土地确权登记发证工作

土地确权登记发证工作 全市乡,镇,国土资源所 所 长 培 训 班 讲 义 土地确权登记发证实务 目 录 第一部分 土地登记 ...............................................................................................................................2 一、土地登记的概念 ............................................................................................................................. 2 二、土地登记的特点 ............................................................................................................................. 2 三、土地登记的基本原则 ..................................................................................................................... 3 四、土地登记的内容 ............................................................................................................................. 5 五、土地登记的分类 ............................................................................................................................. 8 六、土地登记的程序 ........................................................................................................................... 10 七、土地登记中应注意的相关问题 .................................................................................................... 14 第二部分 土地确权 .............................................................................................................................15 一、土地确权基本概念 ....................................................................................................................... 16 二、土地确权的基本原则 ................................................................................................................... 17 三、土地确权的依据 ........................................................................................................................... 17 四、土地权属确定 .............................................................................................................................. 19 五、土地权属争议调处的程序和方法 ................................................................................................ 25 第三部分 集体土地所有权调查技术规定 .........................................................................................25 一、基本要求 ...................................................................................................................................... 25 二、权属调查 ...................................................................................................................................... 25 三、地籍图编制 .................................................................................................................................. 28 四、面积量算 ...................................................................................................................................... 29 五、宗地图绘制 .................................................................................................................................. 29 六、成果资料与归档 ........................................................................................................................... 30 1 土地确权登记发证实务 为进一步加强土地确权登记工作，规范土地登记行为，努力实现土地登记法制化、规范化和制度化, 2007年国土资源部令第40号颁布了新的《土地登记办法》。为依法加快农村土地登记发证工作，夯实农村土地产权管理基础，有序推进农村土地管理制度改革，《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干》(中共中央[2010]1号)文件提出了明确要求，要求加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作，工作经费纳入财政预算。力争用3年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。为此，对土地确权登记发证有关基础知识介绍如下: 第一部分 土地登记 一、土地登记的概念 按照2007年国土资源部令第 40 号颁布的新《土地登记办法》规定，土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地登记包括了三层含义: 一是明确了登记的土地权利范围，即国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权;集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)。 