海口市城市规划管理技术规定(2015)

I海口市城市规划管理技术规定（2015）（征求意见稿）2目录第1章总则.......................................................................................................................................41.1目的及依据.........................................................................................................................41.2适用范围.............................................................................................................................41.3与详细规划的关系.............................................................................................................41.4分区管理.............................................................................................................................41.5坐标系统和高程系统.........................................................................................................4第2章建设用地规划管理............................................................................................................52.1城市用地分类.....................................................................................................................52.2使用性质及兼容.................................................................................................................52.3建设内容.............................................................................................................................52.4开发强度控制...................................................................................................................162.5工业仓储用地管理...........................................................................................................162.6公共服务设施配建...........................................................................................................162.7建设地块管理...................................................................................................................17第3章建筑工程规划管理..........................................................................................................183.1建筑布局...........................................................................................................................183.2建筑退让...........................................................................................................................183.3建筑间距...........................................................................................................................203.4建筑高度...........................................................................................................................213.5建筑面宽...........................................................................................................................213.6场地竖向...........................................................................................................................213.7停车设施配建...................................................................................................................21第4章景观与环境规划管理........................................................................................................244.1城市景观控制要求...........................................................................................................244.2场地景观控制要求............................................................................................................244.3建筑物景观控制要求........................................................................................................244.4辅助性建（构）筑物及设施景观设计要求..................................................................25第5章市政道路及管道线工程规划管理....................................................................................265.1城市道路...........................................................................................................................265.2机动车出入口设置...........................................................................................................265.3公交停靠站.......................................................................................................................275.4道路交叉口.......................................................................................................................275.5人行天桥及地下通道.......................................................................................................285.6电力线...............................................................................................................................285.7城市排水工程...................................................................................................................295.8城市综合管线...................................................................................................................30第6章附则.....................................................................................................................................326.1解释权................................................................................................................................326.2生效日期............................................................................................................................32附录1：计算规则............................................................................................................................331.1建筑面积...........................................................................................................................3331.2基底面积...........................................................................................................................361.3绿地面积...........................................................................................................................361.4建筑间距...........