土地储备和一级开发流程70 一级储备

土地储备和一级开发流程70 一级储备 话题:一级储备 会议纪要 申请报告 房屋 北京房地产一级开发程序流程一、土地一级开发的概念根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》(京国土市[2005]540号)，土地储备和一级开发(土地储备开发)是指依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并通过组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等;对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。二、土地储备开发1、编制原则:土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划编制。2、编制单位:由市国土资源局(以下简称国土局)会同发展和改革委员会(以下简称发改委)、规划委员会(以下简称规委)、住房和城乡建设委员会(以下简称建委)、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政 府编制。3、编制程序:(1)区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关(含所属单位)以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地储备开发计划，于每年的10月上旬报市国土局。 经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。(2)市国土局会同市发改委、规委、建委、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关(含所属单位)以及在京中央大型企业集团和驻京部队。(3)各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关(含所属单位)以及在京中央大型企业集团和驻京部队按照要求调整计划，于11月下旬报市国土局汇总。(4)市国土局征求市相关部门意见并完成善后与市发改委共同报市政府。(5)经市政府批准的土地储备开发计划，由市国土局下达给市和区县土地储备机构。 土地储备开发计划确需调整的，由市国土局会同相关部门提出计划调整方案，与市发改委共同报市政府批准。三、土地一级开发的实施方式根据一级开发实施主体的不同，可以分为两种方式:1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项 目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，部分通过招标确定一级开发企业的办法。对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级开发工作，这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例(短暂阶段)。目前，由于授权一级开发不再审批，同时进行一级开发招投标确定主体也颇有难度，因此主要采用以区县储备分中心为主体，然后分中心再委托实施主体的方式来实现。另有部分具备条件的国有工业用地，由原用地方(工厂)组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。此种方式称为工业用地前期整理，立项和程序与一级开发项目基本相同，但无法取得一级开发项目授权，不属于一级开发的范畴。四、一级开发的土地范围1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的;2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的;3、协议出让土地首次转让土地使用权的;4、政府规定的其他土地使用权交易;5、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。五、土地一级开发成本和收益(一)成本构成:1、征地、拆迁补偿及有关税费;2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用;3、市政基础设施建设有关费用;4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用;5、贷款利息;6、土地储备开发供应过 程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。(二)收益:委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。六、一级开发涉及政府职能部门在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有:国土资源局(以下简称国土局)、发展改革委(以下简称发改委)、规划委员会(以下简称规委)、住房和城乡建设委员会(以下简称建委)、财政、交通、环保等相关政府部门。1、国土局主要负责土地一级开发预审;确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以形式与土地一级开发单位进行约定;下达土地一级开发批复;负责一级开发土地的征地批复;会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。5、交通主要负责交通评 价批复工作。6、环保主要负责环境评价批复工作。七、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。2、属于新增建设用地的，提交征地(农转用)政府批文及征地结案文件;3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件;4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件;5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中:属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件;属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。