物业服务五级三类收费标准

物业服务五级三类收费标准《南京市一般住所物业服务等级和收费标准》(试行)南京市房产管理局南京市物价局《南京市一般住所物业服务等级和收费标准》使用说明1、本《标准》适用于南京市行政地域内一般住所物业管理地域的物业服务及收费，由建设单位或业主大会与物业管理企业依照本《标准》实行。各种类墅、酒店式公寓、商住楼及其余由市发改委、建委立项为高档住所的物业服务收费按规定实行市场调理价，物业服务与收费标准由当事人商定。对1998年12月1日前建成、配套不全、设施设施老化的旧住所小区，可参照本《标准》选择五项服务中的若干项目及服务等级，并依据实质成本确立价格，拜托社区、专业企业或原管房单位等供给服务。2、本《标准》将本市一般住所物业服务项目依据服务内容、服务要乞降设施设施配置等状况分为五项，分别是综合管理服务，公共地域次序保护服务，公共地域洁净卫生服务，公共地域绿化平常保养服务，共用部位、共用设施设施的平常运转、保养、维修服务。《标准》前四项分别划分为五个服务等级（从一级至五级，服务标准从低到高），每个等级对应一个收费标准；第五项共用部位、共用设施设施的平常运转、保养、维修服务分为9个子项，各子项依据详细状况分为三类（从一类至三类，服务标准从低到高）或不分类，每一个种类对应一个收费标准。一般住所物业管理地域的物业服务收费标准应依照质价吻合的原则，逐项选择并组合确立。物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。3、本《标准》五大服务项目分等组合（菜单项选择择）的原则为：以维修保养为基础、安全护卫为要点、综合管理为保障、保洁和绿化可优选。综合管理、次序保护服务标准应选择相同级别，维修保养服务标准应选择相应种类，保洁、绿化服务标准可选择向上或向下浮动一个等级。凡综合管理、次序保护服务标准选择一或二级的，共用部位、共用第2页共34页设施设施的平常运转、保养、维修服务标准应在一类中选择，但此中高层（含小高层）的供水系统及消防系统应在二类中选择；凡综合管理、次序保护服务标准选择三级的，共用部位、共用设施设施的平常运转、保养、维修服务标准应在二类中选择；凡综合管理、次序保护服务标准选择四或五级的，共用部位、共用设施设施的平常运转、保养、维修服务标准应在三类中选择。4、本《标准》所列的收费标准为最高基准价标准，计价单位为：元/平方米（建筑面积）月。5、小区建筑面积小于2万平方米的，公共地域次序保护花费标准可上调不超出20%；小区建筑面积在2万至4万平方米（包含4万平方米）之间的，公共地域次序保护花费标准可上调不超出10%。6、本《标准》中各分项服务标准高一级（类）的服务内容与要求应包含低一级的服务内容与要求。7、本《标准》五大服务项目所列详细服务项目、服务内容、服务标准的解说详见各部分说明。二00六年九月二十天一、综合管理服务标准与收费标准服服收费标准务务序服务标准元内容级项号/m2/别目月第3页共34页（1）小区内设置管理处。管理处（2）配置办公家具、电话、传1真机、复印机、电脑、打印机、设置网络等办公设施及办公用品。（1）小区经理有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上的物业管理工作经历或有2年以上小区经理任职经历。熟习物业管理机相关法规，并能规范组织小区的五构管理服务工作。级设人员要（2）小区经理和管理人员有经从0.27置2业资格培训获得的上岗证，一致求着装，挂牌上岗，仪表整齐规范。（3）安护负责人能熟练掌握各种刑事、治安案件和各种灾祸事故的应急，并能有效组织实行。（4）小区技术作业人员依照相关规定获得岗位证书，挂牌上岗。服务时周一至周日在小区管理处进行3间12小时业务招待并供给服务。第4页共34页拟定小区物业管理与物业服务工作计4工作并组织实行，每季度向划拜托方报告一次计划实行状况。