................................................................................................................361.5建筑高度...........................................................................................................................37附录2：海口旧城区范围...............................................................................................................394第1章总则1.1目的及依据为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《海南省城乡规划条例》、《海口市城乡规划条例》等相关法律法规、技术，结合本市实际，制定本规定。1.2适用范围本规定适用于海口市主城区内除个人住宅、临时建筑、历史建筑外各项建设工程的规划设计和规划管理。主城区外镇区内各项建设工程的规划方案设计和规划管理可参照本规定执行。1.3与详细规划的关系各项建设工程的规划方案设计和规划管理，除应符合经批准的控制性详细规划、修建性详细规划外，还应符合本规定的要求。各项建设工程的规划方案设计和规划管理，除执行本规定外，还应符合国家、省和市有关法律、法规及其它强制性的规定。1.4分区管理根据城市发展历史和实际情况，主城区划分为新城区和旧城区。旧城区北片为长堤路、白龙路、海府一横路、蓝天路、西沙路、龙昆北路围合区域；旧城区南片为红城湖路、琼州大道、凤翔路、龙昆南路围合区域。新城区为主城区内除旧城区外的其它区域。1.5坐标系统和高程系统各项建设工程的规划方案设计和规划管理，应采用海南海口独立坐标系统和国家85高程。5第2章建设用地规划管理2.1城市用地分类海口市城市用地分类与规划建设用地标准，执行《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011）。2.2使用性质及兼容2.2.1建设用地的规划用地性质应按照经批准的控制性详细规划确定。2.2.2建设用地的规划用地性质为两类或两类以上的，如控制性详细规划已明确各类用地的规模或者各类建设内容计容建筑面积的比例的，应按控制性详细规划执行；如控制性详细规划未明确，但土地出让时规划条件已明确各类用地比例的，按规划条件执行；如控制性详细规划和规划条件均未明确的，每一类建设内容计容建筑面积应不小于总计容建筑面积的15%。2.2.3零售商业用地（B11）、批发市场用地（B12）、餐饮用地（B13）之间可相互兼容；金融保险用地（B21）、艺术传媒用地（B22）、其它商务用地（B29）之间可相互兼容；住宅用地（R11、R21、R31）可兼容服务设施用地（R12、R22、R32）。2.2.4村集体留用地在控制性详细规划中的规划用地性质为居住或商住用地的，其规划用地性质均按商住用地控制，住宅计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。2.3建设内容2.3.1建设用地的规划用地性质为单一用地性质的，允许建设、使用的建筑与设施用途应符合表2.3.1和表2.3.2适建用途的范围。主导用途指一般情况下允许建设、使用的建筑与设施用途，其建筑面积（或多项建筑面积之和）应占地块总建筑面积的主导。附设用途是指在符合相关规范、政策等前提下，经研究后允许建设、使用的辅助配套等功能。为保障用地的主导用途、避免功能混杂，单一用地性质允许建设、使用的功能比例，应结合具体地块的建设条件与开发需求，综合考虑相关要求经专题研究确定。其中，居住用地、商业服务业设施用地、工业用地和仓储物流用地主导用途的建筑面积不应低于总建筑面积的85%。2.3.2建设用地的使用性质为两类或两类以上的，各类使用性质主导用途的建筑面积占比应符合确定比例的要求，并可建设不超过总建筑面积的15%的可附设市政设施、可附设交通设施、其它配套辅助设施。6表2.3.1城市建设用地分类和使用类别代码类别名称内容适建用途大类中类小类R居住用地住宅和相应服务设施的用地R1一类居住用地设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地R11住宅用地住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地主导用途：住宅、公共服务设施其它用途：商业建筑、可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施R12服务设施用地居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地主导用途：公共服务设施其它用途：可附设市政设施、可附设的交通设施R2二类居住用地设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地R21住宅用地住宅建筑用地（含保障性住宅用地）及其附属道路、停车场、小游园等用地主导用途：住宅、公共服务设施其它用途：商业建筑、可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施R22服务设施用地居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地主导用途：公共服务设施其它用途：可附设市政设施、可附设的交通设施R3三类居住用地设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地7类别代码类别名称内容适建用途大类中类小类R31住宅用地住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地主导用途：住宅、公共服务设施其它用途：商业建筑、可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施R32服务设施用地居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地主导用途：公共服务设施其它用途：可附设市政设施、可附设的