6、有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。7、原则上，入市公开交易的土地(含:符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目)应该达到宗地外达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整(简称“三通一平”)及取得市政接用方案，有条件的应达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整(简称“五通一平”)，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力(简称“七通一平”)，并达到市政综合，取得所有的管线图。8、对于可以 独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地，周边已具有相应的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑(构筑)物拆除后入市交易。9、原建设单位在申请土地入市交易前，土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后，由市国土资源局会同有关部门进行审核确认。八、土地一级开发一般工作程序(一)确定土地一级开发项目1、土地一级开发项目来源:(1)年度土地储备计划;(2)市政府批准的重点项目;(3)市、区储备申报;(4)市属国有企业申报。2、项目确定的主要原则:(1)项目实施的必要性;(2)结合库存分析新增量的合理性;(3)项目本身是否具备启动条件。3、政府主管部门:市国土局、市土地储备开发联席会(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门)4、项目确定流程:(1)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向区县国土局提出土地一级开发申请;(2)由区县土地储备机构审核决定是否进行一级开发，主要取决于是否符合土地利用总体规划和城镇控制性规划，具体时间视项目而定;(3)市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案，资料齐全的情况下编制方案约1周时间，但由于在编制实施方案时需要取得征地测算数据，需要同集体经济组织洽商;需要取得拆迁补偿 数据，需要进行拆迁摸底;需要取得市政设施建设成本数据，需要编制市政综合咨询方案。时间就很难得到保证;(4)由区县土地储备机构报区政府批准后向市国土局申报一级开发实施方案，经过初审、内审和专家会评审后，取得会议纪要。通常需要1个半月的时间;(5)市国土局(或市危改办、市绿隔总指挥部)将项目提交市土地储备开发联席会议讨论(平均两个月召开一次)，联席会对一级开发实施方案提出原则意见，确定实施主体并出具会议纪要，会议纪要大约在联席会结束后两周内由各委办局签字后下发;5、项目审批的主要内容——审核土地一级开发实施方案(1)项目的基本情况(名称、坐落、四至、面积、现状、规划);(2)投资测算(成本测算);(3)(工作内容、开发周期等);(4)收益分析(资金平衡测算)。6、办理时间:整个项目确定过程(从实施方案储备分中心初审到上市政联席会)原则上需要8周的时间。(二)确定一级开发单位1、政府主管部门:市国土局、市建委等部门2、确定开发单位流程:(1)市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金(一般不低于单期投资的35%)等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件;(2)下达土地一级开发批复;土地储备和一级开发流程 70_一级储备(3)签订土地一级开发合同。3、办理时间:整个项目确定委托单位，签订委托协议，通常1周时间。(三)办理交通评价文件审批(根据联席会要求办理)1、下列项目需要办理交通影响评价:(1)规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目;(2)边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目;(3)其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目;(4)交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目;(5)上述公建和城市交通设施项目的改建扩建;(6)其他需要进行交通影响评价的项目。2、政府主管部门:市规委基础设施处、市交通委员会3、交通评价文件审批:委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告(主要包括项目基本情况，周边项目情况，区域交通现状，项目交通量预测、交通评价等内容)，提交至市规委基础设施处，由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。4、办理时间:由实施主体组织交通评价公司编制交通评价，并上会取得环评批复大约为4至8周。(四)办理古树处理意见(根据联席会要求办理)树龄在100年以上的为古树，其中，树龄超过300年的为一级古树，其他的为二级古树。凡在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影 响的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。1、 办理避让古树名木措施审批意见(1)政府主管部门:市园林局监督检查处(2)审查标准:?申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式;?凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚; ?