项目二：市场比较法测算

项目二：市场比较法测算 一、单项选择 1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（    ）。 A、均衡原理        B、预期原理        C、竞争原理        D、替代原理 2、比准价格是一种（    ）。 A、市场价格        B、理论价格        C、评估价格        D、公平价格 3运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较应尽可能使其在（    ）。 A、同一供需圈内    B、相邻区域内      C、同一行政区内    D、同一城市内 4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（    ）元/平方米。 A、2100            B、2333            C、4286            D、4666 5、有一宗交易实例使用面积2500平方英尺，成交总价16万美元，分二期付款：首期付50%，余款一年后支付。若半年期利率为1.5%，1美元=8.28元人民币，1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，1平方米=10.764平方英尺，将其统一到每平方米建筑面积的人民币价格为（    ）。 A、7494元/㎡        B、7250元/㎡      C、4020元/㎡    D、4215元/㎡ 6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（    ）。 A、50万元          B、55万元          C、60万元        D、60万元以上 7、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（    ）。 A、0.060            B、0.940          C、1.060          D、1.064 8、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（    ）万元。 A、323              B、275              C、273          D、258 9、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（    ）元/㎡。 A、2487.75          B、2500.00          C、2511.00      D、2162.25 10、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（    ）修正。 A、房地产状况  B、货币时间价值  C、市场状况  D、交易情况 11、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/㎡。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（    ）元/㎡。 A、1376              B、2308            C、2558          D、1055 12、某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（以上个月为100）。某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为（    ）元/平方米。 A、5089              B、5145            C、5236          D、5315 13、在交易日期修正中，最宜采用（  ）。 A、一般物价指数或变动率                  B、建筑造价指数或变动率 C、建筑材料价格指数或变动率              D、房地产价格指数或变动率 14、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/㎡，成交日期为2001年11月31日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（    ）元/㎡。 A、3214              B、3347            C、3367          D、3458 15、某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26人民币。该类房地产以美元为基准的价格月递减0.5%，则其2004年10月25日的价格为（    ）人民币元/平方米。2004年10月25日的汇率假定为1美元=8.29人民币。 A、7935              B、8260              C、8290        D、7964 16、在进行房地产状况修整时，应注意可比实例的房地产状况是（    ）的房地产状况。 A、估价时点                                B、搜集该可比实例时  C、进行房地产状况修正时                    D、成交价格所反映 17、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为（    ）。 A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2% C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04% 18、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（    ）。 A、1.05            B、0.95            C、0.98            D、1.03 19、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（    ）修正。 A、交易情况        B、交易日期        C、区域因素        D、权益状况 二、多项选择题 1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（    ）。 A、成交价格        B、议价时间        C、成交日期        D、付款方式 2、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：（    ） A、与估价对象具有类似性                B、交易日期与估价时点接近 C、交易双方有经济关系                  D、成交价格是单价 3、下列说法是正确的：（    ）。 A、可比实例肯定是交易实例              B、交易实例肯定是可比实例 C、可比实例不一定是交易实例            D、交易实例比一定是可比实例 4、房地产交易中的特殊交易情形包括（    ）。 A、交易双方曾经有过业务联系            B、购买相邻房地产 C、交易税费由买方承担                  D、卖方不了解市场行情 5、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件（    ）。 A、使用性质相同                        B、地点相近    C、价格相同                            D、交易日期与估价时点相近 6、区位状况比较修正的内容包括（    ）修正。 A、繁华程度        B、周围环境        C、容积率            D、使用年限  7、类似房地产是指（    ）等方面与估价对象房地产相同或相似。 A、用途            B、建筑结构        C、地区              D、权益 8、市场比较法选用可比实例时，应考虑的可比基础是（  ）。 A、统一货币单位      B、统一面积单位    C、统一化为单价      D、统一时点 9、市场比较法估价时，其适用的条件为（  ）。 A、房地产市场发达                      B、估价人员经验丰富  C、房地产市场稳定                      D、评估地区有交易中心 10、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产（    ）等方面的修正。 A、区位状况          B、交易状况        C、权益状况          D、实物状况 三、简答题 1、何谓市场比较法？ 2、市场比较法的理论依据是什么？ 3、应用市场比较法的前提条件有哪些？ 4、试列出市场比较法的操作步骤。 5、搜集交易实例的内容包括哪些方面？ 6、可通过哪些途径搜集交易实例？ 7、何谓可比实例？ 8、如何建立价格可比基础？ 四、计算题 1、需要评估某商品住宅在2006年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似物业并作为可比实例，有关资料如下：   A B C 成交价格 5000人民币元/㎡ 560美元/㎡ 530美元/㎡ 成交日期 2005年8月1日 2006年1月1日 2006年5月1日 交易情况 －1% 0% ＋2% 区域因素 ＋2% ＋3% 0% 个别因素 0% ＋1% －2%         上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知2005年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，2006年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；2005年7月1日至2006年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在2006年1月1日以人民币表示的正常单价。