物业公司管理制度大全_组织架构_岗位职责_指导思想

目录<一>物业公司管理框架………………………………………………3<二>岗位设置及其说明………………………………………………4<三>管理制度1、服务管理制度……………………………………………………7服务质量管理工作表（附表一）…………………………9物业服务质量调查表（附表二）………………………………9业主满意度调查问卷（附表三）………………………………10物业服务意见征询表（附表四）………………………………12业主满意率统计总表（附表五）………………………………12改进措施报告表（附表六）……………………………………13服务质量改进报告表（附表七）………………………………13物业管理书（附表八）……………………………………142、安全管理制度……………………………………………………18来访人员登记表（附表一）……………………………………23保安工作班检表（附表二）……………………………………23灭火器配置统计表（附表三）…………………………………23消防巡查记录表（附表四）……………………………………24保安交接班记录表（附表五）…………………………………24消防设备保养记录（附表六）…………………………………253、环境管理制度……………………………………………………26绿化苗木明细表（附表一）……………………………………28绿化工作检查表（附表二）……………………………………28绿化工程竣工报告（附表三）…………………………………28绿化养护记录表（附表四）……………………………………29绿化养护月检表（附表五）……………………………………30绿化工程验收报告（附表六）…………………………………314、清洁管理制度……………………………………………………325、公共设施管理制度………………………………………………336、业主入住管理制度………………………………………………35入住书（附表一）…………………………………………42办理入住手续所需个人资料及交纳相关费用一览表（附表二）………………………………42业主入住验房表（附表三）……………………………………43业主入住登记表（附表四）……………………………………44业主情况登记表（附表五）……………………………………44钥匙发放登记表（附表六）……………………………………457、业主公约…………………………………………………………468、业主房屋装修管理制度…………………………………………50房屋装修流程一览表（附表一）………………………………54装修施工证申请表单（附表二）………………………………56房屋装修施工申请表（附表三）………………………………57装修期间收费明细表（附表四）………………………………57装修进场开工核验单（附表五）………………………………58装修押金退还流转单（附表六）………………………………58房屋装修管理协议（附表七）…………………………………59装修施工巡查记录表（附表八）………………………………60装修完工检查验收表（附表九）………………………………61 标题 物业公司管理框架 文件类别 ZD 版号 A/0 页码 1/1 标题 岗位设置及其说明 文件类别 ZD 版号 A/0 页码 1/3 目的规范物业管理程序，确保高效率、高质量的完成物业管理工作，有效提高业主满意度，塑造良好的形象，提高企业知名度和美誉度。指导思想一切从业主的需要出发，再物业管理中体现以人为本，服务至上的原则。通过对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理，努力建成安全社区、环保社区、文明社区。适用范围适用于甘肃重邦物业有限责任公司岗位设置4.1设物业管理中心经理1名；4.2设办公室内勤、收费、财务共1名；4.3设水暖工兼保安2名；4.4设保洁员2名。5、岗位职责5.1物业管理中心经理5.1.1全面管理、监督、协调物业管理中心工作并做好相关记录工作；5.1.2负责做好小区竣工验收和接管工作，准备业主入住资料，办理业主入住手续；5.1.3积极组织、开展社区文化活动和宣传工作，主动加强与业主（住户）的沟通和联系，认真执行回访工作规定；5.1.4几级保持与供电、供水、消防等部门保持良好的关系，配合居委会、城管办和派出所做好计划生育、治安联防、环境达标等工作；5.1.5加强对物业中心员工的管理工作，对服务工作质量进行跟踪回访，对不合格服务进行纠正跟踪；5.1.6积极处理好小区内公共设施设备的维修保养工作；5.1.7经常与业主保持联系，起到沟通物业中心与业主之间关系的桥梁作用；5.1.8认真检查及督导小区环境清洁、绿化、消毒等工作；5.1.9负责对物品采购、仓库、员工宿舍进行监督和管理； 标题 岗位设置及其说明 文件类别 ZD 版号 A/0 页码 2/3 5.1.10发挥工作主动性，完成上级交办的其它工作任务。