标杆企业限额指标汇总-2014

限额指标第一部分：万达综合体限额标准发起部门：规划院、成本部2014年4月会签事项：为落实集团优化设计、降低成本的要求，确保集团开发项目的成本管控目标，经规划院结构所、集团成本控制部共同研究制定了《万达结构限额设计管控办法》。本管控办法自发布之日起执行。附件一：《万达结构设计限额指标表》（2014版）各级审批意见成本控制部：规划院：分管成本副总裁：分管规划副总裁：万达结构限额设计管控办法1、万达所有项目均应实行结构限额设计，限额指标详见附件1：《万达结构设计限额指标表（2014版）》（以下简称限额指标表）；2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计，并作为设计结果审核的标准之一；3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前，应根据《限额指标表》和项目的实际情况上报限额指标，经审批后作为发标文件的一部分，审批流程如下：业务事项操作流程流程附件流程说明及发起流程审批、接收部门相关标准限额指标项目公司设计部规划院结构《xx项目结项目公司应审批流程-规划副总-成本负责人、结构构设计限额于发标前完副总-总经理所所长、结构指标表》成审批，并将分管副院长、该指标作为集团成本部招标文件的项目负责人、一部分落实项目分管副总经理、目标组分管副总经理4、本限额指标为集团对外发布的指标，内控指标可上浮不超过10%；5、《限额指标表》中未列的业态类型，由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行。附件一：万达结构设计限额指标表（2014修订版）万达结构设计限额指标表（修订版）限额指标建议值序业态部分类条件钢筋混凝土备注号名称位(kg/m2)(m3/m2)有有人防1201.201、计算面积为：塔两塔无人防1101.10楼及裙房平面范围层无有人防1101.10地内±0.000（含）以下塔无人防1051.05下的面积，包括底板；有有人防1651.40室2、地下水接近自然一塔无人防1501.30地面；层无有人防1501.303、人防等级为核6大商塔无人防1351.20级；1业6度设550.31（17）有塔楼7度设570.321、计算面积为：塔裙8度设620.34楼和裙房平面范围房6度设500.29内±0.000（不含）至无塔楼7度设550.30裙房顶（含）的面积；8度设600.32度设530.33、计算面积为：裙塔61＜100m7度设550.34房顶（不含）至塔楼楼8度设600.36顶（含）的面积；地两层无人防1501.501、计算面积为：塔下一层无人防2001.90楼和裙房平面范围6度设680.391、计算面积为：塔五星7度设730.40楼和裙房平面范围裙房2酒店8度设内±0.000（不含）至地800.42（8）防裙房顶（含）的面积；上6度设550.361、计算面积为：裙塔楼7度设600.38房顶（不含）至塔楼8度设650.40顶（含）的面积；限额指标建议值序业态部分类条件钢筋混凝土备注号名称位(kg/m2)(m3/m2)6度设420.29防外铺地有地下7度设地下室指标同大商3450.30（6）上室防业8度设500.32防6度设500.41防无地下7度设530.42含基础室防8度设600.44防两有人防120（130）1.101、计算面积为：车层无人防110（120）1.00库（有覆土）平面范有人防145（160）1.30围内的面积，包括底板；车2、人防等级为核6库一级；地层、覆土荷载按下无人防135（150）1.2032.0m考虑，括号内数字适室用于覆土荷载为2.5m的情况；住宅两有人防1701.601、计算面积为：塔4（17）塔层无人防1601.50楼平面范围内±楼一有人防2502.500.000（含）以下面积，层无人防2302.30包括底板；6度设1601.201、计算面积为：塔转换层7度设1801.40楼平面范围内±8度设2001.600.000（含）至转换层≤6度设450.34地807度设480.35上标1、计算面积为：转8度设530.36准m换层（不含）至塔楼＞6度设450.34层顶（含）的面积；807度设500.35m8度设550.366度设480.341、地下指标同大商商务7度设530.35业；5酒店地上8度设2、结构型式为框剪（3）580.36防结构；序业态部限额指标建议值3、建筑高度不超过分类条件备注号名称位钢筋混凝土两有人防16021.60321、计算面积为：塔塔层无人防1501.50楼平面范围内±楼一有人防2502.50地0.000（含）以下面积，独立层无人防2302.30下包括底板；写字两有人防1201.101、计算面积为：车6室楼车层无人防1101.00库（有覆土）平面范（14）库一有人防1451.30围内的面积，包括底层无人防1351.20板；6度设550.30地裙≤1、计算面积为：塔7度设600.32上房248度设650.34楼和裙房平面范围＜度设530.33、计算面积为：裙塔611007度设550.34房顶（不含）至塔楼楼m8度设600.36顶（含）的面积；注：本限额指标不包括基础垫层、桩基、地基处理和二次结构；第二部分：万科成本限额指标1、本标准旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。指引范围适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目，经策委会审议确定的特殊项目，其限额指标可做个案处理，不受本指引限制，以成本委员会审核的限额指标为准。定义1、限额设计：是为了保证项目成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术经济指标进行控制的目标值，项目限额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。2、建筑面积：是指《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积，全国统一计算规则。3、装修面积：指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算。4、赠送面积：是指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑面积的区域，通过外围护建筑门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或露台。