苏州印象城产品研究

苏州印象城产品研究 苏州印象城 一、 项目概况 (一)地理位置及周边状况 是苏州首家集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的大型购物中心。2009年9月 28日开业。 位于苏州工业园和老城区交汇处，现代大道和苏嘉航高速交汇处，3公里内共有40余个小区，约15万常住人口，且消费层次较高。 (二)地块经济指标 占地46773?，总建筑136008?，租赁面积71254?，占总建筑面积的52%。 地下26860平方，其中沃尔玛19426平方;其他2372平方主要经营中低端中式快餐，近三十家商户; 地上四层109148平方 二、 投资模式 苏州印象城苏州印象城有美国西蒙地产、摩根士丹利房地产基金和深国投商用置业共同投资10亿元设立。不同于国内主要依靠自有资金和商业贷款的开发模式，而是通过房地产商与房地产投资信托基金合作进行地产投资，可有 效避免开发商的资金压力。(从国际范围看，房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。) 三、项目定位 根据商圈特征，结合工业园区年轻人多，受教育程度高，国际化程度高、收入高的特点，该项目主要以“年轻、时尚、国际化”作为低定位。 四、 停车位规划 由于苏州经济发达，私家车数量多，停车是否方便成为该项目竞争力的一个重要指标。项目共有停车位1000个，分为8层。采用分层式设计，可有效降低成本，节约用地。 五、 购物空间设计 层高5米，店铺装修后层高约4米，内街走廊宽约7米。采用大面积中厅设计，所有商品均沿中庭分布，避免了视觉和人流死角，站在走廊任何位置，均能看到大量店铺。 商场主体有六个大小不一的玻璃天花，阳光可以自然直射，与传统百货相比，完全没有“不见天日”的压抑感。 六、 商业布局和业态组合 (一)负一楼引入沃尔玛主力店，租赁面积19426?，项目周边有欧尚、 大润发的激烈竞争，沃尔玛人气不是很理想;其他店铺近30家， 租赁面积2342?，主要以中低端价位的中式快餐为主，人气较好。 (二)一楼商业主要以男女服饰、休闲运动品牌、美容保健及西式快餐 为主。主要侧重于项目整体气质的营造，代小资情调的肯德基、汉堡王、星巴克以及国际流行品牌ZARA、H&M、优衣库都聚集在一 层。 (三)二楼服装比例相对一楼增加了不少，另有少量珠宝、鞋包、配饰， H&M、优衣库一复二外，还增加了NEXT这家品牌店，因 除了ZARA、 缺乏其他特色店，二楼整体人气相对其他楼层要差一些。 (四)三楼娱乐、家居功能相对较强，主要商品以儿童用品、家居用品、 电玩等。特别是将嘉禾影院4259? 、神采飞扬游乐公园、GOGOKTV这样目的性消费较强的业态放置该楼层，显得人气比二楼旺些。 (五)四楼主要为目的性消费较为明确的餐饮、娱乐，特别是餐饮。另 外还有英派斯健身俱乐部，顺电电器主力店，还有少量美容保健类店铺。 (六)商家总结 通过考察和商家顾客访谈，处沃尔玛、顺电电器、嘉禾影院等主力店外， ZARA、H&M、优衣库、NEXT等服装店以及外婆家、俏江南等餐饮店是吸引消费者前往印象城消费的主要原因。印象城每层均设立主力店、次主力店，低层设置较多的闲逛性消费业态及部分休闲型餐饮，高楼层设置目的性消费业态(中式快餐、影院)，另外，较少的直梯，较多的扶梯吸引顾客一层一层上去，可以实现各楼层客流的均衡。 七、 租金收益 该项目纯租赁经营模式，租赁价格区间为:50-400元，均价为约150元。