交通设施A公共管理与公共服务设施用地行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地A1行政办公用地党政机关、社会团体、事业单位等办公机构及其相关设施用地主导用途：行政办公建筑其它用途：可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施A2文化设施用地图书、展览等公共文化活动设施用地A21图书展览用地公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心等设施用地主导用途：文化设施其它用途：可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施A22文化活动用地综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地主导用途：文化设施其它用途：游乐设施、可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施A3教育科研用地高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位及其附属设施用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地主导用途：教育科研设施其它用途：宿舍、可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施8续表2.3.1类别代码类别名称内容适建内容大类中类小类A31高等院校用地大学、学院、专科学校、研究生院、电视大学、党校、干部学校及其附属设施用地，包括军事院校用地A32中等专业学校用地中等专业学校、技工学校、职业学校等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地A33中小学用地中学、小学用地A34特殊教育用地聋、哑、盲人学校及工读学校等用地A35科研用地科研事业单位用地A4体育用地体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地主导用途：体育设施其它用途：游乐设施、可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施A41体育场馆用地室内外体育运动用地，包括体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地A42体育训练用地为体育运动专设的训练基地用地A5医疗卫生用地医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地主导用途：医疗卫生设施其它用途：宿舍、可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施A51医院用地综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地A52卫生防疫用地卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地A53特殊医疗用地对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地A59其它医疗卫生用地急救中心、血库等用地9类别代码类别名称内容适建内容大类中类小类A6社会福利用地为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地主导用途：社会福利设施其它用途：宿舍、可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施A7文物古迹用地具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺、近代代表性建筑、革命纪念建筑等用地。不包括已作其它用途的文物古迹用地主导用途：文物古迹其它用途：可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施A8外事用地外国驻华使馆、领事馆、国际机构及其生活设施等用地A9宗教用地宗教活动场所用地主导用途：宗教建筑其它用途：宿舍、可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施B商业服务业设施用地商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地B1商业用地商业及餐饮、旅馆等服务业用地B11零售商业用地以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等用地主导用途：商业建筑其它用途：可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施B12批发市场用地以批发功能为主的市场用地主导用途：商业建筑其它用途：可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施B13餐饮用地饭店、餐厅、酒吧等用地主导用途：商业建筑其它用途：可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施10类别代码类别名称内容适建内容大类中类小类B14旅馆用地宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地主导用途：旅馆建筑其它用途：可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施B2商务用地金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地B21金融保险用地银行、证券期货交易所、保险公司等用地主导用途：商务办公建筑其它用途：可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施B22艺术传媒用地文艺团体、影视制作、广告传媒等用地主导用途：商务办公建筑其它用途：可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施B29其它商务用地贸易、设计、咨询等技术服务办