5.2物业管理中心内勤（兼做收费和财务工作）5.2.1负责管理中心各项费用的收取、统计、核算工作，积极接受公司财务部的指导和监督，保证做到日清月结，帐表相符，钱据相符，对拖欠物业管理费用应及时催收，做到费用收缴率达到98%以上；5.2.2负责管理中心现金、票据的保管，并做好现金日记账、银行存款日记账登记工作；5.2.3负责管理中心各项费用的存取或转账工作；5.2.4负责楼宇竣工档案、业主档案、质量记录等文件资料的签收发放收集存档和保管工作；5.2.5负责办公用品和各类表格的保管和发放，确保服务工作的需要；5.2.6负责管理中心日常文件打印、传真、复印工作；5.2.7负责管理中心会议、培训准备工作，做好会场布置、会场服务以及会议纪要等；5.2.8协助经理拟定社区文化活动计划，并协助组织实施；5.2.9协助经理办理业主入住工作，陪同业主验收房屋，并对空置房进行有效管理；5.2.10协助经理办理业主装修审批手续，负责装修巡检和装修验收手续；5.2.11负责联系维修人员进行住户单元维修工程，并于事后复查、跟进维修情况；5.2.12发挥工作主动性，完成上级交办的其它工作任务。5.3维修技工（水暖电工）5.3.1在物业中心经理的领导下，负责辖区内物业相关项目的维护保养；5.3.2按时完成物业辖区内公共设施、设备的维修、检查、保养工作，并认真做好记录；5.3.3熟悉物业辖区内的供水、供电、电梯、空调等设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施；5.3.4定期清洁所管设备和设备房，确保设施、设备和机房的整洁，严格按照安全操作规程，防止发生安全事故；5.3.5发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常完好；5.3.6定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题应及时处理，加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作；5.3.7认真贯彻“业主（住户）至上，服务第一”的宗旨，为业主提供有偿维修服务；5.3.8对业主（住户）彬彬有礼，尽量做到让业主满意，以优质服务为公司争创效益； 标题 岗位设置及其说明 文件类别 ZD 版号 A/0 页码 3/3 5.3.9注意“工完场清”，节约材料；5.3.10着装整洁，进住户家中佩戴员工牌，保持公司良好的企业形象；5.3.11做好住户的月度用电分析，及时发现问题，严格杜绝浪费；5.3.12积极完成领导安排的其它工作。5.4保安员5.4.1对来访人员进行详细登记；5.4.2保安人员不得随意脱岗；5.4.3姿势端正，面带微笑，向进出人员行注目礼；5.4.4不准随意放小摊贩、推销员等进入辖区；5.4.5保安人员要对进出辖区的机动车辆进行出入登记；并禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的车辆进入辖区内；5.4.6保安人员不得允许4吨及4吨以上大型汽车进入辖区（特种车辆和搬家车辆除外）；5.4.7保安人员要在指定的时间和位置休息，并做好休息处的清洁工作；5.4.8发现电梯等相关设备发生故障时，保安人员要立即通知相关部门；夜间发生重大事件时，要立即通知相关领导，并按应急预案进行处理；5.4.9各班班长每天依据相关标准对本班门岗工作进行检查，填写《保安工作班检表》；5.4.10熟悉巡逻区内各类设备、设施、物品的位置，发现设备、设施、物品有移动等可疑情况，应立即查明报告；5.4.11检查电线线路（目视检查，禁止手动检查）和水管管道有无损坏，发现漏水（电）时，应采取措施并立即上报；5.4.12巡逻中闻到异味，听到可疑声音，需立即查明原因并向经理汇报；5.4.13注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位置加以监视并及时报告；5.4.14发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应即刻向经理汇报并予以制止；5.4.15发现打架、吵架、斗殴行为时，应予以制止；5.4.16发现火警时，立即报警并组织扑救；5.4.17发现可疑物品，要立即做安全处理，并报告有关部门；5.4.18驱赶物业辖区内践踏草地、乱散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员；5.4.19巡视保安各岗位执勤情况，协助处理疑难问题，认真填写“巡逻记录表”；5.4.20积极完成了领导安排的其它工作。 标题 服务管理制度 文件类别 ZD 版号 A/0 页码 1/2 1、目的明确服务理念，保证服务工作标准、规范、热情，确保服务项目齐全，服务效率的提高，服务流程科学。