杭州拱墅区报告2

杭州拱墅区2 73号-74号地块位置图 上 塘 路 高 架 运河商务中心(73,74号地块)沙盘图 运河商务中心围档实拍 挂牌出让地块位置及规划指标概况: 出让 建筑 容积 地块编号 地块坐落 用途 绿化率 率 面积 密度 住宅(设配套公拱墅区(规划京2A-01 55816M ?2.6 ?28% ?30% 建)用地 杭运河拱墅区段杭政储出 B17至29、B31[2007]73住宅(设配套公2A-02 29073M ?2.6 ?28% ?30% 至33地块)，东号 建)用地 至上塘路，南至 2B-02 12455M 商业金融用地 ?3.3 ?40% ?20% 大关路，西至丽 2 商业金融用地 ?4.7 ?40% ?20% B-03 18328M水路，北至紫荆 路 办公兼容商业2B-04 28909M ?3.6 ?40% ?20% 金融用地 办公兼容商业2B-05 23303M ?3.0 ?40% ?20% 金融用地 办公兼容商业2B-06 20255M ?3.0 ?40% ?20% 金融用地 商业与文化娱2B-07 10778M ?3.0 ?40% ?20% 乐用地 拱墅区(规划京杭运河 杭政储出拱墅区段B30地块)， 217522M 商业金融用地 ?5.4 ?40% ?20% [2007]74东至上塘路，南至规划 号 道路，西至规划道路， 北至紫荆路 该地块原址为豆腐厂，目前尚在营业中，预计2009年底完成拆迁，并拿到 开工证，具体入市时间未定。 地块西侧路牌 上塘路(未通) 地块东侧路牌 地块北侧紫荆路现状 3、1、6开发企业情况介绍 -01-25,公司出资3000万元设立全资子公司杭州万通时尚置业，项目负2008 责人为李冰。 3、1、7项目地块优劣势 优势 劣势 临近市中心区域 周边商务氛围较差 毗邻上塘路高架 属于老城，城区面貌较差，经济发展缓慢 地块面积较小，易于操作 机会 威胁 运河商务中心(73,、74,地)商业体量楼面价较低，价格提升空间大 过大，未来竞争环境激烈 借势73,地，规模效应提升项目价值 杭州房地产大势有逐渐回落趋势 3、1、8项目结论 项目地块接近杭州市中心，且毗邻杭州市唯一的高架桥——上塘路高架，位置较好，交通顺畅，周边区域发展空间较大。目前周边配套及市政设施尚未完善，商务氛围较差。因土地成交楼面价较低，若项目能在09年以后入市，预计价格提升空间将较大。由于地块位于运河商务中心内，且与远洋地产73,地相比面积较小，最终产品定位及规划应在确定远洋地产项目规划后再综合考虑。 3、2项目所在区域分析 3.2.1 杭州市整体城市布局 杭州市的城市布局规划主要是围绕西湖为中心发散状铺开，近几年由于原有市中心的土地日益稀缺，随着钱塘江上多座大桥的修建完成以及滨江高科技开发区的发展，整个杭州市中心逐渐向南扩散。 3.2.2拱墅区发展历史及现状 项目地块位于杭州市拱墅区，属城北区域。拱墅区是杭州市委、市政府所在地。辖4镇和6街道，含40个村(经济合作社)、68个社区。总面积87平方公里，总人口57万余，其中常住人口30万。拱墅区历史悠久，自隋唐始就成了杭嘉湖平原物产的重要集散地。千年流淌的京杭大运河在区内蜿蜒12公里，穿境而过，在两岸留下了众多的历史古迹和灿烂的文化遗产。 拱墅区在80、90年代曾为杭州的老工业区，很多大型国有工业企业的厂房集中于此，记录了杭州工业时代的辉煌。后来，随着杭州市城市化的进程，“退二进三”格局的变化，这些工业厂房也已基本完成了其承载的任务，渐渐显出衰败的疲态来。 3.2.3区域主要产业及发展 2002年，城北兴起一种文化现象——利用废弃的旧厂房改造为文化创意园，拱墅区文化创意产业园区的发展亦由此发端。同时，拱墅区古运河畔保留的大量清末、民初的民居建筑也为文化创意产业尤其是其中的文化休闲旅游业的发展提 供了相当适宜的“土壤”。 经过几年的发展，拱墅文化创意产业已初具规模，目前，该区已拥有5个文化创意产业园，总面积近10万平方米，入驻企业和机构已有122家，涉及建筑设计、景观设计、服装设计、艺术摄影棚、广告传媒等多个创意领域;旅游文化创意园一期将完成建设，并进行招商。一大批影视出版、建筑广告、数码娱乐、环境设计、动画制作、工业设计文化创意企业逐步兴起。 去年全区文化创意产业实现增加值17.77亿元，占全区生产总值(在地口径)的9.15%。“古运河畔的创意之区”在全国创意领域声名鹊起，成为杭州创意产业品牌化的时尚符号。 今年，全区以“运河天地”为统一品牌的文化创意产业园区，整体入选全市首批十大文化创意产业园区。 拱墅区《运河天地文化创意产业园三年行动》明，拱墅区将通过三年努力，形成以“运河天地”为统一品牌，以旅游文化创意园、LOFT49、乐富?