公用地主导用途：商务办公建筑其它用途：可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施续表2.3.1类别代码类别名称内容适建内容大类中类小类B3娱乐康体用地娱乐、康体等设施用地B31娱乐用地剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地主导用途：文化娱乐建筑其它用途：小型商业、可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施11类别代码类别名称内容适建内容大类中类小类B32康体用地赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地主导用途：康体运动场地及设施其它用途：可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施B4公用设施营业网点用地零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点用地主导用途：公用设施营业网点B41加油加气站用地零售加油、加气、充电站等用地B49其它公用设施营业网点用地独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其它公用设施营业网点用地B9其它服务设施用地业余学校、民营机构、私人诊所、殡葬、宠物医院、汽车维修站等其它服务设施用地主导用途：其它服务设施其它用途：可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施M工业用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地M1一类工业用地对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地主导用途：厂房其它用途：仓库（堆场）、小型商业、宿舍、可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施M2二类工业用地对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地主导用途：厂房其它用途：仓库（堆场）、可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施M3三类工业用地对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地同上W物流仓储用地物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地12类别代码类别名称内容适建内容大类中类小类W1一类物流仓储用地对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地主导用途：仓库（堆场）及物流建筑其它用途：厂房、小型商业、宿舍、可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施W2二类物流仓储用地对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地主导用途：仓库（堆场）及物流建筑其它用途：厂房、可附设市政设施、可附设的交通设施、其它配套辅助设施W3三类物流仓储用地易燃、易爆和剧毒等危险品的专用物流仓储用地同上S道路与交通设施用地城市道路、交通设施等用地，不包括居住用地、工业用地等内部的道路、停车场等用地S1城市道路用地快速路、主干路、次干路和支路等用地，包括其交叉口用地，S2城市轨道交通用地独立地段的城市轨道交通地面以上部分的线路、站点用地S3交通枢纽用地铁路客货运站、公路长途客运站、港口客运码头、公交枢纽及其附属设施用地主导用途：交通设施其它用途：可附设市政设施、其它配套辅助设施S4交通场站用地交通服务设施用地，不包括交通指挥中心、交通队用地S41公共交通场站用地城市轨道交通车辆基地及附属设施，公共汽（电）车首末站、停车场（库）、保养场，出租汽车场站设施等用地，以及轮渡、缆车、索道等的地面部分及其附属设施用地主导用途：交通设施其它用途：可附设市政设施、其它配套辅助设施S42社会停车场用地独立地段的公共停车场和停车库用地，不包括其它各类用地配建的停车场和停车库用地同上13续表2.3.1类别代码类别名称内容适建内容大类中类小类S9其它交通设施用地除以上之外的交通设施用地，包括教练场等用地同上U公用设施用地供应、环境、安全等设施用地主导用途：公用设施其它用途：可附设交通设施、其它配套辅助设施U1供应设施用地供水、供电、供燃气和供热等设施用地U11供水用地城市取水设施、自来水厂、再生水厂、加压泵站、高位水池等设施用地U12供电用地变电站、开闭所、变配电所等设施用地，不包括电厂用地。高压走廊下规定的控制范围内的用地应按其地面实际用途归类U13供燃气用地分输站、门站、储气站、加气母站、液化石油气储配站、灌瓶站和地面输气管廊等设施用地，不包括制气厂用地U14供热用地集中供热锅炉房、热力站、换热站和地面输热管廊等设施用地U15通信用地邮政中心局、邮政支局、邮件处理中心、电信局、移动基站、微波站等设施用地U16广播电视用地广播电视的发射、传输和监测设施用地，包括无线电收信区、发信区以及广播电视发射台、转播台、差转台、监测站等设施用地U2环境设施用地雨水、污水、固体废物处理等环境保护设施及其附属设施用地U21排水用地雨水泵站、污水泵站、污水处理、污泥处理厂等设施及其附属的构筑物用地，不包括排水河渠用地U22环卫用地生活垃圾、医疗垃圾、危险废物处理（置），以及垃圾转运、公厕、车辆清洗、环卫车辆停放修理等设施用地U3安全设施用地消防、防洪等保卫城市安全的公用设施及其附属设施用地14类别代码类别名称内容适建内容大类中类小类U31消防用地消防站、消防通信及指挥训练中心等设施用地U32防洪用地防洪堤、防洪枢纽、排洪沟渠等设施用地U9其它公用设施用地除以上之外的公用设施用地，包括施工、养护、维修等设施用地G绿地与广场用地公园绿地、防护绿地、广场等公共开放空间用地主导用途：公共绿地、公共活动场地其它用途：可附设市政设施、可附设交通设施、其它配套辅助设施G1公园绿地向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地