业主大会章程

******业主大会章程******业主大会章程PAGE10PAGE\*MERGEFORMAT11****业主大会章程（草拟）*****全体业主：第一章　总则第一条　为了维护******业主的合法权益，明确业主与建设单位、物业管理公司三方的权利义务关系，规范业主、业主大会与业主委员会的组织与行为，根据《四川省物业管理条例》、《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会议事规程》等有关规定，制定本规约。第二条　业主委员会全称：******业主委员会第三条　业主委员会地址：（待定）第四条　业主委员会主任为小区业主委员会的代表人，对内行使业主大会所授予的权力，对外代表业主大会和业主委员会。第五条　本章程的宗旨是代表和维护本物业全体业主、使用人的合法权益，保障物业的合理与安全使用，维护本物业区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的居住环境。第六条本章程自生效之日起，即成为规范业主大会、业主委员会的组织与行为，业主、业主大会与业主委员会之间权利义务关系的，具有法律约束力的文件。业主委员会依据本章程的规定，行使权利，履行义务。　第二章　业主和业主大会第一节　业主第七条******的（依法登记取得房屋的所有权人为业主）业主组成，包括享有物业产权的个人、公司或其他组织。建设单位以未出售的自营部分产权可成为业主。房屋所有权人为两人以上时，房屋所有权共有人共同作为物业业主。第八条　房屋产权证书是证明房屋所有人为业主的充分证据，在未办理房屋产权证之前，购房或其他房屋所有权证明是证明房屋购买人为业主的证据。第九条　业主享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举和罢免业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备、专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十一条　业主依照法律和本章程的规定业主委员会同意，有权获得下列信息和资料：（一）业主委员会与物业管理公司签订的物业委托管理合同；（二）业主大会、业主委员会会议；（三）物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的记录；（四）物业共用部位、共用设施设备专项维修资金部分的账册。业主提出查阅前条所述有关信息或者索取资料的，应当向业主委员会提供证明其为业主的书面文件，业主委员会经核实业主身份后按照业主的要求予以提供。第十二条　业主大会、业主委员会的决议违反法律、行政法规的或者与物业管理公司签订的物业委托管理合同权利义务明显不对等的，侵犯业主合法权益的，业主有权向房地产管理部门投诉，要求停止或撤销该违法行为和侵害行为。第二节　业主大会第十三条　业主大会是******物业管理的最高权力机构，由街区内全体业主组成。代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十四条　业主大会会议由业主委员会依法召集，由委员会主任主持。业主委员会主任因故不能履行职务时，由业主委员会主任指定的副主任或其他委员主持；主任和副主任均不能出席会议，主任也未指定会议主持人的，由出席会议的业主共同推举一名业主主持会议。第十五条　召开业主大会，业主委员会应当在会议召开15日以前通知全体业主，通知可以采用书面或公告形式。经业主委员会决定也可以采用包括书面或公告形式在内的多种形式。第十六条　在业主大会会议上的投票权，按照商铺号和住户号计算。第十七条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求的形式。但应当有本小区内持有1/2以上投票表决权的业主参加。第十八条　物业管理区域内以幢、楼层等为单位，由业主推选业主代表参加会议。第十九条　下列事项由业主大会决议通过：（一）选举、更换业主委员会委员；（二）决定专项维修资金的使用和续筹；（三）需要聘请会计师或律师时；（四）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（五）制定和修改业主公约、业主大会议事规则或修改本章程；（六）选聘、解聘物业管理企业；（七）需要确定业主委员会每位成员的津贴数额时；（八）法律法规规定的其他重要事宜。第二十条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法做出约定。第二十一条　业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。第二十二条　业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。第二十三条　业主大会做出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。业主大会对所提议案做出决定的，业主或业主委员会在三月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。