成都保利大丰项目定位报告(终稿)

成都保利大丰项目定位报告(终稿) 保利大丰项目定位报告 嘉联地产事业三部 2010-4-20 城北人，未来生活在哪里 北乱:只有商贸，没有商业。只有市场，没有商场。 城北，被成都生活抛弃。 [第一篇] 城市?演变 国际城南&财富城北 城市格局演变1:城市双核舞动 城北商贸大腾挪，城市向北进。 集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、中西部最大的、辐射 力最强的、综合的现代化商贸平台，并具有商务办公、金融服务、休闲娱乐、酒店公寓等完 善的配套功能。 功能 相当于6个荷花池市场，年交易额超300亿，提供上百万个就业机会。 备注 47行业/1900类/43万品种/20万从业人员 规模 53>.6万个 摊位 245万方 规模 中国中西部商贸物流中心平台，财富城北 工业配送、商业配送、国际物流、物流装备制造、国际采购与展示以及冷链物流 预计超过11万家 2012 3700亩 成都国际集装箱物流园区 中国物联网机电产业 9000户商家，800家研发机构 2015 5000亩 国际物联港 处理工业原、机电产品 和鲜活食品等大宗散货业务 预计超过8万家 2012 4600亩 青白江散货物流中心 仓储中心、加工配送中心、钢铁交易中心、电子商务中心、融资担保中心、钢材总部基地 超过2000家 2010 400亩 西联钢铁物流中心 商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场 预计超过4万家 2009 2400亩 新都物流中心 集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的综合现代化商贸平台 预计超过6万户，人口20万 2011 2090亩 国际商贸城 主营业务 商户总量 投入时间 规模 名称 物联港 文明之脊，城市轴线 城市格局演变2:城市中轴呈现 地铁一号线北延线，拉通南北中轴。 城市中轴贯通，南北没有距离。 地块位置 地铁一号线2010年通车，北端站点为升仙湖站; 从升仙湖到大丰的地铁一号线北延线，预计2013-2015年投入使用; 据2009年最新规划:地铁5号线也改为沿新成彭路到大丰，设大天路和大丰绕城站 宜居城北 城市格局演变3:人居在转变 上风上水首推城北，宜居城北。 中国最大城区湿地——古柏湿地公园; 市区最大公园——2000余亩凤凰山公园; 城区最大湖泊——水域面积过千亩，绿化面积3000亩北湖; 成都最大植物园——774植物园; 3000亩熊猫基地; 2012亩沙河公园; 800亩生态北湖公园; 260亩动物园; 18万平方米毗河-泥巴沱风景区 15万平米北郊城市森林公园; 主导风向“北风”，城北为城市风口; 沙河由北而南下，供给城都市70%饮用水源; 自然生态 资源丰富 交通环境 日益改善 北部新城 发展启动 北部新城做为成都北部副中心的城市定位 两轴三片多组团的城市规划 品牌开发商的陆续入驻 国际商贸城以启动 物流园区已正式运营 北部新城 人居环境正在改善 产业正在集聚 约130000 ?的毗河风景带; 约46500 ?的升庵桂湖; 800多亩北湖公园; 约180000?泥巴沱风景区; 近700亩成都市植物园; 占地约200公顷的成都熊猫基地; 未来公交、地铁、快铁无缝对接。 北新干线的开通、蜀龙大道四期连接三环，将向二环延伸;川陕路改造，3条主交通主动脉 对城北交通的起着极大的改观。 一个企业，造就一座城 1938--- 日本丰田汽车制作基地和总部落户日本中部爱知县的一处小镇举母市(Koromo City)。 1959--- 随着丰田汽车的发展，该区域也得到了迅猛发展，举母市更名为丰田市(Toyota City)。 今日---丰田城约30平方公里，人口约38万，成为世界著名的汽车城。 深圳畈田20年，依托华为，目标发展为华为城 丰田，20年成就丰田市。 1988年 深圳华为成立，成入深圳板田村。 2003年--- 华为的销售额为317亿元，员工22000多人。 2008年--- 华为连续两年排名深圳市增值税十强企业冠军。 2009年--- 坂田实现税收123亿，占龙岗全区的50.2%，并新增企业521户，华为居功甚伟 。 