儿童室内游乐场项目投资分析

儿童室内游乐场项目投资 儿童室总论 ..................................................................................................................................... - 2 - 1.1项目名称........................................................................................................................ - 2 - 1.2建设地点........................................................................................................................ - 2 - 1.3投资金额........................................................................................................................ - 2 - 1.4儿童游乐场项目概况 .................................................................................................... - 2 - 1.5建设目标........................................................................................................................ - 2 - 二 室内儿童游乐场行业项目背景 .......................................................................................... - 3 - 3 - 2.1 娱乐设施项目背景 ....................................................................................................... - 2.2游乐场儿童娱乐设施项目建设的必要性和可行性 .................................................... - 4 - 2.3游乐场儿童娱乐设施产品市场分析 ............................................................................ - 4 - 三 市场分析 ............................................................................................................................... - 5 - 3.1 市场调查....................................................................................................................... - 5 - 3.1.1 广州市内室内儿童游乐场供给现状(包括计划中) .................................... - 5 - 3.1.2分析..................................................................................................................... - 6 - 6 - 3.1.3 门票价格调查 .................................................................................................... - 3.2供给市场........................................................................................................................ - 7 - 3.3需求市场........................................................................................................................ - 7 - 3.3.1 客源结构 ............................................................................................................ - 7 - 3.4 市场预测....................................................................................................................... - 8 - 3.5 市场竞争状况 ............................................................................................................... - 8 - 3.6市场开发策略 ................................................................................................................ - 8 - 3.6.1贝多fun室内儿童游乐场定价原则 ................................................................. - 9 - 3.6.2 贝多fun项目定价方法 .................................................................................... - 9 - 3.6.3 贝多fun定价建议 ............................................................................................ - 9 - 四、建设条件 ........................................................................................................................... - 10 - 4.1交通条件...................................................................................................................... - 10 - 4.3场地装修条件 ............................................................................................................... - 11 - 五、总体规划 ............................................................................................................................ - 11 - 5.1 总体功能分区框架 ...................................................................................................... - 11 - 5.2 总体功能分区图 ......................................................................................................... - 12 - 5.3 项目核心区规划 ......................................................................................................... - 13 - 5.4 总体概念设计 ............................................................................................................. - 13 - 5.4.1 减少装修污染 .................................................................................................. - 13 - 5.4.2 共同参与规划 .................................................................................................. - 14 - 5.4.3 选材柔软自然 .................................................................................................. - 14 - 5.4.4 照明充足柔和 .................................................................................................. - 14 - 5.4.5 色调明亮活泼 .................................................................................................. - 14 - 5.4.6 随时重新摆设 .................................................................................................. - 14 - 5.4.7 提高安全系数 .................................................................................................. - 15 - 5.4.8 预留展示空间 .................................................................................................. - 15 - 5.5 项目选择原则 ............................................................................................................. - 15 - 5.6主要设备的来源 .......................................................................................................... - 15 - 六、节能、环保、安全分析 .................................................................................................... - 16 - 6.1节能分析...................................................................................................................... - 16 - 6.2 噪声对周围环境的影响及治理措施 ......................................................................... - 17 - 6.3 消防、安全与卫生 ..................................................................................................... - 17 - 6.3.1 消防系统 .......................................................................................................... - 17 - 6.3.2 安全系统 .......................................................................................................... - 17 - 6.2.3 卫生系统 .......................................................................................................... - 