前期介入物业管理相关产品设计建议

物业管理相关产品设计建议 一、 设施部分： 设施名称 设计建议 水电气配套 1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。 2.建议设备统一战略供应商，如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强，方便后期管理维护及节约成本。如：电梯采用两类电梯设备的情况尽量避免。 3.电表容量与实际负荷相匹配。每层或围合设工作插座和开关。 4.变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合理不能裕量太大，有温度自动控制。 5.水气表位置集中，方便于维护和抄表。 6.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。 7.供水管网、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。 8.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。 围墙护栏、支持杆 1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑容易替换或免维护。 2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。 3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。 4.围墙安装防爬网。 5.灯具、交通、摄像镜头支持杆、建议采用镀锌钢管。 外立面管道、栏杆 1.建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。 2.空调架选用：铝合金材料（厚度1.2—1.5mm）经久耐用，随着空调业的科技进步及业主使用实际情况，空调1拖2—3个分机情况的存在，建议空调架尺寸不小于3匹副机位（防止空调无法安装情况时有发生）。 3.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。 4.平台护栏、采光井门、防攀爬防盗网材料建议选用φ12mm圆钢、角钢制作、尽量少选用25x25mm以下方钢。 沟渠井盖 1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。 2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。 3.在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于暗装井盖。 4.道路上的雨水、污水井盖建议由地产或物业定点制作铸印公司名字样及公司LOGO的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现精致管理。     设施名称 设计建议 道路 1.路面砖防滑；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。 2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。道路两侧每100米处、苑内根据大小至少设置一个取水点，小区取水点必须安装水表便于日后管理。 3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。 4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。 5小区道路主要位置设置混凝土减速坡或塑胶减速坡（具体位置由物业确定）。 6．沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落。 7．小区路面设置足够的雨水珊格、消除路面积水。 天面露台 1.销售赠送的天面、露台统一设置花架、花槽（防水处理）。 2.多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置，每单元设置一个承重量500kg的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用。 3. 10平方米以上公共可上人天台、露台设置取水点。 防火门 1.公共部位防火门钥匙通用（通锁）。 2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。 停车场及出入口 1.人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。 2.车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。 3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。岗亭形状：A、岗亭尺寸：宽1800—2000x长2800-3100mm。 B、岗亭门建议制作成铝合金推拉门。 4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。 5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置防撞安全及伸缩防水雨棚。 6.地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸，地下车库设置 足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。 7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，采用节能灯具，减少耗电。 8.车库、架空层照明灯具设置可以考虑60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布，并且可以分级控制，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。 9.地下车库出入口应设置防洪闸，防滑路面，并应按每200平方建筑面积1立方的设置消防沙池。 10.车库墙面可以用涂料绘制图案、制作统一的车牌号。 11.车库设置清洁用取水口及清洁池。 12. 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。     设施名称 设计建议 娱乐设施 1.安装平稳牢固，符合安全，并具有安全防护措施和使用说明。 2.木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱上下300mm需做防腐处理、最好用不锈钢（塑料制品）作保护层防腐。 3.娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。(例如秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢)。 4.室外娱乐场所设置排水口、沟。 5.室外娱乐场所选用优质地垫、防止雨后天晴翘起存在隐患。 信息栏 1．在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的住户标识牌。 2.对于围合式苑（户数300户以下可以在主要的一个苑门设置公共信息栏具体尺寸：宽900x1100mm）材料可选用不锈钢（优质铝合金烤漆）。 3.对于500----800户的小区院落可以设置一个集中信息栏。 4.对于一次开发完成的小区建议在小区主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。 4.分期开发的小区建议在小区每期的主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。 5.商铺较多的小区（15户以上），建议在商铺区域设置产品广告信息栏（具体尺寸、数量须根据商铺数量多少确定，最小面积2000x1200mm）。 6.商铺广告灯箱设计图案、安装位置须和管理处对接以便于今后管理。 单车摩托 车棚 可以利用架空层车位空余位置，利用绿化空间可以铺设草砖露天停放单车，可以在围墙边缘铺设草砖、间隔种树露天停放单车。存放地点应集中统一，存放点能用铁马或珊栏进行独立围闭，以便日后。 小区清洁设施 1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。 2.住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。 3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。 4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5—7平方米标准。 5.地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。 绿化设施 1. 有绿化清洁用水管道，单独加装计量表。花槽、花坛可保证排水通畅，有防堵 措施，不影响美观。 2. 绿花草坪设置浇灌系统，布局合理，便于控制，喷头覆盖面积与水压的关系 需综合考虑。 3.苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。 4.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。     二、 设备部分 设备名称 设计建议 供配电 系统 1.变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安装的，有门且可上锁。 2.