赠送面积需在策委会纪要中明确，限额指标可以分开考核。5、项目档次定位A“豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200%及以上的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过20%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过25%；B“准豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价140%-200%（含140%）的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过30%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过35%；C“中档住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%-140%（含80%）的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过50%；D“普通住宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价80%以下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过50%；E若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。项目档次定位应在土地获取是在项目可行性研究阶段明确。6、项目区域分类：A一线城市包括：北京、上海、深圳、广州、天津中心区B二线城市包括：苏州、南京、番禺、佛山、重庆、成都、珠海、武汉、杭州、长沙、昆明、海口、三亚及其他省会城市的中心区及一线城市的非中心区项目；C其他城市包括：漳州、惠州及二线城市的非中心区项目。7、限额指标均为上限。指引主导及参与部门策划设计中心、成本管理部、项目公司（部）、精装修景观项目部、营销中心（商业地产中心）、地产财务部、发展部部门指引中承担责任策划设计中心1、成本管理部参与制定及修订项目的限额成本管理指成本管理部标，监督并统计限额成本执行情况；精装修景观项目部2、策划设计中心组织制定及修订限额设计指标，并协助第二阶段成本目标下达限额设计指标，针对具体项目的限额指标进行复核，监督限额设计的实施。3、精装修景观项目部参与制定及修订公共部位装修、景观工程、样板房等限额指标，监督相关限额设计的实施。营销中心协助统计营销费用相关数据，并参与营销费用限额指标的地产财务部制定及修订。城市公司设计部为限额设计的最终实施部门，在策划设计中心授权范围内，落实下达的限额设计指标在限额范围内指导设计，负责对设计单位及设计成果的考核。城市公司工程成本管1、根据设计成果复核设计限额指标是否在范围内，并及理部时反馈到设计主责部门及设计管理部门；2、收集统计所属范围内项目的设计指标，并按照要求及时反馈到总部成本管理部。发展部在可行性研究报告中要求相关部门明确项目档次定位（豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅）、售价、项目区域分类。3、工作程序3.1项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制，内容见附表1附表1序号指标名称备注1设计费含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计、审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。2营销费项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。3钢筋、砼含结构的钢筋、砼单位面积的含量，包括结构、建筑造量型、女儿墙等构件的钢筋及砼，需要区分结构类型、建筑高度、抗震等级等分别列控制指标。为了防止单纯控制地下室钢筋及砼指标而降低车壳停车效率，对地下室车位占用面积制定了相关控制指标。4外立面门窗外立面门窗工程在本项目中的平均实物量单价、分摊及铝含量到地上建筑面积单方等控制指标，实际控制包含铝含量控制、铝型材、涂层、玻璃、五金件、开窗率等几个方面的控制。铝含量控制：指单位面积铝合金门窗的铝型材用量的控制，铝型材用量与框料断面类型、门窗分隔、开窗数量、铝型材厚度等因素有关。5外立面用材为外墙面的费用分摊到地上建筑面积的控制指标，实际控制包括墙地比控制、外墙面层材料的选择及比例控制等。6景观工程限含硬景（消防道路、园路及广场等），绿化、水景、额外墙园建、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、土方堆坡造坡及500mm以内厚种植土回填等。7公共部位装含会所、大堂、地下室电梯厅、电梯厅、公共卫生间修限额等装修费用，一般包括硬装、软装及设备。8样板房及销为销售展示装修费用售中心限额3.2制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额指标对比，制定适合于我司的限额成本指标。3.2.1设计费限额本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。序号住宅项目分档住宅（元/平米）序号写字楼项目写字楼（元/分档平米）1.1豪宅1502.1地标甲级2101.2准豪宅1002.2甲级1501.3中档住宅702.3乙级及高档100研发写字楼1.4普通住宅502.4研发楼55住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会所等），写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。备注：（1）、参照2002版《勘察设计收费标准》、我司设计费统计及对标单位设计费统计。（2）、策划设计中心作为设计管理主责部门，负责设计费管理的总协调，设计费使用出现分歧的由策划设计中心或其授权部门解决，设计费超限额或目标的需由该项目设计主责部门按照相关流程报批。设计费有多个主责部门的，由策划设计中心牵头，相关部门联合会签。（3）、为确保项目的设计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的25%，若超过25%，设计费计算面积按照容积率面积的1.25计算。