20110412上海南站案例

20110412上海南站案例 项目案例借鉴说明 深圳北站综合交通枢纽工程位于宝安区龙华西南部，汇集了地铁4号线、5号线和6号线，是深圳的一个交通枢纽站，其特点是多种交通方式汇集，人流量大，所以以上海南站为借鉴案例。 上海南站的特点: 1、上海南站为轨道交通、火车站、长途汽车站、公交线等主要陆路交通的汇聚点，拥有便捷的短中长客运运输功能，客流量为上海最多的一个站点之一，交通枢纽功能是其最大的优势。 2、南站交通枢纽位于城市住宅区与工业区结合处，距离商业中心有一定距离，与宋家庄项目有类似之处。 3、交通枢纽便捷的交通动线布局和整体经营的战略定位，是本项目值得借鉴之处。 项目环境 一、 区位概况: 上海南站位于上海市徐汇区，是上海客 流量最大的火车站之一，也是轨道交通1号 线、3号线的汇聚点，区位优势明显。上海 南站所在区域商业氛围过去一直处于低迷 状态，但该区域由于有强大的人流保障，商 业潜力巨大。 二、 交通环境: 区域内交通十分方便，南站规划北起沪闵路、龙华港，南至石龙路、罗城路、老沪闵路，东西分别以龙吴路和桂林南路为界，铁路、轨道交通、高架、长途客运、公交五线聚合，构成高密度、枢纽型、网络化陆上客运换乘体系。 三、 交通枢纽促进周边商业发展——新兴商业圈即将形成 上海南站火车站的大量客流为地区带来了很大的商业发展契机，商业发展迅速，规模巨大，同时不同于上海火车站的是该区域的商业起点高，初期定位中高端，摆脱了传统火车站商业档次低，环境脏乱差的特点，南站商业区域规划不但针对过往换乘人群，还会将周边居住人群导入该处消费。 四、 空间特征分析 1、 空间布局: 上海南站站点地下商业规模相当庞大、地下商业的营业面积在70000平方米左右， 目前营业部分分别分布在南北广场的地下一二层。其中南广场的地下二层部分全为餐饮 业态。 上海南站目前最主力的商业体是位于南广场和北广场地下一层、二层的百利时尚中 心。百利时尚中心与去年年底开业，较高比例的餐饮业态对过往人流有很大的吸引效果， 同时零售业引入OUTLETS模式，以低价加折扣吸引除了交通过往客流以外更大范围内的 克群。 南北 楼层 业态 主力店 面积 南广地下一层 运动服饰、休闲服Jack&josn、nake360、adidas、G-2000、13600 场 饰、家居、银行 TONY WEAK、工商银行、星巴克 地下二层 餐饮 棒约翰、味千拉面、肯德基、麦当劳 10000 北广地下一层 女装、珠宝、家居、ONLY、teenie、weenie、肯德基、麦当劳、12000 场 餐饮 DQ冰激凌 地下二层 女装、美容、饰品 VERO MODA、Baby fox、etam 10000 2、 业态业种分布: 目前上海南站业态以服装和餐饮为主，其中服装所占的比重最大(经营面积计算)其他 各行业还有美容、银行等服务型商业。上海南站的地下商场位于南北广场的地下一二层。 , 商业南广场地下二层全为餐饮业 态，南广场地下一层主力店为3000 平米左右的运动折扣店，北广场地 下一二层商场以品牌服饰为主; , 服饰以折扣店为其经营的重点，吸 引目的性消费人群; , 餐饮消费人群主要是交通换乘人 群; 3、 餐饮配套 通过地铁出口处连接到地上商业多以快捷、便利的品牌餐饮为主，其中包括了百盛集团下的4、5个品牌餐饮，其中站点周边光肯德基店就有4家，地铁站沿街商铺的业态分布具有以下特点:迎合火车站这一人群特点较为鲜明的消费，以餐饮为主流经营业态，经营门面相对较全，餐饮面积两极分化较为明显，既有一些品牌类的餐饮，又有大排档一样的小吃店，满足了不同层次客户的需要，基本都集中在沿街的一些铺面上。 