二是土地登记是将需要登记的土地权利在土地登记簿加以记录、记载。记录、记载是登记的字面含义。 三是土地登记是土地权利的公示行为。登记在民事方面最重要的功能就是产生公示公信效力。登记机关进行登记只是行政确认，而不是行政许可。 二、土地登记的特点 (一)统一性 土地登记是依据统一的实体法律规范，遵循统一的登记程序在统一的登 2 记机关进行的。对附设在土地上的全部土地权利进行的登记，在地域上应覆盖所有的土地。 (二)唯一性 对同一块土地上的登记结果应当是唯一的，不能同时存有两个或两个以上的登记结果。《土地登记办法》规定:“土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。” “土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明，土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。”该规定充分体现了土地登记的唯一性特点。 (三)连续性 在现实中，土地权利状况是经常变化的，为了保持现势性，土地登记结果也必须不断更新，所以土地登记具有连续性的特点。 (四)公开性 土地登记是国土资源行政主管部门依照法律规定对土地权利进行登记的过程，是一项直接影响到土地权利人权益的行政行为。土地登记的实质在于公示，就是将土地权利变动的意思向社会公众显示，让公众知晓土地的权利状况特别是土地权利的变动情况。土地登记的公开包括登记依据的公开，登记程序的公开和登记结果的公开，土地登记资料可公开查询就是土地登记公开性的内在要求。 (五)公信力 由国家专门机关依法登记的土地权利具有公信力，值得社会公众信赖。这一方面是因为土地登记是由国土资源行政主管部门严格依法按程序进行的，登记结果真实可靠。另一方面，土地登记的公信力还表现在，如果土地登记错误，致使人们基于对土地登记的信任，在土地产权交易或土地利用过程中遭到了损失，国家将通过行政赔偿方式对受损人予以赔付。 三、土地登记的基本原则 土地登记的基本原则包括依法原则、申请原则、审查原则和属地管辖原则。 (一)依法的原则 土地登记必须依法进行，这里的“法”是指广义上的“法”的概念，泛指我国现行的法律、法规和政策，如《中华人民共和国宪法》、《中华人民共 3 和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地登记办法》等。土地登记依法的原则，有三方面的含义:一是土地登记申请人应当依法向土地登记机构申请，提交有关的证明文件资料等;二是土地登记机构应当依法对土地登记义务人的申请进行审查和在土地登记簿上进行登记;三是土地权利经登记后的效力由法律、法规和政策规定，任何单位和个人都不能随意夸大或缩小土地登记的效力。 (二)申请的原则 土地登记机构办理土地登记，一般都应当由土地权利人或土地权利变动当事人首先向土地登记机构提出申请，即向土地登记机构提出明确的意思表示。由于土地登记是国家实行的一项法律措施，其结果具有决定物权变动是否生效的法律依据，因此，土地登记申请应采取书面形式，口头表示无效。 (三)审查的原则 土地登记机构对土地登记申请必须进行审查。审查的内容主要包括:一是审查土地登记申请材料是否齐全或者是否符合法定形式;二是认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。经过审查，凡符合土地登记要求的，应如实、及时登记有关事项。否则，不予登记。 (四)属地管辖的原则 《土地登记办法》规定:“土地登记实行属地登记原则。”土地登记的属地原则具体来说有两方面要求:一是土地登记机构应当坚持统一性。在一个登记区内只能由一个土地登记机构来登记，不能由两个或两个以上土地登记机构登记;二是土地登记资料应当保持完整性。同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构建档保存，不能由两个或两个以上土地登记机构分别保管。按照《土地登记办法》第三条规定，申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。 4 土地登记机构是指就土地权利或权利变动事项在土地登记簿上进行注册登记的机构。我国法律明确，县级以上人民政府是所辖行政区域内法定的土地登记机构，国土资源行政主管部门作为政府主管土地管理工作的职能部门，负责土地登记的具体工作。 国土资源部关于贯彻实施《土地登记办法》进一步加强土地登记工作的通知(国土资发(2008)70号]，进一步强调要坚持属地登记原则。要求各地要严格按照《土地登记办法》确定的属地登记原则开展土地登记工作，要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象。对一时无法改变分级登记方式的地区，应明确采取委托的方式(将土地登记工作交由土地所在地的土地登记机关统一负责，维护土地登记的统一性和完整性。坚持土地登记的统一管理。各级国土资源管理部门要坚持土地登记的统一管理，明确由地籍管理部门统一负责各类土地登记工作，不得将各类土地登记工作分别由国土资源管理部门内多个业务部门负责。 四、土地登记的内容 土地登记的基本单元是宗地。所谓宗地是指被权属界线封闭的一块地，即指一个或几个权利人所拥有或使用的周边权属界线清楚的一个地块。 《土地登记办法》第五条第二款规定，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。宗地不仅是一个二维的平面概念，而且是一个三维立体的空间概念。根据《物权法》第一百三十六条中有关“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立” 的规定，以及第一百三十八条中有关建设用地使用权出让合同应包括“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”的规定，可以设立立体的空间的土地权利。《土地登记办法》通过扩展宗地的概念外延，将地上、地下土地使用权纳入了其调整范围。因此，以后进行土地登记，不仅要登记土地的四至界限，而且要登记土地的上下空间。 土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的土地登记对象质和量方面的要素，包括土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。 (一)土地权属性质与来源 1、土地权属性质 土地权属性质，是指附着在某宗土地上的权利是一种什么性质的权利。按照有关法律法规，我国的土地权属性质分为:国有土地所有权、集体土地 5 所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地他项权利等。我国只对集体土地所有权登记，而不对国家土地所有权进行登记。对于土地他项权利，在土地登记簿上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事项”栏，而不记载在“土地权属性质”栏。 2、土地权属来源 土地权属来源，是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。按照土地权利的不同，土地权属来源可分为国家土地所有权来源、集体土地所有权来源、国有土地使用权来源、集体土地使用权来源等，权属来源对确定土地权属性质，判断某宗地是国家所有还是集体所有，土地使用权人对该宗土地拥有的是国有土地使用权还是集体土地使用权至关重要。 一般说来，土地权属发生和变更的时间以及土地所处的地域是影响土地权属来源的两个主要因素。