房地产的公共物品属性及其调控

房地产的公共物品属性及其调控 在任何国家,房屋都具有承担人类最基本的生存保障性功能,因此,房地产除具备商品属性外还具备一定的公共物品属性。城市道路交通、水电供应、通信、教育、医疗卫生和社区公共服务等这些与物业相邻的外部物品或社会资源一般都是城市的公共资源,是政府提供的公共物品或准公共物品。房地产由于对这些公共物品的占用而也具有了某种公共物品的属性。 目前,房价高涨成为当前社会的热点问题,不仅普通的老百姓购不起房,就连通常视为高收入人群的外企白领也难以承受。然而,尽管国家出台了一些政策,中国人民银行也采取了一些措施,但是房价却依然在继续上涨。 究其原因,一方面是一些集团想从中牟利,因而阻挠对房价的抑制,另一方面则是国家所出台的政策并没有从根本上解决问题。 相对于富人的豪宅,普通住宅显然具有公共物品的性质,从而相关的房地产也就具有公共产品的属性。实际上,正是住宅的这种公共产品属性才会引发全社会对高房价的关注。 纵观房价高涨的情况,主要有以下几点原因: 1)由于现在国内的形势是供小于求,房资源的短缺自然会使房价飙升。 2)现在有很多地方政府,为了提高自己的绩效,盲目地提高地方收入,而其中就以售地为主要手段,而建房又被开发商作为谋取暴利的工具,房价当然就能升就升。 3)地价在招标过程中也大幅上升进一步促进了商业区的地位与房价,现在报纸上经常提到的“地王”就是其产物。 4)开发商为了追求更大的利润,采取各种各样的手段来炒作,以夸大该地区的优势,甚至还囤积房源,恶炒地价、房价,进而误导消费者。还有就是利用金钱购买专家学者,让专家学者为其摇旗呐喊。 5)供给结构比例失调也是造成房价攀升的原因。别墅、豪华住宅、大户型住宅所占比重较大、小户型偏少是我国房地产市场的特点。弱势群体是不可能买得起房的。这些买不起房的弱势群体为了生活还是得被迫去买房,这不仅增大了房产的需求,也加重了他们的生活负担。 6)现在国内催生的炒楼集团,渗入到房地产业,致使房价一升再升。如什 1 么“温州炒楼团”所到之处房价必然飙升。 针对我国目前的房地产状况而言,政府调控有两个基本的出发点和落脚点,其一是通过宏观调控,抑制房价,从而稳定房地产经济、弥补市场失灵,促进产业健康发展,提高经济效率;其二是改善收入分配,保障低收入人群住房,缓解中等收入人群住房困难。 对于抑制房价,只有依靠政府来进行。而政府的做法,其中一种方法就是由政府承担,如广州市委记林树森不让开发商参与旧城改造而由市区两级政府财政出钱承担旧城改造责任的做法就是一个很好的例子。而另一种方法则是目前讨论的最多的是征收房地产交易税和所得税,以及开征不动产税。 在我国,如果将住房需求者根据经济实力来划分,可分为两类:一类是有能力通过市场自由购房、购房后仍能保证基本生活开支的中高收入人群,另一类需要政府补贴才可能购房或者有住房的低收入或无收入人群。对于贫困人口,住房是一个必需品而非奢侈品,解决这些人的住房问题,属于政府应当负责的职能范畴。针对贫困人群,住房的公共物品属性更为显著。 同时,中低收入阶层也是一个巨大的消费群体和弱势群体,中低收入阶层如果因为住房严重影响了生活质量,会诱发对社会的不满。“人人有房住”是社会稳定、经济持续繁荣的需要。因此,住房问题又是一个“政治问题”,从这个角度看,住房也含有“公共物品”的属性,不能完全交由市场调节。 对此,我提出了以下几点建议: ①群众住房使用土地则必须由政府政策转让,并降低税费,加强控制,以保证公民在住房消费中以最低成本满足居住基本需求。在这过程中,针对行政权力的行使,必须出台政策规范政府的行为,避免出现舞弊徇私行为,以免那些腐败官员从中获利。 ②由于买者信息缺乏和信息的不对称,政府应加强和完善宏观监测体系,通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析,就市场运行情况做出评价和预测,定期发布市场分析报告,合理引导市场。 ③要确定有多少空房。如果不对空置商品房征收房地产税,只会导致更多的空置商品房和更高的房价。应当出台政策,对闲置的空房征收房产税。房地产税率要合适。提高税率的主要目的,是为了减少房地产的闲置,促使其拥有者将其 卖掉或出租,以便让有限的房地产资源能够在经济活动中发挥更加有效的作用。所以,政府应因应不同地方的生活水平来确定不同的房产税税率。 ④是要实行实名制和累进征税制,要核对家庭人口,以便计算免税额,对超过部分征收房地产税,超出部分越多,税率越高。这样就可以很好地限制了富人的囤积、炒价的行为。富人们并不能仗着自己有钱就消费过多的公共产品,更不能由于自己的过度消费导致供给不足而提高穷人消费公共产品的成本。 ⑤应当鼓励城市居民联合起来集资建房,政府部门要在土地供应、建设许可、资金信贷等各个环节予以支持。由于集资建房者的购买价格只是房屋建设过程中的分摊费用,必然低于由房地产商来承建房屋的销售价格,其价格也会低于一般市场价格,从而会对市场房价有着明显的抑制作用。 ⑥重点防范和制止各种规避结构调整政策、变相囤积房源行为,严厉禁止违规销售、哄抬房价、虚假套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为;严厉查处扰乱市场秩序的房地产开发企业和中介机构。 ⑦近年来,我国房地产业持续以较快的速度增长,吸引了大量的企业进行房地产投资,政府应当加快建立和完善房地产业的宏观监测体系,通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控,防止房地产业“泡沫”的产生。 ⑧针对目前房地产市场管理,应建立立法、司法、审计、官员纪律检查、公民与公民集团监督等多种渠道的制约机制,对政府及其成员的行为进行监督,还要建立健全法律法规体系,加强对房地产行业的监管与查处力度。 住房是居民的生活必需,保障居民有房可住是政府的,居民住房问题关系到社会的稳定和繁荣。房屋因具有公共物品的性质,因而必须领先政府的政策来进行合理调节和分配。这既是政府的义务,也是政府能力的体现。