高低压配电柜、变压器、发电机正上方、周围无任何可能出现浸水、渗水、滴漏的可能，包括可能出现的管道渗水、洗手间、室外雨水蔓延等；确实无法避免的，需有效的防护、集水、排水、报警等措施。 3.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器报警信号连接到中心。 4.高低压配电室、变压器房、发电机房设置的位置高于周边排水位，且在上一层的位置没有水源；如有，在上层做好防水处理。 5. 发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。 6. 发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。 7. 发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。 8. 各种配电箱（柜）钥匙通用。 9. 发电机、配电柜等设备需要配置维修专用工具、供配电系统图 10.变压器与配电柜安装在一个房间有安全隔离防护栏。 11. 强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用 照明系统 1.地下路灯、草坪灯分路、时间控制，使用节能灯。地下室车库照明为多路控制，其中每路照明分布均匀，控制亮度。 2.设计低压配电屏时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开，留足备用商铺用电接线开关，分类计量，便于供电局抄表到户及公共分摊计量。 3.水景、水池、水廊水下灯可以在设计施工中取消、不影响景观。 4.苑内射灯、节日灯合理配置、不能过饱和节约费用、消除灯光污染。 5.苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置、满足使用要求、节约投资、降低后期管理费用，小区内楼栋适当位置设置节日装饰用电电源。 6.尽量减少地灯配置、消除后期维修隐患（实际使用中地灯使用寿命1—2年、故障率特高）应在广场设置节日装饰用电电源插座。 7.苑内照明设计可以选用使用寿命长、透光率高的草坪灯，在合理位置设计配置几盏高杆灯，可以减少草坪灯配置节约费用。 设备房 环境 1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。 2.设备房顶无排污管。 3.设备房设置对流通风口，通风口考虑防鼠网，房门应设防鼠板。 4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。特殊机房考虑降噪措施，免得影响毗邻单元销售价格及难度。 5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。 给排水 系统 1.水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。 2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑；进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。 3.水池底部可以安装给水管、泵房内可以安装道泵、便于水箱清洗。 4. 水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于50毫米，排水管设置检查口。5.水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地面20CM。 6. 水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需设锁排。 7.地下储水池进水闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀；水池、水箱均应有透明水位标识；同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。 8.应考虑空调的集中排水，排水管径不能小于1寸，以防堵塞。 9.给排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。 10.水池、水箱应有水位标识，应有检修爬梯，透气孔、溢流孔均应加防虫网，入孔应加盖，能上锁；二次供水箱的排水管不小于80MM，地下室储水池排水管不小于100MM，设置在水箱低部，水池底部应有坡度。 11.进户水压应保证家用热水器能正常点火（水压0.15Mpa），否则应配置变频供水装置。 12.地下储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分水池取水。 13.水泵房要有保证异常情况造成跑水的防护措施，应设置清洁用水源。 14.小区地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵。 消防系 统 1.消防泵有带负荷试泵条件，如泵出水管闸阀前加循环管，消防栓最高处能自动排气。 2.消防、喷淋供水主泵开停可以设计为远程控制（在监控中心直接开停） 3.内线电话通话良好、办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心设内线电话。 4.所有消防、主管网应在合理位置清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验消防栓；消防栓系统在最高位置设置自动排气设备。 5.小区内、设备房等区域按消防规范配置相的灭火器、灭火器箱。 6．消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护（不采用气压给水设备控制）。 7．所有消防阀门、开关应标明控制区域，及运行压力。 电梯 1.电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。 2.与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别（由电梯公司制作）。 3.轿厢风扇要保证轿厢内通风。 4.电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只；电梯机房内门钥匙应通用（机房门选用通锁）。 5.电梯轿厢地面使用耐磨材料、轿厢装饰和管理处对接确认款式、轿厢壁安装一面镜面玻璃。 6.电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。 7.电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。     设备名称 设计建议 弱电监控系统 1.弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、管理处门口。 2.摄像监控镜头、苑门电机、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、设计施工中应充分利用建筑体综合接地网。 3.在小区弱电井管网中适当位置设计积水坑、配置排水潜水泵。 4.监控线路铺设用线管尽可能选择较大、便于今后维护更换。 5.小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。 6.单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、防止噪音。 7.小区苑内辅助苑门可以安装门禁闭门器开关系统节约费用。 8.围墙红外周界报警系统、建议重叠安装、两路平行消除翻越死角。 9．电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口符合人们日常习惯。 10．泳池设计1—2个合理的摄像监控镜头。 11.设备交接验收时要做好实际施工图纸的和实际图纸的核实，综合系统图、线槽、管道布线图、设备配置图、现场调试技术参数。 泳池水景 1.反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用（水景使用、绿化使用）。 2.泳池配置合理的射灯、便于晚上游泳、泳池水下灯可以取消不设计施工。 3.泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门）。 4.成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水（使用时为生部门要验收），泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。 4.设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅,根据泳池大小配置救生圈。 5.泳池设备房应配置抽风系统、有足够容量的排污泵。 6.泳池独立围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸）（2MX2MX0.3M）便于管理。池边设置衣物、毛巾架。 7.淋浴位、更衣柜和洗手间蹲坑位、数量与泳池正常使用顾客数量匹配。 8.泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门，底部有坡度排水。 9.泳池应配置人工吸尘工具。 10.泳池周边能设置救生圈，照明足够，地面防滑。 11.泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。 12.水景、水廊深度以300-400mm深度为佳、节约建造成本、节约后期维护费用，水景、水廊中的景观灯可以不设计制作。 13.30立方一下水景、水廊可以不用设置水处理系统，水景水廊尽可能连通、节约建造成本。     三.配套部分