G2防护绿地具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地G3广场用地以游憩、纪念、集会和避险等功能为主的城市公共活动场地表2.3.2序号类别名称范围1住宅供家庭居住使用的建筑2公共服务设施居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等3行政办公建筑供党政机关、社会团体、事业单位从事行政办公及相关业务活动的建筑4文化设施包括图书、展览、文化活动建筑等文化类公共建筑，如公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆、展览馆、会展中心、综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等5教育设施高等院校、中等专业学校、职业学校、特殊学校、中小学、九年一贯制学校、职业技术培训及其它教育设施的教学、办公以及辅助建筑6体育设施社区以上级别的体育场馆和体育训练基地，如篮球场、足球场、网球场、游泳场（馆）等体育场馆及附属更衣室、淋浴、室外运动设施、体育活动场地等7医疗卫生设施社区以上级别的各类医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施的建筑，如综合性医院、专科医院、卫生防疫站、专科防治所、疗养院、检验（化验中心、急救中心、血库等8社会福利设施社区以上级别的为社会提供福利和慈善服务的建筑及其附属设施，如养老院、护理中心、社区老年人日间照料中心、社区居家养老服务中心、15儿童福利院、残疾人社交及康乐中心、救助站等9文物古迹除了非物质文化遗产外，规划需要保护的，具有文化、艺术、历史价值和意义的建筑、构筑物及其环境要素，包括不可移动文物、近现代与当代重要史迹和代表性建筑、构筑物等10宗教建筑用于宗教活动的场所，包括清真寺、教堂、修道院、庵堂、道观、寺庙等11商业建筑提供各类型商业、服务如零售商业（商铺、商场、超市、市场）、批发市场、餐饮（饭店、餐厅、酒吧）等活动的建筑。12娱乐设施剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧等13旅馆建筑宾馆、旅馆、酒店、招待所、青年旅社、度假村等14商务办公供各类企业单位从事办公及相关业务活动的建筑15康体运动场地及设施赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及通用航空、水上运动的陆域部分及其配套设施16公用设施营业网点零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点17其它服务设施独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其它公用设施营业网点18厂房从事工业生产为主的建筑。19仓库（堆场）以货物储藏为主的库房建筑及堆场。20物流建筑用于进行物品储存、运输、配送、物流加工、物流管理等综合功能的建筑类型21交通设施主要是指机场、铁路、港口、口岸、长途客运站等区域交通设施；轨道交通区间线路、站点、车辆基地、车辆段、停车场以及附属设施；道路公共交通的首末站、中途站、综合车场、修理厂；道路设施、停车场库、货运站场和其它货运交通设施、加油、加气站、充电站、驾驶训考场、人行天桥、地道、无障碍设施、交通标志标识等。22市政设施主要指给水、排水、电力、通信、燃气、环卫、消防站等设施。23小型商业为所在社区提供日常基本商业服务的各类小型便利店、服务营业网点、小型餐饮、肉菜市场、日常服务等设施24宿舍供学生、员工使用，集中管理的无独立厨房的住宿建筑，如集体宿舍、学生宿舍等25可附设的市政设施在满足功能、安全与环境条件下可附设的市政设施，包括泵站、110千伏变电站、通信机房、无线电主干（次干、一般）监测站、有线电视分中心、瓶装气便民服务点、垃圾转运站、公共厕所、再生资源回收站、环卫工人作息场所等26可附设的交通设施在一定条件下可附设的交通设施，包括公共交通的首末站、中途站，配建及社会公共停车场库（楼）、自行车库、人行天桥、地道、无障碍设施、交通标志标识等27其它配套辅助设施为生活生产配套服务的小型、辅助型设施，如配套管理服务设施（社区居委会、社区警务室、社区服务中心、社区服务站、配套管理、配套办公等）、文体活动设施（社区文化中心、文化室、社区体育活动场地、室内外运动设施、社区绿地等）、小型卫生福利设施（社区健康服务中心、16诊所、救助站）、食堂等设施2.4开发强度控制2.4.1各类建设用地的规划指标应按批准的控制性详细规划执行。2.4.2控制性详细规划确定的建设用地容积率指标为上限指标（工业、仓储用地除外），若规划设计方案不能满足国家技术规范和本规定的建筑退线、建筑间距及停车位等技术要求，容积率应相应核减，直至满足要求为止。容积率的计算公式为：容积率=计容建筑面积/规划建设用地面积。建设项目的建筑面积计算执行《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）。计容建筑面积的计算规则详见附录1.1。2.4.3控制性详细规划确定的建设用地建筑密度指标为上限指标（工业、仓储用地除外），若居住用地或商住用地临规划道路设置裙房，用于增加公共服务配套功能，在满足退线、间距、绿地率要求前提下，建筑密度可适当放宽，但不得超过30%，且裙房层数不宜超过三层。塔楼建筑密度按控制性详细规划执行。建筑密度的计算公式为：建筑密度=建筑基底面积/规划建设用地面积。建筑基底面积计算规则详见附录1.2。塔楼建筑密度=塔楼标准层水平投影面积/规划建设用地面积。2.4.4控制性详细规划确定的建设用地绿地率指标为下限指标（工业、仓储用地除外），应符合控制性详细规划要求。绿地率的计算公式为：绿地率=绿地面积/规划建设用地面积。绿地面积计算执行《海南省城镇建设项目配套绿地面积计算规定》（琼建城[2010]167号，附录1.3）。2.4.5各类建设项目建筑限高按控制性详细规划执行。控制性详细规划明确场地竖向标高的，建筑限高以控制性详细规划场地竖向标高为起算点；控制性详细规划未明确场地竖向标高的，建筑限高以项目相临的最宽市政道路设计标高基础上增加30CM为起算点。2.5工业仓储用地管理2.5.1工业、仓储用地，除应符合控制性详细规划要求外，还应按《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）执行。