2、指导思想严格杜绝服务投诉现象，建立健全管理体系，服务广大业主积极处理与业主相关的危机事件。3、接管物业项目时，认真查验小区共用部位、共用设施设备，保证验收手续齐全。4、同所有业主签订规范的物业服务合同,明确双方权利义务关系，并依照合同开展各项服务工作。5、物业公司管理人员、专业操作人员均需按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。6、制定完善的物业服务管理，并建立完善、齐全的质量管理、财务管理、档案管理、人事管理等各项制度。7、公司管理服务人员在开展工作时，应根据服务特点统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。8、公司公示24小时服务报修电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主/住户来访来电、咨询、报修和投诉；有完整的报修、维修和回访记录。水、电、气等急迫性报修15分钟内、其他报修30分钟内到达现场；建立报修、投诉台账，报修服务48小时内进行100%的回访，投诉4个工作日内100%回复；夜间值班人员，处理突发紧急事件。9、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。10、在资金和费用管理上，均按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，按合同约定规范使用住房专项维修资金。11、每年至少两次征询业主/住户对物业服务的意见，满意率达到95%以上。12、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预防预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能保证预案的及时启动。13、房屋维修管理13.1每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施；13.2对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的完整和真实； 标题 服务管理制度 文件类别 ZD 版号 A/0 页码 2/2 13.3根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告建议，按有关规定办理；13.4每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；13.5保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的两个工作日内完成；照明设施一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）在两天内安排修复完成，其他故障5个工作日内完成，保证楼道照明灯具90%能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每1个月集中安排1次修补、除污步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每1个月集中1次进行维修；13.6按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求；13.7对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门；13.8小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。附表（一）服务质量管理表 姓名 职务 隶属部门 职责描述 工作计划 时间段 工作目标与细节 实际成果 备注 附表（二）物业服务质量调查表编号：日期：年月日 业主姓名 电话 电子邮件 联系地址 调查项目 项目 客户满意度评价 服务质量 □非常满意□满意□一般□不满意□很不满意 服务态度 □非常满意□满意□一般□不满意□很不满意 报价水平 □非常满意□满意□一般□不满意□很不满意 房管 □非常满意□满意□一般□不满意□很不满意 保安 □非常满意□满意□一般□不满意□很不满意 车管 □非常满意□满意□一般□不满意□很不满意 清洁 □非常满意□满意□一般□不满意□很不满意 绿化 □非常满意□满意□一般□不满意□很不满意 维修 □非常满意□满意□一般□不满意□很不满意 社区活动 □非常满意□满意□一般□不满意□很不满意 主要意见和建议 感谢您在百忙之中填写此表，对我们的服务工作给予支持和监督，请您将此表交予门卫或质量管理部办公室，谢谢！