树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。(3)所需文件资料:?北京市园林局避让保护古树名木措施申请表，(申请内容包括申请人;联系电话;申请避让保护古树名木的详细地点;申请树种、规格、数量、标牌号、原因;申报单位意见(盖章);古树名木产权业主单位意见(盖章));?规划意见书及附图;?避让保护古树名木措施(含具体避让保护方案)。2、 办理古树名木移植许可(1)政府主管部门:市园林局城市绿化处(2)审查标准:?是否属于因特殊情况必须移植的;?古树名木移植方案是否符合要求;?申办人提出的申请符合申请条件，申报材料是否齐全、规范、有效;?如举行听证的，符合听证笔录的要求。(3)所需文件资料:?北京市园林局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名;联系电话;单位绿化面积总况;申请树种、规格、数量、原因;申报单位意见(盖章);产权业主单位意见(盖章);?北京市园林局绿地指标审核签图意见;?规划意见书及附图;?项目工程树位平面图，在施工平面图上标 明树位、树种、规格、占用绿地的面积; ?古树名木移植方案。3、办理时间:《避让古树名木措施审批意见》的办理时间为20个工作日，《古树名木移植许可》的办理时间为12个工作日。(五)办理环境评价文件审批(根据联席会要求办理)1、环境评价文件的类别及适用项目:(1)环境影响报告书，适用于占地10万平米及以上且位于敏感区、建筑面积5万平米以下、且位于敏感区的项目;(2)环境影响报告表，适用于建筑面积2万平米以下且位于非敏感区的项目;(3)环境影响报告表，适用于其他项目。2、政府主管部门:市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。3、审查标准:(1)符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求;(2)符合国家产业政策;(3)符合城市功能区划和环境保护规划;(4)要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏;(5)采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求;(6)污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准;(7)满足国家和地方规定的污染物总量控制要求;(8)建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求;(9)建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施;(10)能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证 会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外;(11)《离辐射防护与辐射源安全基本标准》(GB18871-2002)和《电磁辐射防护规定》(GB8702-88)及其导出标准中的强制性规定;(12)地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响;(13)产生污染的工业项目保持一定的防护距离;(14)轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计。4、所需文件资料:(1)加盖单位印章的《建设项目环境管理申请登记表》;(2)环境影响评价文件;(3)拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况;(环境影响报告书(表)项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4(竖向)装订;环境影响登记表项目可以提交示意图)(4)项目用地预审意见;(5)土地一级开发批复。5、办理时间:环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响报告表的办理时间分别为:报告书60日、报告表30日、登记表15日。(六)办理规划意见书1、政府主管部门:规委(市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科)2、审查标准:(1)实体审查?符合各类城市规划(《城市规划法》和《北京市城市规划条例》);?新征(占)用地的建设项目，市计划主管部门对项 目建议书的批复文件原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件);?自有用地的建设项目，需有建设单位(个人)的用地权属文件。(2)形式审查?环保部门批准的环境影响评价文件。?无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台(站)造成有害干扰的建设项目的审查同意意见;?广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见;(3)所需文件资料:?申请书;?用地说明书;?地形图3份(1:500，1:2000,1:10000);?平面设计图1份;?环评、交评审批意见;?普测或钉柱成果报告书(电子版);?地质灾害危险性认定书(通过预审的项目免交，分批次的项目免交);?一级开发批复;?产生无线电波辐射和可能对无线电台(站)造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见;?迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见;?其他材料。4、办理时间:办理规划意见书的办理时间约为20个工作日。(七)办理土地一级项目立项核准1、政府主管部门:先向区县发改委固定资产投资科提交申请，经同意后再向市发改委固定资产投资处申请(目前，市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请)。