关于岭北新村房屋作为快捷酒店的评估报告

关于岭北新村房屋作为快捷酒店的评估报告 董事长您好: 根据您2010年11月08日下达的工作指示:将岭北新村作为公寓式快捷酒店经营。我公司人员群策群力，分别对房屋现状调查、行政审批办理、评估和财务分析展开了大量工作，现将掌握的信息和取得的进展汇报如下: 一、房屋现状: 岭北新村房屋是我司于2008年12月30日拆迁金海公司所占有，它位于三亚市河东区凤凰路，是一栋砖混结构的7层楼房，一梯两户，两个单元共计28套。房屋性质为经济实用平价房，未交地租和开发配套费(产权证上标明)。每套房建筑面积为105.79平方米，分摊公共建筑面积为5.53平方米。 该房于1999年7月30日交付使用，至今己有11年。之前由于房屋业主搬迁，对屋內设施损坏较大，加上闲置三年等各种因素，造成房屋现状较差。具体的设施损坏情况调查统计: 1、外墙瓷砖:房屋年代久远，加之质量问题，使得外墙瓷砖局 部脫落。 2、门、窗:窗为铝合金窗，窗框玻璃基本完好，局部窗扣锁需 更换;入户门、房间门和阳台门均为门带窗式木质门，每套 房屋有9樘门，整栋楼共有252樘门，其中有80%门扇、门 框损坏严重，不能正常使用，其余门扇、门框需修复。 3、地面、墙面:室内地板为水泥地板，墙面、屋顶灰暗且大面 积起壳。厨房的墙面油渍厚重;卫生间和洗澡间的墙面、地 面所铺的马赛克脫落，空鼓严重，屋顶墙灰大面积脫落。每 层房屋出现不同程度漏水现象，需重新做防水处理。 4、电路:每间房屋均没有控制开关箱，电表、电线(铝心线)、 开关插座，出现老化和裸露情况，不能满足用电负荷，存在 严重安全隐患，均不能正常使用。 5、给排水:厨、卫生间、洗澡间和给水管(镀锌管)不同程度 生锈断裂;排污管(铸铁管)不同程度损坏断裂，均不能正 常使用。 二、行政审批难予获得批准 a 以公司名义进行快携式酒店、家庭旅馆工商登记注册 需办理的前置手续: 1、卫生许可证 1)提供公司名称预先核准书 2)面积超过3000?，先填写，然后卫生局派人前去现场查验; 如不超，则只需填写《建设项目卫生审查申请书》，再提交相 关资料进行办证 2、 消防安全合格证 1)、建设工程消防设计备案表 2)、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件 3)、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件 4)、设计单位资质证明文件 5)、消防设计文件 6)、消防、装修图纸 因为建设工程规划许可证上的房屋性质是住宅楼，需到区管理委员会 开具性质变更证明，需提供以下材料: 1)有消防应急通道，1.2米以上宽度(不能被占用) 2)各楼层应配备2个以上灭火器 3)各楼层应设立一个以上消防栓 4)如阳台装有防盗网，应开设逃生窗 5)不能存放易燃易爆物品吸对人身有害物品 6)房间装修不能采用易燃材料 7)旅馆责任人要取得消防安全培训合格证 8)每层楼道设置安全逃生应急照明灯和逃生示意灯 9)要在辖区居(村)委会知情同意书 10)要有租房或房屋产权证 11)要有辖区派出所的评估意见和河东消防大队的评估意见 12)家庭旅馆法人代表身份证复印件 3、特种行业经营许可证 经过卫生、消防合格验收，出具合格意见书，才能办理特种行业经 营许可证 b 以个人名义进行家庭旅馆工商登记注册 1、经营者身份证及复印件 2、近期照片2张 3、从业人员身份复印件1份 4、经营场所使用证明文件 5、经营性用房的证明文件 综合分析上述手续，存在以下难点: 难点一:该房屋的产权证是金海大酒店的，办理需提供金海公司 的营业执照、或者房屋租赁和房屋产权证书。而金 海大酒店己进行清算，营业执照多年未年检，并且现在 无法取得，正规办理注册手续所需的金海公司的相关资 料均无法提供。 难点二:需提供规划许可证，证明该楼房性质，因为是住宅楼房， 必须先到规划局办理房屋使用性质变更手续。河东区消 防大队在看过现场后，指出房屋不具备最基本的消防通 道比如环绕楼梯。重新安装需要到规划局报批，而报批 又是需要提供当时规划局的审批文件。 难点三:需提供整栋楼的消防合格意见书，由于楼房性质发生改 变，需要重新办理。重新办理需提供当时规划局的审批 文件——《施工图审批意见书》和当时设计单位的资质、 设计图纸和图纸要求等。 难点四:将房屋作为经营性用房，需要小区业主委员会或归属地 居委会开具证明文件，但小区内居民拥有一票否决权。 总结:1、由于该房屋系经济实用平价房，要变更用途为商业用 房，不能得到通过;2、在住宅小区内开办营业酒店， 需要小区全体业主通过;3、消防批准也存在很大困难。 因此，办理正规的酒店难予获得批准。 三、房屋的砖混结构决定了要改造成为客房不经济 现有套房改造为酒店的标准间，需要调整房屋结构和给排水管 道等。对于现在的房屋情况，必须大面积的改变墙体，由于其是砖混结构，改造为标准间很难。坚持改造需要很大的资金投入，投入产出不经济。 我们联系了七天连锁酒店，经过他们的专业人士现场考察之后，与我公司共同估算:房屋结构改造、装潢装修、酒店运营所需的设备购置(包含两部观光电梯)、外墙、消防工程等等，共需要投入300万元左右才能完成。 具体需要进行以下的改造: 1、房屋改造成为标准间必须撤除墙体，改变结构，每个标准间配备上下水。外墙进行重新装修，增加化粪池。 