房产经纪人考试

房产经纪人考试 基本概念: 1、 房屋:狭义的建筑物，在土地上人工建筑而成的房屋(有形的实体)。 2、 房地产:是房产与地产的统称，包括土地和定着于土地之上的永久性的建筑物、构筑物、 附属设置以及由此所衍生的权利。 3、 房屋租赁:房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支 付租金的行为。 4、 房地产代理:房地产经纪机构或经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交 易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。 5、 房地产经纪人:为房地产买卖双方牵线搭桥，从中赚取佣金，起一种中介作用的中间商 人。 6、 房地产抵押:是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履 行担保的行为。 7、房地产转让:是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 8、房地产产权:明确房地产的权属归属，必须通过登记取得。 9、房地产开发:房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 10、房地产销售:包括商品房现售和商品房预售，现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。预售，取得商品房预售许可证将建设中的商品房销售。 11、经营者:向消费者提供商品销售、提供服务的经营户。 12、消费者:通常是指为满足生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的消费主体，消费主体一般指自然人。农民生产者购买种子、化肥等生产资料，特殊。 13、商品房:房地产开发企业开发建设并销售或出租的房屋。 基本知识点: 一、房地产交易与评估的原则: 交易的原则自愿 评估的原则: 1、供需原则 2、替代原则:在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。 3、最有效使用原则:以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。 4、贡献原则:它是收益法和剩余法的基础 5、合法原则:房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。 1、正常流通的市场价原则; 2、估计时点原则，既设定某个时间点为估计基准日; 3、标得物在估价时点完好，可以正常使用; 4、产权清楚，无他项权限(无抵押，借用等)。 1 二、房地产开发应遵循的原则 1、严格执行城市规划的原则; 2、坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则; 3、实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则 三、经营者与消费者进行交易的原则: 合法经营，如实报之，损害赔偿 四、房地产的基本功能 居住与投资 : 五、争议解决的方式: 1、在合肥有效力待定，可变更、可撤销合同(欺诈、重大误解、乘人之危、胁迫、显失公平)，双方当事人协商处理。 2、损害国家利益和社会公共利益，合同无效，承担违约责任，如赔偿损失、给付违约金。 六、土地出让的方式: 拍卖、招标、出让，挂牌出让 七、涉及房地产有关法律立法目的及依据，执行时间: 1、《物管法》为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据《宪法》制定本法。2007年10月1日实行 2、《合同法》1999年10月1日施行 3、《消费者权益保护法》 4、《商品房销售管理办法》 5、《权属登记管理办法》 6、《合肥市房地产经纪服务管理规定》，为了加强房地产经纪服务管理，保障房地产经纪服务活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《行政许可法》等法律规定，结合我市实际，制定本规定。2005年2月1日执行 7、《城市房地产管理法》1995年1月1日施行 8、《土地管理法》1999年1月1日施行 简答: 一、申请房地产经纪机构资质证书应提拱的资料: 1、《企业法人营业执照》 2、公司章程; 3、验资报告; 4、经营场所证明; 5、房地产经纪人《执业证书》; 6、人事代理合同或劳动合同; 7、社会保险凭证; 8、其他相关资料 2 二、有哪些情形之一合同无效: 1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。 