2010年，深圳龙岗产业调整，拟打造畈田为华为城; 城北， 必将依托商贸城，物流园、物联港??? 3-5年，实现财富之城、生活之城的崛起。 板块?生长 [第二篇] 历史逆时针而行，地产涨停板指针转向城北。 2011，侧目城北，资金流向洼地。 3年前，420老厂房拆迁，如今华润二十四城，均价10380元/平方米，与城西同环域楼价持 平; 3年前，建设路拍地疯狂，龙湖豪掷880万/亩抢地，如今铜雀台均价16000元/平方米; 只三年，城市价值驱动地产价值，“东穷”转身“中产城东”; 三年后，大城北可以想象?? 北2.5环，商业中心在形成 四大商业综合体，催生黄金2.5环商业商务中心，与人南延线相呼应，辐射全成都 万达城市综合体 绿地?世纪城 占地面积:200亩 建筑面积:60万?(商业10万?) 定位:服务业为核心的地标性城市综合体 物业:公园式卖场、商业休闲街、住宅; 商业业态:高端家具和建材的商业集群(红星?美凯龙入驻) 占地面积:203亩 建筑面积:120万? 定位:城市CBD，中国西部地区最大的城市综合体; 物业:商业、写字楼、SOHO、住宅 商业业态:购物商场、大型百货、超市、特色餐饮等 龙湖?北城天街 瑞安中华汇 占地面积:276亩 建筑面积: 70万?(商业30万?) 定位:高端精品城市综合体 物业:商业、写字楼、SOHO、住宅、精装格调公寓; 主力店招商:辛巴克、哈根达斯等 商业业态:百货精品，时尚A货 占地面积:80亩 建筑面积: 48万?(地上约30万)，住宅20万?,写字楼7万?,商业5万? 定位:城北地标性建筑群 物业:商业广场、写字楼、住宅 商业业态:休闲商业(酒吧、餐饮及百货) 四大商业综合体，催生黄金2.5环商业商务中心，与人南延线相呼应，辐射全成都 定义城北商业 万达，购物百货，让城北繁华起来; 龙湖，时尚精品，让城北洋起来; 瑞安，酒吧餐饮，让城北休闲起来; 绿地，家具建材，让城北品质起来; 北3.5环，人居板块待生长 规模:占地4600亩 年处理量:年均3000万吨 使用时间:预计2010年 规模:占地3700亩 年处理量:年均1600万吨 使用时间:预计2010年 规模:占地2400亩 年处理量:年均2100万吨 使用时间;一期于2009年已投入使用 规模:占地2090亩 总建面:245万平方米 使用时间;一期药材市场部分于2009年6月投入使用，一期小商业部分2010年投入使用 北 新 干 线 西联钢铁物流港 规模:占地400亩 年处理量:年均600万吨 开工时间;2009年6月开工 5公里 10公里 22公里 26.5公里 区域客户处于一个快速增长的积累期，随着未来三-五年内区域的整体成熟，大量的人口聚 集于此。 区域几大专业市场、物流中心、各种园区汇集了40万商家，带来从业人员上百万名， 商贸北迁，财富中心北移，庞大的资富人群北进是历史性趋势，未来3年内，近50万人口 在北三环—绕城区内工作生活，这里，蕴藏着巨大购买力。 定义北3.5环—— [城北人居后花园，北部新城中心花园，城市北进的大后方] 绕城 中国西部商贸中心 3。5环 高尚居住中心 一环 城市中心 中心 2.5环 商业商务中心 北部新城， 城市的主体需求在呼唤人居代言。 北城天街，太过小气，承载不了城市的使命 住宅、SOHO、大型shop 物业类别 73——130? 面积区间 23层高层 物业形态 276亩 占地面积 3.75 容积率 金牛五块石蓉北商贸大道 项目位置 4-10售楼处开放日。5000批接待量，每天300批人流; 城北区域客户80%，龙湖老客户10%，投资客10%; 城北客群中，商贸客户占主体; 商贸客户案例:白糖商贩小老板， 给达利源供货，年收益100万以上。需求三房，110 平方米感觉较小，但功能上够用。二次换房，需求居住品质; 其中30%客户具有商铺购买需求。 客户情况 700000? 建筑面积 龙湖?北城天街 保利?公园198，够大气，城郊第一居所，偏离城市，偏离主群体的城市—生活—工作轴线 生活 1:1.2(电梯) 1:2(别墅) 车位 30% 绿化率 北临植物园，西南临熊猫生态公园，西接天回镇银杏园 外部配套 亚洲最大的2200亩郁金香公园、国际高尔夫生活和五星级酒店 ，东区5万平米大型商业、 东区大型农贸市场、西区社区超市、12栋楼下金苹果幼儿园、东区九年义务教育、西区洲 际五星级酒店配套等。 