（4）、精装修设计费含在精装修总限额成本内，由精装修主责部门负责管理，精装修总设计费不宜超过精装总成本的4%。（5）、星级酒店、地标建筑建议另行报批。（6）、绿色咨询费不超过30万/项目，建议控制在20万/项目以内。3.2.2营销费用限额：本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。营销费用计算以销售收入为基数。序号项目类型取费（首期）取费（二期）取费（三期及以后）1新区域新项目3%2.5%2%2原区域新项目2.5%2%2%3其他项目在目标成本中明确备注：（1）、深圳项目由营销中心负责营销费总协调，进入的新区域（城市）由营销中心配合，项目公司负责总协调，已经进入的区域由城市公司负责其范围内的营销费用总协调。（2）、计费基础为销售项目第二阶段成本目标及盈利分析测算中的销售收入，不受实际销售收入增加的影响。持有物业及保障性住房不计算营销费用，物业管理及客户服务等相关费用单计。（3）、物业管理前期介入费列入总营销费用控制，本内容与当前成本目标中的“销售费用”内容一致。3.2.3钢筋、混凝土限量设计标准：由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。（1）、整体地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙房地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较小。序号结构形式指标名称一层地二层地备注下室下室1扩大地顶板、底板均为钢筋（kg/㎡）135115下室钢筋砼梁板结构混凝土（m³/1.1-1.20.9-1.0㎡）2顶板为钢筋砼钢筋（kg/㎡）130120预应力主梁，次梁、顶板及底板为普通砼混凝土（m³/0.9-1.10.8-0.9㎡）3顶板为带托板钢筋（kg/㎡）120115的预应力大板，底板为普通砼梁板混凝土（m³/0.8-1.00.8-0.9㎡）4顶板、底板均为钢筋（kg/㎡）110100带托板的预应力大板混凝土（m³/0.9-1.10.8-1.0㎡）人防地下室钢筋（kg/㎡）160-165按照人防混凝土（m³/1.1-1.2面积㎡）低层（别墅）地下室钢筋（kg/㎡）95-105别墅类附混凝土（m³/0.9-1.0属赠送地㎡）下室钢筋砼独立基础及条形钢筋（kg/㎡）40-45按基础水基础混凝土（m³/0.4-0.45平投影面㎡）积计算备注：（1）、策划设计中心为设计管理部门，负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调，并为项目公司（项目部）提供专业指导，并在成本目标下达时提供专业意见。（2）、地下部分限额的范围：A）无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。B）地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板及以下。限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层砼、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水池等）钢筋及混凝土。（3）、该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室地板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米以内为宜。若确定为筏板基础或其他情形的，根据实际情况可在第二阶段成本目标下达限额指标时做适当调整。（4）、消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10公斤/平米，砼增加0.1立米/平米。（5）、塔楼部分地下室，地上结构转换对其指标影响较大，不转换按照80米内、80米以上分类钢筋按130公斤/平米和140公斤/平米，全转换按照80米内、80米以上分类钢筋按160公斤/平米和170公斤/平米控制。（6）、人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为180公斤/平米。（7）、地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量。地下室面积含设备房面积，但扣除赠送业主的面积+规划要求的自行车位获可抵扣汽车位的摩托车位面积。A)人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内，33平米/辆；B)人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以内，35平米/辆；C)人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内，37平米/辆；D)人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以上，40平米/辆；（2）、地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：适用标准层及不含转换层的地上结构。抗震等级标准层控制指标序号6度抗震7度抗震8度抗震建筑层高及类型设防设防设防钢筋（kg/55.5-5961.5-6867.5-76超高层点式束筒㎡）1h=120-150结构混凝土0.570.640.72米（m³/㎡）钢筋（kg/44-4847.5-50.551-56.5点式束筒㎡）2结构混凝土0.440.470.54高层（m³/㎡）h=60-100钢筋（kg/44.5-5049-52.554.5-59米板式剪力㎡）墙结构混凝土0.470.480.5（m³/㎡）钢筋（kg/36.5-4039.5-4442.5-48点式短肢㎡）剪力墙混凝土0.350.370.41小高层（m³/㎡）3h=30-60钢筋（kg/39-42.542.5-4645-51.5米板式短肢㎡）剪力墙混凝土0.390.40.44（m³/㎡）钢筋（kg/3637.540.5多层8层㎡）4点式框架以下混凝土0.330.350.38（m³/㎡）钢筋（kg/37.54045㎡）板式框架混凝土0.350.380,。