2、审查标准:(1)项目申请报告由具备相应工程咨询资格的机构编制;(2)项目 符合国家法律法规;(3)项目符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划;(4)项目符合国家宏观调控政策;(5)地区布局合理;(6)主要产品未对国内市场形成垄断;(7)未影响我国经济安全;(8)合理开发并有效利用了资源;(9)生态环境和自然文化遗产得到有效保护;(10)未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响;(11)房地产企业开发资质证明文件;土地储备和一级开发流程70_一级储备(12)项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。3、所需文件资料:(1)由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份(主要内容包括:项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等);(2)一级开发批复;(3)项目用地预审意见;(4)征地补偿安置初步协议;(5)法人资格证书(开发企业);(6)中外合营项目，合营各方签署的合作意向书;(7)环评、交评审批意见;(8)其他材料。4、办理时间:申报项目立项核准。工作时限约为20个工作日。(八)取得征地批复(实施征地)1、政府主管部门:新增集体土地需要办理征地手续，然后再实施征地。在与被征地方签定补偿协议后，向项目所在区县国土分局征地科提出新增建设用地申请，经区土地局初审后进行公示，受理和初审约10个工作日，公示期一般在10天左右。区县 分局同意后，再向市国土局征地处提出申请。2、所需文件资料:(1)新增建设用地申请;(2)《规划意见书》及附图;(3)钉柱测量成果报告书;(4)一级开发项目立项核准文件;(5)征地补偿安置协议书;(6)一级开发批复和建设项目用地预审意见;(7)拟占用土地1:1万土地利用现状图;(8)补充耕地位置图;(9)地质灾害危险性认定书(通过预审的项目免交，分批次的项目免交);(10)建设项目总平面图或线形工程平面图;(11)一书四方案(用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、代地方案)原件(由区国土局提供);(12)(占)地情况调查表;(13)建设拟征(占)地土地权属情况汇总表;(14)是否占压矿床证明(通过预审的免交，分批次的免交);(15)土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件(符合土地利用总体规划的免)。3、实施流程由区土地局编制的一书四方案，报送区政府，区政府签署意见后报市国土局相关处室会签，经主管局长签字后，报市政府七人协调小组会审定，最后经主管市长审批后，由国土局核发征地批复。这一过程有两点需加以说明:(1)正常情况下，市政府协调会每月召开一次，但很难完全保证;(2)在资金安排上，规定征地补偿款支付50%以上方可取得征地批复，全部付清后才能办理《征地结案表》和《建设用地批准书》。4、办理时间:从编制一书四方案到取得《建设用地批准书》至 少要2个月。(九)实施征收拆迁1、国有土地征收(1)适用范围:依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。征收项目应符合下列情形之一:? 国防和外交的需要;?由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;?由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;?由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;?由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础实施落后等地段进行旧城区改建的需要;?法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。(2)政府主管部门:区县人民政府、区县房屋征收部门、区县房屋征收事务中心(3)基本流程依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《关于印发<北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见>的》(京政发[2011]27号)的要求，现阶段北京市征收工作基本流程如下:?建设单位提出申请为了公共利益需要征收房屋的，由建设单位向建设项目所在地区、县人民政府提出征收申请，提交项目批准文件、规划意见、土地预审意见等文件。收到申请后，区、县人民政府按照《征补条例》规定审核建设项目是否符合房屋征收条件。?发布暂停公告对符合房屋 征收条件的建设项目，区、县房屋征收部门自收到区、县人民政府的确认意见后5个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不当增加部分不予补偿。房屋征收部门应当将暂停事项书面通知规划、工商、公安，房管等有关部门，相关部门应按照各自职能及时停办相关事项。暂停办理相关事项的通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。?组织选择评估公司房屋征收部门发布暂停公告后，可以委托征收实施单位或属地街道办事处(乡镇人民政府)组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构，协商不成的，根据多数被征收人意见确定;若无法形成多数意见，则由房屋征收部门通过公开摇号的方式随机选定，结果应当在征收范围内公布。?完成前期事务性工作对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。房屋征收部门或者房屋征收实施单位根据需要可以通过购买服务方式完成房屋征收与补偿过程中涉及的测绘、评估、房屋拆除、法律服务等专业性工作。?制定并发布征收补偿方案房屋征收部门会同财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处(乡镇人民政府)拟定房屋征收补偿方案，报区、县人民政府批准后， 在征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。