智汇园、A8艺术公社等特色园区为重要基地覆盖全区的文化创意产业园，将该区打造成为杭州市文化创意产业示范区，成为长三角区域文化创意企业、创意人士集聚、创作和交流的重要区域。拱墅将在原有基础上，全面规划全区文化创意产业布局，让“运河天地”文化创意产业成为引领拱墅区旅游休闲业、先进制造业和现代服务业发展的新增长极，着力打造长三角区域以运河文化为依托、以工业遗产保护与利用为特色的文化创意产业标志区。 今后3年，政府预计文化创意产业年均增加值将保持在20%以上，创意产业功能区总面积达到20 万平方米以上;重点建设形成 7—8个创意产业集聚区，吸引200家以上文化创意企业集聚，建成省级文化创意产业基地1个，市级文化创意产业基地 3个;实现就业总人数以年均 10% 的速度递增，重点引进或培育5—10 名有影响力的国内知名设计师和创意大师。 3.2.4区域房地产市场 区域内目前房地产市场的组成主要以普通住宅为主，整体价格低于杭州市均价。仅有的几个写字楼和商业项目均为90年代末期至2004年之前建成，且都位 于拱墅区南部靠近市中心地段。现区域住民以当地回迁户和外地人为主，但因为均价较低，也吸引了一些市区初次置业的当地人购房。 拱墅区政府所在的拱宸桥区域为目前拱墅区的商业中心，距离地块步行约20分钟的路程。在古代，这里曾是京杭大运河的起点，文化积淀较为丰富。目前这里除建有运河广场、运河博物馆和世纪联华地下超市外，并无其他商业项目。 区政府 73、74,地块 拱墅区政府 拱宸桥 运河上的拱宸桥 运河文化广场 杭州市规划的地铁3号线及5号线在拱宸桥设有站点，预计建成时间为2020 年。 3、2、5竞争项目研究(具有代表性项目) , 锦昌文华 物业类型: 普通住宅 建筑类型: 小高层,多层 项目位置: 拱墅区丽水路与紫荆路交汇处 价格: 均价11000元/平方米 开盘时间: 2004-4-1 入住时间: 2005-6 开发商: 浙江城建房地产开发有限公司 目前动态: 住宅部分已全部销售完毕，底商仍有部分余房在售。住宅二手房价格为13000,15000元/平方米，底商为6米层高loft，售价36000元/平方米。 锦昌文华主入口(正对73,地块) 锦昌文华临街底商(正对73,地块) , 易构街区 物业类型:产权酒店、公寓、写字楼、临街商铺 土地类型:商业金融用地(40年产权) 建筑类型:高层 项目位置:杭州市拱墅区花园岗街168号(金通汽配城对面) 价格: 产权酒店及单身公寓15000元/平方米(精装) 顶层loft 16250,16750元/平方米(精装) 商铺14230,30800元/平方米 写字楼13000元/平方米(毛坯) 精装:4000元/平方米(带家俱家电) 销售状态:产权酒店及单身公寓已售罄，目前在售为商铺及顶层loft 开盘时间:2007-7-29 入住时间:产权酒店及单身公寓2008-10-30，顶层loft 2009-6-1 开发商: 杭州国强置业有限公司 项目简介: 易构街区是国强置业2006年度倾力打造的纯投资概念型房产，项目以“整合价值•纯金计划”定位，着力打造“五合一自由创富街区”。 易构街区坐落于日新月异的杭城北秀之地，杭行路与育苗路交叉处，东临上塘高架(位于项目地块西北方，运河西岸，距离地块5公里左右)，西靠杭州国际展览中心、五星级酒店(建设中)、汽车商业城、汽车北站，紧连104、320国道、汽车北站，可直接进入沪杭高速，距市中心15分钟车程。95/313/k67/k333/k516/k503/k204/k555/k188等多路公交车直达，交通便捷。 所在区域为拱墅区“汽车经济”的核心地段。现今，该区域的汽贸经营已形成相当规模，国际顶级汽车品牌凯迪拉克、别克、现代、大众等4S店的汇聚于此。该区域正以一个特色鲜明的“汽车商业圈”的身份崭露头角。周边已有祥符科技经济园、上城科技经济园、勾庄工业园区等经济实体，具有形成城北新兴工贸产业经济圈的基础，使项目在区域范围内的经济吸附力日渐增强。 易构街区占地面积13153平方米;总建筑面积48322.5平方米;由产权式酒店、SOHO、商住、裙房商铺等黄金投资产品整合协调组成。 两幢建筑分别为精装修酒店式公寓和商住两用楼;户形面积从30?到90?，经济实用，层高3.2米，兼有部分层高4.78米LOFT户型，同时突出空间的可组织性特点，户与户之间可加以组合，户型空间随意安排，无真正意义上的阻隔。 客群情况: 目前主要购房者为附近汽车城的老板(自住、招待客户)，年轻白领及投资客户。另外因文澜中学(省重点学军中学分校)位于附近，也有部分家长为孩子入学买房。