41（m³/㎡）钢筋（kg/45-4848-5055-60㎡）独立框架混凝土0.3-0.350.3-0.350.35-0.4（m³/㎡）5低层3层钢筋（kg/40-4545-4850-55㎡）联排框架混凝土0.3-0.350.3-0.350.35-0.4（m³/㎡）（3）、地上部分综合指标：适用有露台赠送及转换层结构。该限额为地上部分限额指标，做面积赠送及结构转换时，需要满足以下指标（超大面积赠送的，需策委会明确同意赠送，并明确赠送面积及赠送方式，考核指标需由成本委员会在审议成本目标时下达）。抗震等级标准层控制指标序号6度抗震7度抗震8度抗震建筑层高及类型设防设防设防钢筋（kg/63.5-6771.5-7879.5-88超高层点式束筒㎡）1h=120-150结构混凝土0.610.680.77米（m³/㎡）钢筋（kg/51-5655.5-58.560-65.5点式束筒㎡）2结构混凝土0.470.510.58高层（m³/㎡）h=60-100钢筋（kg/51.5-5756-61.564.5-69米板式剪力㎡）墙结构混凝土0.420.460．53（m³/㎡）钢筋（kg/40.5-4445.5-5050.5-56点式短肢㎡）剪力墙混凝土0．380.40.45小高层（m³/㎡）3h=30-60钢筋（kg/44-47.549.5-5354-60.5米板式短肢㎡）剪力墙混凝土0.420.430.48（m³/㎡）钢筋（kg/4042.546.5多层8层㎡）4点式框架以下混凝土0．360.380.42（m³/㎡）钢筋（kg/41.54652㎡）板式框架混凝土0.380.410．45（m³/㎡）钢筋（kg/45-4848-5055-60㎡）独立框架混凝土0.3-0.350.3-0.350.35-0.4（m³/㎡）5低层3层钢筋（kg/40-4545-4850-55㎡）联排框架混凝土0.3-0.350.3-0.350.35-0.4（m³/㎡）备注：（1）、计算基础面为地下室顶板面以上（不含地下室顶板）。（2）、地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含建筑构建内钢筋及砼。计算范围从地下室底板以上，含屋面女儿墙及其他建筑构件。分母为GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。（3）、标准层必须符合标准层钢筋及砼限额指标，为了控制不合理的架空转换，地上面积综合含量指标为刚性控制上限。（4）、除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，赠送经过策委会确定并在会议纪要中明确，可以根据实际赠送的类型，在成本目标中报成本委员会审议，能在改造后形成封闭房间的，参照标准层限额指标，不能形成房间的按照结构板建面积计算，控制指标为钢筋10公斤/平米，砼0.16立方/平米。其他赠送方式均不调整限额设计指标。3.2.4外立面门窗标准限额：本限额适用于住宅产品。影响门窗成本构成的因素包括铝合金材料断面选择、铝合金材料表面处理、玻璃选择、五金选择、门窗地面面积比等。铝合金的成本限额需要从材料选择及开窗率等方面综合考虑，合理控制在合适水平。本限额指标由窗地比及参照标准化研究成果的铝合金门窗综合价格共同构成。（1）、档次与材料选用参照表（住宅）产品类档次铝型材表面处理玻璃小五金标准化参型考档次别墅类豪宅可选用氟碳喷双层中空，可进口品牌A涂、艳消电泳、按需要选用粉末喷涂；型材LOW-E可选用断桥准豪宅艳消电泳、粉末双层中空，可合资品牌A/B1喷涂；型材可选按需要选用用断桥LOW-E中档住宅粉末喷涂视需要，可选合资品牌B2/C用双层中空及镀膜玻璃多层及豪宅可选用氟碳喷双层中空，可进口品牌A高层涂；艳消电泳、按需要选用粉末喷涂LOW-E或断桥准豪宅艳消电泳、粉末双层中空，可合资品牌A/B1喷涂按需要选用LOW-E或断桥中档住宅粉末喷涂视需要，可双合资品牌B2/C层中空玻璃、或国产镀膜玻璃及单层玻璃普通住宅应选择塑钢型材单层玻璃及普通品牌C/D镀膜玻璃（2）、窗地比控制（住宅）项目档次华南区华东及中西华北备注序号部1别墅类1.1豪宅0.40.320.32准豪宅/中0.320.280.281.2档住宅2多层及高层2.1豪宅0.40.320.322.2准豪宅0.30.260.262.3中档住宅0.280.240.242.4普通住宅0.220.20.2计算方式为外墙门窗洞口面积/地上建筑面积，不含入户门、装饰百叶、采光井等。（3）、铝合金门窗综合价格及铝含量控制表（住宅）项目档推荐采普通型材断桥型材（参考）备注次用标准按门窗铝含量按门窗铝含量序号化系列面积（元（kg/面积（元（kg//平米）㎡）/平米）㎡）1豪宅A620-75010730-870142准豪宅B1530-6208603-73011.2中档住B2420-5307520-6309.83宅普通住C350-4205.5440-52084宅其中普通型材为华南区铝合金标准化设计文件数据，同系类截面的断桥型材用量较普通型材高40%。备注：（1）、售价一线城市6万/平米以下，二线城市3万/平米以下的住宅不得使用木包铝等高档材料。（2）、有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的，可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品，不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。（3）、北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。3.2.5外立面用材：影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面面积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成本作为限额控制上限。（1）、外立面用材参考表物业类型档次一类材料二类材料三类材料四类材料屋面大型比例比例比例比例钢（铝合金）屋架别墅豪宅建议控制不做限制不做限制不做限制不做限制在20%以内，特殊项目以公司领导审批确定的为准准豪宅比例不超40%可适当不做限制不做限制成本利润选择一类材料点缀率超30%不限制，低于20%不得使用中档住宅总比例不超过10%，不做限制不做限制严禁使用可适当选择一类材料点缀非别墅豪宅总比例不超60%，可不做限制不做限制不做限制适当选择一类材料点缀准豪宅总比例不超40%可适不做限制不做限制成本利润当选择一类材料点缀率超30%不限制，低于20%不得使用中档住宅总比例不超10%石材比例不超不做限制严禁使用不超过裙楼（一般不40%超过3层），可适当选择一类材料点缀普通住宅严禁使用严禁使用不做限制严禁使用备注：（1）、一类材料：干挂工艺的各类饰面、进口石材、单价超250元/㎡石材或其他面材、幕墙及其他高端的新工艺材料。