4、 面积分割 地铁商业主要为地下一二层: 地下零售部分:由于地下商业体量巨大，所以空间限制较小，一般营业面积在50-200平方米左右。 地下餐饮部分:该处的商业较为集中，主要在南广场地下二层，营业面积一般在80-300平米左右。 5、 租金及出租率 开业初期就有较高出租率，租金相对较低，上海南站作为两大火车站之一，迎接来自全国各地的乘客，同时作为轨道交通换乘枢纽站点，其商业物业升值相比周边的商铺更胜一筹，火车站人流消费多集中在地下，商铺的租金较高，基本在5-10元/?/天左右。 空间位置 出租率 租金 南广场地下一层 75% 7-8元/平米/天 南广场地下二层 90% 7-10元/平米/天 北广场地下一层 80% 7-10元/平米/天 北广场地下二层 80% 5-7元/平米/天 五、 经营效果分析 1、 消费客流结构 上海南站人流量较大，过往人流仍以外来游客和本地交通换乘为主要特征，消 费者大多为游客、上班族和周边的居民，广场全日于高峰时的人流吞吐量较大，过 往人流仍以外来游客和本地交通换乘为主要特征，消费者大多为游客，上班族和周 边的居民，广场全日与高峰时的人流吞吐量分别为50万以及6万人次，交通的绝 好优势，使得该地区具备了提高人流量这一商业发展最基本条件，由于规划相对档 次较高，商业起点相对高端，另外加大了零售的占比，所以对周围区域的目的性消 费人群的吸引力会逐渐增大。 , 由于列车班次较多，且区域内公交路线、轨道交通运营时间较长，因此人流上 除了夜间和清晨不会有太大的区别; , 地下商城经营的餐饮主要针对交通换乘人群和火车站旅客; , 服饰、零售采用OUTLETS模式，折扣店的形式可以吸引到整个徐汇区甚至整个 浦西区域内的目的性消费人群，目标消费者是白领和喜欢潮流的青年人; 2、 业态经营分析 从上海南站现有商业经营看，方便、快捷类餐饮以及各种专业市场经营状况较好， 其中餐饮类出租率基本上都达到90%，服装零售类出租率也在80%左右。 不同于传统火车站，上海南站凭借其中高端的规划以及良好的招商管理，商业起步 虽然较晚，但是起点高，摆脱了传统火车站商业低档，环境混乱的局面，对未来以 南站为中心的区域商业发展相当有利。 , 餐饮——品牌餐饮为主，档次中等 由于上海南站多为快速流通客流，在游客候车这段时间里，对快速、方便的餐饮需 求较大，这也是站点餐饮业经营好的一个主要因素，这里的几个知名餐饮品牌如肯 德基、真功夫、味干拉面等占据广场地下二层，档次中等，能较好的满足了来往的 外地游客餐饮需求，同时也吸引了周边的一些消费人群，餐饮也是目前上海南站经 营最好的。 , 服饰——流行品牌折扣店为主 这类服饰店铺分别位于南广场地下一层和北广场的地下一二层，占到了整个地下商 业面积的50%，经营品牌档次中高，加上品牌折扣店的模式，对目的性消费者有很 大的诱惑力，以OUTLETS的模式可以很好的提升商业的氛围及周边区域的商业价值， 为该区域的发展起到强有力的推动作用。 六、 案例小结 1、 通过地下通道的实现南北广场地下商业与多种交通方式的衔接，有效扩展商业 客流范围。 2、 整体统一的定位及品类组合有利于增强分散的商业部分整体吸引力，同时，以休闲 类服装服饰和餐饮为驱动，可以增强新区消费可能性。 3、 通过营造购物中心的商业消费环境帮助实现整体定位的经营策略。 4、 上海南站通过交通枢纽的功能带来了巨大的人流，促使各种方便快捷型餐饮商业的 发展，同时折扣型品牌百货类等中高档商业会对该区域的目的性消费人群进行补 充，提升整个商圈的商业氛围和档次。 5、 上海南站的商业不仅吸引交通客流，同时也吸收周边居民在此消费，带动项目商业 和周边商业共同发展。 6、 上海南站不仅很好的挖掘了自身潜力，实现商业价值，同时良好的商业配套也更好 的服务了成乘客，实现社会价值。