解放以来我国的土地所有制和土地管理体制几经变化，有关土地的政策、法规也有一个逐步完善的过程，土地权属的发生和变更与当时的社会历史背景密切相关;同时不同地区，情况千差万别，其土地权属来源也有所差异。 土地权利人申请土地登记时，应当提交土地权属来源证明文件，如上级部门的批准文件、房产证、主管部门证明、四邻证明等。土地权属来源合法，是确认土地权属、进行土地登记的必要条件。只有根据合法的土地权属来源证明，土地登记机关才能确定土地权属的性质和土地使用权类型，并进而在土地登记簿上予以登记。 (二)土地权利主体 土地权利主体是指土地权利人，包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、集体土地使用权人和土地他项权利人。 1、集体土地所有权人 我国的集体土地所有权有三种形式:农民集体所有、乡(镇)农民集体所有和村内各农民集体所有。与之相对应，集体土地所有权人也分为三种情况:属村农民集体所有的土地所有权人是村农民集体，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理;属村内各农民集体所有的土地所有权人是村内各农民集体，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理;属乡(镇)农民集体所有的土地所有权人是乡(镇)农民集体，由乡(镇)农民集体经济组织经营管理。 6 2、国有土地使用权人 国有土地使用权人可以是任何自然人、法人和其他组织。 3、集体土地使用权人 一般应是本集体内部的成员或单位，但特殊情况除外，如集体“四荒地”土地使用权人就可以是本集体以外的个人和单位等。 4、土地他项权利人 可以是自然人、法人和其他组织。 (三)土地权利客体 土地权利客体指土地权利、义务所共同指向的对象。主要包括土地的座落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格等。 1.土地座落 指宗地所在地的名称。 2.权属界址 土地权属界址指某一个人或产权单位的土地(一宗地)的位置和范围，即某一权利人所有或使用的土地权属界线。土地权属界线，反映在实地上，表现为界址点及其界标物;反映在地籍图上，表现为界址点符号及其编号和界址点连线;反映在调查簿册上，是各界址点的坐标或相对位置。 3.土地面积 土地面积亦称宗地面积，是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。 土地面积由土地权属界址确定。土地权属界址一经确定，土地面积也就随之确定。一般来讲，如果某一宗地的权属来源证明文件上的界址范围与实地一致，而面积不一致，一律以界址范围为准，对土地面积数据进行更正。 土地面积根据土地权利人对宗地的利用情况可以分为独自使用面积、共有使用面积、共有使用权分摊面积。 4.土地用途(地类) 土地用途一般是指土地权利人依照规定对其权利范围内土地的利用方式 申请土地登记的土地用途必须符合有关规定。在城镇，主要应与城市规划和环境保护相协调;在农村，主要与合理利用每寸土地，切实保护耕地的基本国策相吻合。土地权利人任意改变土地用途和闲置土地都是违法行为。 5.土地使用条件 土地使用条件是土地权利的重要组成部分，直接关系到土地使用权的价 7 格等，因此，严格界定土地使用条件并予以登记十分重要。 土地使用条件包括建筑占地、建筑限高、建筑容积率、建筑密度等。这些使用条件的来源主要是三个方面:一是城镇规划已经限定;二是土地使用权有偿使用合同文本中作出的规定;三是批准用地文件所规定。 6.土地等级和价格 城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次划分体系。土地“等”反映全国城镇之间土地的地域差异，土地“等”的顺序在全国范围内排列。土地的“级”反映一个城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异，土地级的顺序在各城镇内部统一排列。土地的等级反映某一宗地的质量优劣程度，决定土地的价值。 土地的价值是土地权利在经济上的反映。按照我国现行的地价体系，土地的价格一般包括基准地价、标定地价、其他地价(如出让底价、市场交易价、申报价、抵押价格、入股价格等)。 土地等级作为土地登记的内容较为简单和稳定，土地价格则较复杂且变动较快。目前，标定地价、出让地价、转让地价、以及土地的抵押价格、入股价格等都属于应当申报和登记的内容。 五、土地登记的分类 《土地登记规则》将土地登记分为初始土地登记(总登记)和变更土地登记。其中变更土地登记包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。此种分类，有以下不足:一是初始登记和设定登记容易产生混淆，不容易区分;二是将土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等都统称为变更土地登记，有时不知所指。 《土地登记办法》将土地登记分为“总登记”、“初始登记”、“变更登记”、“注销登记”及“其他登记”，而 “其他登记”又包括“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”等。其中，“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”和“地役权的登记”是根据《物权法》新增加的土地登记类型。 1、总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。土地总登记具有以下特点:一是阶段性。土地总登记有期限，持续一段时间后即结束;二是区域性。土地总登记的作业区是一个行政辖区， 8 它通常是一个县或市;三是集中性。土地总登记是在一定范围和时间内有计划统一进行的。 2、初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。初始登记具有以下特点:(1)是在土地总登记之外，对设立的土地权利进行的第一次登记。初始登记有可能在土地总登记之后发生，也有可能在总登记之前发生;(2)初始登记具有经常性，只要某宗地上新设定了某种权利，就要进行初始登记。(3)初始登记具有分散性，哪块土地设定了新的权利，就要对那块土地进行初始登记。 3、变更登记是指因土地权利人发生变更，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。变更登记具有以下特性:(1)变更登记是以总登记或初始登记为基础，没有进行总登记或初始登记，不可能进行变更登记;(2)登记的内容发生变化，包括权利人、地址、土地用途、面积等发生变更都应该进行变更登记。 4、注销登记是指因土地权利的消灭等而进行的登记。注销土地登记主要有以下几种情形:(1)集体所有的土地依法被全部征收的集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。(2)国家组织移民后不再使用的原农民集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。(3)因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记。(4)县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地注销登记。(5)国有土地使用权出让或者租赁期限届满，未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记。(6)因债权实现解除抵押等而产生的抵押权注销登记。 5、更正登记一般是指土地登记的结果有误或有遗漏时，由权利人和利害关系人申请或由土地登记机关依职权更正原登记内容的土地登记。