（2）、二类材料：湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖。（3）、三类材料：高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料。（4）、四类材料：普通面砖、普通涂料。（5）、装饰构架：屋面装饰功能构架。（6）、商业裙楼不适用于本限额指标。（2）、外立面用材综合指标及墙地比控制指标（按地上建筑面积计算）序号项目类型地上建筑面墙地比控制备注积外墙成本分摊（元/㎡）1别墅类1.1豪宅不限1.81.2准豪宅3501.81.3中档住宅2501.62多层及高层2.1豪宅不限1.52.2准豪宅1751.42.3中档住宅1101.42.4普通住宅901.2备注：（1）、此外墙费用不含基层抹灰及保温层，墙地比计算公式为：外墙墙面面积（含外墙装饰面、建筑造型展开面，不含阳台底部涂料）/地上建筑面积。（2）、墙地比指标可作参考指标，不作考核指标。3.2.6景观工程费限额：为实施景观工程而发生的工程费用，包含硬景（消防道路、园路及广场等）、绿化、水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、500mm以内厚种植土回填等。软硬景及按照景观面积单价均为刚性指标。序号景观工程软硬景比例按景观面积备注均价（元/㎡）1别墅类1.1豪宅〉8:27001.2准豪宅〉8:26001.3中档住宅〉8:24502多层及高层2.1豪宅〉7:37002.2准豪宅〉7:36002.3中档住宅〉7:34502.4普通住宅〉7:3260备注：（1）、景观工程单价调整系数：一线城市系数为1，二线城市系数为0.9，其他城市系数为0.8，山地景观视情况可按展开面积做适当调整。（2）、保障性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不适合本限额指标范围内。（3）、屋面景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景观费用适合本限额范围内。（4）、别墅类控指标不含庭院面积。毛坯交楼的庭院面积内按100元/平米控制，设计建成交付的计入到精装工程费。（5）、硬质景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬景的水景面积、泳池铺装面积等。（6）、景观成本的控制主要从以下方面：A合理空间布局，投入到重点展示区域；B控制水景面积；C兼顾好本土特色与招商特色，用好本土饰材及植物；D从分利用现有地势，避免过多造坡造山；E植物种类及配备合理；F控制硬景的面积比例；G控制重点景观面积占总景观面积比例；（7）、特殊项目（如容积率高或占地较小的项目）的硬景控制比例由策委会确定。3.2.7公共部位装修标准限额：按照装修区域分为大堂、地下室电梯厅（大堂）、标准层电梯厅、标准层过道、会所及公共卫生间六个区域。在装修标准上按照豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅区分。对不同区域的单个大堂及会所面积确定合理值，避免盲目做大公共区域。（1）、公共部位装修标准，含软装、硬装、空调设备及灯饰等全部费用。序装修豪宅指准豪宅指中档住普通住备注号区域标限额标限额宅指标宅指标（元/㎡）（元/㎡）限额（元限额/㎡）（元/㎡）1大堂8000600040002000按照80平米/个考虑，若面积超120平米/个，调整系数为0.8，若40平米以内，调整系数1.22地下地下室大堂的装修限额指标，选材可以同按照50平米/个考虑，室大地面大堂，但单位面积造价标准需不大于若面积超120平米/堂地面大堂。个，调整系数为0.8，若30平米以内，调整系数1.23电梯250020001500800按照25平米/个考虑，厅若面积超30平米/个，调整系数为0.84公共150012001000400走道5会所5000350025001500按照1500平米/个考虑，若面积超1500平米/个，调整系数为0.8，若超过2500平米/个时，调整系数0.7，若超过4000平米/个时，调整系数0.6，若超过5000平米/个时，调整系数0.56公共3500300025002000卫生间备注：（1）、大堂及会所一线城市系数为1，二线城市系数为0.8，其他城市系数为0.7。（2）、地下室大堂指标同首层大堂标准的装修，若地下室按照简单装修，应按标准层标准套用。3.2.8销售展示装修标准限额:（1）、样板房建造标准上限管理各区域城市样板房建造标准上限以下表标准乘以相应系数确定：档次项目硬装单价（元/软装单价（元/备注平米）平米）准豪宅别墅样板间45003000含独栋、联排、叠拼、多层复式、风格不限古典风格平层35003000含欧式、地中样板间海、中式风格、美式其他风格平层30002500样板间中档住宅别墅样板间30002500含独栋、联排、叠拼、多层复式、风格不限古典风格平层28002500含欧式、地中样板间海、中式风格、美式其他风格平层23002000样板间备注：（1）、豪宅项目样板房设计为非标准化内容，低端项目不做样板房，只做准豪宅和中档住宅项目的样板房限额。（2）、调整系数一线城市为1.0，二线城市系数为0.8，其他城市系数为0.7。（3）、建造标准、设计费按实际装修面积计算，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算。（4）、硬装包含装修材料、人工费、洁具、工程灯具、五金、空调、橱柜、固定家具和电器，软装配饰包含活动家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画等。（5）、营销主责部门可以根据营销需要，适当调整样板房的装修标准，但不得超过上限的20%，费用包含在营销费用总额中。（2）、销售中心建造标准（不含设计费）分类硬装单价（元/平米）《1000㎡1000-2000㎡2000-3000㎡3000㎡以上准豪宅3000250020001500中档住宅/普2500200015001000通住宅分类软装单价（元/平米）《1000㎡1000-2000㎡2000-3000㎡3000㎡以上准豪宅2000170015001200中档住宅/普150012001000800通住宅备注：（1）、造价按实际装修面积进行计算。