服务规服务规范应吻合《南京市物业管5范理行业标准》要求。1）有明确的值班制度和交接收理制班制度，工作有记录。日6（2）拟定管理处内部、度常核查制度和培训制度。管服务场所公示做事制度、做事规理制度公章、服务标准、收费依照、收费与7标准、急修服务内容、投诉渠道。示服服务窗口部署应人性化。务（1）24小时受理业主或使用人报修。接就任何报修半小时内到达现场办理（预定除外）。小修一报修、投日内修复。有完好的报修、维修8诉受理和回访记录。服务时限不得因节假日和休息时间顺延。（2）对业主或使用人的投诉在小时内答复办理。第5页共34页物业管理服务费进出每半年向服务费9业主宣告一次，公共水电费分摊进出每两月向业主宣告一次。每年二次对业主或使用人进行满意状况普测，平常采纳多种形满意度式与业主或使用人沟通，沟通面检查不低于小区住户的90%，对测评结果解析并及时整顿。特约、便能供给四种以上特约服务（有偿）1民服务和四种以上便民（无偿）服务。小区业节假日有专题部署，每年组织二主活动次以上的小区业主活动。成立档案管理制度，成立健全小区物业管理档案[包含物业竣档案管工查收档案、设施管理档案、业理主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租借档案、平常管理档案等]。成立健全的财务管理制度，对物1财务管业服务费和其余花费的进出进理行财务管理，做到运作规范，账目清楚。第6页共34页成立维修资本管理制度，对小区维修资房屋维修资本进行账务管理，做金到运作规范，账目清楚。1见告业主或使用人装修须知，加装修事强装修过程中的督查和管理，对6项违规装修、违章搭建应及时劝止、制止并报告相关部门。1接收项承接项目时，对小区共用部位、7目共用设施设施进行检验。1办公自运用计算机进行管理（含业主档8动化案、收费管理、设施管理等）。1其余综合管理的其余服务项目达到9商定的服务标准。说明：1】急修是指对房屋及设施设施暂时发生的严重影响业主生活的项目的维修，如自来水设施跑水、下水管道和垃圾道拥堵、供暖设施漏水、电源线路和照明设施故障等。2】小修是指可以及时修复的小损小坏，以保持房屋及设施设施正常使用功能为目的的平常保养工作。3】标准所涉及的维修均指针对共用部位及共用设施设施的维修。二、公共地域次序保护服务标准与收费标准服服收费务务序内标准级项号容服务标准元别目/m2/第7页共34页月人安全护卫人员以中青年为主，1员45周岁以下的人员占总数的配60%以上，身体健康，工作认备真负责，并按期接受培训。技安全护卫人员接受过安全技能2能训练（专项培训、岗中持训续培训）的比率为100%。人练五员能正确使用各种消防、物防、级要技技防器材和设施，熟习小区0.48求能环境，熟知治安管理相关法3水律法规。熟习各种刑事、治平安案件和各种灾祸事故的应急方案。服上岗时一致着装、佩戴一致装标记，装备佩戴规范，仪容4仪仪表规范整齐，上岗时精神容饱满，姿态优异，动作规范。第8页共34页器械装备对讲装置或其余必备的5配安全护卫器材。备出各出入口24小时有人值守，入此中主出入口双人值勤，6口6:00-20:00立岗，并有详细值交接班记录和外来车辆的登守记记录。进出门外来探亲访友人员进入小人7区，经过对讲系统联系住户，岗员并引导客人到达访客楼前。管理（1）对出入车辆进行管理、车劝导，保证出入口环境整齐、8辆有序、畅达。疏（2）对大件物件搬出进行登导记。第9页共34页1）安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每2小时巡逻一次，晚间2人1组并排巡逻，规范整齐。2）要点部位（小区道路、巡单元出入口、地下泊车场、逻楼内通道等）应设巡更点，9要有巡更记录。在正常状况下求到达每个巡更点的时间偏差不超出五分钟。并对楼内通巡道夜间巡逻每日许多于一逻次，发现问题及时办理。岗3）接受业主（使用人）求援，回答住户的咨询。