内部配套 电梯: 88,183? 叠拼:234-375? 双拼:368? 面积区间 别墅、电梯 物业形态 6500亩 占地面积 北三环蜀龙大道东西两侧，北临植物园，西南临熊猫生态公园 项目位置 中端客户为主 客户群 电梯3.23，别墅0.5 容积率 保利公园?198 纯水岸，城北的名星，却是城西的庞儿。 1326个 车位 37% 绿化率 3000亩 占地面积 西南交通大学，较大附小(附中) 外部配套 水岸会所(健身房，网球场，室内恒温游泳池，室外景观游泳池),水岸商业街，幼儿园，小 学，欢乐谷主公园，50万平米都市娱乐商业配套 内部配套 多层155-355?;高层60-160? 面积区间 多层、高层、小高层 物业形态 一期16.1万?，二期15.6万? 建筑面积 一期1.47，二期2.73 容积率 中高端客户为主，客户地域性不强。 客户群 成都天府华侨城实业发展有限公司 开发商 华侨城?纯水岸 宜居城北，保利造 保利大丰项目承接城市使命，领袖时代。 保利?催生 [第三篇] 客户定位 项目定位 定义项目价值与城市意义 产品定位 ? 定位 城市中轴?百万级大盘 地块经济指标: 规模:800亩 容积率:整体? 3.0 总建面:144万 商业16万平(集中商业6万平) 四至 地块东邻北新干道，非常便捷; 南邻宝成地铁，隔河，近凤凰山故园;景观佳; 地块内十分平整，利于建筑布局 北新干线 12公里直通天府广场，全高架直通一环，没有红绿灯，没有单向道，不用单循环; 3公里，三环 6.5公里，二环 7.5公里，一环 9公里，府南河 12公里，美美力诚、奢侈品中心，天府广场 掌控时间 掌控生活 我与城市没有距离 10分钟城市生活圈; 暂时的郊区，未来的城市中心; 进享一城繁华，退拥一方清宁; 本项目 新繁 斑竹园 青龙场 天回镇 大丰镇 九里堤 五块石 毗河板块 新城区 石板滩 项目交通优于北部新城任何板块，理应定义为 [城市级综合性大盘]，区隔新城各板块竞争 定义价值:城市中轴?北进的门户?绝对品牌号召?百万级第一大盘; 自然承接商贸财富中心到城市中心的中轴门户生活; ?优势条件: 双资源 山体景观资源及商贸经济带来的人、资金流支撑; 交通便利 10分钟直通一环;临地铁线;快速进入环域交通体系 地块规模大 净用地总面积800亩，144万平米建筑面积; ?劣势条件: 北临铁路、故园 铁路、故园的不良风水心理; 周边配套缺乏 当前成熟度差，周边荒无，配套缺乏; ?机遇条件: 城市发展需要 对生活性居住大盘领袖的迫切需求; 品牌 强大的品牌认知与跟随 地段 市中心至商贸财富中心的门户地段，离尘纯居生活; ?可提升条件: 内部配套 打造区域性商业、生活、休闲配套实现完美人居; 片区商业成长 中海商业支持、2.5环商业成长对全区的价值提升; 项目之于城北 如同中华园、银都花园催生了桐梓林; 如同置信逸都催生了双楠; 银都花园、中华园高尚、置信逸都，都曾承载着使命而问世，一个成都著名的城南富人区也 逐步形成。 它们蜚声市场，在楼市长卷中，他们是楼市的坐标，标注着楼市所能达到的维度与边界。 城市使命是保利与项目区别于其他盘的重要区隔。 如果说其他盘是众星闪耀，让城市洋起来，那保利大丰项目就是城北房地产变革的定海神针。 让城市崛起、重生; 北部新城缔造者; 项目承载的使命性 以保利的名义，具化北3.5环人居板块 大天路高端住区板块 大天路，保利赋予城市崛起的爆破点; 大天路，城北的人居标签; 客户定位 项目定位 定义项目价值与城市意义 产品定位 ? 定位 保利城北项目内部定位形成有机复合 客户级别+置业需求错位 顶级豪客 伪豪客 富裕阶层 金领阶层 白领阶层 保利?拉斐 城郊顶级豪宅 保利?198 城郊商务休闲大盘 保利?大丰 城市生活纯居大盘 第一居所 项目定位 城北门户中轴?144万平米?综合?高尚住区 百万级生活大盘的市场领袖——引领生活、引领环境、引领产品。 轴线上的成都生活 生活主张: 地铁贯通天府广场、春熙路、会展中心、海洋公园?????? 