××物业质量管理部××××年×月×日附表（三）业主满意度调查问卷 尊敬的业主：春去秋来，四季流转，××物业为您服务已经×年多了，在这些日子里，我们一直致力于为您提供高档优质服务，随着服务的不断细化和升级，我们也积累了丰富的管理实践经验，逐渐形成了适合于本小区的服务标准，本次调查中我们将针对这些标准征询您的意见，请在您的选项上打“√”。希望您在百忙之中完成调查，于××××年×月××日前将问卷交到门卫。谢谢！ 姓名 住址 楼单元号 电话 1．综合管理服务类 （1） ××物业要求所有管理服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范、服务热情，您是否满意？ A．满意B．不满意 （2） 您知道我们设有24小时服务投诉电话吗？（××××××××） A．知道B．不知道C．知道电话，但不知道是24小时服务 （3） 在进行日常的维修后，××物业要求填写一份维修单，您是否填过？ A．填过B．没填过C．没有请物业进行过维修 （4） ××物业还为每位业主建立了一套较为完整的档案，包括装修、住户资料等，您认为这有必要吗？ A．有必要B．没有必要C．无所谓 （5） 我们将对本次调查中提出的意见、问题进行入户走访，您是否愿意接受我们的走访？ A．愿意B．不愿意C．最好用其它方式 2．楼道保洁服务类 （1） 您对××物业的室内保洁工作是否满意？ A．满意B．较满意C．较不满意D．不满意 （2） 物业保洁服务目前执行国家一级标准，您认为按照此标准进行的保洁服务清洁程度如何？ A．非常好B．较好C．一般D．不好 （三）秩序维护服务类 （1） ××物业目前严格控制外来人员、小商小贩、闲杂人员入内，您认为这样做是否影响了您的正常生活？ A．影响，应该随意放行B．不影响，这样更安全C．有点麻烦，但能接受 （2） 为了保证小区内机动车辆停放安全，目前不允许外来无证车辆长期停放，您认为这样做合理吗？ A．合理B．不合理C．其他 （3） ××物业每月都派专人对消防栓进行一次检查，您认为这有必要吗？ A．有必要B．没有必要 （4） ××物业每周都要对小区内的安全防范警示标志进行巡视，您认为这有必要吗？ A．有必要B．没有必要 （四）室外卫生及绿化的服务水平 （1） 小区的室外道路每天清扫一次，巡视两次，您认为清洁程度如何？ A．很干净B．干净C．不干净D．很不干净 （2） ××物业每年对二次加压水箱进行两次清洗消毒，您认为合适吗？ A．合适B．不合适C．符合国家要求就行 （3） 您对××小区的整体绿化是否满意？ A．满意B．较满意C．较不满意D．不满意 （4） 您认为小区内的乔木、灌木是否修剪及时？ A．及时B．不及时C．其他 （5） 您认为小区绿地内卫生保持得如何？ A．很好B．一般C．不好 （五）水电维修方面 （1） 小区内的设备都建立有设备台账，对设备的维修保养更新都进行记录，您认为有必要吗？ A．有必要B．没有必要C．无所谓 （2） 每位物业服务人员都有义务对小区周边环境，如便道、门窗等的情况巡视、察看，您认为巡视是否到位？ A．到位B．不到位C．无所谓 （3） 在供热期间，换热站内物业安排有专人24小时值班，每两个小时都要对设备运行情况检查、记录一次，您对这样的安排是否满意？ A．满意B．不满意C．符合国家规定就行 （4） ××物业每半年要对小区的房屋结构检查一次，并记录，您认为合理吗？ A．合理B．不合理C．其他 （5） 您对××小区水电维修工作是否感到满意？ A．满意B．较满意C．较不满意D．不满意 （六）其他 与本市的其他住宅小区物业公司相比，您认为我们的整体服务水平属于哪个层次？ A高档B中档C低档D．其他意见或建议 您对目前小区活动室提供的娱乐项目是否满意？ A．很不满意B．较不满意C．一般D．较满意E．很满意附表（四）物业服务意见征询表填写日期： 业主/住户姓名 居所 楼单元号 您对我们的服务 □非常满意□满意□有点儿满意□很不满意□没太多感觉 1．您对我们房屋管理与维修养护的意见或建议： 2．您对我们安全保卫服务的意见或建议： 3．您对我们车辆和停车场服务管理的意见或建议： 4．您对我们清洁和绿化管理的意见或建议： 5．您对我们公共设施管理的意见或建议： 6．