土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记;利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记;国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理更换或者注销原土地权利证书手续的，国土资源行政主管部门经报请人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。更正登记涉及土地权利归属的，还应当对更正登记结果进行公告。 9 6、异议登记是根据《物权法》新增加的登记类型，《土地登记办法》中也没有定义。一般是指登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。异议登记的目的是暂时限制土地登记簿上的权利人的权利，为事实上的真正权利人提供临时性保护。提起异议登记的前提条件，必须是利害关系人，并且土地登记簿记载的权利人不同意更正，并不是所有的人都可以随意提起;申请人必须在异议登记之日起十五日内起诉，否则异议登记失效，明确限定了时间;异议登记不当，权利人可以向申请人请求损害赔偿，避免有人恶意或者随意提起异议登记。准予异议登记的，应当在土地登记簿上记载，并发给申请人异议登记证明，同时书面通知登记簿记载的权利人。异议登记期间，未经过异议登记权利人同意，登记机关不得办理土地权利的变更登记或者设定抵押权登记。 7、预告登记，这是根据《物权法》新增加的登记类型，《土地登记办法》中也没有定义。预告登记是在确定的土地权利登记条件还不具备时，为了保全将来土地权利变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。为保障将来实现土地权利，当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。预告登记期间，未经预告登记权利人的同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。 8、关于查封登记，主要是吸纳了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)的内容，登记机关应根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。 六、土地登记的程序 按照《土地登记规则》的有关要求，土地登记的程序是:申请?地籍调查?权属审核?注册登记?颁发或更换证书。土地登记申请?权属审核?注册登记?颁发或者更换土地证书。 根据《物权法》的规定，实行土地登记自我举证、地籍调查前置要求，《土 10 地登记办法》对土地登记的程序进行了新的规定。土地登记(土地总登记除外)的程序为申请?权属审核?注册登记?颁发或更换证书。地籍调查则因为土地登记自我举证制度的实行而变为申请之前的必要过程，其成果则成为申请登记的必须要件。 当事人在申请土地登记时，须提交土地权属来源证明、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标等必要材料。《土地登记办法》明确规定“申请人提交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得”。这意味着，过去由行政机关包办的地籍调查等事务工作，不再是行政机关的分内之事，土地登记必需的相关资料要由申请者自我提供，即自我举证。 土地登记新的程序，能够更加符合社会主义市场经济发展的需要，明显具有以下优点: 一是更加便民，体现了土地权利人的主体地位。过去土地登记的地籍调查等事务性工作只能是全部由国土资源行政主管部门包揽，这样一方面土地登记申请人没有自主选择的余地;另一方面，“一对多”的供需关系使得国土资源行政主管部门疲于事务性工作，不能全心依法行政，降低了工作效率。新规定则让土地权利人当上自主维权的主角，在办理土地登记中，根据相关中介的信誉、价格等市场综合情况自主选择中介进行地籍调查、土地登记代理，土地权利人不再是被动接受政府要求登记的对象，而是主动请求政府给予合法权益保护，大大方便了土地权利人。 二是土地登记代理制度。新规定要求土地登记自我举证，自我举证必然要求市场有能够为土地权利人提供相关服务的人员和机构，即地籍调查中介、土地登记代理中介等，因此新办法必然将进一步推进土地登记代理制度建设。 三是优化了土地登记程序，提高了土地登记工作效率和质量。土地登记自我举证后，国土资源行政主管部门将从地籍测绘等事务性工作中解脱出来，专心于土地登记行政工作，更有利于政企分开、依法行政，同时避免了因地籍测绘等事务性工作引起的相关土地登记诉讼、赔偿等责任，提高了土地登记工作的效率和质量。 有关土地登记程序相关规定: (一)《物权法》中的关联法条: 第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动 11 产界址、面积等必要材料。 第十二条 登记机构应当履行下列职责: (一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料; (二)就有关登记事项询问申请人; (三)如实、及时登记有关事项; (四)法律、行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 (二)《土地登记办法》中的关联法条: 第四条 国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。 第六条 土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。 第九条 申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料: (一)土地登记; (二)申请人身份证明材料; (三)土地权属来源证明; (四)地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标; (五)地上附着物权属证明; (六)法律法规规定的完税或者减免税凭证; (七)本办法规定的其他证明材料。 前款第(四)项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。 申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。 第十二条 对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理: (一)申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请; (二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正; 12 (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容; (四)申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。 第十三条 国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。 第十四条 国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续: (一)根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿; (二)根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡; (三)根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。 国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。 