财富城北与国际城南，30分钟互通有无; 引领北部新城50万人潮; 北部新城，保利造 企业口号: 项目口号: 主角登场，全场沸腾 超越一城梦想 宜居城北，全域成都 营销推广延展 生活的理想从未改变 北部新城??保利造 生活在此，理想靠岸 北部新城??保利造 超越一城梦想 北部新城??保利造 客户定位 项目定位 定义项目价值与城市意义 产品定位 ? 定位 城市扩张迁移人群 城市化改造楼价高起，被迫逃离的人群。郊县人群进城就近工作、教育等的购房需求 外地购房人群 新都城区、大丰、天回、班竹园等原住民、家俱、服装、装饰私企主的改善型和刚需 周边原住民、私企主 城北石油、铁路、军企系统高管、政府公务员，如陆军总医院、成都铁路部门、中石化股份公司西南分公司、新都政府官员、川音及西南石油大学教师等 城北企事业单位及公务员人群 外地购房者(德阳、绵阳、攀枝花、内江、自贡、省外客户等)到达成都经商、工作、教育等需求。 金牛高科工业区、石板滩工业区、龙潭工业园、新都工业园、新繁家具产业区、青白江工业聚集区等众多工业企业管理层及企业员工 城北园区产业人群 荷花池-五块石小商品商贸区域、金府机电商贸区、富森-青莲建材贸易区、川陕沿线物流区、成都国际商贸城、北部新城商贸区、新都物流园区等片区众多的私企业主及相关工作人员 城北商贸人群 经济型 中产、经济型 中产、经济型 富裕、中产型 富裕、中产型 经济型 区域高层洋房客群表现:主城区商贸、工业园客群约5成，企事业单位公务员约3成，二线城市与省外客2成。区域别墅客群表现:广泛覆盖城北，个体私营主、政企高管、园区高管是主流，其他区的投资客渐增。 主流客群群购买动机:标榜品牌，看重社区品质与升值空间。追捧保利与万科品牌，更信赖保利的产品质量。 喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经济实惠为标准。经济忧患意识强，储蓄强于消费。不盲目追求时尚和品牌， 生活、家庭 实惠、安全 幸福、健康 生活型 工作型 教育型 赡养型 健康型 月还款能力较弱，或靠原有房子出售、动拆迁等有一定的首付能力。工作前景预期不高。多采取高首付购房。 区域各类企事业单位的普通员工或职工。 外地购房者、区域原有居民(因城市化进程发展外迁)、政府普通工作人员。部分外地购房者 10万以下 经济型 善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢运动和旅行等休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费。生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。 事业、积极、前瞻、快捷、理性、个性、品味、家庭 生活型 工作型 教育型 赡养型 休闲型 运动型 健康型 首付能力不很强。但月还款能力高、工作前景预期好。贷款年限可以较长。 国有事业单位和外资及上市企业大多有房帖。 城北私营业主、城中及城北企业白领、新都、城北、城中政府官员及中层干部、城北私企高管、中层管理人员、部分外地购房者 10-25万 中产型 追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。拥有中高档私车，喜欢选择中国周边国家或地区旅游。 进取、炫耀、享受、个性、时髦 拥有型 奢华型 运动型 休闲型 赡养型 低总价的物业一次性付款，高总价的物业考虑分期付款。 外资企业中高层、上市公司高管、民营企业总经理、外资咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。 25-80万 富裕型 善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会活动。生活追求高雅、新潮和高品质。 喜欢各类投资。拥有名车，经常出国旅游。 成功、精英、张扬、进取、品味 精神型 拥有型 奢华型 商务型 投资型 一次性付清为主，或短期低额贷款 外资企业高管、上市公司董事、企业、民营企业总经理、董事，顶级专业人士、政府高级干部，金融企业高管等。 80-150万 富贵型 善于交际，通过社会上层的高级会所、高尔夫俱乐部、名人社交聚会进行广泛的社会交往。