房地产投资信托

房地产投资信托 我国发展房地产投资信托的法律思考 吕锐 摘要:区别于一般的信托，房地产信托具有资产的流动性和税收待遇“管道性”等两个特点。我国法律法规对房地产信托的资产流动、投资人资格及税收作出的严格限制阻碍了我国房地产信托的发展。笔者认为应根据证券投资基金设立REITs。其设立的REITs应选择具有一定信托经验和房地产知识的专业人员和商业银行托管人。 关键词:房地产投资信托 REITs 信托 房地产是世界财富的重要组成部分，由于其具有不可移动、不可分割、价格昂贵等特点，这使得房地产投资金额庞大，资产流动性差，容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口，因此房地产业的发展与房地产金融业的成长息息相关。如何满足房地产建设资金的需求同时又能保证资金的安全性则成为大多数房地产业参与者考虑的首要问。与发达国家相比，我国房地产金融业仍处初级阶段。为加快金融创新、成立房地产信托基金无疑是市场的必然选择。 一、房地产投资信托特性分析 房地产投资信托(Real Estate Investment Trust)，简称REITs，是指一种采取公司、 1信托或协会的组织形式，通过公开发行基金单位，集合公众投资者资金，有专门机构经营管理，投资于具有收益性的房地产或房地产抵押贷款债权，将出租管理不动产所得的收益以派息的方式分配给投资人。作为特殊的信托组织形式，房地产信托具有如下的特点。 (一)房地产投资信托实质是房地产证券化的产物，其资产具有流通性 房地产投资信托通过将房地产证券化，为中小投资者提供一种流动性好、投资灵活的投资渠道。以前，中小投资者对房地产的投资主要通过抵押贷款的形式，购买、出租、出售房地产赚取差价，存在资金耗费量大、流动性差等缺点。为了弥补房地产实物买卖的缺陷。房地产投资信托对房地产实物，甚至房地产抵押进行证券化操作，使得房地产这种“不动产”转化为化金融产品流动起来。投资者可通过认购其房地产投资信托发行的股票或受益凭证间接投资房地产市场，其投资金额根据认购的份额的不同而灵活变化。且认购的份额通常可以在交易所公开进行买卖，可随时变现，保证了资金较强的流动性。在美国，REITs是一 1 See US 1960 Internal Revenue Code (I.R.C.),Sec.856(a):the term “real estate investment trust ” means a corporation,trust,or association. 种在金融市场流通的普通股，“所有的房地产投资信托都没有优先权，只能是清一色的普通 2股。”REITs作为标准化金融产品可以在资本市场上上市流通，美国三分之二的REITs在主要的证券市场所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。但区别于一般的公司股票而言，REITs具有其两方面的特点:一方面，REITs在经营层上不必纳税，是美国具有避税功能的重要投资工具之一;另一方面，REITs公司“每年95%(2001年1月1日降至90%)以上的应税收入必须作为股利分配给股东”，这使得REITs公司无法像别的公司那样以本公司上年度的赢利为资本积累去扩张发展，而必须开辟新的资本渠道 3以筹集所需资本。由此我们可以看出，房地产投资基金作为资金流通的管道，不仅可以通过资产证券化方式使不易流通的土地、房屋等房地产转化为可分且可流通的证券权益，也可以一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产包装上市，甚至可以将整个纳税的集团公司收归REITs进行操作。这一方式有效地加快了房地产产业发展，是更多资金量小的投资者享受到房地产增值的好处。 (二)房地产投资信托在享受税收待遇上具有“导管”的特性 起源于美国的房地产信托投资的产生与发展都与税收使分不开的。第一部与房地产投资信托有关的立法《房地产投资信托法案》(Real Estate Investment Trust Act of 1960) 目的就是为了向以聚集基金投资于房地产的小投资者提供一种税收优惠机会,这些税收优惠大幅度地降低了房地产的税后成本。特别是, 规定了短于财产的经济寿命的折旧期、并以特殊的较低税率来征收资本利得税, 甚至对投资于房地产的被动投资者而言, 也允许他们充分地扣除他们的非现金损失, 而不对他们过高征收收入税。国会通过一系列的税收刺激政策，使大量的资金利益流入房地产市场，扩大了房地产业的发展，也使得小投资者获取房地产投资的多样化组合，规避对房地产进行积极投资的风险。其后，美国1960年国内税法典(Internal Revenue Code of 1960,I.R.C.)