第十五条 土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容: (一)土地权利人的姓名或者名称、地址; (二)土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况; (三)土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格; (四)地上附着物情况。 土地登记簿应当加盖人民政府印章。 土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。 第十六条 土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。 土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。 第十七条 土地权利证书包括: (一)国有土地使用证; (二)集体土地所有证; (三)集体土地使用证; (四)土地他项权利证明书。 13 国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明;集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明;土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。 土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。 第十八条 有下列情形之一的，不予登记: (一)土地权属有争议的; (二)土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的; (三)未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的; (四)申请登记的土地权利超过规定期限的; (五)其他依法不予登记的。 不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。 第十九条 国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。 七、土地登记中应注意的相关问题 1、实行登记人员持证上岗，建立责任追究制度。从事土地登记的人员，要取得全国统一的《土地登记上岗资格证》，方可从事土地登记工作。没有取得该资格证书的人员，不得直接从事土地登记工作，不得在有关登记文件中签字。要建立登记人员责任追究制度，对违规操作造成错登、漏登的，要承担相应责任;因违规登记造成权利人重大损失的，要追究有关人员的行政责任。 2、土地登记的主体必须统一。依照我国有关土地管理的法律规定，土地登记的主体是县级以上人民政府，只有县级以上人民政府才具有土地登记造册，核发证书的权力。人民政府派出性机构，特别是各类开发区，一律不得办理土地登记手续，不得颁发土地证书。土地他项权利如土地抵押权的登记机关，必须与该土地所有权和使用权登记机关一致，不得在另一登记机关分别进行登记。 3、取消“土地权属证明”。土地证书是证明当事人享有土地权属有效的法律凭证。各类土地权属审核，必须以土地证书作为土地权利的唯一证明材料。取消以前在国企改革等工作中，以出具“土地权属证明”，代替土地证书进行权属审查的作法。凡土地征用、土地开发整理项目立项和国企改革等涉 14 及土地权属认定，必须以土地证书为依据，对以其他材料作为土地权属证明的，一律不予承认 。 5、不符合有关政策规定的不得登记。要严把登记关口，对于出让土地没有支付全部土地使用权出让金的，不得登记;对于经营性土地没有按招、拍、挂方式出让的，不得登记;对协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记;对违反规划改变土地用途的，不得登记;未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。 6、哪些情况可以申请更正登记。一是土地登记后，发现错登记或者漏登记的，县以上人民政府土地行政主管部门应当办理更正登记;当事人或者利害关系人也可以申请更正登记。二是当事人或者利害关系人发现错登记或者漏登记申请更正登记的，人民政府土地行政主管部门应当在受理申请之日起十五日内进行复查。原登记结果有误的，应当在三十日内办理更正登记，换发土地证书;原登记结果无误的，应当在十五日内通知当事人和利害关系人。三是县以上人民政府土地行政主管部门发现错登记或者漏登记办理更正登记的，应当将更正理由书面通知当事人和利害关系人。当事人或者利害关系人无异议的，应当在三十日内到原登记机关办理更正登记手续;当事人或者利害关系人有异议的，应当在收到通知之日起十五日内申请复查。当事人在期限内未申请复查又拒不办理更正登记手续的，发证机关可以公告原土地证书作废。 7、土地证书遗失或损毁时，如何进行补办登记。土地证书遗失或者损毁的，土地权利人应当及时向原发证机关备案，申请补发新证，在当地报纸上进行公告。自公告之日起三十日内无异议的，原发证机关注销原土地证书，补发新证书。 8、楼房用地分摊的说明。对有明显界线的住宅小区，可以按住宅小区形成的封闭界线，设立共用宗进行土地面积分摊;对开放式难以确定明确界线的住宅小区，可按楼房基座占用土地面积分摊，对楼房基座占用土地面积以外的公用部分土地面积，可以只造册，不登记，在造册时，明确公用部分土地面积归该楼房所有业主共有。签定合同的，按合同约定来确定。 第二部分 土地确权 15 一、土地确权基本概念 确定土地权利是指依法确定土地权利的主体、客体和内容，简称为土地确权。是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地(或称一宗地)的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。 确定土地权利的概念包括以下几方面的内容: 1、土地所有权、使用权和土地他项权利必须依法确定。确定土地所有权、使用权和土地他项权利是国家赋予国土资源行政主管部门的职责，因此，国土资源行政主管部门确定土地权属必须严格依法进行。 2、土地所有权、使用权和土地他项权利一旦确定，即意味着土地权利三要素——主体、客体和内容的确定。即土地权利的归属、客体范围、权利和义务依法得到确认，土地权利人既享有法定的权利，同时也要承担法定的义务。例如，依法确定某企业对某宗土地拥有出让国有土地使用权，则该单位即拥有对该宗国有土地使用权按照自己的意志转让、出租、抵押等权利，同时也必须履行缴纳土地出让金和有关税费、按照出让合同约定的条件合理利用土地等义务。 3、依法确定的土地所有权、使用权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人均不得妨碍该权利的依法行使。如果其他人的行为妨碍了土地权利人依法对权利的行使，则构成对该土地权利的侵害，即侵权。此时，土地权利人可以依法申请国家以强制力排除妨碍，消除侵害，造成损害的，还可以请求赔偿。 4、从土地确权和土地登记的关系来看，土地确权也有狭义和广义两种理解。从广义上理解，土地确权是地籍管理的主要内容，土地登记申请、地籍调查、审核批准、登记注册、发放证书等地籍管理工作，实际上就是确定土地权利归属的过程;从狭义上理解，确定土地权利归属，仅指在土地登记过程中的权属审核阶段，对土地权属来源合法性的审查和对土地权属界线的确定。 5、土地确权机关及主管:确权机关是指依法有权确定土地所有权和使用权归属的行政机关。依照我国《土地管理法》第十六条的规定，确权的权利主体为乡级或县级以上人民政府，也就是说只有乡级或县级以上人民政府才具有确认所有权和使用权的权力。 16 主管是指确定土地所有权和使用权的具体承办部门。土地管理部门作为人民政府的职能部门，具体承办确权工作，对确权的意见和建议，要报同级人民政府作出决定。 二、土地确权的基本原则 尊重历史，面对现实的原则; 有利于生产和生活，有利于社会稳定的原则; 政策和法律并用原则; 分阶段、区别不同情况处理原则; 权利设定一般法定原则 三、土地确权的依据 土地权利是土地法律制度的核心内容，在市场经济条件下，土地权利是社会最重要的财产权利之一，确定土地所有权、使用权和他项权利，既是法律赋予国土资源行政主管部门的职责，也是保护土地权利人合法权益的前提和基础。