17 - 七 室项目实施进度安排 ............................................................................................................ - 20 - 8.1 建设工期..................................................................................................................... - 20 - 8.2项目实施进度安排 ...................................................................................................... - 20 - 8.3项目实施进度表 .......................................................................................................... - 20 - 九、投资估算和资金筹措 ........................................................................................................ - 21 - 9.1经济分析...................................................................................................................... - 21 - 9.1.1 固定资产折旧估算表 ...................................................................................... - 21 - 9.1.2生产总成本费用及经营成本计算 ................................................................... - 22 - 9.1.3 流动资金估算表 .............................................................................................. - 23 - 9.1.4 营业收入与营业税金及附加估算表 .............................................................. - 23 - 9.2财务分析...................................................................................................................... - 24 - 9.2.1利润表 ............................................................................................................... - 24 - 9.2.2 项目财务现金流量表 ...................................................................................... - 26 - 9.2.3 财务计划现金流量表 ...................................................................................... - 27 - 9.2.4 敏感性分析 ...................................................................................................... - 28 - 十(评估结论 ........................................................................................................................... - 29 - - 1 - 一 总论 1.1项目名称 貝多FUN室- 2 - 二 室内儿童游乐场行业项目背景 2.1 娱乐设施项目背景 2008年中国出生人口将近2000万人，中国独有的独生子女政策，让孩子成为家庭永久的 中心，孩子的健康与成长自然就是家家大人关注的重中之重～ 一切为了孩子～集教育、益智、健身、娱乐为一体的儿童游乐项目成为二十一世纪的投资热点。究其原因: 1、社会原因 (1)中国的消费水平的日益提高同事社会竞争日益激烈，新生代父母对培训下一代有非常强烈的消费意愿; (2)1-12岁的儿童活动场所凤毛麟角，儿童游乐场所具备巨大的成长空间; (3)儿童乐园市场集中度底，现跨地域发展的垄断性企业稀少。 2、市场需求 (1)孩子开心 好玩、好动是孩子的天性，孩子最大的爱好是与同伴一起做各种游戏，而游戏也是孩子在园一日生活的一部分，对于孩子来说，凡是自己做的开心、玩得痛快的游戏他们都很喜欢。给孩子提供足够的活动空间，为孩子创设宽松、自由的心理环境。让孩子在足够的空间游戏时玩得开心～ (2)家长放心 不是一味的让孩子傻玩，而是通过科学的安排，辅以先进的玩教具，使孩子在玩耍中积累科学常识，学会发现问，寻找经验办法，进而解决问题的能力。给孩子一个自由和谐的空间，一个解决问题的思维方式，一个健康积极的心态， - 3 - 一个平和淡定的性格，一个受益终生的习惯～让家长不必为孩子的成长而烦恼。 (3)投资省心 投资首先就是要安全，尽量降低投资风险，其次要业务模式简单，管理方便快捷，儿童游乐园作为一个刚兴起的热门儿童室内游乐项目，不仅业务模式简单，而且管理方便快捷，所以这一具有游乐和教育双重功能的项目受到加倍关注和热烈追捧。 2.2游乐场儿童娱乐设施项目建设的必要性和可行性 有关专家认为，21世纪，世界将进入一个休闲经济的时代，休闲、娱乐和旅游业掀起的经济大潮将席卷世界各地。预计，未来10年国际游乐行业增长率为5,;中国游协预计，中国游乐行业在未来10年的年增长率可达到8%，游乐园娱乐在现代多种多样的娱乐方式中所占的比重显著上升。 随着社会的发展和时代的进步，群众需要有高品位、高水准的，更加侧重于互动体验式的新型乐园，尤其对于现代化主题乐园的期望值日趋高涨。而XX广场位于荔湾区老城区的中心地带，周边商业氛围成熟，配套完善，上下九为广州知名商业步行街，交通方便，坐拥地铁的方便，人流量密集。 2.3游乐场儿童娱乐设施产品市场分析 玩具是孩子的天使，孩子是父母的心肝宝贝。父母对自己孩子的投入是心甘情愿的，但由于各种原因，又不能完全满足孩子对玩具的占有欲望。