1）接到火警、警情后，高层五分钟，其余三分钟内到应达现场，协助保护现场，并1急报告管理处与警方。处（2）在遇到异常状况或住户理紧急求援时，高层五分钟，其余三分钟内赶到现场，采取相应措施。第10页共34页（1）小区的监控中心24小时专人值守，对全部监控点技实行监控无遗漏。防（2）技术防范设施（如安防1设监控、楼宇对讲、周界报警、施住户报警、门锁智能卡等）能有效使用，对所反应的信监息实行管理并及时办理。控（1）监控中心接到报警信岗号，安护人员五分钟到达现场进行办理，中心应接受用应1户的救援要求，解答用户询急2问。处（2）小区有水、火、警情等理应急方案，并在监控中心上墙，每年应组织许多于一次应急方案演习。专（1）有人员24小时巡视和项露引导泊车。1天车（2）按车辆道路行驶要求设3车辆立指示牌和地标，车辆行驶管位有规定路线，车辆停放有序。第11页共34页理收24小时有专职人员管理，车费辆停放有序，车库内配置道车闸和录像督查，地面、墙面1库按车辆道路行驶要求成立指4（示牌和地标，照明、消防器棚械配置齐全，通风优异，无）易燃、易爆及危险物件存放。说明：1】车辆管理人员和各种收费泊车（场）库（包含灵巧车与非灵巧车）所发生的各种花费不包含在本价格中，应在物业企业收取的泊车管理服务费中开销，车主要求物业企业保存灵巧车的，应另行与物业企业签订保存合同。所列车辆管理服务标准为参照标准。2】公共地域次序保护服务的收费标准，按小区两处出入口配置岗位的标准进行测算。如小区出入口多于或少于二个的，或需增减岗位的，按实质配置增减花费。三、公共地域洁净卫生服务标准及收费标准服服务序收费内容服务标准务项目号标准第12页共34页级元别/m2/月1）多层按单元配置采集点；高层按楼层设置垃圾采集点，每日更换两次垃圾袋；每日早晚准时清理生活垃1二次。圾采集（2）装修垃圾定点堆放，每周清楼理一次，在装修巅峰期每3天清理内一次，并有专人负责。五公多层（1）地面每日打扫一次，并拖洗级共0.18保洁一次。区高层（2）楼梯间墙面每个月除尘一次。域0.36通道及（3）大堂、门厅的大理石、花岗2楼梯台石地面每个月保养一次。保证大理石阶地面洁净无灰尘，水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面洁净无杂物。（4）楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无擅自占用现象。第13页共34页楼梯扶手、栏每日擦拭一次，保持扶手护栏干3杆、窗净、无灰尘。台、开关门、窗等4每周擦拭一次，保持洁净、无灰尘。玻璃天花板、每个月除尘二次，天花板、灯盖、灯5公共灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无具蜘蛛网。1）每日打扫二次，拖洗一次，每日刷洗一次电梯内墙面和地面。电梯及若有地毯，每日吸尘一次。6电梯厅（2）每个月对电梯门壁打蜡上光一次。（3）轿箱顶部每周洁净一次。消火栓、隔天擦拭一次，保持洁净无灰尘、指示牌、无污迹。信报箱楼每日打扫保洁二次，打扫避开业主外道路地上下班时间进行，白日专人不中止公8循环保洁。目视道路洁净无尘灰、面共无杂物、无积水。第14页共34页区每日循环保洁，发现垃圾杂物及时绿地、明域9除去，垃圾滞留地面不超出一小沟时。每日清理一次，并抹洗一次，垃圾垃圾箱无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周（桶）、围地面洁净整齐、无垃圾、无污迹、果皮箱无异味。每个月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒消灭鼠药水一次，春夏天（4月、5月、611害蚊蝇月、7月、8月）每个月灭鼠一次，其余每季灭鼠一次。公共灯每周擦拭一次，目视无灰尘，光明12具、宣传洁净，2米以上部分每半月擦拭、栏除尘一次。