2.5.2工业、仓储用地主导用途的计容建筑面积不应低于总计容建筑面积的85%，其它用途中所需配套办公及生活服务设施的用地面积和建筑面积均不得超过总用地面积和总建筑面积的7%；严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。2.5.3厂房、库房的建筑高度可根据生产工艺需要局部提高，其它建筑的建筑高度按控制性详细规划执行。2.6公共服务设施配建2.6.1建设项目须按控制性详细规划要求配建相应的公共服务设施，并与项17目同步规划、同步建设、同时投入使用。2.6.2控制性详细规划同一地块中包含二个或二个以上的开发地块时，公共服务设施应在未开发地块内配建，并遵循先建先配的原则。2.6.3建设项目应按规定要求配建物业服务用房。物业服务用房的面积：不少于小区总建筑面积的2‰，但最低不少于50平方米，最高不超过500平方米。物业服务用房的位置：应当为地面以上能够独立使用的房屋，具备水、电、通风、采光等使用功能，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于4层。分期开发的小区可分期配置物业服务用房，但须符合以上标准。2.6.4建设项目应按规定要求设置垃圾收集点，并在方案总平面图中明确具体位置。2.6.5底层架空作为公共开放活动空间的项目，其架空部分宜结合户外场地设施配置要求适当安排老年人健身场地、儿童游戏场地等内容。2.7建设地块管理2.7.1为优化建筑布局，合理利用土地资源，鼓励同一街坊内邻接的建设用地整合开发或者整合规划。整合开发是指多个权属地块合并成一个土地权属地块进行规划建设。整合规划是指在不改变各个权属地块的用地性质和容积率指标前提下，对建筑密度、绿地率、退线、间距、出入口、停车位、内部交通及公共服务设施等内容进行统筹安排的一种规划形式。整合规划时地上建筑物不得跨用地界线布置，地块间不得设置围墙。2.7.2建设用地面积未达到表2.7.2规定最小面积的，一般不得单独开发建设，宜与邻接用地整合开发或者整合规划。如邻接土地为道路、河道、公共绿地、市政公用设施用地等类似情况，或者邻接土地已经完成建设等，确实无法整合开发或者整合规划的，在符合控制性详细规划和技术规定的前提下，可进行单独建设。表2.7.2地块最小面积指标建设项目类型旧区（m2）新区（m2）低层住宅建筑5001000多层住宅建筑10001500中高层、高层住宅建筑20002500高层公共建筑2500300018第3章建筑工程规划管理3.1建筑布局3.1.1建筑布局应开敞、通透，满足通风、节能、日照、采光要求，并与周边环境景观相协调，符合海南地域特色。3.1.2临近海、江、河的滨水区域，以及山峦、市级公园等自然景观资源的街区应进行建筑高度分区及视线通廊控制。3.2建筑退让3.2.1沿城市道路、建设用地边界、绿地、水系、铁路以及电力线路和文物保护区等建设的建筑，其退让距离除应符合本规定外，还应同时满足文物保护、风景园林、市政管线、消防、环保、防震、防汛和交通安全等方面的要求。3.2.2地上建筑退让规划道路红线最小距离须满足表3.2.2规定。表3.2.2规划道路红线宽度（L）主干路次干路40≥L＞24支路24≥L＞12小区路L≤12L＞6060≥L＞40新城区H<241512108624≤H≤54181512108H>542018151210旧城区H<241086524≤H≤54121086H>541512108注：L为规划道路红线宽度；H为建筑高度（米）。○1临街新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、综合体等有大量人流、车流集散的建筑，其主入口退让临规划道路红线的距离宜不小于35米，并应当留出与城市道路相连的停车或回车场地。○2建筑的基础、台阶、管线、阳台檐口和附属设施，不得逾越规划道路红线。在退让规划道路红线范围内，不得设置雨篷、阳台等建筑物和构筑物。○3受用地条件限制，拟建建筑退让城市规划道路红线难以满足要求时，如相邻两侧地块项目已规划或建成，经专题研究在与已规划许可或建成建筑相协调的前提下，退让距离可适当减少，但不得小于已规划许可或建成建筑的退让距离。3.2.3地上建筑退让用地边界最小距离须满足表3.2.3规定。表3.2.3退让距离主要朝向次要朝向19新城区住宅建筑低层住宅≥6M≥4M多层住宅≥9M≥6M中高层住宅0.5H且最小退让距离≥12M≥8M高层住宅H≤540.35H且最小退让距离≥15M≥10MH>54≥0.35×54+0.2×（H-54）M≥12M非住宅建筑H<24≥6M24≤H≤50≥9MH>50≥12M旧城区住宅建筑低层住宅≥6M≥4M多层住宅≥9M≥6M中高层住宅0.4H且最小退让距离≥10M≥8M高层住宅H≤540.35H且最小退让距离≥15M≥10MH≥54≥0.35×54+0.15×（H-54）M≥12M非住宅建筑H<24≥5M24≤H≤50≥7MH>50≥10M注：H指建筑高度○1建筑高度超过100米的其退让用地边界距离按100米高度标准控制。○2建筑与用地边界退让距离不等时，其退让用地边界平均距离应达到规定值要求，且最窄处退让距离不少于规定值的三分之二。○3当用地形状不规则时，其相邻建筑已规划许可，拟建项目退让其用地边界距离宜与相邻建筑相协调,且满足消防和日照要求。○4某些毗邻用地的建设项目，考虑沿街景观、土地利用等情况，在满足消防、交通及建筑功能等要求及相邻权属同意的前提下，经市城市规划行政主管部门核定，可允许其在界线（用地红线）处接建。○5危险品库、油库、液化气瓶库、加油加气站及其他危及四邻安全的建筑、构筑物，其安全防护距离应在其用地范围内预留。○6建设项目内设置的环卫设施，其正投影外缘退用地红线距离不得小于3米。3.2.4沿规划路绿化带新建建筑物，宜满足表3.2.4要求：（其H<24米以下部分宜退让绿化带≥8米，以上部分宜退让绿化带≥10米。）表3.2.4建筑高度绿化带≤10米绿化带＞10米纯住宅非住宅纯住宅非住宅H＜24米≥5米≥8米≥6米≥10米H≥24米≥5米≥10米≥6米≥12米203.2.5地下室外墙面退让规划道路红线、用地边界、规划紫线、水体规划蓝线距离不应小于3米。半地下室外墙露出室外地面高度大于1.5米时，按地上建筑退线要求控制。3.2.6建筑退让城市基础设施规划黄线、规划紫线、水体规划蓝线、规划黑线距离须按照批准的控制性详细规划和专项规划执行，且符合相关专业规范要求。