您对我们社区组织活动的意见或建议：附表（五）业主满意率统计总表单位：（盖章）年第次填表日期： 总户数 实发数 实发率 回收数 回收率 平均满意率 序号 服务项目 总体评价 意见与建议： 满意率 不满意率 非管理原因造成的不满意率 1 房管 户 % 户 % 户 % 2 保安 户 % 户 % 户 % 3 车管 户 % 户 % 户 % 4 清洁 户 % 户 % 户 % 5 绿化 户 % 户 % 户 % 6 维修 户 % 户 % 户 % 7 社区活动 户 % 户 % 户 % 填表人：管理处主任附表（六）改进措施报告表编号： 签发单位 不合格类型 □管理评审中不合格□用户投诉□内审不合格□监视、测量不合格 签发人 日期 不合格描述 改进期限 改进措施 签名： 效果验证 签名：附表（七）服务质量改进报告表编号：日期：年月日 部门 涉及人员 标题 效果描述 1 2 3 改进前状况 改进后 备注 审批评语： 审批人：附表（八）物业管理合同书 文本名称 物业管理合同 受控状态 编号 第1章总则第1条本合同当事人委托方（以下简称甲方）：受委托方（以下简称乙方）：组织名称：企业名称：代表人：法定代表人：地址：注册地址：联系电话：联系电话：根据国家相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托乙方进行物业管理，特订立本合同。第2条物业基本情况物业类型：办公位置：市区路（街道）号占地面积：平方米建筑面积：平方米第3条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第2章委托管理事项第4条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院。第5条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯。第6条公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自持车棚、停车场。第7条公共绿地的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所。第8条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。第9条交通与车辆停放秩序的管理。第10条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。第11条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第12条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1．物业管理费；2．保洁费；3．保安费；4．房屋设备运行费；5．维修养护费。第13条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。第14条对业主和物业使用人违反《业主公约》的，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。第3章委托管理期限第15条委托管理期限为年。自年月日时起至年月日时止。第4章双方权利义务第16条甲方权利义务1．代表和维护产权人、使用人的合法权益。2．制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约。3．检查监督乙方管理工作的执行情况。4．审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告。5．在合同生效之日起日内向乙方提供平方米建筑面积管理用房（产权仍属甲方），由乙方按下列第项执行：（1）无偿使用；（2）按建筑面积每月每平方米元租用，其租金收入用于。6．负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起日内向乙方提供。7．当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以方式偿付。8．协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。9．协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化生活。第17条乙方权利义务1．根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。2．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。3．按本合同的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理。4．选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。5．负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施。6．向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。7．每个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。8．