在已付费车位里的车子被破坏的现象在该小区里时有发生，而物业管理部门很少对其负责。 物业公司:我们提供的只是空间 巴林小区物业管理公司冯先生表示，他们接到王女士的情况反映后便立即派人赶赴现场表示关注。他表示，根据物业管理条例的有关规定，物业公司并没有义务对那些露天停放的受害车辆负责。“停放于露天的车辆与停在地下车库的车辆不同，分别收取的是泊位费和保管费。前者只代表车辆的占位费，不具其他意义;而后者才具有防止车辆受损、失窃等管理范畴。”冯先生指出，他们在提供给业主的泊车发票上已有‘仅供泊位，其他自负’的字样说明。冯先生也提出:“作为物业部门的责任只是巡逻、避免破坏事件的实时发生。然而，巡逻人员毕竟不可能做到时刻出现在小区的每个角落，因此，对于那些事前无任何预兆的突发事自然也就无法控制。” 16 律师:非责任人不负责任 经缴费露天停于小区公共场所的车辆是否应该得到物业公司的保护,京都律师事务所副主任律师王众认为，在此类事件中，小区物业并不负赔偿责任。“提供停车场所的物业方，由于事前在发票上已注明了仅作泊车之用的字样，而该发票已被业主在无任何反对意见的前提下接受了，这便说明双方之间已经形成了一种合同关系。据此，物业方没有了保管的义务，也就不必对该事件负责了。当然，由于物业部门负有巡逻、安全防范的管理职责。若对于正发生于眼前的突发事件置之不理，那他(物业部门)就对该事故负有不可脱卸的责任。” 社会学家:签约要三思而后行 “花多少钱买多少服务。这些都是业主在与物业部门签定泊车协议时应该考虑到的。”复旦大学社会学专家胡守钧教授认为，在该事件中，要求物业公司对车辆受损事件负责的王女士无疑已经忽略了当时与物业部门签定时双方认定的事实———泊位仅作停车空间之用。既然当时她没有明确向对方提出对停车安全负责的要求，那么，事情发生后她也只能自己承担后果。对此，胡教授认为，业主在享受服务商品前，一定要事先和对方详细说明自己的要求，然后再互相协商签约。 17