（2）、硬装包含装修材料、人工费、洁具、空调、其他固定电器等，软装包含家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画、水吧酒水等。3.4.5后阶段（1）、项目总结应有限额设计执行情况专篇，说明各阶段限额设计执行情况；（2）、财务结算价格应与各阶段限额设计进行对比。3.4.6限额成本的检查（1）、设计主责部门检查：设计主责部门在月报中对限额设计执行情况要求相关部门报备。（2）成本主责部门检查A)在各阶段方案上策委会时，主责设计部门会同对应的成本部门（控股策划设计中心为主责的项目对口成本部门为控股成本管理部，项目公司为主责的项目对口成本部门为项目公司成本部）复核设计是否符合限额指标要求，超限额指标的应书面告知主责设计部门及设计管理部门限额执行情况；B）在第二阶段成本目标下达过程中，控股成本管理部会同项目公司、项目部成本口复核各项指标是否在限额指标范围内，若超限额指标时，应书面主责设计部门及设计管理部门限额执行情况；C）在初步设计完成后，由项目公司、项目部成本口复核各项指标是否在限额指标范围内，若超第二阶段成本目标下达的限额指标时，应书面通知主责设计部门及设计管理部门限额执行情况；D)在施工图完成设计后，正式出图前由设计部门先行提交白图给项目公司、项目部成本口，通过快速计算，在规定的时间内复核主要限额指标，若未达到限额设计要求，应由设计主责部门会同设计部门进行优化，属刚需要求的指标未达到限额范围内的，需公司分管总同意后方可进入施工阶段。3.4.7限额设计的执行情况的考核（1）、限额内容相关主责部门的考核。将限额设计的执行情况作为绩效考核的内容，其中涉及到项目公司、项目部、精装修景观部、策划设计中心、成本管理部、营销部门等。（2）、对外部机构的奖惩。制定履约评价细则，将限额设计的执行能力作为重要考核指标之一，并可进行适当的奖惩，具体的奖惩办法应按照公司相关#管理制度#进行审批。3.4.8附则本《指引》每年修订。万科地产的控制标准万科地产针对各大区域提出设计成本控制标准2012版，如表4.1.10~4.1.16所示。表4.1.10标准层钢筋含量控制标准（上海区域和成都区域版）上海南京杭州宁波苏州无西安昆明镇江（kg/乌鲁木齐合肥成都锡南昌武汉重庆太原（kg/m2）（kg/m2）（kg/m2）贵阳（kg/m2）m2）低多层（洋房+1）39423845487~19层（≤60m）42（44.5）45（47）40（42）49（52）51（55）20~25层（≤60m）43（45.5）45（47）41（43）50（53）53（56）26~34层（≤100m）47.5（50）50（52）45（47）58（/）61（/）35~41层（≤120m）51.5（59.5）54（62）49（55）//42~48层（≤140m）59.5（/）62（/）51（57）//48~51层（≤150m）59.5（/）62（/）51（57）//52~58层（≤170m）//57（/）//注：1.分子包含上部标准层所有结构钢筋；2.分母=记容积率的面积+不计面积部分（落地凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2（两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其它面积）3.再改项目限额可增加1kg/m2；4.含钢量以层高2.9m为基准，每增加0.1m，含钢量限额可增加1kg/m2；5.括号内的数值为结构转换时，标准层含钢量限额；6.镇江场地土为Ⅲ、Ⅳ场地土时，指标同西安。表4.1.11标准层混凝土含量控制标准（上海区域和成都区域版）上海南京杭州宁波苏州无锡西安昆明太原镇江合肥成都南昌武汉重庆贵阳乌鲁木齐（m3/m2）（m3/m2）（m3/m2）（m3/m2）低多层（洋房+1）0.320.330.310.357~19层（≤60m）0.350.360.340.3820~25层（≤60m）0.360.370.350.3926~34层（≤100m）0.380.390.370.435~41层（≤120m）0.380.390.37/42~48层（≤140m）0.390.400.38/48~51层（≤150m）0.390.400.39/52~58层（≤170m）//0.39/注：分母=记容积率的面积+不计面积部分（落地凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2（两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其它面积）表4.1.12地下室钢筋含量控制标准（上海区域和成都区域版）城市塔楼信息普通地下室（kg/m2）纯地下车库人防地下室（kg/m2）（kg/m2）车库区塔楼区杭州宁波80米塔楼不转换桩基：105120桩基：110独150苏南南昌以下独基条基：基条基：115塔楼全转换150170武汉重庆110片筏基片筏基础：130东莞长沙础：80米塔楼不转换125130155青岛惠州以上贵阳塔楼全转换180175续表4.1.12地下室钢筋含量控制标准（上海区域和成都区域版）城市塔楼信息普通地下室（kg/m2）纯地下车库人防地下室（kg/m2）（kg/m2）车库区塔楼区塔楼不转换13015580米以下其它塔楼全转换160175地区同表4.1.12同表4.1.12塔楼不转换14016080米以上塔楼全转换170180注：1.含天然基础和承台（不含桩基）2.表中数据按顶板有梁楼盖，覆土1.2m，水压同室外场地取值，当顶板采用无梁楼盖，车库区增加5kg/m2；覆土增加0.3~0.5m（规划要求）以上，含钢量增加5~7kg/m2；3.塔楼和人防地下室按照桩基考虑，若采用天然筏基，此部分含钢量增加15~20kg/m2；4.纯塔楼地下室，当塔楼不转换，增加20kg/m2，当塔楼全转换，增加10kg/m2；5.纯半地下车库较纯地下车库含钢量减少15kg/m2；6.纯塔楼人防地下室增加10kg/m2；7.两层地下室减10kg/m2；8.再改项目可增加10kg/m2，高端不控制。