昆山房市：完全可以和上海“对话”——访昆山市建设局局长沈立新

昆山房市：完全可以和上海“对话”——访昆山市建设局局长沈立新 昆山房市:完全可以和上海“对话”——访 昆山市建设局局长沈立新 昆山房市?? 完全可以和上海"对话" 访昆山市建设局局长沈立新 沈立新 市区物业注t产品刨 耨,郊区大盘强调综 合甚佳品质的提升. 将会是昆山房地产的 必然趋势 82房地产世界.2o05年8月号 文/本刊记者郭平 在上海房地产市场阴云密布的形势下, 与上海距离最近的昆山市,近来受到了业内 人士的高度关注.7月9日,昆山市建设局, 房协举办的首届房地产高峰论坛,吸引了上 海及国内其它城市众多的房地产开发商,投 资商,以及媒体与市场研究人士. 在宏观调控的影响下,昆山房地产的现 状如何?它能成为上海房地产企业的一个避 风港吗?其投资前景和机会有多大?近日, 《房地产世界》专访了昆山市建设局局长沈立 新. "在政策的指导下平静应对一切" 《房地产世界》:在宏观调控的大背景 下,昆山房地产市场现状如何?受调控影响 有多大? 沈立新:2005年上半年,昆山市发放了 预售许可证104份,发放销售许可证133份, 实际预售房屋面积167万平方米,而2004年 上半年销售商品房面积92万平方米.2005年 上半年比2004年增加了近75万平方米. 但不可否认的是,在目前的宏观调控大 环境下,昆山的房地产市场也面临着极大的 挑战,观望气氛日益浓厚,楼市也正处在一 种胶着状态. 本次宏观调控的真正目的,在于促进 房地产市场规范,有序的经营和发展.正因 如此,我们也从另一方面看到,调控政策主 要针对的是像上海,北京这些存在较大泡沫 的市场,而对于像昆山这样房地产物业的价 格和价值并未产生背离的城市,有百益而无 一 害.因为在政策调控之下,被挤出市场的 是投机者,而购房者的消费行为会更趋于理 性.因此,昆山的房地产市场将在政策的指 导下平静地应对一切. 《房地产世界您对目前昆山楼市的状 况如何评价? 沈立新:近日我们对有资质的物业管理 企业所管理的144个小区进行了调查,调查结 果显示,已经竣工的总面积是600万平方米, 在48205套房中,其中交房的有43553户,交 房的比例占90%以上.据我们分析,实际入 住和正在装修的新建房屋接近80%.这些数 据说明,昆山现在房地产的形势是好的,市 场是健康的. 根据此份调查,我们同时发现目前昆山 楼市的市场主力,是到昆山工作不久的"新 昆山人"和上海人,其消费量占到总量的七 成.昆山的别墅,酒店式公寓比较受上海购 房者的青睐,这也适应了一种"5+2"的生 活模式.昆山的商业地产也非常受欢迎,我 们有许多有像周庄,锦溪,干灯,花桥,巴城 等等这些具有特色的古镇,是发展商业地产 的一大优势.在此投资商业地产的也有上海 的发展商.昆山现在是个移民城市,它的包 容性非常好,包容了全国的文化,而房价又 没有偏离地方特性,可以说,昆山的房产市 域一 ? 论I至评而 .讯 资 ??? ?— . ?...I?I—I. 场王在健康稳定的发 《房地产世界》:昆山屠地产市场的 主要特点和他势是什幺' 沈立新:昆lll的蟛至济币?城]建 设,为昆l房地产『1】场n与发展提『II厂一 个良好的环境,从巳山『jI『几fl:l均房i不 蜒情况看卜要存市区fr发,价格也比较 离近几年因一迁j碴盘艘量.域结 构l逐渐调整I-的『I构比以的 业合理了原来楼"是^扁滞}市J西老. 人一推,其他楼精』之一路上扬现在 域更化r鳟天父心区域 项目这样一束.上与价葬起米卑搿 更秘一些, 傲我看褒.昆山席地产的优势. 蛰体现在加个方: 第一.昆山发展的框架已妊成型.我 们把山到分戍r三小城1J,也就足 一 个I城Ix.,即区rf1I--L,此『l=『i 是一侨,南面是漳辅及盼}E)F拄区 和特区允其是交通极为便利.昆的 所自位驾15分钟之j以到达商迪, 31]分钟之内叫以.达上海业者是苏州 第二,昆山地理环境非常优越.Lr 多县有江商水乡特色小话的发终 现出雏形.令年迁获得J江荨省的』, , 境奖. 第三.近几年昆山经济持续迅猛发 展.每年3(1亿元自政投资.5?亿盼 莆资本投资,15L】f/-;tiit外资投资,_=Il三 不彰挂着昆JII经济发展的迅猛之势 获认为.这些部是Ij】聘地.rF场 的利好淌皂,也是房地II<A鹱jI=胃} 萆矾条哗 "小沦城市化程度多高. 