又明确了房地产投资信托可避免双重征税的独特的税收优惠，并对成立房地产投资信托的资格进行严格的限制性要求，使其成为一种真正投资于房地产业的投资工具，一种被动的商业实体。因此我们可将REITs在税收方面作为将 4收入分配给信托受益人的一个渠道或导管来处理，可以不必为分配给股东股东的应纳税收入纳税，只有受益人才为分配所得的收入纳税。在美国，一个REIT必须至少将95%的应税收入、税后净收入(如果来自取消了回赎权的抵押财产)，减去非现金收入后的数额作为股利 2 陈洁、张红:“房地产投资信托的投资特性”，[J] 中国房地产金融 2002(11) 3 李智:“房地产投资信托REITs之制度优势”[J],法学杂志 2006(6) 4 “渠道或导管”即pass-through treatment,是指受益人应成为信托的纳税人，信托只不过是受益人获得利益的管道而已。 5分配给股东。该种分配方式旨在防止REIT成为“一种收入积累的工具”(a vehicle for income 6accumulation)。该要求确保REIT作为“一个导管实体”(a pass-through entity)进行 7运作。 房地产信托式信托体系减免了投资者的赋税问题，加快了房地产市场的发展，使房 地产企业解决了融资难的问题，而且还促使更多中小投资者进行投资。 二、REITs在我国发展的法律障碍 在我国，房地产投资信托在房地产投资信托方面,目前可以适用的法律主要有《证券 法》、《公司法》、《信托法》、《信托公司管理办法》以及《信托公司集合资金信托 管理办法》等。我国银监会还起草了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意 见稿) 》(以下称“《暂行办法(征求意见稿) 》”) 并于2004 年10 月公告征求社会各界意 见。《暂行办法(征求意见稿) 》中所指房地产信托业务是指信托投资公司通过资金信托方 式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的 利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运 用和处分的行为。其中,不动产包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担 保抵押权等相关权利。根据我国对房地产信托的规定，笔者认为我国法律仍存在如下缺陷。 (一)房地产投资信托资金流动性受到阻碍 首先，若REITs以公司形式设立,则应遵循我国公司法上的资本金制度，适用法定资本制 和资本不变原则。公司法规定“公司需要减少注册资本时,必须编制资产负债表及财产清单。 公司应当自作出减少注册资本之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上公告。 未接到通知书的自公告之日起四十五日内,有权要求债权人自接到通知书之日起三十日内, 公司清偿债务或者提供相应的担保。公司减资后的注册资本不得低于法定的最低限额。”可 知，公司在减少其注册资本时必须通过特定且繁琐的程序。REITs 应具有较好的流动性,公 司型基金除可规定最低资本数外,法律上不应严格限制投资者的购买或赎回。在我国还没有 专门针对REITs 立法的情况下,公司型REITs 只能依据《公司法》运作,因而公司的注册资本 未通过特定的程序不得增减,则意味着在我国开展公司型REITs时,投资者的购买和撤回是有 限制的,投资者所购买的REITs 只能在二级市场上进行交易,而不便于要求公司赎回,公司也 5 See I.R.C. Sec 857(a) (1):the deduction for dividends paid during the taxable year (as defined in section 561,but determined without regard to capital gains dividends)equls or exceeds –(A) the sum of- (i)90 percent of the real estate investment trust taxable income for the taxable year (determined without regard ti the deduction for dividends paid (as defined in section 561) and by excluding any net capital gain;and (ii)90 percent of the excess of the net income from foreclosure property over the tax imposed on such income by subsection 6 Jack H. McCall，“A Primer