第三章　业主委员会第一节　委员第二十四条　业主委员会委员应当符合下列条件：（一）依法登记取得房屋的所有权人具有完全民事行为能力的业主。（二）遵守国家法律法规。（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务。（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。（五）具有一定的组织能力。（六）具备必要的工作时间和工作能力。（七）委员不得随意辞职，要坚持组织原则，个人服从组织，少数服从多数，敢于承担责任。(八)委员忠实履行职责，维护业主利益。当其自身的利益与业主的整体利益相冲突时，应当以业主的整体利益为行为准则。第二十五条　委员由业主大会选举或更换，任期五年。委员任期届满可连选连任。委员任期从业主大会决议通过之日起计算，至本届业主委员会任期届满时为止。第二十六条　采取差额选举方式选举委员，在本章程规定数额内，获得票数多的委员候选人的当选为正式委员，差额部分为候补委员。候补委员为正式委员候补人选，当正式委员因故不能履行职责而辞职或被解任时，候补委员按顺序自动补任为正式委员。候补委员可自愿参加业主委员会会议，但不享有投票表决权。第二十七条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会议通过，其业主委员会委员资格终止，待业主大会追加通过。委员因个人原因造成损失而终止资格的，要追究其责任。（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）因健康等原因丧失履行职责能力的；（三）有犯罪行为的，向外泄露商业秘密给业主造成经济损失或贪污公款的；（四）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（五）在前任业委员会中违规操作给业主带来经济损失的；（六）挪用、侵占业主共有财产；（七）索取收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益；（八）利用职务之便要求物业服务企业减免其物业服务费；（九）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；（十）经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的；第二十八条　任何委员停任时，必须在停任后三日内将由其管理、保存的业主委员会文件、资料、账簿、档案、印章以及属于业主委员会所有的其他财物交还给业主委员会。第二十九条　委员非经业主大会同意不得直接或间接从建设单位、物业管理公司取得个人利益。如委员违反本条从上述单位取得的个人利益，应归全体业主所有，委员为取得个人利益而损害业主权利的，应当承担法律责任。第二节　业主委员会第三十条　业主委员会为业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。第三十一条　业主委员会行使下列职权：（一）负责召集业主大会，并向大会报告物业管理的实施情况；（二）执行业主大会的决议；（三）考察、选择并组织实施对物业公司的招标或协商工作，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（四）根据物业服务合同，监督物业管理企业的履约情况，以及服务质量。在物业管理合同到期日两个月前，征集业主对物业管理企业的满意度。在物业管理合同到期日一个月前，根据物业管理企业的履约情况、服务质量以及业主满意度向业主大会提出报告，该报告向全体业主公布；（五）制定或审议批准物业管理企业制订的物业管理规章制度；（六）监督业主公约的实施；（七）对损害业主整体利益的行为，可代表全体业主提起诉讼；（八）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；（九）业主大会赋予的其他职责。第三十二条　业主委员会制定业主委员会议事规则，以确保业主委员会的工作效率和科学决策。第三十三条　业主委员会主任行使下列职权：（一）主持业主大会和召集、主持业主委员会会议；（二）督促、检查业主委员会决议的执行；（三）签署业主委员会重要文件和其他应由业主委员会代表人签署的文件；（四）行使业主委员会代表人职权；（五）业主委员会授予的其他职权。第三十四条　业主委员会文秘的主要职责：（一）筹备业主委员会会议和业主大会，并负责会议的记录和会议文件、记录的保管；（二）保管与本小区物业管理有关的各种文件；（三）负责向业主公告有关物业管理的各项信息，负责接待查阅上述信息的业主。（四）做好每次业主委员会会议记录，并由与会全体委员签字后存档保存。第三十五条　业主委员会主任不能履行职权时，业主委员会主任应当指定业主委员会委员代行其职权。第三十六条　业主委员会以业主委员会会议决议方式作出决定。业主委员会会议决议应当向全体业主公布。第三十七条　业主委员会会议每月召开一次，有1/3委员书面提议，或主任认为有必要时，可召开业主委员会临时会议。