设施设13每日打扫一次。备用房雕塑、每个月对雕塑擦洗一次，每个月对亭、亭、廊、14廊、山石等小品洁净一次，每年对山石等雕塑刷白或刷油漆一次。小品第15页共34页每日洁净一次（擦拭表面灰尘、清休闲、娱扫垃圾、擦拭座椅），每个月洗刷消15乐、健身毒1次。及时发现设施、设施脱焊、设施脱漆、断裂及其余安全隐患并报告办理。每日打扫一次；及时除去地下室进泊车场出口的垃圾；发现油迹、污迹、锈或共用16迹，应及时擦洗洁净；无异味、空车库气流通；表记、指示牌等公共设施（棚）目视无灰尘。每周三次对喷水池、人工湖水面漂人工湖、浮杂物打捞，保持水体洁净；按期17喷水池对水体投放药剂或进行其余办理，保持水体无异味。说明：1】公共部位无窗户玻璃的物业小区，若选择一级或二级保洁服务的，在收费标准基础上减0.01元；选择三级（含三级）以上的，应减少0.02元。2】无水景的物业小区，若选择四级或五级保洁服务，应在最高收费标准基础上减0.02元。3】外墙冲刷的频次、标准自行商定，花费另行结算分摊。4】泊车场或共用车库（棚）的保洁所发生的花费不包含在本价格中，所列服务标准为参照标准。四、公共地域绿化平常保养服务标准与收费标准第16页共34页收费标收费标准服服准元/m2/务务序元内容服务标准月级项号/m2/年按建别目按绿地筑面面积积1保存保存率95%以上，生长率旺盛。2修剪及时对草坪整顿修剪，高度控制在8cm以下。五草3清杂及时除掉杂草，每年除草杂草10次以上。5.000.08级坪灌、4保拥有效供水，无积水。排水按土壤肥力、草坪种类、5施肥草坪生长状况，合时适量施有机肥3遍。第17页共34页做到预防为主，严格控病虫制病虫害，发生时及时6害防采纳高效、低毒、低残治留农药、有针对性进行治理。7其余草坪生长优异，发现斑秃及时补植。8保存保存率98%以上，生长率旺盛。乔木依据需要合时修剪，灌木整形修剪每年9修剪三遍以上，篱、球等按生长状况、造型要求适树时修剪。清杂及时除杂草，杂草保存1木草不超出三天。0按植物件种、生长状况、土壤条件合时适当施1施肥肥。每年普施基肥许多1于一遍，花灌木增施复合肥二遍，满足植物生长需要。第18页共34页1病虫预防为主，及时采纳高2害防效、低毒、低残留农药。治乔灌木生长强壮，树冠完好，形态优美；花灌木正常开花结果；球、1其余篱、地被生长旺盛，无3缺枝、空档；因人为或风害等要素造成树木倾斜予以及时扶正。一年有四次以上花卉布1部署置，形成图案，四时有4花。缺枝、倒伏、枯死及时花1补种，补种的规格、品补种种、颜色与本来的保持坛5花一致。境及时除去枯败的花蒂、修黄叶、杂草、垃圾，每1剪、年施基肥一次，每次布6施肥置前施复合肥一次，盛花期追肥适当。第19页共34页1病虫合时做好病虫害防治工7害防作。治1花坛设施常常保持完8其余好。说明：1】本部分所列两种收费标准：（1）按绿地面积、按年设置的收费标准。绿化保养花费分摊为：每个月每平方米建筑面积绿化保养花费=该级绿地收费标准×绿地面积÷可分摊建筑面积÷12。（2）按建筑面积、按月设置的收费标准。以绿地率30%、容积率为1.5为基准代入上式，即：每个月每平方米建筑面积绿化保养花费=该级绿地收费标准×绿地面积（占地面积×30%）÷可分摊建筑面积÷12=该级绿地收费标准×30%÷1.5÷12。2】存活率＝现植物存活率÷物业企业接收该项目时的植物存活率。3】草坪修剪不包含对马蹄金、麦冬、白三叶、五色草等赏析草坪草的修剪。4】绿地以种植面积计算；地下车库顶上绿地按实质种植面积计算；棚架按垂直投影面积计算；行道、散植树按树冠垂直投影面积的1/5折算；嵌草泊车地坪按地坪面积的1/10折算；墙面垂直绿化按实质覆盖面积的1/10折算；不决事项可按商定计算。5】公共绿化保养用水的花费未包含在此价格中，应单独列帐，按实质发生花费和使用状况由使用人合理分摊。