2、购置酒店的通信、电视、网线设备，登录酒店业管理网;购置其他设备及床上用品，安装两部观光电梯。 3、消防工程:满足消防验收要求所做的工作。 4、建造一个满足酒店要求的停车场。 5、接入煤气管道，增加空调系统。 6、在广告、宣传上面所做的工作。因为不处于十字路口、公路 旁边和商业、旅游中心，可见性较差。 .. .. .. 四、由于面积小、位置偏僻、改造成本高使得经营不能盈利 财务分析: 快捷酒店运营需要员工20人左右，员工宿舍需要占用四套房屋。接待处和仓储室需要占用两套房屋，剩余22套房可改造88间客房。 方案(一):加盟七天快捷酒店集团。 按照年平均入住率为60,，平均房价为100元计算，投资收益如下: 项目 主要费用 年均房费销售收入 88间客房*60%*100元*365天=192.72万元 年均非房费收入 192.72万元*5%(平均数)=9.63万元 年均经营毛利润率(假设) 60% 年均经营毛利润 (192.72+9.63)万元*60%=121.41万元 年经营管理费 (192.72+9.63)万元*7%=14.16万元 年均现金流 121.41万元-14.16万元=107.25万元 一次性合作费 3000元/房*88房=26.40万元 房屋改造、装潢装修、 约300万元 设备购置(包含电梯)、外墙 消防工程等 运营启动资金 20万元 (酒店注册费用、开业费用、广 告宣传、员工服装等) 改造、装修等费用按5年摊销 300万元/5年=60万元/年 合作费按5年摊销 26.40万元/5年=5.28万元/年 运营启动资金按5年摊销 20万元/5年=4万元 投资借款利息 (300+26.40+20)万元*6?*12月=24.94万元 (月利率按6?计算) 利润 107.25万元-24.94-60万元-5.28万元-4万元=13.03万元 利润率 13.03万元/(192.72+9.63)万元= 6% 总投资费用 300万元+26.40万元+20万元=346.40万元 年投资收益率 107.25万元/346.40万元=30% 投资回收期 346.40万元/107.25万元=3.22年 方案(二):自营。 按照年平均入住率为50,，平均房价为80元计算，投资收益如下: 项目 主要费用 年均房费销售收入 88间客房*50%*80元*365天=128.48万元 年均非房费收入 128.48万元*5%(平均数)=6.42万元 年均经营毛利润率(假设) 60% 年均经营毛利润(年均现金流) (128.48+6.42)万元*60%=80.94万元 房屋改造、装潢装修、 约300万元 设备购置(包含电梯)、外墙 消防工程等 运营启动资金 20万元 (酒店注册费用、开业 费用、广告 宣传、员工服装等) 改造、装修等费用按5年摊销 300万元/5年=60万元/年 运营启动资金按5年摊销 20万元/5年=4万元 投资借款利息 (300+20)万元*6?*12月=23.04万元 (月利率按6?计算) 利润 80.94万元-23.04万元-60万元-4万元=-6.1万元 利润率 总投资费用 年投资收益率 投资回收期 方案(三):投入资金进行简装的情况下，单户招租。 装修后按照租金为1300元/套，出租率为70%计算，投资收益如下: 项目 主要费用 年均租金收入 1300元/套*70%*28套*12月=30.58万元 装潢装修、设备购置费 4万元/套*28套=112万元 年均物业增加费 0.2万元*12=2.4万元 装修费用按5年摊销 112万元/5年=22.4万元/年 投资借款利息 112万元*6?*12月=8.06万元 (月利率按6?计算) 利润 30.58万元-22.4万元-8.06万元-2.4万元=-2.28万元 利润率 总投资费用 年投资收益率 投资回收期 (备注:由于地理位罝较偏，交通不便，小区无环境，能否以1300元/月出租、达到较理想的出租率仍是未知数。例如:岭北新村小区内的房屋(室内装修和家电设施都较优越)，租价为800至1000元，从2010年06月至今仍未租出。而且，城市附近的农民修建了大量住房，一室一厅租金才300元左右。市区内和海边的出租房的条件不同，市场淡季、旺季的差异都是我们应当参考的因素。) 方案(四):不投入资金进行装修的情况下，现状整体招租。 目前，两家有意向性以现状整体承租，一家愿意支付租金15万/年，租期为三年;另一家愿意支付租金20万/年，租期为5年。 (备注:造成上述局面的原因有:1、各酒店和企业暂无租房;2、房屋地理位置较偏，交通不便(距公交車站约有600米);3、房屋现状破旧。) 五、综合以上信息，我公司建议如下: 作为快捷酒店经营:行政审批、结构改造不可行。投入资金进行简装的情况下，单户招租，财务分析不可行。只有不投入资金进行装修的情况下，现状整体招租，方案可行。 我公司投入资金拆迁占有岭北新村旧房，目的是攺造，以获取最大利益化。 因此，我们建议:1、继续申报项目和招租同步进行的方式。如果项目不能启动，可以整体针对拆迁户出租，或者大单位整体出租，承租方出钱装修承租三年，收回后我公司还可继续出租，且今后也可做为亚龙湾酒店员工宿舍;如果项目启动，我司也可减少不必要损失。2、先装修五套房屋，如果能够出租就租，不能出租，在亚龙湾酒店项目动工后，作为一部分员工住宿地方。 以上是关于将岭北新村房屋作为快捷酒店经营相关事项的汇报。请董事长指示～ 海南南方鸿基置业有限公司 二零一零年十一月二十二日 (王 奇 整 理)