【doc】央产房上市周年盘点

【doc】央产房上市周年盘点 央产房上市周年盘点 编 20 辑 0 朱 4- 世 1 娇0市场编辑朱世娇__J口日 央产房上市周年盘点 自去年10月《中央在京单位已购公有住房上市出售》 出台,央产房获准上市交易以来,二手房市场上又多了一种房源的动 态供给.回顾央产房上市近一周年,央产房的持续放量,成交活跃,不 但实现了央产房业主迫切的升级置业愿望,还满足了许多二手房消 费者的购房需求.目前央产房上市对整个二手房市场的繁荣和发展, 对二手房市场房源的多样化和市场竞争,对引导市场"升级置业,梯 级消费"的理『生意识等几个方面均起到了积极的促进作用. 一央产房上市总量呈不断攀升趋势. 但是月度放量呈现波动状况 央产房自从去年10月8目允许上市交易以来,一直倍受人们关 注,上市一年来的最大特点是:累计上市总量不断攀升,投放速度逐 渐加快.统计显示:央产房放量累计每月平均上涨20%左右.去年10, 11,12三个月央产房上市量累计200套左右,到了2004年3月31 目,央产交易大厅盖章通过的央产房累计达到1000套,而2004年6 月初盖章通过的央产房已突破1660套,如此看来.2004年第二季度 三个月累计上市交易的央产房数量就超过前半年的一半;截至2004 年8月31目,盖章通过批准上市的央产房累计达到了2731套.短短 两个多月又有1000多套央产房放量,央产房上市速度可见一斑(可 参看附表1) 附表l(j~-中9月份数值为预测值1 同时,央产房每月持续放量的过程中还呈现了波动性特征(可参 看附表2). 800 : 央产房月度放量图 \\,,\\ 附表2(其中9月份夏_值丽———? 口"链家"市场研究中心宫萍 由以上央产房月度放量图可以看出,央产房上市量呈现递增性 和波动性并存的趋势.从去年11月到今年1月,三个月几乎每月均 有100多套央产房新上市,到2月新上市量变为200套,上升势头出 现,而到了3月份新上市量一跃到了500多套,几乎翻了一倍多,接 着的4,5月份新上市量呈现冲高回落的态势.但从6月开始,新上市 量又一度走高,7月份放量近700套,央产房放量达到顶峰,整个放 量过程出现正弦式波动.这是季节性因素和政策性影响综合冲击的 结果.今年3月以来,由于银行的收缩房贷等金融紧缩措施.二手房 消费者的购房需求受到了一定的抑制,因而也压抑了央产房业主的 上市热情. 一成交价格维持高位 由于央产房大多处于城区,具备良好的地段优势,同时社区成 熟,配套设施相对完善,加上交通的便捷,使得央产房很受二手房消 费者的钟爱.供需两旺的势头使得央产房的成交均价一直维持在高 位波动.(可参看附表3) 附表3(其中9月份数值为预测值) 从上图中可以看到,央产房的成交均价基本稳定在570O一6100 元/平方米的高位.数据还显示,3月份央产房成交价曾一度上涨到 了6050元/平方米,冲高回落之后,从6月份开始,央产房成交均价 又从5754元/平方米再度攀升.价格的变动正是供需动态变化的均 衡结果.3月份央产房放量达到了近500套的高位,供需两旺抬升 了交易价格;而随着下半年"金九银十"佳季的到来,交易更趋于活 跃,这也促进了成交价格的攀升. 另外,成交数据表明,在央产房成交价格稳居高位的同时.由于 所处的区域二手房市场火热程度不同,交易价格略显不同.(具体参 看附表4和附表5) 北寤地.51 附袁4:朝阳一些区域央产房价格和市属已购公房价格对比 ?j旧蟊?_?????而i瞌翘-鞋_日嘎量iI娜N嚏?__ 劲松,潘家园,5000--- 5500元/平方米5000--5300元/平方米松榆里区域 三里屯,左家庄 区域5600---6200元/平方米5600--6000元/平方米 团结湖区域5500---6300元/平方米55OO一61()(】元/平方米 东大桥区域6000--6500元/平方米6000--6300元/平方米 附袁5:海淀一些区域央产房价格和市属已购公房价格对比 ??????一一一一………??????