房贷的真实利率,算下里太惊人了

房贷的真实利率,算下里太惊人了 大家都知道目前银行的房屋贷款一般有两种方式，一种是等额本息，一种是等额本金。这次我们主要讨论的是等额本息，等额本金计算会复杂一些，大家可以借鉴着自行计算一下。 按照银行给我们的算法，等额本息的计算公式是这样的，每月还款额为: n,,r1+rP=A n,,1+r?1 其中: P为每月还款额 A为借款总额 r为月利率 n为借款总月数 这个公式的来源是这样的，假设你每个月的还款为P，那么: P第一个月的还款原本金为: 1+r P第二个月的还款原本金为: 2(1+r) … P第N个月的还款原本金为: n,,1+r 本金之和应该相等，所以: PPP ++?+=A 2n,,1+r(1+r)1+r 根据等比数列的计算公式可以得到每月还款的金额P与总借款金额的关系。 所以，你的整个的还款金额为: n,,r1+rA=nA nn,,1+r?1 举例说明:假设采用的是公积金贷款，4.5%的年利率，月利率为0.375%，贷款50W，20年。按照上面的公式计算: n240,,r1+r0.00375×1.00375A=nA=240×50×?75.92 nn240,,1+r?11.00375?1 这么一看，也许大家认为自己借了20年的钱，结果才多还款约50%而已，按照物价来说，20年前的物价早就不止才涨50%，所以其实贷款买房很划算呀。实则，大家要是真正理解了金融的本质，认真的计算一下，才会发现银行的可怕。因为你借的钱并不是说借了这么多钱，20年后才还钱，如果哪家银行让我借钱后20年多还个50%，我睡觉也都会偷着乐了。 那么，让我们来计算一下银行能够从你的贷款本金中真正能够赚到多少。 在计算之前，你要知道，银行会从你每个月的还款上再重新贷款给下家，从而取得利滚利，越滚越大的效果。 所以，银行从你的还款中能够得到的所有金额如下: n?1第1次还款 B=P(1+r) 1n?2第2次还款 B=P(1+r) 2 … n?n第n次还款 B=P(1+r) n 所以，银行真正能够从这笔贷款中获得利润总共为: n?1)P((1+r)nB==A(1+r) r 绕了很大一圈，大家现在能发现了吧，其实银行就是按照复利来获取利润的。贷款 给你的这笔钱，对银行来说就是一笔复利利润。 再按照复利计算一边就知道，从银行角度上看，这一笔借款的真正利率，即为n(1+r)。 因此，我们重新计算例子中的银行20年的利率为: n240,,,,R=1+r=1+0.00375?245.5% 真实利润为: n,,,,G=A1+r?1?72.77 PS: 按照商业贷款利率计算20年利率和利润(按照年利率6.55%): n240,,,,R=1+r=1+0.00545833333?369.3% n,,,,G=A1+r?1?134.6W 30年利率及利润(按照年利率6.55%): n360,,,,R=1+r=1+0.00545833333?709.7% n,,,,G=A1+r?1?304.8W 结论: 1、 其实你就是按照公布的贷款月利率借了240笔不同期限的贷款而已，而且这个 利率全部都是按月复利，你最长期限的这一笔借款只有大约还款额的40%。 2、 如果你认为20年后的房价涨幅大于3.69倍，那就赶紧贷款20年买房吧，如果 你认为30年后的房价大于7.1倍，那就赶紧贷款30年买房吧。当然如果你认 为小于这个涨幅，就请慎重了。