喜欢奢侈品、房产、股票等购买和收藏。喜欢豪华消费。拥有名车，喜欢欧美旅游。 成功 、自信、冒险 、领袖 、非凡、奢华 精神型 拥有型 奢华型 商务型 投资型 倾向一次性付款 外资企业CEO、大型上市公司董事长、企业、民营企业董事、社会名人、政府机关高级官员， 外资金融机构董事等 150万以上 富豪型 生活偏好 生活调性 置业偏好 购房支付特点 职业背景 家庭年 收入水平 类别 小商品市场中80%以上为个体户，经营规模小，老板仍处于“商贩”性质。 机电类、药品类、建材类专业市场40%为大型代理经销商，老板上升到企业主。 大部分个体户以初中、高中文化程度为主，代理经销商老板大多较高学历和文化修养，他们 中一些是生产厂家的销售经理。 年龄一般在30-45岁左右，家庭类型以两口、三口之家为主。 个体户一般就近居住，城北、二-三环路之间是成都主要的居住区域，代理经销商区域属性 相对较弱，他们一般选择市区或城西居住。 外地经营商占到了大多数。 消费习惯来看，个体户，对于居住环境要求不高，且对与住所要求较为实在，够住即可。大 型的代理经销商老板有较高生活质量需求，并有圈层，容易产生攀比心理，具有高端消费习 惯。 置业考虑因素依次是:(工作方便)地段、交通;(性价比)价格;(精神需求)品质、品牌、 名气、可炫耀感等、配套 城北商贸客户特征——资富阶层 核心客户群 北迁商贸、各大专业市场、物流人群 重要客户群 城北企事业单位、公务员及教育人群 保利老业主及周边镇原住民、私企主 城北工业园中层及以上人群 边缘客户群 城东、西、南改善型居住及投资人群 城北不断被动郊区化人群 新都有其周边想城市化的居民 成德绵产业人群、原居民; 省内二级城市及省外客户 核心 重要 边缘 客户定位 项目定位 定义项目价值与城市意义 产品定位 ? 定位 产品线定位 产品竞争策略 容积率限定下的组合 面积区间与配比 市场供销户型与比例借鉴 市场差异化空间 容积率3，意味着只能坚持一高一低产品线原则，只有高层与别墅，舍弃多层与洋房。别墅 与高层更纯粹 别墅 奠定项目中高端地位 拉势，带动高层销售 高层电梯 主流产品和现金流 商业中心 区域性商业中心，高层产品销售重要支撑。 功能 功能 功能 公寓 对接城市发展需求 溢价，分摊容积率 功能 别墅:拉升项目地位档次，带动高层销售; 洋房之于别墅:同等地块产值溢价能力别墅更强(套数少、单价高、去化快、产值高); 洋房之于高层:高度不能决定价值，舒适度才是关键。为保障高容积率下的高层舒适度，追 求更低建筑覆盖率，更低梯户比，高绿地率，高楼间距，更应舍弃多层与洋房; 公寓最后一期开发，迎合市场新生需求，分摊容积率; 主城区内供应:洋房、别墅稀缺; 3环外供应:未来2年内，在售楼盘存量约230万方。其中小/高层电梯为主， 约140万方， 其次为洋房约60万方，别墅约30万方。 格林春天 橄榄郡 汉嘉国际社区 东骏湖景湾 水沐天城 御城 香城名都 芙蓉名城 新都国际广场 香域中央 万科双水岸 润扬双河鹭岛 堤亚纳河谷 香洲半岛 富力桃园 新城板块: 新都房地产目前的主战场，集中了大量品牌开发商，规划起点高，且有多所高校进驻，吸引 了大量青年置业和投资客户。 毗河板块: 依托毗河自然资源，沿河带状发展，是新都最新兴起的板块，集中了品牌开发商，汇聚了目 前新都的高端楼盘。 保利198 老城板块:新增供应约150万方，全以高层为主，写字楼和公寓占主体。 新都新区与毗河板块:未来供应以高层为主、洋房为辅。 0.69 8.89 12.86 毗河 2.62 1.91 0.73 老城 0.52 28.03 54.21 新城 0.0128 0.11 6.65 8.69 13.8 27.2 09成交 (万?) —— 0.21 0.54 0.61 0.61 0.60 供求比 0 天回 0.55 斑竹园镇 12.3 大丰 14.33 五块石 22.76 九里堤 45.58 青龙场 09供应 (万?) 