第三十八条　业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，业主或业主大会可以请求房地产行政主管部门指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。第三十九条　业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。第四章　聘用物业管理公司程序第四十条　业主大会以招标形式选择具有相应资质的物业管理公司。第四十一条　业主大会应当在确定选择物业管理公司的因素（包括物业管理内容、范围、收费及服务要求，对投标单位要求等）及评比标准后，授权业主委员会或委托律师、物业顾问等专家组成招标委员会进行具体的选聘物业管理公司的事务。第四十二条　招标委员会应当根据业主大会的授权并按照相关法律规定的程序选择物业管理公司。第四十三条　如招标委员会发出招标邀请书后，投标的物业管理公司不足三家的，招标委员会可以方式选聘物业管理公司。但应当将投标的物业管理公司不足三家这一情况向全体业主公告说明。第四十四条　招标委员会以协议方式选聘物业管理公司的，应至少与三家物业管理公司发出要约邀请，根据经谈判后物业管理公司发出的要约并结合业主大会确定的评比标准确定其中最合适的物业管理企业。第五章　维权程序第四十五条　发生下列情形之一的，业主委员会应当与有关方面协商。如协商不成时，业主委员会应当向政府有关部门申诉或经业主大会通过代表业主以业主名义向人民法院起诉，以维护业主的共同利益：（一）建设单位擅自处分物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；（二）建设单位未按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房的；（三）建设单位未按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任的；（四）物业管理公司未按照物业服务合同的约定，提供相应服务的；（五）物业管理公司擅自改变物业管理用房的用途的；（六）物业管理公司在物业服务合同终止时未将物业管理资料移交业主委员会；（七）个别业主、物业管理公司擅自占用、挖掘道路、场地的；（八）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（九）其他损害业主共同利益的行为，需要业主委员会依法维权的。第四十六条　业主委员会可以聘请律师等专业人员处理前条纠纷，费用在业主委员会经费中支出。第四十七条　如发生本章程所列情况时，业主委员会在合理期限内未采取有效措施维护业主权益的，业主可以向业主委员会发出书面通知，请求其依法维护业主权益。业主委员会在收到通知时起应采取有效措施维护业主权益。如业主委员会在收到业主维权通知30日内仍未采取有效措施的，业主有权自行采取维权措施。业主的维权措施合法且获得政府有关部门或人民法院支持的，业主为维护业主共同利益支付的合理费用由业主委员会在其经费中负担。第六章　业主委员会经费第四十八条　业主委员会经费由下列几部分组成：（一）小区顶楼和外墙的广告收入减去合理支出后的净收益中归全体业主所有的部分；（二）小区全体共用部位作为经营场所所得的经营收入减去合理支出后的净收益；第四十九条　业主委员会的经费开支包括：（一）业主大会和业主委员会会议支出；（二）必要的日常办公费用；（三）维护业主共同利益所支出的费用；（四）聘请会计师、律师、物业管理顾问及专职秘书支出的费用；（五）业主大会依法决定的其他费用。（六）有关人员的津贴；第五十条　业主委员会经费单笔支出在200元及以下的，由业主委员会主任依据本章程规定使用。单笔支出在200元以上的，或某一单个项目需累计支出1000元以上的，由业主委员会讨论决定。经费收支帐目由财务管理，经费收支帐目按《四川省物业管理条例》每三个月向业主书面在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督和质询。第五十一条本业主大会章程对全体业主有约束力，业主个人无权向物业服务企业签定超越业主大会约定的合同，个人签定服务合同无效。第五十二条同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。第七章　通知与公告第一节　通知第五十三条　本章程所涉及的通知以下列形式发出：（一）以专人或投递方式、公告或QQ群方式进行；第五十四条　发出通知，以公告方式进行的，一经公告，视为所有相关人员收到通知。第五十五条　通知以专人送出方式进行的，由被送达人在送达回执上签名，被送达人签收日期为送达日期。通知以投递方式送出的，送至被通知人信箱时视为送达日期，通知以公告方式送出的，第一次公告刊登日为送达日期。第八章　附则第五十六条　有下列情形之一的，应当修改章程：（一）有关法律、行政法规修改后，章程规定的事项与修改后的法律、行政法规相抵触的；（二）业主大会决定修改的。第五十七条　本章程一经通过即对业主大会、业主委员会及全体业主发生效力，任何人不得违反。第五十八条　本章程由业主委员会负责解释。******业主委员会筹备组