on Real Estate Trust :the Legal Basics of REITs ”,the Tennessee Journal of Business Law, 6 (spring 2001) 7 Charles E. Wern “Comment:Sparing Cain :Executive Clemency In Capital Cases :the stapled REIT on Ice :Congress 1998 Freeze of The Grandfather Exception For Stapled REITs,28 Cap.U.L.Rev.,725(2000) 不能随时增发。 另外，REITs 一个重要的特征是可以在公开的证券市场上自由流通,REITs 是否能够依据《证券法》发行和交易需要考虑,依照2005 年修订后的新《证券法》,适用证券法的证券范围包括股票、公司债券和国务院依法认定的其他证券,REITs 若采取契约型信托的方式,信托受益凭证是否属于能够依据《证券法》发行并在公开市场上交易则尚需经国务院作出认定。即使在国务院认定REITs 信托受益凭证是能适用《证券法》的情况下, REITs 的发行也存在问题,根据《证券法》的规定公开发行的情形有三种,一是“向不特定对象发行证券”,二是“向累计超过二百人的特定对象发行证券”,三是“法律、行政法规规定的其他发行行为”。而根据《信托公司管理办法》规定信托投资公司接受委托人的资金信托不得超过200份,按照这种规定,开展REITs 的信托投资公司则不能向二百人以上发行受益凭证,严重局限了REITs 的发行。以公司形式设立的REITs ,其股票的发行、上市和交易应受《证券法》的规范。REITs 的特点之一是要在公开交易的市场上流通,通过证券上市的方式可以满足这一要求。但我国《证券法》对证券上市有较高的要求《 证券法》第五十条规定“股份有限公司申请股票上市,应当符合下列条件: ?股票经国务院证券监督管理机构核准已公开发行; ?公司股本总额不少于人民币三千万元; ?公开发行的股份达到公司股份总数的百分之二十五以上;公司股本总额超过人民币四亿元的,公开发行股份的比例为百分之十以上; ?公司最近三年无重大违法行为,财务会计报告无虚假记载。证券交易所可以规定高于前款规定的上市条件,并报国务院证券监督管理机构批准。”根据这种规定,公司型REITs 至少在设立后三年才能申请上市,目前的法律上并没有规定例外情形,证券交易所对股票上市的要求也只能高于而不能低于该规定。因此REITs 在设立后三年内则不能在证券交易所上市交易,在上市前的期间内,我国《公司法》对“发起人持有的本公司股份,自公司成立之日起一年内不得转让。”的规定明显限制了公司股份的流通,公司型REITs 在这种情况下的流通性难以保 如禁止持有5 %以上股份的股东在证。即使REITs上市后《 证券法》对股票的交易也有限制, 六个月内买入又卖出货卖出又买入本公司股票,这也限制了REITs 的流通。 (二)投资者限制范围过宽 《信托法》规定“受托人必须将信托财产与其固有财产分别管理、分别记账,并将不同委托人的信托财产分别管理、分别记账。”REITs 下信托投资公司运作的应是众多投资者信托财产的集合,如果将不同的投资者的信托财产分别管理、分别记帐,则造成REITs 丧失了应具有的资金规模优势《信托法》的这种规定显然阻断了REITs 设立的基本前提。这个问题在2002 年颁布的《信托投资公司管理办法》中得到了一定的解决,该办法中规定“信托投资公 司办理资金信托业务可以依据信托文件的约定,按照委托人的意愿,单独或者集合管理、运用、处分信托资金。”“集合管理、运用、处分信托资金指信托投资公司接受二个或二个以上委托人委托、依据委托人确定的管理方式或由信托投资公司代为确定的管理方式管理和运用信托资金的行为。”根据这两款规定,信托投资公司运作委托人的信托财产集合有了合法的依据。但《信托投资公司管理办法》又对此作出了限制,规定“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时,接受委托人的资金信托合同不得超过200 份(含200 份) ,每份合同金额不得低于人民币5 万元(含5 万元) 。”这样就限制了集合投资的参加者数量,同时也限制了参加这的条件,将持有资金较少的投资者,即将投资不足5 万元的众多个人投资者拒之门外。《暂行办法(征求意见稿) 》中也承认了房地产信托财产的集合管理、运用和处分,对于上述的限制有了进一步的放开,一方面未限制每份合同的金额,另一方面规定信托投资公司在获得银监会审核批准后可以设立不受信托合同份数限制的房地产集合信托计划。但根据“上位法优于下位法”的法律原则来看,由于《信托法》是全国人大常委会通过的法律,而《信托投资公司管理办法》是中国人民银行颁布的部门规章。