板块 商住 47 4.2 167.8 法利投资有限公司 商住 2.6 3 12.92 蔡玉峰 商住 4.3 3 21.49 成都星兴房地产开发有限公司 毗河板块 合计 新城板块 板块划分 57.3万方 219.32亩 商住 3.4 3 17.11 成都市融兴房地产开发有限公司 用途 可建面积(万方) 容积率 占地面积(亩) 开发商 2009年新都新城、毗河板块潜在项目土地供应情况 区域近期未来，仅4块供应地块，新城、毗河板块各有2个供应地块，容积率均在3以上， 高层为主，总供应量约57.3万方; 新城板块是供应量的主要集中板块，法利地块容积率最大供应量最大约47万方，新城板块 供应量共计约50.4万方; 毗河板块供应较少，土地规模小，容积率均为3，可建总面积仅约6.9万方 近期未来土地供应量不大。 环内竞争产品策略:低密产品倾销+更舒适的高层产品占领; 环外竞争产品策略:低密产品抢占+电梯房分流 与198共联手共赢市场 交大云堤 华侨城 双水岸 198公园 项目 216-264万 50-100? 无 180-220? 180-220? 310-460万 100-150? 70-150? 210-310? 280-460? 200-250万 50-100? 无 206-246 206-246? 市场联排产品 345-370万 100-200? 99-124? 229-253? 345-370? 总价 花园面积 地下面积 地上面积 建筑面积 联排面积集中于200-250?和350-370?段，总价以200-250万和350-400万为主 200-250?段的联排未设地下室，花园面积集中于50-100?和100-150? 2010年联排别墅推量极少，220平方米以下是空白 拉斐是塔尖的顶级豪宅别墅，保利198承接塔尖下的伪豪客级舒适型别墅，大丰承接198 之下的经济型别墅:250万总价、220平米左右产品定位。 100% 80000 100% 367 别墅总计 13.50% 10800 10.90% 40 140 270 250-300 双拼 32.01% 25609.45 29.70% 109 100 235 220-250 联排 54.49% 43590.55 59.40% 218 70 200 180-220 小联排 面积比 户型总面积 套数比 套数 花园面积 建筑面积 户型面积区间 户型 别墅户型区间与配比建议 37-51万 100?二变三 85-115? 75-100? 悉尼湾 64-86万 二变三 85-100? 80-90? 华侨城 33-43万 无 70-90? 70-90? 双水岸 两房产品分析 60-80万 100?二变三 85-115? 80-100? 198公园 总价 可变性 实得面积 建筑面积 项目 电梯房主力供应与去化为紧凑型功能房:主力产品为80-90?变小三房，110-130?三房、 小四房，四房主力产品为面积均在150以上变五房，房型注重实用率 50-65万 三变四 110-145? 100-130? 悉尼湾 96-135万 三变四 129-180? 120-160? 华侨城 40-54万 无 110-130 110-130? 双水岸 三房产品分析 90-110万 三变四 120-160? 100-140? 198公园 总价 可变性 实得面积 建筑面积 项目 81-90万 部分四变五 150-160? 140-150? 悉尼湾 130-150万 四变五 180-185? 169-173? 华侨城 61-68万 无 160 160?左右 双水岸 四房产品分析 90-110万 部分四变五 200? 180? 198公园 总价 可变性 实得面积 建筑面积 项目 30 40 50 60 70 80 90 100 110 两房 三房 四房 198公园 双水岸 华侨城 悉尼湾 120 130 140 两房/可变三房的总价50-60万区间 三房/可变四房的总价60-90万区间 四房的总价70-80万、110-130万区间 单位:万元 电梯产品总价区间存在明显的空白区间，可考虑在进一步放大面积，差异化填补市场 电梯高层户型配比 适度放大以迎合主力客群需求、适度缩小以错开竞争。 