3.3建筑间距3.3.1本规定所指的建筑间距是指同一建设用地或者整合规划用地内部建筑之间的距离。建筑间距计算规则详见附录1.4。3.3.2低层、多层和中高层住宅建筑间距控制宜符合下列规定：（1）住宅建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求，并结合建设用地的实际情况而确定。除了国家标准规定的以满足日照要求为基础外，通风、安全及视线干扰等问题也应作为主要因素。（2）住宅建筑间距除满足日照标准外，还宜符合表3.3.2规定。表3.3.2区域建筑高度平行布置垂直布置山墙间距南北朝向东西朝向南北朝向东西朝向最小值新城区低层1.2H1.0H0.8H0.8H按消防间距控制多、中高层1.0H0.9H0.7H0.7H旧城区低层1.0H0.9H0.7H0.7H多、中高层0.8H0.8H0.6H0.6H注：①“平行布置”或“垂直布置”时：朝向为南北向的H指南侧建筑的高度；朝向为东西向的H指较高建筑的高度。建筑高度的计算规则详附录1.4。②南北朝向指正南北向和南偏东（西）45°（含45°）角以内的建筑朝向；东西朝向指正东西向和东（西）偏南45°以内的建筑朝向。③点式住宅建筑的东（西）侧有居室主要采光窗户的，其与相邻住宅建筑东西向的间距按东西朝向平行布置的有关规定进行间距控制。3.3.3高层住宅建筑与高、多、低层住宅建筑的间距除须满足日照标准外，还宜符合以下规定：（1）平行布置的间距1.南北向布置南侧为高层建筑时，不小于27+0.35（H-27）米；H超过100米高度的，其最小间距按100米高度标准控制。H指南侧建筑的高度。2.东西向布置时，不小于25+0.3（H-25）米；H超过100米高度的，其最小间距按100米高度标准控制。H指较高建筑的高度。3.若南侧为中高层及以下住宅建筑、北侧为高层住宅建筑时，其间距按表3.3.2的规定执行，且最小间距不应小于18米。（2）垂直布置的间距21其间距不小于不小于19+0.2（H-19）米；H超过100米高度的，其最小间距按100米高度标准控制。H指较高建筑的高度。（3）山墙（包含卫生间、储藏间开窗）间距按照消防间距控制。3.3.4非住宅建筑之间的间距，应当符合有关专业管理要求。3.3.5非住宅建筑与住宅建筑的间距，宜符合下列规定：（1）非住宅建筑位于住宅建筑东、西、北侧时，按非住宅建筑间距控制。（2）非住宅建筑位于住宅建筑南侧时，按住宅建筑间距控制。3.3.6建筑间距除符合本规定外，还应符合消防、视觉卫生、环保、防灾、工程管线和建筑保护等方面的要求。3.4建筑高度3.4.1在机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、文物保护单位、军事设施等特殊区域周围的建设项目，建筑高度除应满足控制性详细规划的建筑限高要求外，还应符合特殊区域的限制要求。3.4.2在建筑方案设计和规划管理过程中，为优化城市界面，丰富城市轮廓，地块内局部建筑的高度可适当提高，但应结合地块的建设条件与开发需求，综合考虑相关要求经专题研究论证后确定，提高幅度不得超过控制性详细规划建筑限高的30%。3.4.3建筑高度计算规则详见附录1.5。3.5建筑面宽3.5.1为避免因面宽过大而形成屏风效应和视线遮挡，建筑最大面宽应按不同的建筑高度区域严格控制：（1）建筑高度大于24米且小于或等于54米的建筑，其最大面宽不得大于80米。（2）建筑高度大于54米且小于100米的高层建筑，其最大面宽不得大于70米。（3）建筑高度大于或等于100米的高层建筑，其最大面宽不得大于60米。3.6场地竖向3.6.1竖向设计应充分利用原始的地形、地貌，形成项目特色。应根据周边市政道路标高、场地的地形地貌合理确定场地标高，减少土石方开挖量，尽量实现就地土石方平衡。3.6.2室外最大高程不宜超过相邻市政道路中心高程0.3米；宜与相邻用地的室外高程基本保持一致，如与周边道路有高差时，应与人行道进行无障碍连接。3.6.3场地结合园林设计进行景观堆坡的，可以根据需要适当进行地形改变，但不得影响周边景观、日照和周边地块雨水排放。3.7停车设施配建3.7.1新建、扩建、改建建筑应按表3.7.1所列要求配置相应的机动车、非机动车停放场（库），并与主体工程同时设计、同时施工、同时使用。表3.7.122用途分类单位标准住宅公租房或廉租房车位/每户机动车取0.2;非机动车取1住宅车位/120㎡建筑面积新城区机动车取1,非机动车取1；旧城区取0.5，非机动车取2独立式及联排式住宅车位/户机动车取2.0商业商业建筑（区）车位/100m2建筑面积小于等于2000m2部分机动车取2.0，超过2000m2的新城区取0.8～1.0；旧城区取0.4～0.6非机动车新城区取1.5，旧城区取2批发交易市场车位/100m2建筑面积机动车取1.5～2.0,旧城区取0.5～0.6非机动车新城区取1.5，旧城区取2农贸市场车位/100m2建筑面积机动车取1.0；旧城区取0.5～0.6；非机动车取3旅馆（含配套用房）车位/客房四、五星级宾馆机动车取0.4～0.6车位/每间客房，其他星级宾馆0.3～0.5车位/每间客房非机动车取0.2办公行政办公楼车位/100m2建筑面积机动车取1.5～2.0,旧城区取0.6～1.0非机动车新城区取1，旧城区取2.0其它办公楼车位/100m2建筑面积机动车取1.2～2.2非机动车取0.6～1.0工业厂房车位/100m2建筑面积机动车取0.2～0.6仓库车位/1000m2建筑面积机动车取0.4～0.6用途分类单位标准医疗设施区以下医院车位/100㎡建筑面积机动车取0.2～0.4；非机动车取3.0区以上医院车位/100㎡建筑面积机动车取0.4～0.8；非机动车取1.5教育设施中等专业、高等院校车位/100㎡学位机动车取0.7～1.5;非机动车取30～70；校址范围内宜设置校车停车处中学车位/100㎡学位机动车取0.7～1.5;非机动车取30～70；校址范围内宜设置校车停车处小学车位/100㎡学位机动车取0.5～1.2;非机动车取20～50；校址范围内宜设置校车停车处23用途分类单位标准幼儿园车位/100㎡学位机动车取0.5～1.2;非机动车取5～10；校址范围内宜设置校车停车处备注：○1表中建筑面积是指计容建筑面积，地下经营性用房须按照使用面积计算停车位。○2表中所列配建指标均为建筑物应配建停车位的最低指标。○3表中停车位均指小型汽车停车位。○4学校校门应考虑停车场，并设接送学生的缓冲空间。○5每个子母车位可作为单一车位1.5倍