2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。 3、以合法形式掩盖非法目的。 4、损害社会公共利益。 、违反法律、行政法规的强制性规定。 5 三、购房商品房提交的资料有哪些:办证 1、已登记备案的商品房买卖合同; 2、购房发票; 3、商品房预售许可证复印件; 4、房屋竣工平面图及面积测绘报告; 5、营业热照(资格代码证)或当事人身份证件复印件; 6、法定代表人及委托人身份证复印件 四、房地产经纪行业的作用: 1、促进交易，繁荣房地产市场。 2、收集、处理、反馈和传播市场信息。 3、提供广泛的服务。 、充当投资者的良师，促进资源的合理布置。 4 5、市场行为，为政府的决策和实施有效的管理提供依据。 五、申请房地产经纪人执业证所提交的资料: 1、身份证件; 2、房地产经纪人《资格证书》; 3、所在房地产经纪机构《资格证书》; 4、人事代理合同或劳动合同; 5、社会保险凭证 六、哪些房屋不得设立抵押、转让和租赁，不得在登记机关进行登记 (一)《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》规定下房地产不得转让: 1、达不到下列条件的房地产不得转让，在建工程25%及成片开发的，要形成工业用地或者 其他建设用地条件。 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。 3、依法收回土地使用权的。 4、共有房地产、未经其他共有人书面同意的。 5、权属有争议的。 6、未依法登记领取权属证书的。 7、法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。 (二)《城市房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权: 1、权属有争议的房地产。 2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。 3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。 3 4、已依法公告列入拆迁范围的房地产。 5、被依法查封、扣押、临管或者以其他形式限制的房地产。 6、依法不得抵押的其他房地产。 (三)不得租凭的房地产: 1、未依法取得《房屋所有权证》的; 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的; 、共有房屋未取得共有人同意的; 3 4、权属有争议的房地产; 5、属于违章建筑的; 6、不符合安全的; 7、抵押，未经抵押权人同意的; 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; 七、房地产经纪行业的发展趋势: 1、房地产经纪企业的规模化; 2、房地产经纪企业的专业化; 3、房地产经纪企业的规范化; 4、房地产经纪企业信息网络化与共享化; 5、房地产经纪企业服务的品牌化; 6、政府、专业协会、经纪企业、消费者的相互关系明晰化; 八、申请一、二、三级资质等级房地产经纪机构的基本条件分别是: 三级资质等级房地产经纪机构的基本条件: 、注册资本(人民币)30万元以上(含30万元); 1 2、3名以上专职注册房地产经纪人; 二级资质等级房地产经纪机构的基本条件: 1、注册资本(人民币)50万元以上(含50万元); 2、5至10名以上专职注册房地产经纪人; 3、从事房地产经纪业务满两年; 4、无违法、违规经营行为; 一级资质等级房地产经纪机构的基本条件: 1、注册资本(人民币)100万元以上(含100万元); 2、10至20名以上专职注册房地产经纪人; 3、从事房地产经纪业务满四年; 4、无违法、违规经营行为; 九、哪些人不得申请房地产经纪人执业证。 1、不具有完全民事行为能力的; 2、在房地产经纪或者相关业务活动中被暂停注册，暂停注册期限未满的; 3、被注销房地产经纪人员《执业证书》的，自注销决定作出之日起不满3年; 4、所在房地产经纪机构未通过登记备案; 5、有关法律、法规规定不予注册的其他情形。 4 十、房地产经纪机构和分支机构应当在经营场所公示下列内容: 1、《营业执照》; 2、房地产经纪机构《资质证书》; 3、房地产经纪人员的职业资格注册情况。 4、《收费许可证》 5、服务内容、服务标准、职业规范及投诉电话等。 问答题 一、房地产经纪人及其机构在房地产经营活动中不得有哪些行为: 1、房地产或交易方式属于法律法规所禁止的范围，仍提供房地产经纪服务的。 2、以隐瞒房地产交易价格等方式，获以经纪人手续费以外收益。 3、隐瞒重要事实或虚构交易机会，提供不实信息和虚假广告的。 4、用欺诈、贿赂等不正当手段促进房地产交易的。 5、与他人串通，恶意损害委托人利益或胁迫委托人交易的。 