1230000 11489 总计 100% 1110000 100.00% 10322 高层 3% 33300 1.24% 128 260 240-280 复式 7% 77700 4.18% 432 180 150-190 四房 20% 222000 15.93% 1644 135 130-140 大三房 30% 333000 28.05% 2896 115 110-120 三房 15% 166500 16.98% 1753 95 95-105 两房 25% 277500 33.61% 3469 80 75-85 两房 40000 800 53 45-60 公寓 面积比 户型总面积 套数比 套数 户均面积 户型面积区间 高层 电梯18-24-28层(2梯二、三、四户) 备注:考虑到新政对90平米以上户型首套购买的首付3成门槛，可考虑90平米以下比例提 升为30%。 保利?缔造生活 [第四篇] 保利?198的三大核心支撑: 郁金香公园、皇冠假日酒店、高尔夫 本项目“轴线上的成都生活” 价值支撑是什么, 教育、消费、休闲、商务、居家在一条轴线上，无比便利。 街区 园林 教育 商业 轴线生活 5大体系 商务社区 宜居社区 名校社区 度假社区 公园 公园式社区 市政公园 一期入口 PART 1 公园式社区 协商政府，规划10万平米市政土地建设“海德运动公园”，作为市政配套，服务商贸、物流 产业; 公园，就是回家的方向。 地块划拔5000平方米建私家公园，园林前置，进入社区前的身心洗礼。设置在大天路项目 一二期之间的路口。 PART 1 公园式社区 成师附小 盐道街小学 树德中学 草堂小学 泡桐树小学 成都七中 龙江路小学 石室中学 人北小学 14中 成都七中 成都实验小学 四中 外国语 泡桐树小学 盐道街小学 城北庞大的社会需求，对下一代的寄托望，资富向知富迈越的希望??? 商贸、物流人群居家、工作、教育都在中轴线上，极为便利; 名校学位对大盘的价值支撑巨大，蔚蓝海岸、桃园居、仁和春天等，足以证言; 加速城区主动、被动逃离的置区吸纳; PART 2 名校社区，让孩子赢在起跑线 学校位置 协商政府出让地块周边部分土地代建学校，为片区配套; 地块划拔土地建校，引入九年制重点学校:根据规范需求约3万平方米。泡桐小学:占地 25亩，建面12000方，36班，1400学生; 学位位置置于南面临铁路，商业价值最低; 龙江路小学 成都九中 (树德) 第四 盐道街小学 成都四中 (石室) 第三 成师附小 成都外国语 第二 泡桐树小学 成都七中 第一 小学 中学 中小学排名 PART 2 名校社区，让孩子赢在起跑线 主力店建议引进: 家乐福、麦德龙一线品牌商场、保利院线; 旗舰商业功能 特色餐饮、商务区:目的性消费区域，提供特色餐饮、酒吧等在项目经营前期最利于聚集人 气业态 生活配套区:提供日常购物、药店、银行、邮局、电讯、洗衣、中介、订花送花、数码冲印 等 ; PART 3 宜居社区:集中式商业 涵盖购物/娱乐/休闲/运动/商务/金融/超市等 天大路欧风街意义同比于桐梓林欧风街; 城市空间的亮点、城市圈层的聚集地; 城市领军人的商务、交际、消费平台; PART 4 商务社区:欧风商业街 四季异景 五重景观 全冠移植 360度成树定位 名贵树种 198的再现，拉斐的延续 PART 5 度假社区:800元/平米公园式园林 ?期 北欧森林 原始、古朴、神秘的园林景观 ?期 亚马逊?神秘园 62%绿化率 玛雅雕塑公园 ?期 夏威夷?天堂鸟 非常美国 、休闲 回家是度假的开始 神秘玛雅文化+原生态亚马逊森林+人工湿地 国内首个社区雕塑公园，整个雕塑公园以玛雅文化为主题 楼间距最大130米 绿化率大于62,，绿化造价超过800元/? 由香港贝尔高林国际国际领衔师Henson打造 代表作:皇家夏威夷酒店，香港半岛酒店 营造夏威夷充满活力的风情与度假体验 夏威夷火山的坡地美景+热带丛林的峡谷风貌+滨海岛屿的水岸风光 由美国易道上海助理董事Paul Brookbanks打造 代表作:2008北京奥运村， 单位面积的绿化造价超过600元/平方米 诸多名贵树种:银杏、香樟、加拿利海藻、伊拉克密枣树、皂 角树、华棕、银桦、枫杨、法 梧桐、含笑、栾树等等 由日本园林大师丸山正光打造，代表作:迪斯尼乐园 名师主理的公园级园林空间，分5期各围合式中心园林。每期10万占地建造6万平米集中 式园林，北欧、玛雅、美式、泰式、西班牙式不同主题景观; 豪宅级主入口——景观墙、原生大树、50米铜质浮雕，强调第一印象，成为触动客户的精 神堡垒。 