相对于主力店、次主力的印象城给予了极为优惠的措施，例如沃尔玛签约入驻租金价位不到50元。 八、 不足之处 印象城的店铺过于偏重服装(运动类和休闲类)导致鞋包消费品太少，降低了一站式购物中心的魅力，消失了一批以此类消费为目的的顾客，客观上降低了客流量。 影响力品牌服饰数量少，并且现有的几个特色服饰品牌也缺乏具有影响力的优惠活动。 苏州红星美凯龙中翔商场 一、项目鸟瞰图: 二、项目区位图: 三、周边500米内主要配套: 大润发超市、欧亚数码城 备注:大润发超市位于一、二层约2万方;欧亚数码城位于四、五层约1万方。 大润发超市一层平面图: 大润发超市二层平面图: 月星五星级酒店 四、中翔商场项目概况: 项目位于苏州市相城大道1160号，即相城区相城大道与花园路交汇处，地理位置优越，附近是建材市场、小商品市场、服装市场、大型超市等。该项目是红星美凯龙与苏州中翔集团强强联合，共同开发的是以MALL理念打造，集家具、建材、娱乐、休闲为一体的综合型购物中心。该项目总用地面积69842?，总建筑面积262935?，其中家具在整个商场占3/4的营业面积，拥有目前苏州单体量最大的欧式家具馆;, 建材营业面积为 2万多平方米。于2011年6月3日开业。 商业布局 该项目分为两个部分:美凯龙家居卖场和中翔公寓。美凯龙地下一层，主营瓷砖、橱柜、电器、门窗、楼梯、五金、家饰等;一层主营卫浴、淋浴房、皮沙发、音响、桑拿房、大款厚皮沙发等;二层主营客厅五金、客厅家居、布艺沙发、睡眠中心、松柏木家居、儿童家居馆、韩式家居等;三层主营板式板木套房，实木套房，鞋柜，家饰等;四层主营凡尔赛宫，红木馆，地毯，家饰等。中翔公寓酒店共29层，四梯36户，其中1-3层是商业，6-14层是酒店，其他是面积50?至60平方已装修公寓房。装修为木地板、二级 吊顶、乳胶墙面、敞开式厨房(抽油烟机+橱柜)、配备热水器的卫生间、挂式空调、衣柜。 停车位 项目停车位共1404个，其中地面停车位148个、屋顶停车位493个、地下停车位763个。 中翔公寓销售明细及户型图 公寓楼装修标准: 附图:项目总平面定位图 苏州红星美凯龙尼盛新区店 项目概况:该项目地处苏州市横塘西南传统家具建材商业圈内，周边500米内有多个家具建材卖场，例如好易家家具购物广场、金海马家具、金屋家具装饰广场、家乐居国际精品广场等大型家具建材卖场。由苏州尼盛国际投资管理有限公司投资建设。红星美凯龙家居广场作为尼盛国际二期项目建筑面积12万平方米;一期好易家家居广场8万平方米，近800家商户，于2009年销售完毕并招商开业。 项目效果图 项目区位图: 项目周边500米主要配套: 好易家家居广场与红星的区位关系: 好易家鸟瞰图 一层业种分布图 二层、三层业种分布图: 好易家建筑风格: 金屋家居装饰广场(4万?): 金屋家居装饰广场平面图: 金屋家居装饰广场业种分布图: 家乐居广场(约3万?，110个商家): 家乐居平面图: 家乐居业种分布图: 南阳红星美凯龙 项目位于以车站北路为中心的家具主商圈内，东有东建材，西有陶瓷大世界，南 临我爱我家建材超市，商场总面积7万余平米。以“家”为中心，集家具、建材、设计、装修以及智能信息、文化传播、展览演示、购物休闲等综合功能为一体，引进了,,,多家中外绿色环保家具、建材品牌。该项目和我爱我家建材超市的产权同属南阳地方铁路局所有。 项目区位图: 项目周边50米主要配套: 我爱我家建材超市位于红星美凯龙南侧: 我爱我家大门 我爱我家平面图