《信托法》是《管理办法》的上位法《管理办法》中与《信托法》不同的规定,是否能够具有法律效力还值得怀疑,若《暂行办法(征求意见稿) 》正式颁布施行,同样存在这个问题。总的看来,要满足集合广大投资者,特别是中小投资者资金投资于房地产的要求,从信托法这个角度来看,必须解决集合信托财产的运作问题并突破对信托合同份数、信托金额的限制。《暂行办法(征求意见稿) 》的规定是可取的,但应当在效力层次较高的针对产业投资基金或专门针对REITs 的法律中加以规定。 (三)缺乏针对房地产信托设计的税收体系 我国目前还未建立起完善的房地产投资信托的税收制度，并且现有的房地产投资信托制度还存在着两大问题。一是，迄今为止房地产信托业务税收政策一直没有明确、稳定的政策意向，缺少针对性的法律法规，对信托业务的税收一定程度上处于无法可依的状态，这显然不利于信托当事人对信托投资收益进行准确的预期，增加了信托公司进行业务创新的难度。自2002年7月上海爱建信托公司发售的第一只信托计划以来，对信托业务征税只是套用现有针对一般经济业务的政策规定，没有针对房地产投资信托的税收政策规定。二是双重征税问题。国家税务总局曾完成一篇关于建立中国信托税制报告，报告明确指出，重复征税是信托业存在的最突出也是最需要解决的问题。重复征税主要表现为两个方面:一方面是针对信托起始时信托财产转移发生的纳税义务和信托终止时信托财产真实转移再次产生的纳税义务，两者实际上是重复的。另一方面是在信托计划存续过程中，信托收益产生了所得税的纳税义 务，而当信托计划终止或信托计划分配收益时，将再次产生所得税的纳税义务，二者也是重复的。房地产信托业务 三、完善我国房地产信托投资的建议 鉴于上面所指出的现行法规不能适应当前房地产投资信托发展的种种缺陷及实践中存在的问题,笔者认为,主要应从以下几个方面完善对REIT 的法律规范。 (一) 建立专门的房地产投资信托法律体系 目前我国已经颁布的“一法两规”中的“两规”属于行政法规的范畴,立法层次不够高,其中一个还是“暂行办法”,这使得我国信托业法缺乏应有的权威性,信托机构的经营行为难免呈现短期化和不规范化。同时,由于REIT 与其他信托方式相比,不仅具有较高的投资风险,也具有自身的特点,所以我们还应借鉴国外先进立法,制定一些房地产投资信托的专项法律,特别是关于房地产投资信托资金如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托 时是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题,都是房地产信托具体操作中需要探讨和解决的关键问题。 (二)取消对信托产品资金规模的限制 在日本、韩国、法国、德国等各国的信托立法中,都没有对信托资金规模进行限制或者对信托产品禁止宣传等规定。鉴于房地产业属于资金密集型行业的特点,应该取消对信托资金规模的限制,这样有利于降低房地产投资信托的投资门槛,分散投资风险。同时还应允许信托投资公司对其信托产品进行宣传,以帮助其扩展业务能力,实现房地产金融的市场化。 (三)取消重复征税 信托投资公司管理信托财产是一种建立在信托契约基础上、为委托人和受益人谋求利益最大化或管理信托财产的业务。它和目前的证券投资基金与基金受益人建立契约关系有相同的性质。财政部与国家税务局1998 年就颁布了《关于证券投资基金税收问题的通知(财税字[1998 ]55 号) 》,明确了基金营业税、印花税和所得税的征收问题。而关于信托财产管理过程中的税收问题,目前尚无明确规定。根据有关证券投资基金税收问题的规定,在所得税的征收上,通过区分收入的不同来源来采取不同的征收办法:对基金从证券市场中取得的收入,包括买卖股票、债券的差价收入,股票的股息、红利收入,债券的利息收入及其他收入,暂不征收企业所得税,而是由投资者从基金分配中获得股票的股息、红利收入以及企业债券的利息收入中缴纳个人所得税。而对基金管理人、基金托管人从事基金管理活动取得的佣金等那部分收入,依照税法的规定征收营业税、企业所得税以及其他相关税收。所以,笔者认为,信 托投资公司本来就是一个代人理财的机构,该机构应对按一定比例收取手续费或佣金的那部分业务收入缴纳营业税,而它在运行过程中所获得的收益是属于投资者所有的,不应缴纳企业所得税。我国房地产投资信托税制的建立应该遵循实行单一税制、避免双重征税的基本原 展创造良好的税收环境。 则,为REIT 的发 (四)在房地产投资信托法律中对房地产公司设定信息披露义务 在REIT 中主要涉及四方当事人的利益。信托投资公司是受托人,但其募集来的资金是交给专业的房地产公司来进行具体运营和操作的,在这里,房地产公司相当于房地产信托投资公司这一受托人的执行者,可以称之为“执行受托人”。所以其应和受托人一样负有善良管理人的义务。房地产开发商的经营状况、资金偿付能力、该房地产项目的相关情况等直接关系到投资风险,这些信息都应由开发商向投资者披露。