郡有I:地?J用" 《房地产世界》:昆山市的土地市场 还有多少可供开发的土地? 沈立新:21)21)年z面,【I理 J均进预翟川r生足以满己各种了r发建设J 七需水HJ使是剖2f}2(II之后.乃有较『 人L?发刊用空间f=己-lI构茸杯足, 耍LJ暇的上地能够永利j_j_I也就是l 晚,小L2城市化程度多,都有?地可 ! 用 在台理规刮利用土地.昆Il敏了,l 很多?_fl.比如以投资强度内手段控制 I地规模.茳不影u向溉市景观,域l 生态城市全的前提F,适当提高容捌『 率币?建筑高度,捉-哥地至刊1币率 允许往ll,lk"发区-J刊】或工业项lI?l 地范向建造化同武l.对l建造 多层厂房晌.第二层减#嘎墩堆础设施I 配套赞.第三盂起免收基础殴施配彦提 等等丑目前为If.昆IJ市处置l葛旨仁J 地面积9597向『 阃时,随着?玛的深入发展,市场l 秩序趋于规范化,这就使得部分规模较J 小,力一般玎发商釜渐被挤山房产 场.州时为实力雄厚『均开发商避一步 扩^市场份额.iJ提奘足够屿土地.侗由 于日iLX可iJ.L~f发的土地肯眼.这就使得 I区造镇成为r可能特别是从今年开 始.现有2[1万平方米以上的夫垃土 地不断挂薄E币足说明返一发展趋 势的到来. 《房地产世界》:昆山市的城市 是怎样的?下一步发展的重点是什幺? 沈立新:在总体的城市衄划上.昆 山丰耍分为"六区一垂直": 一 是中心域片区.为昆IL市的币区. 综全了行政,兰,文化,教育,主要产 k发展等功能.. 二是滞矧休目片:=主要功能是 休阑旅游.结台大j蟹餐故,赢尔夫球, 度假,商务会议等多样化活动,其众则维 20058月{?房地产世界93 持,镇风貌,农fTJ及水螈侏{r,功能 三是东北向货运轴片区主要功能 系提怏济技术开发东北flj之货运运 输走廊.利用公路接苏通凡侨往苏北,毕 jE政m公路,太仓港利用长l球路运输 p足乐运输廓r-',l耍 朋[:Sj-装,仓储物流,并站台安亭地发 展汽车机械零件产业 五是生活新镇?区恤措于南,1 之长江路及东西向之机场路十字交义, 功能定位在新镇,r提供中心城噩 娜化人El屑住或苏?【工业同区及经济开 发区就业^口居住的_J里域镇 八是水乡旅游片.充分利用珂:境 资,特台水路脓游路线,串适如卣周 r锦溪I镇,淀1『I捌滨柑落发展新型件 闷,绿色观光嫂崞',教育等产业 袭们将点打选一个约一F 公EF拘核心发展:..五江踏南北网I. 道的:努.打造成结台娄江情.凝聚可 务,金!零售费,商惶,史,动豹 商1核',llL1时牛董EL区商外辐划支援 ^民莳进路等沿街商,lk辅带,珥扩厦 邻里社噩商业l_J..除了传统采扶商 靳.新区侈成聚集式商圈.构成狄分 日f1,功能完善昀城IJ商一JLi琉[E设施规 驯方而.正甫个重点垃!ll„年将在张辅 争少挑划一个2j公顷的J1]娱乐甲心+ 不能不知道的昆山 文邱冬冬 数字昆IJl 在码年仝国百强县(市I排名P 昆山市居广东顺穗之后.名利第Z- 昆山宏观擞据 21103年.昆山市外贸进出口忌额高达 1329亿美元.位唇江苏右各县主殳市之首, 在全国县扭市中首玻百亿美元文关 在台湾地区电礼电子Z-&同业套公 布的"2ilH2年大陆地区投赍环境与风险调 总开发面稚{15公顷,营_k营.楼地板面秘 约11),J平方公尺(Ifl公顷).以低层建筑, 低密度扦发多留没,公批游憩空问 为原. "市场将形成大盘开发 和竞争的格局" 《房地产世界》:来昆山房地产的 走势如何呢 沈立新:民Ih房地发篪历程与 华及京,圹?埽地l芷展蚬律i似一币 砌扯沣产c创新.郊区凡蕊强渊鲸台厢 住.质提产,棒会是II寓地产嵌展的 必然趋势今乒的柚,星L』商:世 查"中.昆山位列"投资环境谇怙! 个A救城市的第二位 城市建设 l城市定位 长江三角洲地匡稿心城市; 上海周近重要的制造业基地; 苏锡肯郜市圈中连接苏沪的外向型经 全市国内生产总值(亿元) 人均国内生产总值元) 固定资产拄赉总额,亿元】 当地政府耕政收入f忆元】 房地产开发投资尊氍(亿元) 商晶房施工面积(万平方米) 房屋竣工面祝(万平方米) 商品房}售面薯{【万平方{I}) 商品住宅销售面积(万平方米) 商品房销售额(万平方米) 城镇居民^均住虏面积(平方米 居民财政收^,职工平均工资) 市居民人均可支配收入L元】 城市屠民^均消费支出元) 户薅人口万 24 9{85 8239 6B55 5889 94房地世界21305,6,El 254 1O658 日672 265 1226 271 14l20 l08O0 域 怄 论面评 .