对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。9．本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。第5章物业管理服务标准第18条乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到%。1．房屋外观：2．设备运行：3．房屋及设施、设备的维修、养护：4．公共环境：5．绿化：6．交通秩序：7．保安：8．急修：9．小修：第6章物业管理服务费用第19条物业管理服务费1．管理费由乙方按建筑面积每平方米元或按套每户元向业主收取。2．保洁费由乙方按建筑面积每平方米元或按套每户元向业主或物业使用人收取。3．保安费由乙方按建筑面积生平方米元或按套每户元向业主或物业使用人收取。4．高层住宅电梯、水泵运行费按实际耗费结算，由乙方向业主收取。5．管理服务费标准的调整，需遵循国家相关法律法规和本省市相关规定。6．对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。第20条住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的倍收取。第21条车位使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取（具体标准略）。第22条乙方对业主/住户的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主/住户按实际发生的费用计付。第23条乙方向业主/物业提供的其他服务项目的费用收取标准约定。（具体标准略）第24条房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。第7章违约责任第25条甲方违反本合同第十八条第款的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第26条乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第27条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方退还多收款项；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第28条甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。第8章附则第29条双方约定自本合同生效之日起日内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。第30条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。第31条本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第32条本合同正本连同附件页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。第33条因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，使房屋达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。第34条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第35条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请市仲裁委员会裁决（当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。第36条合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满天前向对方提出书面意见。第37条本合同自签订之日起生效。甲方签章：乙方签章：代表人：代表人： 标题 安全管理制度 文件类别 ZD 版号 A/0 页码 1/5 1、目的为了保证业主/住户的安全，规范保安人员的各项工作，提高公司的信誉和形象，特制定本制度。2、适用范围适用于公司保安人员的着装、门岗、巡逻和值班及绿化等工作的安全管理。3、保安人员仪容仪表标准4、保安人员在门岗值勤、小区巡逻、日常训练等时间，必须按规定穿着公司统一的保安服装。