一 中关村区域5600---6200元/平方米550(卜__61()(】元/平方米 双榆树ss.100元平方米5500---61平 妻增光路_57.2/平方米57.2/-T-D-~ 蠢微,万寿路区520(卜5700元/平方米5..(卜5700元/平方米————— ———— 航天桥区域540O一6()(】0元/平方米530O一59()(】元/平方米 曼区域分布广泛,热点突出 城八区均有央产房成交分布,同时,央产房成交热点区域和二 手房成交热点区域有着一致I生,可见央产房的上市对于整个二手房 市场的积极促进作用.二手房成交的传统热点区域朝阳,海淀不但 是央产房集中分布的区域,也是央产房交易的活跃区域:丰台区由 于房产消费者置业观念的转变,基础设施的改善,以及地铁4,5号 线的贯通带来的交通便捷的前景预期,使得丰台升值~;Di77fc.因 此央产房交易也比较活跃.(可参看附表6) 附袁6 具体来看,央产房成交热点地段分布在:朝阳的劲松,潘家园, 松榆里,团结湖,左家庄,三里屯,西坝河,安慧里;海淀的中关村,双 榆树,知春里,翠微,万寿路,航天桥,增光路;东城区的安德路,安定 门,东直门,和平里,灯市口;西城的新街口,官园,西直门,isin~,阜 成门;丰台的方庄,石景山的永乐小区等区域. !篓全垡茎升,购买群体微妙变化——'——————————————————————————— 二—二—二二二_=一.一 从央产房需求面来看,二手房需求者中大部分人对央产房的购 房需求相当强劲.根据"链家"二手房消费者抽样调查 ,自央产房获 52地产 准上市以来,在二手房消费者中,有27%的人强烈希望购买央产房, 有近70%的人表示如果合适的话可以考虑购买央产房:登记购买央 产房的客户数量的月递增速度,去年10,11,12三个月平均为11%, 而今年上半年则上升为19%,目前,央产房的供需比约为1:5.4.可 见央产房的需求旺盛. 调查显示,央产房需求群体也发生了微妙的变化.央产房的需 求者分为两大类,分别是本市居民和外地来京人员.去年央产房需 求者中这两者的比例分别为64%和36%,而今年第二季度,该比例 则变为56%和44%,表明央产房的地段,交通等优势吸引了更多的 外地来京人员加入到了购买央产房的竞争行列."链家"的综合调查 结果也了该现象,调查表明,对于央产房性质和交通优势敏感 的人群要占到65% 从成交的情况来看,购买央产房的消费者85%以上是年收入稳 定在4万一6万之间的中低收入阶层,这一比例一年来基本保持不 变;在成交的央产房中,以两,三居居多,分别占到64%和31%:另 外,面积在6O一80平方米,成交总价在35万一45万之间的央产房 分别占到总成交量的73%和68%,充分表明面积适中.价格合适的 央产房一直是二手房购房需求者们追捧的对象. ?央产房未来发展及前景预测 综合来看,央产房上市一年以来,市场行情供需两旺,交易十分 活跃,对整个二手房市场的推动作用不容置疑.总结一年来央产房 上市的基本情况,结合今年北京市二手房市场的整个发展状况以及 良好的发展趋势,在二手房市场稳步走向完善和成熟的大背景下. 今后的央产房市场将呈现如下特点: (1)房源放量速度将大大提升.历经一年的上市磨合期之后. 央产房市场将更加理性,随着央产房业主"卖旧买新,升级置业,,愿 望的迫切,有关单位加速职工住房建档工作,简化相关上市手续.将 大大{足进央产房的上市.初步预计,央产房上市月递增速度将由目 前的20%提高到25%,进行回归推算,到2004年年底,央产房上市量 将会突破4500套. (2)成交价格仍然呈现刚性.由于央产房大多数分布于社区成 熟,配套完善的市中心城区,拥有地段优势,加上需求很强劲.热点 地段房源供给更是有限,预计央产房成交均价仍然会维持在5800 元/平方米左右波动. (3)热点区域将会有所降温,非热点区域逐渐火热.热点区域 的央产房毕竟供给有限,故而当前热点区域交易会渐渐回落.随着 整个二手房市场的红火,以及非热点区域的基础设施渐渐完善.当 前的非热点区域(如石景山)房源放量将会更快,成交量将会上升. 打破目前朝阳,海淀成交量占据半壁江山的现状.一