被征收人有意见的，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。?风险评估区、县人民政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人户数较多的，应当经区、县人民政府常务会议讨论决定。?征收补偿资金管理在作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当设立房屋征收与补偿资金专用帐户，明确征收项目补偿资金的总额、来源，按照房屋征收与补偿方案确定的项目进度将补偿资金拨付到专用账户上，按规定使用。?做出征收决定区、县人民政府依据《征补条例》的规定，履行了上述程序后方可作出房屋征收决定，并及时在征收范围内公告。公告应当载明征收补偿方案、征收范围、实施单位、签约期限和行政复议、行政诉讼权利等事项。区、县人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。?做出征收补偿决定，当事人可提出复议或诉讼房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 ?申请法院强制执行被征 收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区、县人民政府依法申请人民法院强制执行。?搬迁实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的区、县人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。2、 纳入旧城区改建房屋的征收为加快推进北京市中心城区棚户区改造和环境整治项目，按照“优化征收流程、简化审批手续”的基本思路，北京市住房和城乡建设委员会于2013年9月7日颁布了《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<北京市旧城区改建房屋征收实施意见>的通知》(京建发[2013]450号)，对纳入旧城区改建项目的征收流程进行了优化。(1) 适用范围:适用于全市实施旧城区改建范围的房屋征收项目。旧城区改建具体包括中心城区棚户区改造、平房区院落修缮、危旧房改造(不含解危排险等紧急情况)、城中村边角地环境整治等项目。(2) 政府主管部门及职能:?各区县人民政府负责本行政区域内旧城改建房屋征收与补偿工作，组织相关部门对征收补偿方案论证，作出房屋征收决定、补偿决定。?各区县房屋征收部门负责组织实施本行政区域内旧城区改建房屋征收与补偿工作，包括暂停办理相关事项、组织调查登记、拟定征收补偿方案、组织签订征收补偿协议、受理房屋征收信访投诉及法规政策解释宣传工作等。?各区县 房屋征收部门可以委托不以盈利为目的的房屋征收实施单位承担旧城区改建房屋征收与补偿的具体工作，并对房屋征收实施单位的征收与补偿行为负责。?市重大项目建设指挥部办公室负责全市旧城改建项目总体协调调度工作，市住房和城乡建设委员会会同市财政、发展改革、规划、国土资源等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。(3) 基本流程? 编制计划区县人民政府组织项目建设单位及相关部门对本行政区域内旧城区房屋破损程度和改建难易程度进行调查，编制辖区内旧城改建计划，并将编制完成的旧城区改建计划上报市重大项目建设指挥部办公室组织联合审查。? 计划审查市重大项目建设指挥部办公室召集市发展改革、规划、国土资源、建设房管、财政等部门对各区县汇总的旧城区改建计划进行可行性、公益性联合审查。公益性认定以改善民生、优化环境为原则，不以改建后的规划用途为条件。审查通过后，市重大项目建设指挥部办公土地储备和一级开发流程70_一级储备室向各区县人民政府下达旧城区改建计划。? 改建征询旧城区改建计划确定后，区县人民政府组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。区县房屋征收部门对征询意见过程实施监督，大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建，拟征收范围由区县人民政府确定。? 征收要件通过征询的旧城区改建项目,纳入各区县国民经济和社会发展 年度计划。各相关部门要简化审批手续、加快推进。发展改革部门出具投资任务书作为项目批准文件、规划部门出具项目规划意见、国土资源部门出具项目土地预审意见。? 暂停办理区县房屋征收部门根据建设单位提交的征收要件以及房屋征收申请向区县人民政府申请启动房屋征收工作，在收到区县人民政府确认意见后3个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知产权人、公房承租人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为，违反规定的不予补偿。暂停期限为一年，需要延长暂停期限的，区县房屋征收部门应当提前15日在征收范围内及时发布延期公告，延长期限最长不超过一年。? 调查登记区县房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，产权人、公房承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内公布。? 方案征询区县房屋征收部门会同区县财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处(乡镇人民政府)拟定房屋征收补偿方案，并报区县人民政府批准。房屋征收补偿方案应在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。征收范围内产权人、公房承租人有意见的，持本人身份证明和房屋权属证明或者公房承租证明，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。多数产权人、公房承租人不 同意征收补偿方案的，区县人民政府应当组织由产权人、公房承租人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。? 