4.1制服要保持整齐、清洁；穿衬衫时下摆要塞在裤腰内，袖口和裤管不得卷起，帽徽、肩章要保持端正，胸卡别在左胸上口袋的中间，不准赤脚、穿凉鞋或拖鞋立岗、巡逻；4.2保安人员穿大衣时不准披在肩上，穿春秋套装时要内穿白衬衫，系好领带；严禁制服与便服混穿，或将制服穿离保安区域；4.3保安人员的内外衣口袋内不准放过多东西，腰间皮带上不准挂钥匙及其他挂件；4.4大盖帽要戴端正，对讲机佩在腰间皮带右后侧，耳机塞在右耳，话筒别在衬衫左领上；4.5除因工作需要外，不得佩戴有色眼镜；4.6保安人员巡逻走路时，上身要挺直，步伐稳重，双臂自然摆动；骑车巡逻时，眼睛注视前方，兼顾左右，且不得在公共区域内随意穿行；4.7听别人说话时，不得左顾右盼，心不在焉；4.8不论是巡逻行走还是门卫站岗，都要精神饱满，姿势端正；不得搭肩挽臂，嬉戏打闹；不得吸烟，不准有倦怠表现；4.9不在公众场合抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做与工作无关的事。5、保安门岗管理5.1保安人员门岗要站在指定的岗位上，不得随意脱岗；5.2保安人员站岗姿势要端正，身体挺直，保持跨立姿势；要面带微笑，向进出人员行注目礼，遇领导要敬礼；5.3保安人员不准随意放小摊贩、推销员等进入辖区；5.4保安人员要对进出辖区的机动车辆进行出入登记；并禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的车辆进入辖区内；5.5保安人员不得允许4吨及4吨以上大型汽车进入辖区（特种车辆和搬家车辆除外）；5.6保安人员要在指定的时间和位置休息，并做好休息处的清洁工作； 标题 安全管理制度 文件类别 ZD 版号 A/0 页码 2/5 5.7发现电梯等相关设备发生故障时，保安人员要立即通知相关部门；夜间发生重大事件时，要立即通知相关领导，并按应急预案进行处理；5.8各班班长每天依据相关标准对本班门岗工作进行检查，填写《保安工作班检表》。6、保安巡逻管理6.1小区巡逻6.1.1小区巡逻每2小时1次，保安人员每周将辖区内所有楼宇的楼道、天面巡查一遍；6.1.2小区巡逻不确定固定路线，保安人员根据实际需要选择路线，但是不能留“死角”、“偏角”；6.1.3各班班长和安全主管人员负责巡逻监督工作；6.1.4巡逻人员在岗巡逻期间，必须严格按照公司的各项规章制度进行；6.1.5巡逻人员必须正确使用巡逻器械，不得随意开启巡逻钟；6.1.6夜间巡逻人员，每班次巡查不得少于2；。6.1.7巡逻人员在巡查期间应与各岗位保持联系，对巡逻期间发现的问题，要根据相关预案进行及时妥善的处理；6.1.8巡逻人员下班时交还所用的巡逻器械。7、保安人员值班管理7.1保安人员值班期间，要坚守岗位，认真值勤，严格履行岗位职责，无特殊情况不得擅自离开工作岗位。对于上级交给的各项工作任务必须积极圆满完成；7.2值班人员对值班室内的一切物品、设施负责，无特殊情况不得外借；7.3值班人员要礼貌的受理各种电话，根据相关规定认真做好电话记录，并及时转告相关人员；7.4值班人员在值班期间不得用值班室电话打私人电话，或将值班室电话外借；7.5值班人员必须保持值班室内清洁，严禁在值班室接待朋友、吃东西、吸烟等。值班人员要详细填写值班记录，需要下一班完成的重要事情，要详细交接清楚。8、消防安全管理8.1烟感报警系统检查8.1.1消防人员每周对所辖区域的报警器至少巡查一次，检查其电源是否正常，各按钮是否处于良好状态等；8.1.2消防人员每日对报警器进行检查，检查其内部接线端是否松动，主干线路、信号线路是否破损，并对20%的烟感探测器进行抽查试验； 标题 安全管理制度 文件类别 ZD 版号 A/0 页码 3/5 8.1.3相关人员每半年对烟感报警器进行逐个保养，擦洗灰尘，检查探测器底座端子是否牢固，并逐个进行吹烟试验；8.1.4相关人员对一般场所的烟感报警系统每三年、污染场所的烟感报警系统每年进行一次全面维修保养。保养主要项目为：清洗吸烟室（罩），检查集成线路，测试传感器是否正常工作等。8.2消火栓系统8.2.1消防人员每周巡检各楼层的灭火器、水龙带、水枪头、报警按钮等设备是否完好，各供水泵、电源是否正常，各电气元件是否完好；8.2.2消防人员每月检查一次各消防阀门是否灵活，并进行除锈和加油保养工作；8.2.3消防人员每月检查水泵是否完好，对水泵表面进行清洁、为水泵轴承加油，同时按照相关说明进行全面的运行试验；8.2.4相关人员每季度在月检查的基础上对水泵进行维修保养，并检查电动机的绝缘是否完好；8.2.5消防人员每周巡检水喷淋系统的管内水压是否正常，各供水泵电源是否正常，各电气元件是否完好。8.3应急广播系统8.3.1相关人员每周对应急广播系统的主机、电源信号进行检查，查看各控制开关是在处在正常位置，有无损坏和异常现象，并及时清洗主机上的粉尘；8.3.2相关人员每月对切换机进行试验，检查切换机是否正常工作；并检查麦克风是否正常，定期清洗麦克风磁头；8.3.3相关人员每周检查各楼层的喇叭是否正常工作，并清洗喇叭上的灰尘等；8.3.4检查完成后，相关人员进行应急广播系统播放测试。