土地确权是一项政府行为，土地确权结果具有法定性和权威性，土地权利一经确定，便受到法律保护，可以对抗各种不法侵害。确定土地权利归属的法律依据散见于基本法、土地法律和各种土地法规及相关法律政策之中。 (一)法律依据 1、基本法 (1)《中华人民共和国宪法》; (2)《中华人民共和国民法通则》。、、、 2、土地法律 (1)《中华人民共和国土地管理法》; (2)《中华人民共和国房地产管理法》; (3)《中华人民共和国物权法》。 3、相关法律 (1)《城市规划法》; (2)《农业法》; (3)《农地承包法》; (4)《森林法》; 17 (5)《草原法》; (6)《渔业法》; (7)《矿产资源法》; (8)《环境保护法》; (9)《水法》; (10)《文物保护法》等。 4、土地行政法规 (1)《中华人民共和国土地管理法实施条例》; (2)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》; (3)《外商开发经营成片土地管理暂行办法》; (4)《城镇土地使用税暂行条例》; (5)《中外合资企业建设用地的暂行规定》; (6)《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》等。 5、部门规章及政策性文件 (1)《确定土地所有权与使用权的若干规定》; (2)《土地权属争议调查处理办法》; (3)《土地登记规则》; (4)国土资源部令第40号《土地登记办法》; (5)《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》(国土资发 [2001]359号); (6)《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民利益的通知》 (国土资发[2010]28号); (7)《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发 ,2008,146号); (8)《关于加快全省农村集体土地确权登记发证工作的通知》(川国土发 [2010]41号)等。 6、技术规程 (1)《土地利用现状调查技术规程》; (2)《城镇地籍调查规程》 (3)《土地利用现状调查地(市)级汇总技术规程》; (4)《土地利用现状调查省级汇总技术规程》等技术规程. 18 7、最高人民法院的司法解释。 (二)事实依据 1、当事人依法达成的协议; 2、县级以上人民政府的批准文件、处理决定书; 3、县级以上国土资源行政主管部门的调解书; 4、人民法院生效的判决、裁定和调解书; 5、生效的遗嘱; 6、土地出让合同、房产证明; 7、土地详查形成的土地权属协议、认定书; 8、土地利用现状调查资料、城镇地籍调查资料; 9、新中国成立后双方签订的土地、山林等权属或界线的协议。 10、法律、法规规定的其它文件。 四、土地权属确定 (一)国家土地所有权的确定 1、国家依法征收的土地，确定为国家所有。 2、下列土地确定为国家所有。 •依据1950《中华人民共和国土地改革法》及有关规定，凡当时没有将土地所有权分配给农民的土地属于国家所有; 实施1962年《农村人民公社工作条例修正草案》(以下简称《六十条》未划入农民集体范围内的土地属于国家所有。 •1962年9月《六十条》公布以前，全民所有制单位，城市集体所有制单位和集体所有制的华侨农场使用的原农民集体所有的土地(含合作化之前的个人土地)，迄今没有退给农民集体的，属于国家所有。 解放初期接收、没收、征购的土地。 3、因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。 4、•全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的，办理有关手续后，被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地转为国家所有。乡(镇)企业依照国家建设征用土地审批程序和补偿使用的非本乡(镇) 19 村农民集体所有的土地，转为国家所有。 5、•1962年9月《六十条》公布以前，全民所有制单位，城市集体所有制单位和集体所有制的华侨农场使用的原农民集体所有的土地(含合作化之前的个人土地)，迄今没有退给农民集体的，属于国家所有。 6、《六十条》公布时起至1982年5月《国家建设征用土地条例》公布时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的原农民集体所有的土地，有下列情形之一的，属于国家所有: A.签订过土地转移等有关协议的; B.经县级以上人民政府批准使用的; C.进行过一定补偿或安置劳动力的; D.接受农民集体馈赠的; E.已购买原集体所有的建筑物的; F.农民集体所有制企事业单位转为全民所有制或者城市集体所有制单位的。 7、1982年5月《国家建设征用土地条例》公布时起至1987年《土地管理法》开始施行时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位违反规定使用的农民集体土地，依照有关规定进行了清查处理后仍由全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的，确定为国家所有。 凡属上述情况以外未办理征地手续使用的农民集体土地，由县级以上地方人民政府根据具体情况，按当时规定补办征地手续，或退还农民集体。1987年《土地管理法》施行后违法占用的农民集体土地，必须依法处理后，再确定土地所有权。 8、•1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》发布之前，全民所有制单位、城市集体所有制单位租用农民集体所有的土地，按照有关规定处理后，能够恢复耕种的，退还农民集体耕种，所有权仍属于农民集体;已建成永久性建筑物的，由用地单位按租用的规定，补办手续，土地归国家所有。凡已经按照有关规定处理了的，可按处理决定确定所有权和使用权。 (二)集体土地所有权的确定 1、确定集体土地所有权主体。 按照国土资源部《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》 20 (国土资发,2001,359号)文件精神，严格按照《土地管理法》的规定，确定集体土地所有权主体。具体确权要求如下: (1)凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集体所有。考虑到各地的差异和村民小组组织机构不健全的实际，在具体登记发证时，可采取两种方式进行:一是有条件的地区，可将《集体土地所有证》直接发放到村民小组农民集体;二是采取“组有村管”的方式，将《集体土地所有证》发放到村，由村委会代管。为体现村民小组农民集体的所有权主体地位，土地证书所有者一栏仍填写村内各村民小组农民集体的名称，并注明土地所有权分别由村内各村民小组农民集体所有。待条件成熟时，可将《集体土地所有证》换发到组。对于已经打破了村民小组农民集体土地界线的地区，应本着尊重历史，承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村农民集体所有。 (2)能够证明土地已经属于乡(镇)农民集体所有的，土地所有权应依法确认给乡(镇)农民集体。没有乡(镇)农民集体经济组织的，乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。 (3)不能证明属于乡(镇)农民集体所有或村民小组农民集体所有的集体土地，应依法确认给村农民集体所有。土地所有权主体以“хх村(组、乡)农民集体”表示。 