北海城镇土地级别调整与基准地价更新成果

北海城镇土地级别调整与基准地价更新成果【一】基准地价更新范围本次土地级别调整与基准地价更新的评估范围以土地利用总体规划和城市总体规划确定的城镇建设用地规划区为基础，确定如下：A:主城区〔包括市工业园区、平阳片区、竹林片区在内〕，面积约为205.5平方公里；B:铁山港区（包括南康镇、区行政中心、营盘镇及铁山港〔临海〕工业区〕，面积约为90平方公里；C:涸洲岛旅游区，面积约为16.5平方公里。共计312平方公里。关于评估范围以外的宗地〔含填海〕，能够参照最临近土地级别及价格进行评估。【二】基准地价水平〔一〕基准地价内涵北海市区基准地价内涵界定为：在估价期日为2018年5月31日，宗地外围“给水、排水、供电、通路、通信”五通和宗地内场地平坦的条件下，各应用评价单元〔级别单元、区片单元〕，在国有土地使用权出让状态下，按商业服务业〔以下简称商服〕、住宅、公共治理与公共服务〔以下简称公服〕、工业等用途，在设定容积率〔主城区：商服设定容积率为1,住宅设定容积率为3,公服和工业设定容积率为1.5;铁山港区和涸洲岛旅游区：住宅设定容积率为2,其他用途设定容积率与主城区相同〕和法定最高出让年限〔商服40年，住宅70年，公服50年，工业50年〕等条件下的平均价格。〔二〕基准地价水平1主城区基准地价水平表级用途~住宅公服工业]别地价类型楼面价地面价楼面价地面价楼面价地面价地面价地面价单位元/米2万元/亩元/米2万元/亩元/米2万元/亩元/米2万元/亩一「均价3575238.31658331.696396.371047.3级幅度3016〜4205201.1〜280.31528〜1798305.6〜359.6862〜107586.2〜107.5656〜77543.7〜51.7二均价2546169.71409281.877477.460040级幅度2162〜3015144.1〜2011312〜1527262.4〜305.4702〜86170.2〜86.1546〜65536.4〜43.7三「均价1850123.312002406306349533级幅度1592〜2161106.1〜144.11096〜1311219.2〜262.2567〜70156.7〜70.1447~54529.8〜36.3四均价138992.699519950950.939826.5级幅度1238〜159182.5〜106.1896〜1095179.2〜219458〜56645.8〜56.6353〜44623.5〜29.7五均价11107480016040940.931020.7级幅度1000〜123766.7〜82.5720〜895144〜179368〜45736.8〜45.7270〜35218〜23.5表2铁山港区基准地价水平表级别用途商服住宅公服工业地价类型楼面价地面价楼面价地面价楼面价地面价地面价地面价单位元/米2万元/亩元/米2万元/亩元/米2万元/亩元/米2万元/亩一级均价97264.854973.236536.534122.7幅度853〜111056.9〜74499〜61066.5〜81.3327〜41432.7〜41.4300〜38620〜25.7二级均价750504506029129.126117.4幅度672〜85244.8〜56.8405〜49854~66.4262〜32626.2〜32.6226〜29915.1〜19.9二级均价600403604823423.419212.8幅度530〜67235.3〜44.8320〜40442.7〜53.9211〜26121.1〜26.1169〜22511.3〜15表3涸洲岛旅游区基准地价水平表级别用途商服住宅公服工业]地价类型楼面价地面价楼面价地面价楼面价地面价地面价地面价单位元/米2万元/亩元/米2万元/亩元/米2万元/亩元/米2万元/亩一级均价2176145.11392185.663163.148532.3幅度1872〜2