表4.1.13标准层钢筋含量控制标准（深圳区域版）深圳珠海中广州佛山厦门（kg/东莞长沙惠福州（kg/m2）山（kg/m2）（kg/m2）m2）州（kg/m2）低多层（洋房+1）39394042387~19层（≤60m）42.5（45）42（44.5）44（46.5）47（49.5）40（42）20~25层（≤60m）44（46.5）43（45.5）44（46.5）47（49.5）41（43）26~34层（≤100m）49（51）47.5（50）49（51）52（54）45（47）35~41层（≤120m）52（61）51.5（59.5）52（61）56（64）49（55）续表4.1.13标准层钢筋含量控制标准（深圳区域版）深圳珠海中广州佛山福州（kg/m2）厦门（kg/东莞长沙惠山（kg/m2）（kg/m2）m2）州（kg/m2）42~48层（≤140m）61（/）59.5（/）61（/）64（/）51（57）48~51层（≤150m）61（/）59.5（/）61（/）64（/）57（/）52~58层（≤170m）//57（/）//注：1.分子包含上部标准层所有结构钢筋；2.分母=记容积率的面积+不计面积部分（落地凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2（两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其它面积）3.再改项目限额可增加1kg/m2；4.含钢量以层高2.9m为基准，每增加0.1m，含钢量限额可增加1kg/m2；5.括号内的数值为结构转换时，标准层含钢量限额；6.厦门场地土为Ⅲ、Ⅳ场地土时，钢筋+5kg/m2。表4.1.14标准层混凝土含量控制标准（深圳区域版）深圳珠海中山广州福州厦门东莞长沙惠州（m3/m2）佛山（m3/m2）（m3/m2）低多层（洋房+1）0.320.330.317~19层（≤60m）0.350.360.3420~25层（≤60m）0.360.370.3526~34层（≤100m）0.380.390.3735~41层（≤120m）0.380.390.3742~48层（≤140m）0.390.400.3848~51层（≤150m）0.390.400.3952~58层（≤170m）//0.39注：分母=记容积率的面积+不计面积部分（落地凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2（两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其它面积）表4.1.15标准层钢筋含量控制标准（北京区域版）沈阳鞍山大连长天津（kg/m2）青岛（kg/m2）北京（kg/m2）春烟台（kg/m2）低多层（洋房+1）394238457~19层（≤60m）42（44.5）45（47）40（42）49（52）20~25层（≤60m）43（45.5）45（47）41（43）50（53）26~34层（≤100m）47.5（50）50（52）45（47）58（/）35~41层（≤120m）51.5（59.5）54（62）49（55）/42~48层（≤140m）59.5（/）62（/）51（57）/48~51层（≤150m）59.5（/）62（/）57（/）/52~58层（≤170m）//57（/）/注：1.分子包含上部标准层所有结构钢筋；2.分母=记容积率的面积+不计面积部分（落地凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2（两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其它面积）3.再改项目限额可增加1kg/m2；4.含钢量以层高2.9m为基准，每增加0.1m，含钢量限额可增加1kg/m2；5.括号内的数值为结构转换时，标准层含钢量限额；6.天津场地土为Ⅲ、Ⅳ场地土时，指标同北京。表4.1.16标准层混凝土含量控制标准（北京区域版）沈阳鞍山大连长春天津青岛（m3/m2）北京（m3/m2）烟台（m3/m2）（m3/m2）低多层（洋房+1）0.320.330.310.357~19层（≤60m）0.350.360.340.3820~25层（≤60m）0.360.370.350.3926~34层（≤100m）0.380.390.370.40续表4.1.16标准层混凝土含量控制标准（北京区域版）35~41层（≤120m）0.380.390.37/42~48层（≤140m）0.390.400.38/48~51层（≤150m）0.390.400.39/52~58层（≤170m）//0.39/注：分母=记容积率的面积+不计面积部分（落地凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2（两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其它面积）表4.1.10~4.1.16补充规定：1.转换层是指转换层高度＜3层的情况，若转换高度≥3层，则标准层的含钢量在不转换的基础上提高4~5kg/m2；2.若消防车上地下室顶板，则地下室的含钢量提高5~8kg/m2；3.人防地下室是指六级人防（含核六），不含五级人防及以上情况；4.补充北京地区全混凝土外墙的上部结构指标限制，如下表所示：北京地区全混凝土外墙的上部结构指标限制7~19层（60m20~25层≥26层（80m结构做法≤6层以下）（60~80m）以上）外墙为混凝土4549（52）50（53）58墙+填充墙标准层含钢量（kg/m2；）外墙均为混凝4650（53）51（54）59土墙外墙为混凝土0.350.380.390.4标准层混凝墙+填充墙土含量（m3/m2）外墙均为混凝0.370.390.40.4土墙第三部分：中海集团设计限额指标一、项目档次界定及设计费限额序号项目档次界定售价设计费限额备注（元）1超高档当地平均房价多层：60-73超高档次项目200%以上中高档、高档设计费可上浮65-8010%中档档次项目设计费可下浮10%2高档当地平均房价140%以上3中档当地平均房价80-140%4低档当地平均房价80%以下5别墅与当地别墅的联排：90-110平均房价相对独栋：120-130比说明：沿用成熟产品方案，其设计费总额应低于限额之下限二、营销费限额序号项目限额（元/㎡）备注1新地区公司首个营业总收入2%控确有拓展企业品项目制牌需要，适度增加费用2其他项目营业总收入具体视市场形势、1.5-1.8%品牌影响力、项目规模三、结构设计序号限额措施1在设计任务书中应列入各主项指标限量，如每平方米钢筋含量，每平方米砼用量等，具体根据项目所在地区抗震、结构形式、层数等确认。