预签协议区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案,组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议生效具体比例由各区县人民政府确定，预签征收补偿协议期限不超过6个月。预签征收补偿协议生效的，由区县房屋征收部门报请区县人民政府作出房屋征收决定;在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征收工作终止。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附带生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后房改售房协议自动生效。? 征收决定区县人民政府作出房屋征收决定后应及时公告，预签征收补偿协议生效并与正式征收补偿协议具有同等效力。征收评估价格与预签征收补偿协议评估价格出现差异的,按照“就高不就低”的原则处理。? 补偿决定房屋征收部门与被征收人(含公房承租人，下同)在房屋征收决定公告的签约期限内达不成征收补偿协议、被征收房屋所有权人不明确的或者下落不明的，由房屋征收部门报请区县人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。? 强制执行在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收 决定的区县人民政府依法申请人民法院强制执行。(4) 办理时间:从改建征询到区县人民政府作出房屋征收决定大约需要6至9个月。3、 已取得拆迁许可证或集体土地需要拆迁的项目由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)于2010年1月21日起实施。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。实施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于已取得拆迁许可证的项目及集体土地上的拆迁项目，其办理拆迁许可证的政府主管部门及所需文件资料如下:(1)政府主管部门:所在区县建委(或房地局)拆迁科(2)办理拆迁许可证所需文件资料:? 申请书;? 《规划意见书》及附图;? 一级开发批复和建设项目用地预审意见;? 一级开发项目立项核准文件;? 拆迁实施方案;? 安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件;? 其他材料。《拆迁许可证》办理时间大约30个工作日(十)编制市政基础设施实施方案(1) 政府主管部门:市规委市政处、各市政专业部门(2) 主要工作内容:? 到市自来水公司编制上水方案;? 到北京四方市政技术公司编制雨污水方案;? 到市热力集团编制热力方案(市政供暖范围内):? 到燃气公司编制燃气方案(市政燃气范围内);? 到 市供电局编制供电咨询方案;? 到市电信局编制电信方案;? 请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合。区县储备分中心取得项目核准后和规划意见书后，实施征地拆迁和市政设施实施方案。两者可同时进行。在办理征地和拆迁工作的同时，中标单位可办理市政建设方案，完成市政项目综合，取得市政综合管线图。(3) 办理时间:通常需要3个月。(十一)组织验收，评估土地成本(1) 政府主管部门:市国土局会同有关部门(2)主要工作内容:? 一级开发单位委托有资质的土地评估单位就土地开发成本及土地市场价格进行评估或委托专业审计机构进行审计;? 市国土局组织有关部门对土地一级开发工作进行验收;? 市国土局内部(土地储备中心、市场处、利用处、土地利用中心等)对一级开发成本进行预审;? 市国土局和市发改委审核土地一级开发成本，鉴定土地成本的有效性。? 审批《土地一级开发项目结果报告》(3) 办理时间:一级开发的验收、审计、核算直到审批结案报告，通常情况下约需45天。(十二)纳入土地储备库或直接入市交易(1) 政府主管部门:市国土局会同有关部门(2) 主要工作内容:完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据年度土地供应计划出让或者直接入市交易(目前以直接入市交易为主)。纳入储备库的，由市国土局根据委托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费;直接入市交易的，由受让方支付土地开发建 设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下:? 市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议;? 市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议;? 市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。? 按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但基本都能通过。? 由市土地储备中心编制招标(或挂牌)出让方案，组织编写招标(或挂牌)文件，报市国土局审批后由原土地使用权人或土地一级开发主体与市储备中心签定入市交易协议。(3) 办理时间:《土地一级开发项目结果报告》审批后，市储备中心开发部将文件转至市场部，进行上市交易的准备工作，制作和转件约1周时间。挂牌价格(或指标底价)的评估，在现场勘查和技术初审后报地价办公室审议，再报专家会审议，最终由市国土局会同市发改委审批，确定上市交易价格。这一过程至少30天。由市土地储备中心编制招标(或挂牌)出让方案，组织编写招标(或挂牌)文件，报市国土局审批后由原土地使用权人或土地一级开发主体与市储备中心签定入市交易协议，这一过程约需20天。上市交易:挂牌为公示期20个工作日，竞价期10个工作日;招 标为公示期30天，公示期截止时点即为开标时点，一般不 超过两天。土地储备和一级开发流程70_一级储备一级开发 项目流程工期进度表