2、村农民集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用的本集体土地所有权界线确定所有权。 3、根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权。 (1)由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的; (2)由于土地开发、国家征地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的; (3)由于农田基本建设和行政区划变动等原因重新划定土地的所有权界线的。行政区划变动未涉及土地权属变列的，原土地权属不变。 4、农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的，应视为现使用者所有;连续使用不满二十年，或者虽满二十年但在二十年期满之前所 21 有者曾向现使用者或有关部门提出归还的，由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。 5、 乡(镇)或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地，分别属于乡(镇)或村农民集体所有。 6、乡(镇)或村办企事业单位使用的集体土地，《六十条》公布以前使用的，分别属于该乡(镇)或村农民集体所有;《六十条》公布时起至一九八二年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时止使用的，有下列情况之一的，分别属于该乡(镇)或村农民集体所有: A、签订过用地协议的(不含租借); B、经县、乡(公社)、村(大队)批准或同意，并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的; C、通过购买房屋取得的; D、原集体企事业单位体制经批准变更的。 一九八二年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时起至一九八七年《土地管理法》开始施行时止，乡(镇)、村办企事业单位违反规定使用的集体土地按照有关规定清查处理后，乡(镇)、村集体单位继续使用的，可确定为该乡(镇)或村集体所有。 乡(镇)、村办企事业单位采用上述以外的方式占用的集体土地，或虽采用上述方式，但目前土地利用不合理的，如荒废、闲置等，应将其全部或部分土地退还原村或乡农民集体，或按有关规定进行处理。一九八七年《土地管理法》施行后违法占用的土地，须依法处理后再确定所有权。 7、 乡(镇)企业使用本乡(镇)、村集体所有的土地，依照有关规定进行补偿和安置的，土地所有权转为乡(镇)农民集体所有。经依法批准的乡(镇)、村公共设施、公益事业使用的农民集体土地，分别属于乡(镇)、村农民集体所有。 8、 农民集体经依法批准以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有的土地的使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业的，集体土地所有权不变。 (三)集体土地使用权的确定 集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。 22 1、集体土地使用权的主体 集体土地使用权主体为特殊民事主体，主要为农村集体经济组织及其成员，农村集体经济组织投资设立的企业，乡(镇)、村公益性组织及法律、行政法规规定的其他单位和个人，可以依法取得集体土地使用权。 2、集体土地使用权的分类 集体土地按用途划分为农用地和建设用地。集体土地使用权分为农地使用权和建设用地使用权。目前按有关法规及政策，土地管理部门只对其中的集体土地建设用地使用权颁发证书;农地使用权的登记发证制度尚未建立。集体土地建设用地使用权的范围包括宅基地使用权、乡镇企业用地使用权和乡村公益用地使用权。 3、不同用途的集体土地使用权 集体土地使用权按照不同的用途，采用不同的方式向集体土地所有者原始取得。主要有以下四种情况: (1)农地使用权。农地使用权一般通过承包经营的方式取得。通过这种方式取得的集体土地使用权，称为土地承包经营权。依《土地管理法》第14、15条规定，集体经济组织成员，以及集体经济组织成员以外的单位或者个人，可以通过承包经营的方式，取得农地使用权(即土地承包经营权)，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。 (2)宅基地使用权。依《土地管理法》第62条的规定，农村居民在户口所在村(村民组)内提出申请，按省、自治区、直辖市规定的标准，经县级人民政府审批后，由本集体经济组织分配取得宅基地使用权。 (3)乡镇企业用地使用权。依《土地管理法》第60条的规定，农村集体经济组织利用本集体经济组织所有的土地举办企业的，经县级以上人民政府审批后，通过投资兴办企业，取得乡镇企业用地使用权。集体经济组织以土地使用权入股、联营等方式与其他单位、个人共同举办企业的，亦照此办理。 (4)乡村公益用地使用权。依《土地管理法》第61条的规定，乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准后，经集体经济组织拨付，取得乡村公益事业用地使用权。 23 4、宅基地使用权的确定 农村宅基地使用权确权登记发证对象为该农民集体经济组织的成员，除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的不予受理。 确权登记范围为登记对象所使用的宅基地。 严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。 对宅基地面积超过规定标准的，严格按照国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发〔2008〕146号)的有关规定执行。 (1)一九八二年二月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。 (2)一九八二年二月《村镇建房用地管理条例》发布时起至一九八七年一月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按一九八六年三月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。 (3)符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。 (4)非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。 (5)接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。 (6)农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。 24 五、土地权属争议调处的程序和方法 (一)土地权属争议处理程序 2003年1月1日国土资源部公布了《土地权属争议调查处理办法》，具体规定了土地权属争议案件的调查处理程序:申请、受理、调查、调解、处理。 (二)土地权属争议解决办法 协调解决: 人民政府处理:个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或县级人民政府处理。 向人民法院起诉:当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理的决定通知之日起三十日内向人民法院起诉。 第三部分 集体土地所有权调查技术规定 一、基本要求 ,(制定技术方案 包括:调查目的和依据，调查范围，调查对象，工作底图等。 ,(组织准备 一是成立工作领导小组，筹集经费，准备表册与设备，组织专业队伍，开展人员培训，收集资料等。 