6】公共绿地中多年生草本植物的老化更新所发生的花费不包含在绿化平常保养费中，应在物业专项维修资本中开销。7】绿地面积的计算以建设单位供给的绿化竣第20页共34页工图为主，以实地测量为辅。8】因修剪等产生的荒弃物，整理集中堆放，清运及时；树上悬挂物及时除去；发现死树及时除去、合时补种，保持绿地内洁净整齐。9】使用化学药剂，一定严格执行国家现行相关规定，并在喷药前提前两天发安民通知。五、共用部位、共用设施设施平常运转、保养、维修服务标准与收费标准服收费标务服务序内容服务标准准级项目号（元别/m2/月）每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的1房屋部位进行检查并有记结构录，发现损坏及时见告多层三公共相关业主、使用人并安0.06类部位排专项维修。高层每周一次巡视楼内公0.102门窗共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完满，开闭正常。第21页共34页每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破3屋顶碎应及时见告相关业主、使用人并安排专项维修（台风、暴雨到来前增添检查1次）。道每周一次对道路、路路、面、侧石、窨井盖等设路施进行巡检，发现损坏面、及时见告相关业主、使4侧用人并安排专项维修，石、井盖不缺损，能正常使窨井用。盖第22页共34页屋面每个月一次对屋面泄水泄水沟、楼外排水管道清沟、扫、疏导一次；化粪池楼外每年清理两次，保证化5排水粪池出入口畅达，每个月管道二次打扫明沟内的泥及化沙等垃圾。估计台风到粪池来前，应及时检查。地面每个月一次巡逻、清理地排水面排沟渠的泥砂与杂6沟与物，每个月二次巡逻围围墙墙。楼梯间、公用墙面、顶面粉刷层无剥7走廊落，面砖、地砖平坦不的室起壳，无缺损。内墙地面第23页共34页凉每日一次对凉亭、雕亭、塑、景观小品等进行巡雕8查，发现损坏马上修塑、复，保持原有容颜，保景观证其安全使用。小品休闲每周巡逻一次休闲椅、椅、室外健身设施，发现损9室外坏及时维修，并保证设健身施安全使用。设施对危险隐患部位设置安全防范警示标记，并在主要通道设置安全安全10分散指示和事故照明标记设施，每个月检查二次，缺损及时补齐，保证标志清楚完好。第24页共34页服收费标准务（元备服务标准项/m2/目月）第25页共34页（1）遇电梯发生一般故障的，专业维修1、电人员二小时内到达现场维修，发生电梯行费困人或其余重要事件时，物业管理人员5括：分钟以内列席应急办理，专业人员45分（1）钟以内列席进行救援。按期（2）每日应进行检查，检查记录存档。保养（3）保证电梯24小时完满，轿箱内按（2）钮、灯具等配件保持完满，轿箱整齐。年安（4）客梯无安全关闭装置或无紧急呼救测。装置的，货梯无自动称重感觉装置的应（3）设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位不配件脱岗，保证安全运转。修。（5）设置紧急呼救装置的，应保证242、本小时完满，发生故障时应保证三方通话。不含（6）拜托专业维修保养单位进行按期保驾驶电养，每年进行安全检测并张贴《安全检用，梯验合格》标记，物业企业应有专人对电0.25置驾梯保养进行督查，对电梯运转进行管理的，并对状况进行记录。费按（7）确立合理的电梯运转时间，随时监算。督电梯运转状况，增强平常维修保养，合时降温、通风、防雨，做好运转服务，常常巡逻楼层，防范地面水流入电梯井，第26页共34页值班督查，防范违章使用电梯；记录每日电梯运转状况，建档存案。说明：1】电梯维修保养花费与上述收费标准出入较大的，可参照以下公式计算收费标准：电梯收费标准=小区年电梯总花费÷总台数÷总建筑面积÷12个月。2】电梯运转的电耗花费未包含在此价格中，应单独列帐，按实质发生花费和使用状况由使用人合理分摊。