《韩国信托法》第三十三和三十四条规定了受托人必须备置账簿,清楚地记载有关信托事务的处理及结算情况的义务,同时信托人、受益人及其他利害关系人可以随时请求阅览上述文件或请求说明信托事务处理的有关事宜。我国台湾地区的《信托法》第三十二条规定委托人或受益人可以请求阅览、抄录或影印相关文书,并得请求受托人说明信托事务的处理情形。澳大利亚的法律也有相同规定。因此,参考其他立法,应对信托投资公司和房地产开发商同时设定设置文书阅览及说明的义务;同时还应补充规定委托人和受益人享有随时请求阅览相关文件并请求受托人说明信托事务处理相关事宜的权利,以充分发挥委托人和受益人对受托人的监督功能。此外,法律还应对违反信息披露义务的行为规定相应的法律责任以及披露不及时的责任等,以保障投资者的权益能够得到切实的保护。 (五)加强对REIT 经营机构的法律监管 首先,由于REIT 是一种特殊的经营机构,该机构的稳健经营关系到一国的金融安全和房地产市场的稳定,所以应借鉴美国的做法,在法律上对REIT的资产、收入、分配等各方面作出严格要求,完善事前监管体制。其次,信托监管部门还应加强对房地产投资信托日常经营业务的监管。虽然《信托投资公司管理办法》第五十五条已规定了监管部门对信托投资公司的经营活动可以进行定期或不定期的检查,但笔者认为,在日常监管方面,应该重点检查信托部门的管理和投资政策,以确定其对银行所产生和将要产生的影响。这主要是针对目前房地产信托计划经常是为房地产开发公司提供“过桥贷款”这一现状而言的。信托投资公司目前发行的房地产信托计划的信托贷款比重偏高,监管部门应督促信托投资公司逐步降低房地产信托计划的贷款比例,改为以股权投资为主。只有这样才能充分利用房地产信托为房地产企业融通资金的功能,缓解我国房地产企业的资金压力,带动房地产业的发展。 -------- 欢迎下载资料，下面是附带送个人简历资料 用不了的话可以自己编辑删除，谢谢～ X X X 个 人 简 历 个人资料 姓 名:xxxx 婚姻状况:未婚 出 生:1987-06-24 政治面貌:团员 性 别:男 民 族:汉 照片 学 位:本科 移动电话: 专 业:英语 电子邮件: 地 址: 教育背景 2006.9-2010.6 吉林工程技术师范学院-----外国语言文学系 主修课程 大学英语精读，大学英语泛读，英语口语，英语听力，英语写作，英语口 译，翻译学，词汇学，语法学，英美概况，英国文学，美国文学，语言学，本科阶段主修 日语，中外名胜。 特长及兴趣爱好 除了有专业的英语方面知识外，我在校生活部工作一年, 在系宣传部和秘书处各工作一年。为全面发展，大三上学期，我加入系文学社，参于了我系《心韵》杂志的创刊和编辑工作。在这些活动中锻炼了我的领导和团队协作能力，学会了更好的与人相处，这些在我以后的工作中一定会有很大的帮助。 计算机能力 能熟悉使用Office工具以及Photoshop、Flash等软件。 获国家计算机二级等级资格证书。 外语水平 通过英语专业四级考试，能熟练进行听说读写译。 奖励情况: 2007-2008 优秀学生会干部 2008,07 师生合唱比赛一等奖 普通话水平测试等级证书 英语专业四级证书 自我评价 X X X 个 人 简 历 个人资料 姓 名: 婚姻状况:未婚 出 生: 政治面貌:团员 性 别: 民 族:汉 学 位: 移动电话: 专 业: 电子邮件: 地 址: 教育背景 2006.9-2010.6 吉林工程技术师范学院-----外国语言文学系 主修课程 大学英语精读，大学英语泛读，英语口语，英语听力，英语写作，英语口译，翻译学，词汇学，语法学，英美概况，英国文学，美国文学，语言学，日语，中外名胜。 能力及特长 这要写你明你有什么样的能力及经验，最重要就是告诉用人单位，你会做什么, 计算机能力 能熟悉使用Office工具以及Photoshop、Flash等软件。 获国家计算机二级等级资格证书。 外语水平 通过英语专业四级考试，能熟练进行听说读写译。 奖励情况 2007-2008 优秀学生会干部 2008,07 师生合唱比赛一等奖 普通话水平测试等级证书 英语专业四级证书 实习经验(或实践经验或兼职经验) 这里写上你的实习经验或实践经验或兼职经验等信息吧，标题自己起一个贴切的。 自我评价 本人性格开朗、稳重、有活力，待人热情、真诚。工作认真负责，积极主动，能吃苦耐劳。有较强的组织能力、实际动手能力和团体协作精神，能迅速的适应各种环境，并融入其中。我不是最优秀的，但我是最用功的;我不是太显眼，但我很踏实;希望我的努力可以让您满意。 这里不要照抄哦，不会写自我评价的朋友，你可以访问http 这里有很多自我评价范文可以参考。(按住键盘的CTRL键，再用鼠标点链接就可以直接打开网站，不用复制到浏览器的。)本人性格热情开朗、待人真诚， 善于沟通，应变能力较强。懂得珍惜拥有的一切。