酷讯札资 ?.II ?—J ?'『?r? ??? 跎?"?0枷?m明蝴m一一 嘶?甜":2 ? 瑚螂??洲 si盯他?.舱?博 "明堙5引船 产市场将会形成大盘开发和竞争的格 局,将逐步步入持续发展轨道.无需几 年,居民的购买力将会上升,房价在较 长时期内会稳步上扬. 经过这次政策的调整,昆山的房地 产企业紧跟时代潮流,越来越注重树立 自身的形象,提高服务水平和产品质 量,以诚信服务回馈购房者.在未来的 时间里,随着昆山城市化建设步伐的加 快,昆山人口规模还有大的增长,加上 GDP的迅猛增长,出口规模的增长,房 屋销售的升级换代,以及昆山近靠上海 的地理位置,这些因素必将使昆山房地 产业有一个灿烂的明天. 《房地产世界》:您如何看待昆山 楼市和上海的关系? 沈立新:昆山作为上海的"后花 园",来昆山买房的上海人越来越多,去 年占到15%,今年1,3月份占到了25 %,个别区域甚至超过了6o%.我相信, 随着昆山的迅速发展,将会吸引更多的 上海人前来购房. 昆山目前的房价和上海相比,差距 甚远,加上城际轻轨将在2009年修通, 导致昆山现在有不少开发商将眼光投向 了上海.目前受到大环境的影响,上海 人到昆山买房在减少.但可以预料的 是,三,四个月后,上海人前来昆山买 房会回升.目前,昆山楼市处在胶着状 态,不会大起大落.昆山房地产未来的 发展动力,很大程度上要依靠上海的消 费者. 我认为,在当前这种形势下,地 区之间应该形成互动,视野要放宽一 点.城市要提升自身就要相互学习,昆 山是上海的后花园和配套城市,既要学 习上海,也要能够填补上海的空白,相 互间平等交流,两地的房地产行业和市 场也要互通有无,相互辐射.所以就昆 山的房地产市场健康发展的趋势而言, 完全可以和上海市场进行"对话".I 济发达的城市; 适宜居住的现代化园林城市, 苏南地区休闲度假,旅游观光基地之 一 . 目前,昆山已经成功完成了两次转变 (农转工,内转外),目前正处于第三次转 变(低转高)期中.近年来,昆山力求建 设高新技术产业密集区,第二产业和第三 产业发展迅速,力在成为长江三角洲具有 江南水乡特色的现代制造业基地. 2基础建设 拉开城市框架.拓宽发展空间是突破 昆山发展瓶颈的必由之路.2004年,昆山 大力推进"东进西拓",高标准建设东 部副中心,加快西部生态生活区的建设,将 城市从中心区向东西延伸.全年用于道路 建设的总投资预算近304L.~,共实施19条 重要道路的工程建设,通过实施体育中心, 客运中心,图书馆,森林公园二期工程等 功能性项目建设,营造一流的创业和人居 环境. 城市规划 从城市规划的角度来看,张浦镇将作 为未来的生活新镇片区,与中心城区相连. 虽区域规划定位为工业区,交通,商业等 配套相对匮乏,生活氛围不足,但随着张 浦的日趋成熟,铁 南区域内配套设施 的完善,生活氛围 将日渐形成,成为 集工业,居住,商 务为一体的完善工 业区,区域形象将 有所提升,成为中 心城区与未来生活 新镇片区的桥梁. 另一方面,昆 山市规划执行力度较强,重点工程的建设 及城市配套的落实,将再次提升昆山城市 综合竞争力,促进经济和房地产市场健康 发展,固化在国内县级市继续领先的城市 地位 城市特质 1.上海背景,台商乐土 毗邻上海这一金融,信息及航运中 心,同时叉有比上海价格低得多的土地,劳 务等商务成本优势,加上地方政策优势,三 者合一,使昆山成为理想的投资地.昆山 已成为大陆最大的台资密集区,现有1155 家台资企业落户,超过在大陆台商总数的 10%,故有"小台北„商乐土"之称. 2.行政制约,心系上海 在经济指标的许多方面,这个苏南的 县级市已经超出了中国的许多省区,但事 权与行政权的极端不匹配,已经成为昆山 发展面-临的主要问题.作为苏州市管辖的 一 个县级市,审批管制链条较长,这也可 能是在台商心中若隐若现的"风险".对昆 山经济的发展具有一定影响. 随着上海产业结构的调整,升级,上 海将必然把现有产业群的某些部分向周边 转移,将昆山作为主要的"生产基地".而 对"划归上海"的话题,各方皆讳莫如深, 但这样的议题还是令多数昆山人和当地企 业兴奋.曩 您对本文有任何意见,或有其它好的想法与建议,请发 E--ma~il:utmte_~l@183.c?' 2005年8月号?房地产世界