546124.8〜169.71225〜1582163.3〜210.9552〜72455.2〜72.4418〜55827.9〜37.2二级均价1578105.21068142.447647.635123.4幅度1327〜187188.5〜124.7933〜1224124.4〜163.2412〜55141.2〜55.1306〜41720.4〜27.8三级均价110073.3800106.734934.927018幅度895〜132659.7〜88.4700〜93293.3〜124.3300〜41130〜41.1240〜30516〜20.3〔三〕地价说明楼面价为单位建筑分摊的地价；地面价为单位土地面积地价。主城区：商服设定容积率为1,住宅设定容积率为3,公服和工业设定容积率为1.5;铁山港区和涸洲岛旅游区：住宅设定容积率为2,其他用途设定容积率与主城区相同。上述表中的土地价格应用到某一宗地的时候，要依照待估宗地的具体情况进行价格修正。主城区要紧商业路段临街20米以内的地价测算，除了依据所在地段的级别基准地价〔区片基准地价〕进行测算外，还应该加上该路段的路线价加价。【三】土地级别调整结果北海市主城区2018年土地级别按照分类定级进行；其中商服用地、住宅用地、公服用地以及工业用地均分为5个级别。北海市铁山港区和涸洲岛旅游区2018年土地级别按照综合定级进行；其中商服用地、住宅用地、公服以及工业用地均分为3个级别。各土地级别范围的概略描述见表4-表9,具体范围以附图为准。〔一〕主城区级别范围描述表4主城区商服用地级别范围描述级别片区名称级别范围描述西至北至东至南至I-1城市中心片区旺发路、石化路北部湾大道北50米、建文路北京路东100米北海大道南150米I-2北海老街片区四川路滨海路海关路中山路I-3侨港市场片区红棉路侨港市场侨南路小港北一路n-1城市中心二级环片区〔铁路以北〕西藏路外沙东段、海景大道北段〔海边〕湖南路东150米〔其中北部湾大道延伸至高德；北海大道延伸到明珠大道〕铁路n-2公务员小区片区〔铁路以南〕云南路铁路广东路以东100米金海岸大道n-3侨港银滩片区侨港西侧海景大道金海岸大道白虎头村委会海边n-4银滩西片区大墩海美景大道侨港西侧海边mI,H,IV,V级以外区域IV-1冯家江上游片区南珠大道西100米铁路南珠大道东150米银滩大道IV-2龙潭下片区南珠大道/北海大学银滩大道大冠沙路海边IV-3工业园区西南片区南珠大道/吉林路/北部湾水域东北路北海大道西南大道/铁路IV-4出口加工区片区银河度假区路/金海岸大道昆明路、成都路、西藏路西藏路、云南路金海岸大道V-1工业园区片区海景大道/北海大道海边铁路科旺路南50米V-2沿铁路中段片区铁路/平阳纵一路/银滩大道高科路机场路/铁山港大道/西村港边东海路/大冠沙路V-3竹林片区竹林纵三路西150米评估范围界线竹林纵九路东300米海边表5主城区住宅用地级别范围描述级别片区名称级别范围描述西至北至东至南至I-1城市中心片区旺发路-石化路建文路、北部湾中路广东路东100米站北路I-2滨海新城片区广东路海边上海路北部湾路I-3银滩东区片区四川路南延线三号路海边海边n-1城市中心二级环片区〔铁路以北〕西藏路海景大道〔北段海边〕上海路铁路n-2滨海新城东片区上海路海景大道迎宾大道西延线海南路-高德路n-3公务员小区片区〔铁路以南〕云南路铁路上海路/南珠大道金海岸大道n-4侨港银滩片区冠头岭金海岸大道白虎头海边mI,H,IV,V级以外区域IV-1冯家江上游片区南珠大道迎宾大道铁路-评估范围界线银滩大道IV-2龙潭下片区大冠沙路四号路西延线大冠沙路天津路IV-3工业园区西北片区北海大道东100米/海边海边铁路迎宾大道V-1工业园区片区吉林路西200米/科盛路西200米/铁路海边机场路/南北高速路铁山港大道V-2平阳片区平阳纵一路铁山港大道金海岸大道天津路V-3竹林片区竹林纵三路西150米评估范围界线竹林纵九路东300米海边表6主城区公