6、泄露委托人商业秘密或利用委托人商业秘密牟取不正当利益。 7、出租、出借房地产经纪人员《资格证书》、《执业证书》或允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动的。 8、法律、法规禁止的其他行为 二、物管法的立法目的，依据是什么: 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据《宪法》制定本法。2007年10月1日实行 三、根据工作实际谈谈国家宏观调控制房地产市场的目的: 遏制投机、打击投资，调整住房结构，保障低收入家庭住房，维护房地产市场平稳、健康、有序发展。 四、结合所学知识谈谈我市房地产市场健康、有序发展的主要因素有哪些: 我们都知道，商品的价值和价格是不等的。价值由其凝聚的人类的无差别的劳动所决定。而价格由需求决定。 钻石如果需求是0，那么无论价值多高，它也价格为0. 房子如果需求是100，那么，无论价值是否只有1，它的价格也是100. 中国要严守18亿亩地的红线，必然不可能大量房开土地建设，只能少量的供应。 而中国10多亿的人口总量和城市化进程的发展，决定了进入城市的农民必然是需要房屋的。(别小看农民，现在很多农民比城市人更有钱) 而房屋现在基本就是市场决定价格，并不是由政府完全掌控的。高需求，低供应下，决定了它必然会是长期的升值。某些拥有大量可用投资金钱的人，在看到这样的商机时，更会投入资金，低买，高卖。 5 房地产的泡沫，其实就是需求大于供给的部分。如果能解决供给或者解决需求。那么绝对不会存在只涨不跌的问题。 为啥很多发达国家的房价不高, 因为这些国家的穷人都是住国家提供的廉租房。 而中国，就您所在的城市，您能数出多少间廉租房,您又能数出多少间商品房, 下面是赠送的保安部制度范本,不需要的可以编辑删除!!!!谢谢! 保安部工作制度 6 一、认真贯彻党的路线、方针政策和国家的法津法觃,按照####年度目标的要求,做好####的安全保卫工作,保护全体人员和公私财物的安全,保持####正常的经营秩序和工作秩 序。 二、做好消防安全工作,认真贯彻“预防为主”的方针,教育提高全体人员的消防意识和防火知识,配备、配齐####各个楼层的消防器材,管好用好各种电器设备,确保####各通道畅 通,严防各种灾害事故的发生。 三、严格贯彻值班、巡检制度,按时上岗、到岗,加经对重要设备和重点部位的管理,防止和打击盗窃等各种犯罪活劢,确保####内外安全。 四、、加强保安队部建设,努力学习业务知识,认真贯彻法律法觃,不断提高全体保安人员的思想素质和业务水平,勤奋工作,秉公执法,建设一支思想作风过硬和业务素质精良的保安队伍。 11、保持监控室和值班室的清洁干净,天天打扫,窗明地净。 12、服从领导安排,完成领导交办任务。 5、积极扑救。火警初起阶段,要全力自救。防止蔓延,尽快扑灭,要正确使用灭火器,电器,应先切断电源。 7 6、一旦发生火灾,应积极维护火场秩序,保证进出道路畅通。看管抢救重要物资,疏散危险区域人员。 九、协同本部门或其他部门所进行的各项工作进行记录。 保安员值班操作及要求 一、交接岗 1、每日上午9时和下午 19时 为交接岗。 2、交接岗时将当班所接纳物品清点清楚,以及夜班所发生的情况未得到解决的需> 8 面汇报。检查值班室内外的卫生状况,地面无纸屑,桌面无杂物,整齐清洁。 二、执勤 1、7:50 — 8:10、13:50 —14:10立岗迎接上班人员;12:00 — 12:20 、18:00 — 18:20立岗送下班人员。 2、值勤时做到遇见领导立岗,检查物品立岗,外来人员进出立岗。 3、门卫室值勤时,应做到坐姿端正,注规监规器的劢态,做好接待工作,值勤期间不看书报电规,听收音机。不不无关人员聊天,劝阻无关人员不要在门卫室寄存物品或打电话,禁止打瞌睡。 4、维持门口秩序,使之保持畅通。 5、熟记消防,报警,救护及内部联系电话。 三、巡逻 巡逻是防盗及发现####有不安全因素的重要措施。 1、每天按照巡检制度定时轮流巡逻。 2、巡逻时思想集中,保持高度警惕,不吸烟,不不无关人员闲聊,幵将每一点所发生情况记录清楚,巡逻时做到勤走劢,勤思考,勤观察。发现问题及时报告。 9 3、白天加强对观众区、办公区及楼道的巡逻,夜晚以机房为重点进行检查,每晚零点之后巡查不少于两次。 四、防火工作 1、严格门卫制度,严禁无关人员,将易燃易爆物品带入####。 2、发现违反安全觃定的电源和火种,应予以切断和熄灭,应报告####领导采取相关措施。 3、值勤时发现物质储存,保管不符合防火要求,消防器材移作他用及非正常使用灭火器,应及时阻止,幵报告,提请有关部门整改。 4、发生火灾先拨打 119 向消防部队报警,幵立即报告####领导。报警时简要讲清####地址,电话号码及火情,同时派人在门口接应,引导消防车进入火场,向消防人员介绍水源,总电闸部位等。 10