根据条件， 可选择高大的指示牌或案名墙或主形象雕塑，增强项目的私属感和气势 南面沿铁路设私家休闲公园(降噪坡林) 地块南面沿铁路，设置私家小公园，以树阵/降噪坡林(4米高)为主，可遮挡部分小区主 干道的噪声，吸尘，减小对社区的影响，保证了住宅高品质的静谧气质。 启动期 成都09年销量前十的目标参照 全域对比下，本项目年销售量可望达:25-35万?/年 7321 19341.91 232102.89 中海国际社区 5525 19630.91 235570.94 锦江城市花园 7005 19060.06 228720.72 蓝光凯丽香江 5566 18826.39 225916.62 浅水半岛 5250 23579.77 282957.20 蓝光圣菲TOWN城 10000 22541.91 270502.89 麓山国际社区 6524 20725.15 248701.76 华润二十四城 09销量冠军前十 25186.60 33210.77 38326.55 月均消化量(?) 4871 302239.14 红枫岭 398529.22 459918.58 消化量(?) 5480 保利公园198 4554 南湖国际社区 均价(元/?) 项目 数据来源:锐理机构 区域内销量王的分产品线去化参照 4127元/? 10312 123746 155938 98 1171 1506 悉尼湾 4595元/? 15361 184340 220057 200 2409 2896 蓝光花满庭 6120元/? 15562 186749 145740 172 2065 1621 锦城名都 4179元/? 10994 131937 81806 141 1693 1044 阳光水岸 373075 推量/? 265493 消化/? 22124 月均消化/? 167套 月均消化/套 1840 消化量/套 4714元/? 2474 198公园 均价 推量/套 电梯房 别墅年销量:5-10万方/年;电梯房年销量:20-25万方(不计多层/洋房) 10444元/? 3355 80530 95484 108 216 256 198公园 9522/元? 416 9992 11032 4 42 49 万科双水岸 推量/? 消化/? 月均消化/? 月均消化/套 消化量/套 均价 推量/套 别墅 年销量目标定量定性 年销量目标:第一年30万方，后续25万方/年，5年清盘; 30 合计 25 电梯房 5 别墅 建筑面积/万方 首期产品 时间轴 30万平米 25万平米 25万 分批规模 户型 三期2013 一期2011 二期2012 产品搭配 分期、节奏与组合 23万平米 四期2014 五期2015 25万平米 别墅5万方 高层25万 商业3万方 别墅1.5万方 高层23.5万方 商业3万 别墅1.5万方 高层23.5万方 商业3万方 高层25万 商业1万 商业3万方 公寓4万方 高层19万 商业4万 注:防政策风险，首期入市的电梯房以90平方米以下户型吸引市场为主。 配套 公园 小学 风情商业街 第一会所 集中商业中心 降噪坡林 中学 第二会所 中心园林 园林 双拼、联排 高层:90平米以下为主 回顾 城市3大格局演变: 财富城北与国际城南的双核舞动 文明之脊，城市轴线的呈现 宜居城北 保利缔造 成都生活 城市演变 板块生长 北2.5环商业商务板块形成 北3.5环人居板块待形成 保利催生 宜居城北 定义价值:城市中轴、北进门户、品牌第一盘 项目使命:北部新城缔造者、打造大天路高尚住区 项目定位:承接拉斐与198层级下的综合生活大盘 生活主张:轴线上的成都生活 客户定位:产业客群为主,轴线同城生活大迁移的成长客群 产品定位:经济型别墅为辅，高层为主，政策型90平米以下户型比例可适当调高; 五大轴线生活体系 公园式社区 教育社区 商务社区 宜居社区 度假式园式 2010年，龙岗区进入产业调整期，完善第三产高档酒店等商业配套。龙岗区政府已经决定 引导坂田原居民以华为公司为依托, 引进商住等配套,结合对华为公司周边环境、道路及社会 治安的综合整治,打造一座“华为新城”; 我能:社会层面:代言城北产业结构调整与发展的社会效应;房地产市场:主角登场，全场 肃静。保证中高端市场内，只有保利出货。保证产值。