2招标之前或过程中，若发现实际材料数量超出设计限量，必须要求设计单位进一步对施工图进行优化，力争控制在指标限量以内3地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，降低地下室顶板覆土的厚度，顶板上部地面用作园林景观时，应尽可能地安排灌木和草地，避免种植大型乔木，以免过度增加富土厚度，顶板覆土以1米左右为宜4屋面造型造价影响建安成本明显，在设计上应注意简洁，16层以下建筑尽可能不做。四、外窗序号限额措施1窗积比控制在0.3以内，以0.25-0.28为宜2控制开窗面积，降低外墙保温投入，减少飘窗、转角窗面积3如无外立面保温隔热地方性规范要求，除超高档物业以外，不宜选用断桥隔热铝型材4如项目成本利润率低于15%，则应降低一个档次选择门窗用料5各不同物业外窗选材参考物业类型档次铝型材表面玻璃小五金限额（地上处理单方元/㎡）非别墅超高可选用氟碳双层中空，进口“诺托”《200喷涂可按需要选等用单面高档粉末喷涂双层中空香港“坚朗”或杨氏“立兴”等合资品牌中档表面粉末喷单层或双层南海“合和”《140涂玻璃或其他低档国产低档塑钢型材单层玻璃普通品牌《80别墅超高可选用氟碳双层中空，进口“诺托”《350喷涂，或采可按需等用复合材料如木包铝中、高档粉末喷涂双层中空香港“坚朗”《200或杨氏“立兴”等合资品牌五、外立面装饰序号限额措施1墙积比控制在1.2左右，不宜超过1.52除超过高档次项目以外，不宜使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷涂、高级弹性涂料或金属漆，应选用合资品牌的中等档次，一般涂料的施工单价（不含抹灰）3中档及以下项目不宜选用大比例、成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、玻璃幕墙4若项目成本利润率低于15%，则应考虑降低一个档次选择用料5各不同物业外立面用料及档次选材参考：物业类档次石材及比例面砖及比例涂料及比例限额（地上型单方元/㎡）非别墅超高可选用进口可选用高档无限制《160（不含石材，石材合资品牌外抹灰、保温）用量不宜超墙砖，比例过6层不限高档可选用进口可选用较高比例不限，石材，但进档次外墙但不宜选用口石材占石砖，比例不高档涂料材总量的比限例不宜超过40%，石材总量比例不超过外墙面积的50%中档不宜使用进普通档次面比例不限，《110口石材，国砖但不宜选用产石材用量高档涂料不超过1层低档不宜使用普通面砖，不宜选用高《80比例不宜超档涂料过50%别墅超高可选用进口可选用高档无限制石材，石材合资品牌外比例可以达墙砖，比例到60%不限高档可选用进口可选用高档无限制石材，但进合资品牌外口石材占石墙砖，比例材总量的比不限例不宜超过40%，石材总量比例不超过外墙面积的50%中档不宜使用进宜选用较高比例不限，口石材档次面砖，但不宜选用比例不限高档涂料六、公共部位装修物业类型档次大堂电梯厅消防楼梯限额（元）（电梯）非别墅超高可使用进地面可使用进不宜满铺3000口石材，地口石材，墙面可地砖，可选面和墙面选用级咀砖，可满铺石楼梯扶手材应以简单高档墙面不宜地面可以使用的钢质材选用石材，少量进口石材，料为主，不即使选用但石材总量不宜使用木应控制在超过50%质装饰性20%以内；扶手地面可以使用进口石材中档墙面不宜地面不宜使用2500选用高档进口石材，使用次大规格国产石材总量抛光砖，地不超过20%，墙面可使用面不宜选用大少量国产规格高抛砖石材低档墙面不宜地面不宜使用1500使用抛光石材，抛光砖的砖；地面不规格不超过宜使用石400mm*400mm材七、室外园林序号限额措施1注意软景与硬景的比例搭配；少用名贵苗木，多用本地苗木；水景造价高，使用管理费用更高，控制其规模。2限额指标参考物业类型档次按空地面积单方按项目总建筑面造价限额（元/㎡）积单方造价限额（元/㎡）非别墅超高650180高档400120中档300-40080-120低档30080别墅超高500750高档400600中档300450第四部分：佳兆业集团限额指标钢筋及混凝土设计限额指标（核实点为总包招标清单审批）建筑结构各地区含钢量限额指标（kg/㎡）各地区砼含量限额指标类型部分（m3/m2）北京上深圳、无锡、江北京上深圳、无锡、江海、珠海、阴、惠海、珠海、阴、惠州、沈阳广州、州、东沈阳广州、东莞、长成都莞、长沙成都沙普通上部464438370.360.360.360.36多层结构住宅独栋1051051001000.80.80.80.8及公自带寓（7全埋层或地下20米室及以下）小高上部484539380.380.380.380.38层住结构宅及独栋1151151101100.80.80.80.8公寓自带（7全埋层-12地下层）室花园上部494741400.40.40.40.4洋房结构独栋10010095950.80.80.80.8自带全埋地下室别墅、上部514943420.420.420.420.42双拼、结构townh独栋959590900.80.80.80.8ouse自带全埋地下室高层上部514842400.390.390.380.38住宅结构及公寓（建筑高度小于60米）高层上部565344420.390.390.390.39住宅结构及公寓（高度60-80米）高层上部615748450.40.40.390.39住宅结构及公寓（80-100米）连接一层1551501451401.21.21.151.15各主地下体结室构的二层1451401351301.051.051.001.00综合及二全埋层以地下上地室（含下室部分6级人防地下室）说明：1、本限额指标作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限，设计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整，且不得超过本指标。2、结构钢材及砼包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等砼结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、砼墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。3、结构面积S的定义如下：S=S1+S2+S3+S4S1=建筑面积（不含架空层面积）S2=对于有盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高