收费服务标准服务标准元项目/m2/月（1）每个月巡逻一次污水泵、提高泵、排出泵，每半年润滑加油一次。排水（2）污水办理系统每年全面保养一0.03系统次。（3）暴气机空气过滤网每半年冲刷一次。说明：第27页共34页1】水泵运转的电耗花费未包含在此价格中，应单独列帐，按实质发生花费和使用状况由使用人合理分摊。收费服务服务标准（元备注服务标准项目级别/m2/月）第28页共34页（1）整体供水设施每个月检查一次。（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。（3）水泵和饮用水水池（箱）：水泵每季度保养一次，饮用水水池（箱）每半年冲刷、消毒、水质化供水验一次，水质吻合国系统三类家标准。（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防范网，每年冬天对外露水管包扎、防冻。有水泵房的，实行关闭管理。5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。说明：供水系统成本构成：1、一般水泵：（1）供水设施保养。（2）水池、水箱的清洗、消毒并进行水质抽样化验。2、变频水泵：（1）供水设施保养。（2）水池、水箱的清多层洗、消毒并0.04进行水质高层抽样化验。0.083、若为小高层与高层，标准从二类开始选择。第29页共34页1】水泵运转的电耗花费未包含在此价格中，应单独列帐，按实质发生花费和使用状况由使用人合理分摊。收费标服务服务准（元服务标准项目等级/m2/月）（1）楼道灯、道路灯完满率为95%左右（骨干道亮灯率公100％）。（2）景观灯、节日共多层照彩灯完满率为95%0.03三类左右。明高层系（3）室内、室外公0.07统共电气柜每周巡逻一次。（4）限电、停电按规准时间通知业主或使用人。备注公共照明成本构成:1）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。2）设施的保养。说明：【1】公共照明的电耗花费未包含在此价格中，第30页共34页应单独列帐，按实质发生花费由使用人合理分摊。收费标服务服务准（元备注项目服务标准等级/m2/月）第31页共34页1）消防泵、消火栓每季度巡逻一次，每半年保养一次。2）灭火器每年检查一次。消防三类（3）消防水带每半系统年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。4）每年抵消防知识进行二次宣传。1、消防系统成本构成：（1）消防设施、器材保养。2）消防设施年安全检测。3）灭火器更换（初次装备不计入多层本花费中）。0.032、地下车库高层或其余非共0.08用部位设置的消防报警装置维修保养花费未计入此花费中。服收费标准务服务（元备注项服务标准等级/m2/目月）第32页共34页（1）弱电系统配置完美（最少有录像监控、楼宇对讲、周界智报警、巡更系统、电能子显示屏、住户报化三类警、门锁智能卡此中系的五项及五项以上统系统）。（2）系统每个月检查一次，发现问题及时维修。服务项目服务标准成本构成：1）系统运转。2）平常保护保养。3）系统设施的维修（不包含用户室内话机）。成本构成：1）系统运转。多层（2）平常维护保养。0.05（3）系统设备的维修。高层（4）二级以0.08三项为基准、三级以五项为基准，每减少一项，花费减少0.01元。收费标准（元2/m/月）第33页共34页避雷系统避雷装置每年检查一次，保证其0.02性能吻合国家标准。保险花费由业主大会与物业企业协商确按实及其余定。分摊说明：1】如无相应设施设施的，不得计收该项花费。2】消防、避雷、电梯等专用设施的保养标准如与专业标准有不相一致的地方，以专业标准为准。3】住所区内的设施应成立设施台帐，并有保养、维修记录。4】保修期内，属建设单位负责保养（修）设施（备）的，由建设单位担当花费。第34页共34页