9、绿化机械使用安全9.1通用使用安全9.1.1所有绿化机械使用前必须检查油管、油箱是否漏油。如果不是在室内作业，则运输途中要关闭刀盘；9.1.2所有绿化机械使用场所不允许吸烟；9.1.3所有绿化机械在使用前都必须检查其功率与电源是否相匹配，不允许超负荷使用；9.1.4使用拖线板活动电源时必须注意拖线板、插座拖线是否完好，线芯是否裸露，留意拖线板有无发热，应及时减负荷或加粗拖线，以免超负荷而引发事故或损坏机器； 标题 安全管理制度 文件类别 ZD 版号 A/0 页码 4/5 9.1.5使用前必须注意电源开关等设备有否短路、断路、漏电等现象，注意用电安全；9.1.6所有机器在没有完全冷却时不允许用手去触摸散热器及机头外壳，以防烫伤。9.2剪草机械9.2.1必须穿长衣、长裤及密封性鞋袜等方便操作而且不易被机器卷进去的服装，严禁赤脚或穿拖鞋、短裤、裙子等进行操作；9.2.2使用前须仔细检查机器的刀盘、皮带、离合等各部件是否工作正常；9.2.3剪草前应彻底清除场地内的石块、杂物，并劝离工作区域内的无关人员，使用割灌机时，工作点周围半径5米内不得有无关人员；9.2.4剪草时要匀速进行，拐弯时要减小油门；9.2.5带草袋的剪草机应装好草袋才可剪草；9.2.6任何情况下，不可将手伸人剪草机刀盘内清理草渣，以防刀片伤手；9.2.7草地如果是湿的不能剪草，以防对草坪上的草、机械及人员造成伤害；9.2.8斜坡剪草时，操作人员应站在与机器同一水平线的位置上侧向操作，避免滑倒时机械伤到人；9.2.9割灌机启动时操作员应面对刀盘，而不能背对刀盘；9.2.10使用机械前应充分了解机械的性能特点，并牢记注意事项。9.3绿篱机9.3.1使用前应检查机器的刀片等各个部位是否工作正常；9.3.2熟记并遵守机械的使用方法；9.3.3启动绿篱机时应先将机器放在地上，人应朝向绿篱剪的方向拉动启动绳，不允许提着机器启动或背向剪刀方向启动；9.3.4绿篱机启动前应将油门调到小位，避免剪刀随机器启动而启动；9.3.5剪绿篱时应遵循“横平竖直”的握机原则，任何时候都不允许剪刀朝向自己身体的任何部位，机器启动后不允许只用—只手操控机器；9.3.6在自己的脚被植物盖住而看不见的情况—下，不允许向自己的脚部方向修剪；9.3.7如果机器的剪刀被较大的树枝卡住，应先关掉机器，然后用手将树枝拨开，不允许在未停机的情况下直接用手去拨。9.4大树修剪9.4.1大树修剪往往涉及高空作业，具有一定的危险性； 标题 安全管理制度 文件类别 ZD 版号 A/0 页码 5/5 9.4.2修剪大树应使用高枝剪、高枝锯及人字铝梯或液压升降机、修剪车进行操作，不应直接爬到树上修剪；9.4.3使用高枝剪或高枝锯修剪时，人与修剪杆之间最少应成15°夹角，以防剪下的枝叶掉到人身上；9.4.4使用人字梯时应两人配合，注意先将梯放稳后再爬上去，另一人在下面扶梯子，扶梯的人应注意梯上人员的动作，以便配合，并防止剪下的树枝砸到自己；9.4.5修剪较大的树枝时应几个人配合，先将待剪树枝用绳子绑住，由一人朝无人的一方拉动绳子，其他人在反方向进行锯剪；9.4.6进行大树修剪工作时，应在周围摆放工作告示牌，防止无关人员走近。9.5斜坡工作安全在斜坡上进行修剪、栽种等操作时，容易出现滑倒及石块、工具掉下砸伤人等事故，对操作者具有较大的危险。因此，进行斜坡操作时应注意以下事项。9.5.1斜坡工作最少两个人配合进行；9.5.2斜坡工作时应穿带钉的足球鞋或其他方便行动的防滑鞋；9.5.3在300米以上的斜坡工作要佩戴安全带，一人在上将安全带固定于树或其他安全的固定物上逐渐放下，另一人在下面工作；9.5.4斜坡工作时不允许两人同时在同一垂直线上工作，以防上面的人不小心将石块或其他东西弄下砸伤下面的人；9.5.5雨天或山土松滑时不应进行30度以上斜坡的工作，以防滑跌或山体滑坡。9.6农药安全使用大多数的农药具有毒性或腐蚀性，如果使用农药不当，不但会对人身、植物造成危害，还会对环境造成很大破坏。农药应存放在指定仓库中，不应到处乱放。9.6.1配药或喷药时应戴好口罩及胶手套，并穿长衣、长裤；9.6.2人应站在上风口，不应逆风喷药；9.6.3注意过往行人，有人走过时应压低喷枪或暂时关闭喷枪；9.6.4未用完的农药应装在一小桶中放于喷药机旁，不应到处乱放；9.6.5喷完药后应及时洗手、洗脸等，并更换衣服，漱口后才可吃东西、喝水；9.6.6不得擅自将农药借出或卖给他人，也不应擅自替他人喷药，以免对他人造成危害或产生纠纷；9.6.7洗药桶的水不允许乱倒，应倒于指定地方，空药瓶、药袋应回收集中处理。附表（一）来访人员登记表编号：日期：年月日 序号 来访人 来访时间 来访事由 被访人 离开时间 值班员 备注 01 02 03 …… 附表（二）保安工作班检表编号：日期：年月日 日期 被检查人 岗位 检查内容 不合格次数 处理结果 仪容仪表 工作态度 工作时间 其它