同时，由于孩子的天性，对玩具喜新厌旧，一个几百元的玩具玩几天就不感兴趣了。而市场上层出不穷的高价玩具，都是孩子永不满足的需求，这样促使了"儿童玩具出租行业"的萌芽和发展。 - 4 - 比如婴幼儿大都需要童车，而中档童车价格大约在300,500元之间，高档一点的在1 000元左右，而一部质量较好的童车起码可以用三五年，家庭购买的童车平均使用期为一年左右，不买童车不行，买吧，用完后又很难处理，而且又浪费。相似的用品不仅仅局限于童车，还有童床，学步车，儿童玩具，等等。如果开一间婴幼儿童玩具租赁中心，既给家庭减少费用，又给孩子带来更多的玩具，生意肯定兴隆。 三 市场分析 3.1 市场调查 3.1.1 广州市内室内儿童游乐场供给现状(包括计划中) 采用随机抽取方法，调查了以下几间游乐场: - 5 - 3.1.2分析 总体上看来，广州市- 6 - 3.2供给市场 广州地区目前大型的儿童游乐场有8家，供给远远不能满足需求。 3.3需求市场 广州在优生优育、子女成才、抵御风险、生殖健康、家庭致富、养老保障等六方面的计划生育有很大的奖励优惠政策。广州2008年户籍新生儿有80184人，创下2000年以来户籍人口出生最高纪录。其实从2000年到2005年期间，广州户籍人口出生率一直走低，“有一年出生还不到6万人”。不过，从2006年开始，人口出生率又出现上涨的趋势。“因为上世纪80年代是第三次生育高峰，在这个年代出生的婴儿，2000年以来都逐批踏入婚育年龄。到2008年创下10年来户籍新生儿出生人数最高纪录，但目前人口出生率仍能控制在千分之十的正常比例。”另外通过广州市计生局了解到，广州近年进入婚龄的人群维持在8万对左右，而且已婚未育夫妇有15万对，占已婚夫妇的11,，加上广州实施取消生育间隔等政策因素，生育潜力随时有可能释放。 另外，广州属于中国人口最稠密的地区，社会经济发展水平最高的地区，有着巨大的区位和市场优势，人均消费能力较高，人们可支配收入在逐年增多;随着黄金周和双休日的推行，人们的闲暇时间也在逐年增多，因此显然易见，广州本地市场需求旺盛，此项目发展前景良好，具有较大的潜力。 3.3.1 客源结构 项目市场分级构成表 - 7 - 3.4 市场预测 贝多fun室- 8 - 3.6.1贝多fun室内儿童游乐场定价原则 1)与目标顾客群的消费能力相适应原则 2)与地区经济增长相适应原则 3)知己知彼原则 4)承载力原则 5)搭售原则 3.6.2 贝多fun项目定价方法 价格也是市场理念的一个重要部分，它是顾客为产品或服务支付的代价，定价方法通常包括以下几种: 1)超值定价 2)公平定价 3)渗透定价 4)对等定价 5)成本加成定价 3.6.3 贝多fun定价建议 根据前期市场调查报告及上述分析，建议贝多fun室内儿童游乐场建成后的初期，在加强广告宣传营销，对贝多fun的形象品牌定位的基础上，采用以超值定价方法为主的、多层次、灵活的方法。 综合各方面的因素，建议贝多fun室内儿童游乐场相关收费项目定价如下: - 9 - 四、建设条件 4.1交通条件 XX广场身处一个交通繁华的地标，交通便捷，而且人流密集。要到XX广场有三种交通方式: A、自驾，XX广场内配有大型的室内停车场; B、交通:公交:3路、6路、15路、55路、61路、74路、82路、226路、530路、541路; C、地铁:1号线 E出口 4.2能源供应条件 (1)供水、电情况:由商场内部提供，按照商场的收费标准缴费。同时坚持环保原则， 节能，节水。 (2)电讯等公用设施:需要安装电话线和网线，用来提供游乐场里面的通信和交流。由 当地的邮电部门解决。 - 10 - 4.3场地装修条件 在装修貝多FUN室内儿童游乐场期间，我们需要缤纷的色彩，和安全的游玩环境。聘请 雅美装饰设计工程公司，承包游乐场的内部装修。 五、总体规划 5.1 总体功能分区框架 拟建的儿童乐园场地主要划分为四大块，如下表: - 11 - 5.2 总体功能分区图 设备预算表 - 12 - 固定资产投资总额= 装修设施+ 设备购置+管理系统设备+办公用品 =80000+184500+9950+5000 =279450 5.3 项目核心区规划 淘气堡作为我们的主打项目，内有波波池，滑滑梯，椰子树等众多适合小孩玩乐的设备，具体划分可参考下图。 5.4 总体概念设计 5.4.1 减少装修污染 最简单可行的办法一是用材考究，二是控制用量，主要是控制木芯板和油漆 - 13 - 的用量。那种为了追求豪华装修效果，全墙纸包装及满墙打家具的做法容易造成甲醛等污染物超标。 5.4.2 共同参与规划 通过平常与孩子们交流，了解其喜好与需求，并让孩子们共同参与设计。 5.4.3 选材柔软自然 由于儿童的活动力强，所以在选材上，宜以柔软、自然素材为佳，如地毯、原木、壁布或塑料等。这些耐用、容易修复、非高价的，可营造舒适的睡卧环境，也令家长没有安全上的忧虑。 5.4.4 照明充足柔和 合适且充足的照明，能让项目空间温暖、有安全感，有助于消除孩童的恐惧感。 5.4.5 色调明亮活泼 家具色调，最好以明亮、轻松、愉悦为选择方向，色泽上不妨多点对比色。 5.4.6 随时重新摆设 设计巧妙的同时应该考虑到孩子们可随时重新调整摆设，空间属性应是多功能且具多变性的。家具不妨选择易移动、组合性高的，方便他们随时重新调整空间，家具的颜色、图案或小摆设的变化，则有助于增加孩子想像的空间。 - 14 - 5.4.7 提高安全系数 安全性是设计时需考虑的重点之一。由于小朋友正处于活泼好动、好奇心强的阶段，容易发生意外，在设计时，需处处费心，如在窗户设护栏、家具时尽量避免棱角的出现，采用圆弧收边等。材料也应采用无毒的安全建材为佳。家具、建材应挑选耐用的、承受破坏力强的、使用率高的。 5.4.8 预留展示空间 学龄前儿童喜欢在墙面随意涂鸦，可以在其活动区域，如壁面上挂一块白板或软木塞板， 让孩子有一处可随性涂鸦、自由张贴的天地。这样不会破坏整体空间，又能激发孩子的创造力。孩子的美术作品或手工作品，也可利用展示板或在空间的一隅加个层板架放设，既满足孩子的成就感，也达到了趣味展示。 5.5 项目选择原则 根据前期的考察，以满足目标市场为主，考虑盈利性、娱乐性、趣味性、创新性、竞争性等，结合市场需求，综合得出的结果，就是本项目贝多fun室内儿童游乐场具有一定的超前性，具有较强的生命力和竞争力。 5.6主要设备的来源 - 15 - 六、节能、环保、安全分析 6.1节能分析 跟住时代的走向，我们必须支持环保，而且实施行动的支持。环保设施，不仅可以保护地球环境，而且排放的有毒物质比较少，可以减低对人体的伤害。从游乐场的装修开始，我们就要注重节能和环保。首先，要求工程公司采用环保材料，例如:环保油漆、节能灯等等。再是，我们的主打产品淘气堡都是采用环保 - 16 - 材料制造的。我们的小卖部的冰箱和其他的电源，要求晚上是完全断电的，减少能源的消耗。 6.2 噪声对周围环境的影响及治理措施 为减少施工期运输车的噪声对附近居民的影响，一方面工程承包商应尽量采用低噪声的机械和采取降噪声措施，另一方面在夜间少开或不开噪声大的机械。 