服用地级别范围描述级别片区名称级别范围描述西至北至东至南至I-1城市中心片区旺发路-石化路建文路、北部湾中路广东路东100米站北路I-2滨海新城片区广东路海边上海路北部湾路I-3银滩东区片区四川路南延线三号路海边海边n-1城市中心二级环片区〔铁西藏路海景大道上海路/南珠大道铁路路以北〕n-2滨海新城东片区上海路海景大道迎宾大道西延线海南路-高德路n-3公务员小区片区〔铁路以南〕云南路铁路上海路/南珠大道金海岸大道n-4侨港银滩片区冠头岭金海岸大道南珠大道白虎头mI,□,IV,V级以外区域IV-1冯家江上游片区南珠大道迎宾大道铁路-评估范围界线银滩大道IV-2龙潭下片区大冠沙路四号路西延线大冠沙路天津路IV-3工业园区西北片区北海大道东100米/海边海边铁路迎宾大道IV-4出口加工区片区铁路港务局海边昆明路北海大道西段V-1工业园区片区吉林路西200米/科盛路西200米/铁路海边机场路/南北高速路铁山港大道V-2平阳片区平阳纵一路铁山港大道金海岸大道天津路V-3竹林片区竹林纵三路西150米评估范围界线竹林纵九路东300米海边表7主城区工业用地级别范围描述级别片区名称级别范围描述西至北至东至南至I-1城市中心片区旺发路-石化路建文路、北部湾中路广东路东100米站北路I-2滨海新城片区广东路海边上海路北部湾路I-3银滩东区片区四川路南延线三号路海边海边n-1城市中心二级环片区〔铁路以北〕西藏路海景大道上海路/南珠大道铁路n-2滨海新城东片区上海路海景大道迎宾大道西延线海南路-高德路n-3公务员小区片区〔铁路以南〕云南路铁路上海路/南珠大道金海岸大道n-4侨港银滩片区冠头岭金海岸大道南珠大道白虎头mI,□,IV,V级以外区域IV-1冯家江上游片区南珠大道迎宾大道铁路-评估范围界线银滩大道IV-2龙潭下片区大冠沙路四号路西延线大冠沙路天津路IV-3工业园区西北片区北海大道东100米/海边海边铁路迎宾大道IV-4出口加工区片区铁路港务局海边昆明路北海大道西段V-1工业园区片吉林路西200米/海边机场路/南北高速铁山港大道区科盛路西200米/铁路路V-2平阳片区平阳纵一路铁山港大道金海岸大道天津路V-3竹林片区竹林纵三路西150米评估范围界线竹林纵九路东300米海边〔_〕铁山港区级别范围描述表8铁山港区级别范围描述级别片区名称级别范围描述I南康中心片区银丰路和朝阳大道十字交叉向周围辐射含庆丰路、民主路和文明路等n-1南康中心外围东至百农科技，南至区综合福利院，西至南康江，北至金色阳光幼儿园n-2区行政中心北铁一级公路与平安大道之间，涵盖区行政单位的范围n-3铁山港〔临海〕工业区规划商住片区北铁一级公路以南彬池村与坡头村范围、兴港镇镇政府范围n-4营盘中心区沿还珠路两侧的居民居住区〔营盘镇建成区〕m-1南康规划区南康规划区扣除I和H-1的范围m-2区行政中心规划地区行政中心规划范围扣除H-2的范围m-3铁山港〔临海〕工业区规划商住片区铁山港〔临海〕工业区规划范围扣除H-3的范围m-4营盘规划进展区区盘镇规划区扣除n-4范围说明：具体级别范围以图为准。表9涸洲岛旅游区级别范围描述表级别片区名称级别范围描述I南湾老街南湾环行老街n-1南湾老街西侧三婆庙茅寮至涸洲市场一带n-2新镇行政中心涸洲岛中心的新镇行政中心、涸洲中学一带n-3新安村新安村、茅寮一带n-4西角码头西角码头一带n-5临水住宅区环岛西、北、东三方向临水住宅区m-1三级地范围评估范围内除去I和II级范围的剩余区域说明：具体级别范围以图为准。【四】基准地价图〔一〕北海市主城区商服用地基准地价图〔二〕北海市主城区住宅用地基准地价图〔三〕北海市主城区工业用地基准地价图〔四〕北海市主城区公共服务用地基准地价图〔五〕北海市铁山港区南康镇土地级别与基准地价图〔六〕北海市铁山港区行政中心土地级别与基准地价图〔七〕北海市铁山港〔临海〕工业区土地级别与基准地价图〔八〕北海市铁山港区营盘镇土地级别与基准地价图〔九〕北海市涸洲岛土地级别基准地价图