北京专业房产律师解读如何执行宅基地使用权及地上房屋

北京专业房产律师解读如何执行宅基地使用权及地上房屋 北京专业房产律师解读如何执行宅基地使用权及地上房屋:在执行实践中，由于受让宅基地使用权及其地上房屋的限定条件较为严格，转让手续不明确，因此对此类财产权益的变现较为慎重。 宅基地使用权是指农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地占有、使用的权利。《宪法》、《土地管理法》明确宅基地属于农民集体所有。宅基地通常与本集体经济组织的成员权联系在一起，这体现在宅基地的主体资格上--只限于本经济组织的成员。宅基地使用权具有有限性，《担保法》规定，宅基地的使用权不得抵押;出于保护农村居民的目的，原则上不能将宅基地使用权出卖或转让。以上种种限制都旨在为农村居民提供居住的社会保障功能。在执行中，对宅基地使用权这种我国特有的用益物权形式，法律也作出相应的限制性规定，但并不妨碍其作为查封、变现等强制措施的执行标的。 1、宅基地使用权及其地上房屋可以作为查封的对象 《查扣冻规定》第2条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。出于以人为本以及国家尊重和保障人权的精神，在第5条中规定了保证生活必须及具有人身属性等八种不得查封、扣押、冻结的财产。未就不动产的所有制类型作除外规定。第23条确定了查封效力的连带关系，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物适用范围内的土地使用权，反之亦然，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。 确定查封对象的权属状态，是作出查封宅基地使用权及地上建筑物先决条件。《土地管理法》第10条、第11条规定，农民集体所有土地由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，由县级人民政府登记造册、核发证书、确认所有权。《查扣冻规定》第2条规定，对于未登记的建筑物和土地使用权，人民法院应依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。因此，法院在作出查封裁定前，应向县级政府国土资源管理部门查询宅基地使用权权属登记、向宅基地所在的村民委员会核实使用情况;必要时还要调取权属的相关材料。 对查封宅基地使用权及其地上房屋，法律未作特殊规定，因此适用于查封不动产期限、续封、轮后查封等一般规定。2008年国土资源部《土地登记办法》规定，国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批注后将查封情况在土地登记薄上加以记载。在查封期间不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。 2、宅基地使用权及其地上房屋可以变现处置 国务院1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《土地管理法》规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。以上规定反映出立法者禁止宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民流转的本意。 目前，我国的宅基地使用权是以申请审批为主的原始取得方式。法律贯彻“一户一宅”的原则，严格规定了申请宅基地的条件。农村村民向本集体经济组织或村民委员会提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡(镇)人民政府国土资源管理部门审核后，报县级人民政府国土资源部门审批。 在申请条件严格限制及法律禁止性规定的背景下，执行中处置被执行人名下宅基地使用权及其地上房屋只能采取变卖的方式，受让人必须同时具备的如下条件:(1)转让人拥有两处以上的农村住房(含宅基地);(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配的条件;(4)转让行为须征得本经济组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的房屋一并转让。 最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》对宅基地使用权的转让作出了程序性的规定，“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国友土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源部门协商一致后再行处理。”处理宅基地使用权及地上房屋的前置协商程序，有利于变现过程中受让人的选定，并为受让人取得权属证明提供保障。 (北京房地产土地专业律师网专业法律服务:房地产项目法律顾问 建筑工程专业律师 拆迁专业律师 北京房产买卖纠纷律师 北京房屋买卖纠纷律师 北京二手房专业律师 农村宅基地买卖纠纷 公房承租专业律师 经济适用房买卖纠纷 小产权房买卖纠纷 房产继承专业律师 北京婚姻房产律师 )(供稿:重庆法律咨询律师在线www.4000648864.com)。