6.3 消防、安全与卫生 6.3.1 消防系统 本建设项目设置火灾报警系统，当发现火灾异常现象时自动报警系统启动，警告人们火源的位置。使用火灾监测仪能够实现火灾的早期发现，早报警、早灭火，减少火灾损失。当遇到大火灾的时候，应该安排顾客按照商场的防火安全通道，快速离场。同时根据不同的消防对象选用不同的灭火剂，例如:灭火筒、水等进行灭火。 6.3.2 安全系统 一个好的游乐场，不只需要有好的玩具，好是娱乐设施，还需要有一个安全放心的环境。游乐场内部会有3个管理员，看守着，以备儿童意外的发生。另外，场内的设施，桌子，椅子都是合成胶做成的，而且桌子椅子的台角是圆角设计，防止小朋友不小心撞到而造成重大伤害。同时，游乐场的会有药箱，以备不时之用。 6.2.3 卫生系统 作为一个儿童的世界，卫生是很重要的。而且小朋友的免疫力比较低，必须提供一个干净的场所给他们放心地玩。每天晚上结束营业后，就进行一次全面彻 - 17 - 底的清洁和消毒。在游乐场室- 18 - 7.2.1 上班班制 游乐场虽拥有大量体育运动器械及活动场地，但属于室 4000元/月; 采购人员和技术维修人员平均 2500元/月; 管理人员平均 2000元/月。 4000*1+2500*2+2000*3，共计15000元/月 7.2.4 员工来源及招聘 本项目中，实行公开招聘，主要行政人员面和其他人员面对全市进行招聘，如不能满足需要，可扩大招聘范围。招聘工作在该项目计划竣工时间前1个 - 19 - 月开始，用1个月完成。 7.2.4 员工培训计划 对于管理人员和技术维修人员着重实施培训计划。由于本项目的所需客户面对的是儿童及家长，管理人员则需对其礼仪及素质进行培训，使得孩子们玩的更加开心，家长更加放心。而技术维修人员对其培训是为了更好对器械安装、调试、验收和维护维修，为了游乐场的正常经营奠定基础。 八 项目实施进度安排 8.1 建设工期 本项目是小型的室内儿童游乐场，单元装置不算太多，投资额较小。根据实际情况，本项目建设期拟安排为2个月。 8.2项目实施进度安排 根据本项目的实施情况，安排的实施进度如下: 1、2012年3月 开始项目的立项。 2、2012年4-5月 进行施工前材料准备 3、2012年6-7月中旬进行项目施工 4、2012年7月底 工程结尾，竣工验收 8.3项目实施进度表 表如下: 施工总进度计划表 - 20 - 工程名称:貝多FUN室 报表日期:2012年3月至7月 九、投资估算和资 金筹措 9.1经济 分析 9.1.1 固定资产折旧估算表 9.1.1.1 固定资产投资估算范围 本估算内容包括:设备购置费、安装费用、其他费用。 9.1.1.2估算依据和方法 本估算是根据设计专业提供的资料和供货方有关方面的资料进行编制。设备购置费是根据设备供应商提供的资料和近期国内制造厂家的价格资料进行估计。安装费用按照需按照设备购置费的一定比例估算。 固定资产折旧估算表 - 21 - 固定资产采用分类折旧率计提折旧，设备的分类折旧率为19%，正常年份的折旧费为53095.5元。 9.1.2生产总成本费用及经营成本计算 总成本估算表 按会计制度中规定的成本要素计算单位产品制造成本,生产总成本费用, 经营成本。其他费用是管理费用、财务费用中扣除工资及福利费、折旧费、摊销费、 - 22 - 修理费、利息支出后的费用。经计算，经营期间，本项目中的手续费，培训费，办理工商登记、税务的费用在2012年8月初支付，以后年份不用支付，因此，总成本费用为237.83元,年经营成本213.94万元。 9.1.3 流动资金估算表 流动资金估算表 单位:万元 项目总投资为39.37元，固定资产投资为27.94万元，流动资金为11.43万元。根据同类企业的先进水平，分项估算本项目的流动资金，达产达标后，本项目需要流动资金11.43万元。 项目的总投资=固定资产投资+流动资金 =27.94+11.43=39.37万元 9.1.4 营业收入与营业税金及附加估算表 营业收入与营业税金及附加估算表 单位:万元 - 23 - 营税金及加主要 业附 含 城建税 和教育费附加,各种税率如下: 营业税率为5%; 城建税为增值税的7%; 教育费附加为增值税的3%;通过预测，根据各年营业额，经营期间的营业收入共438.32万元，营业税金及附加共24.11万元。 9.2财务分析 9.2.1利润表 利润分配按有关财务会计制度进行，且假设在项目借款没有全部偿还的年份不进行向投资者支付利润等有关利润分配的业务。另外，在项目的结束年份，项目的累计盈余资金及回收部分资金可全部按投资者的投资比例进行分配。 通过预测，该项目年营业收入估算值在正常年份为100.28万元。 年销售税金及附加按国家有关规定计提缴税。估计销售税金及附加在正常年份为5.52万元(其中第一年的销售税金及附加为2.05万元)。项目所得税税率为25%。 利润及利润分配表 - 24 - 净利润=产品销售收入—产品的变动成本—产品的固定成本—产品的销售税金及 附加净利润 =利润总额—应交所得税 =176.38—44.10=132.29万元 应交所得税=应纳所得额*所得税税率=176.38*25%=44.10万元 投资利润率=息税前利润/总投资额*100% =40.16/39.37*100%=102.02% - 25 - 9.2.2 项目财务现金流量表 项目财务现金流量表 税前指标: - 26 - (1)财务(3)投资回收期:1+(28.48-10.80)/28.48=1.62年 通过对财务内部收益率、财务净现值、投资回收期三项指标的税前和税后分析，可以看出财务内部收益率在税前后均达到70%以上，项目财务净现值大于零表明项目可行，投资回收期在2年内表明项目的盈利能力和抗风险能力比较不错，因此该项目的财务盈利能力还是很乐观的。 9.2.3 财务计划现金流量表 财务计划现金流量表 单位:万元 - 27 - 9.2.4 敏感性分析 下面选取项目的财务内部收益率及净现值(以融资前税前分析为例)作为敏感性分析的研究对象，选取项目的营业收入(产量或价格)、经营成本及投资作 - 28 - 为敏感因素来进行单因素敏感性分析。 假定营业收入(产量或价格)、经营成本、投资的变化率各为?10%，考察项目的财务内部收益率及净现值的变化情况。如下表所示: 因素变化情况下财务净现值及内部收益率的增减情况 根据表中结果，可计算出项目的净现值针对营业收入、经营成本与投资的敏感度系数分别为2.33、1.23、0.1，说明项目的净现值对营业收入因素的敏感程度最高，经营成本次之，投资最低。 十(评估结论 财务评估项目财务内部收益率(FIRR)分别为 97%(融资前税前)、76%(融 资前税后)，项目财务净现值(FNPV)分别为114.08万元(融资前税前)、88.99万元(融资前税后)，投资回收期为1.62年(融资前税前，从建设期算起)或1.62年(融资前税后，从建设期算起)，投资报酬率为102.02% (40.16/39.37*100%)。项目在计算期内各年的净现金流量没有出现小于零的年份，且项目具有数量较大 - 29 - 的盈余资金，项目具有较好的财务生存能力。因此，从总体上看，项目具有较强的财务盈利能力、财务生存能力，在财务上是可行的。 - 30 -