二成立由地方政府主管领导任主任，土地、法院、农业等有关部门参加的权属争议调解委员会，负责调解土地权属争议，提出权属争议处理意见等工作 ,(资料的收集 二、权属调查 ,(宗地和地籍编号 ,(,宗地 属同一农民集体拥有的权属界址线所封闭的集体土地(含该集体所有的建设用地)划分为一宗地。 同一所有者的集体土地被铁路、公路、河流、沟渠等线状国有或其他集体土地分割的，原则上应分别划分宗地。对线状地物狭窄、图上难以准确反映其实地状况的，也可不单独分宗，但要在调查时注明，并相应扣除其面积。 25 有争议的土地，不得划入任何宗地，待争议调解、处理、确权后，再行划入相关宗地或单独立宗。 ,(,地籍编号 宗地地籍号以县级行政区为单位，采用乡(镇)一行政村,宗地三级编号。 乡(镇)、村、宗地的编号均用三位阿拉伯数字表示。 宗地内的地块(图斑)编号用分式表示。其中分子表示地块(图斑)号，直接沿用原土地利用现状调查的图斑号，用三位阿拉伯数字表示;分母为地类号，表示至土地利用现状调查二级分类。 界址点编号以宗地为单位，按顺时针方向以阿拉伯数字表示。 ,(权属调查 ,(,指界人农民集体所有土地的指界人由该农民集体依法推举产生，并由村委会出具证明。国有土地使用权的指界人为该国有土地使用者，可以是法人代表、自然人或委托代理人。 ,(,指界通知按调查，分片公告通知集体土地所有者或国有土地使用者到场指界。 ,(,界线调查 ,(,(,土地利用现状调查时形成的土地权属界线协议书中核定的权属界线，经复核无误的，可不再重新调查、指界和签字。手续不完善的，应补办相关手续。未签权属界线协议的，要对权属界线进行补充调查，地类与实地不一致的应进行变更。 ,(,(,调查时须由调查员会同双方指界人共同到现场指界。经双方认定的界线，须由双方指界人在土地权属调查表上签字盖章。 ,(,(,确定土地权属界线时，相关国有土地使用者应由法人代表或自然人亲自出席指界，若不能亲自出席指界时，必须由其指定委托代理人出席指界，并提交委托人和受托人的身份证明书及指界委托书。 ,(,(,农民集体所有土地与没有明确使用者的国有土地的权属界线，由该集体土地指界人指界、签字，根据有关法规和实地调查结果予以确认。 ,(,(,农民集体所有土地与有明确土地使用者的国有土地的权属界线，由该集体所有土地的指界人和国有土地使用者共同指界、签字。 ,(,(,农民集体所有土地与国有土地之间的土地权属界线，双方有边界协议或正式文件或者国有土地使用者己办结土地登记手续的，可直接引用 26 协议、法定界线、界址，不再调查、指界。 ,(,(,因依法征用、调整土地等引起土地利用现状调查时已核定的土地权属界线发生变化的，应直接引用征用、调整土地的法定文件、图件，不再办理指界、签字手续。若图上界线不明确或与实地不一致的，应进行补充调查，补办必要手续。 ,(,(,土地利用现状调查时误将国有荒山、荒地、河流、农民集体使用的国有土地等错划土地权属性质范围的，应依法予以纠正，并办理手续。 ,(,(,土地权属界线有争议的，按照争议原由书进行调解处理后确定权属界线;没有争议原由书或不完备的，应进行必要的举证和补充调查后，再进行调解和处理。 ,(,(,,土地权属争议经现场调解未达成协议的，先确定没有争议的土地权属界线。争议部分交由土地权属争议调解委员会处理。经土地权属调解委员会调解无效的争议土地，在土地权属界线调查表内注明争议的原由。范围和面积，交由县以上地方人民政府处理后;再办理土地登记手续。 ,(,(,,在界址调查过程中，对不易判读、容易产生错误的界址点应进行点位注记。 ,(,(,,如一方指界人未在规定时间出席指界;其宗地界线以另一方所指界线确定。将确界结果以书面形式送达违约缺席者。如有异议，应在,,日内提出重新划界申请。并由申请人负担重新划界的全部费用，逾期不申请，视同对确定的界线无异议。 ,(,(,,指界人若无正当理由不在土地权属调查表上签字盖章，则视同缺席，参照,(,(,,条的规定处理。 ,(,(,,对调查中发现的违法用地，应及时处理后再行办理登记手续。对短时间内难以处理的，可先行办理集体土地所有权登记手续，并在备注栏内注明违法用地的内容。待违法用地处理后，再办理有关更正或变更登记手续。 ,(,界址点的设置 ,(,(,两个以上权属界线的交叉点，必须在工作底图上标注界址点，并作界址点注记。 ,(,(,重要的界址点应设置界桩，畔在土地权属调查表中记录标志类型和界址注记。 27 ,(,(,权属调查应对重要界址点和主要权属界线走向作文字注记。 ,(,地类的核实 在开展权属调查的同时，对土地利用现状调查的地类进行核实，与实地不一致的、按变更调查的有关规定处理。 ,(,农村国有建设用地按《城镇地籍调查规程》进行权属调查，并填写城镇地籍调查表。农村国有其它土地可参照本办法进行权属调查。 ,(,土地权属调查表主要内容 ,(,(,土地所有者名称 ,(,(,重要界址点位置和主要权属界线走向描述 ,(,(,宗地被线状国有或其他农民集体土地分割的说明 ,(,(,图幅号、宗地编号 ,(,(,双方指界人签字盖章 ,(,(,宗地草图 ,(,(,权属调查记事及调查员意见 ,(各地可根据各自条件和需要，选择以下几种测量方法测量土地权属界址点。 ,(,文字注记法 以标准分幅土地利用现状图为工作底图，用界址点四周的明显地物、地貌，描述界址点的准确位置及权属界线走向，不求算界址点坐标。 ,(,解析法 根据宗地的形状选定界址点并实地立桩定界，利用测量仪器(GPS或全站仪等)野外实测界址点坐标。精度指标:解析法测定界址点点位中误差?10;,，界址点间距允许误差?20;,。 ,(,图解法在标准分幅土地利用现状图或正射影像图上，量算界址点坐标，界址点点间距用坐标反算求得，以直线距离表示。 精度指标:图解法测定界址点点位中误差图上不得大于?0.8,,。 三、地籍图编制 ,(根据权属调查和权属界址测量结果，以标准分幅土地利用现状图为基础，编制农村地籍图 ,(有现势性良好比例尺不小于1:1万正射影像亩的，应采用正射影像图编制农村地籍图。 ,(农村地籍图可以有影像图和线划图两种形式。 28 ,(经济发达地区的城乡结合部，可参照《城镇地籍调查规程》的有关规定直接测绘农村地籍图。 ,(地籍图比例尺及精度 农区地籍图的比例尺一般不小于1:1万;重点林区地籍图比例尺一般不小于1:2.5万;一般林区地籍留比例尺不小于1:5万;牧区地籍图比例尺为1:5万或1:10万;有条件的地区，其城乡结合部农村地籍图比例尺以不小于1:5000为宜。农村地籍图界址点点位中误差不得大于图上0.8,,。 ,(农村地籍图基本内容 ,(,各级行政界及行政区域名称 ,(,集体土地所有权权属界线和地籍编号 ,(,各集体土地所有者名称 ,(,界址点和界址线 ,(,地类界线及符号、线状地物 ,(,图廓线、图名、比例尺、指北针等 四、面积量算 ,(土地利用现状变更调查的图斑界线和地类界线经复核没有发生变化的，其地类图斑面积可直接引用，不再重新量算。 ,(对有变化的界线或图斑，在农村地籍图上接土地利用现状调查的有关技术要求进行量算。 ,(农村土地利用类别按土地利用现状调查的土地分类体系执行至二级分类。以集体土地所有权宗地为单位，逐一量算图斑面积。 ,(属土地利用现状调查和变更调查中同一行政村范围内的土地分成若干宗地的，各宗地分类面积及宗地面积之和应与原调查成果相互检核，防止错漏。 五、宗地图绘制 ,(宗地图是土地证书的附图，从农村地籍图上蒙绘或复制，宗地过大或过小时可调整比例尺绘制。 ,(宗地图的基本内容 ,(,本宗地的权属界线、宗地编号、界址点位置和编号、界址点坐标及界址点间距。 ,(,宗地权利人名称。 29 ,(,宗地内各图斑编号、地类代码、宗地总面积。 ,(,相邻宗地的权利人名称、宗地编号与本宗地相接的权属界线位置等。 ,(,比例尺、指北方向、绘图者、绘图时间等。 六、成果资料与归档 ,(工作中形成的成果资料 ,(,文字成果 工作方案、技术方案、工作总结、技术总结等。 ,(,图件成果 农村地籍图和宗地图。 ,(,调查统计表册成果 土地权属界线调查表、宗地分类面积调查表等。 ,(成果归档 集体土地产权调查工作中形成的各种成果资料应随登记结案及时归档。 30