[整理版]沈阳万达

[整理版]沈阳万达 沈阳万达 8亿元回购未果 沈阳万达广场未满三年惨遭拆迁 10月14日晚9时30分，位于沈阳市和平区中华路的沈阳万达商业广场在进行紧张的拆迁工作。 当地媒体记者在现场看到，鹏润电器北侧的万达商铺都已经开始拆除，原来有天棚的室内步行街的棚也已经被拆除，透过一扇玻璃门可以看到，一些工人正在整理室内步行街里拆下来的材料。 现场一份贴在墙上、经过沈阳市房产局审批拆迁公告显示，沈阳万达商业广场有限公司因为“商业广场建设”提出拆迁，并获得批准。拆迁期限从10月9日开始至12月8日结束，整个拆迁过程需要拆除5331个非住宅建筑。 在拆迁公告旁边还贴着几张经某评估公司评估的商铺产权价值表。这份评估表显示，在这些产权商铺里，现市值最高达600余万元，每平方米价格达2万余元，最少的，目前市值也在十几万元。 作为当时万达集团在全国兴建的9大商业广场之一，于2002年投巨资兴建次年年底开业的沈阳万达商业广场从诞生之初就没过一天“好日子”，现在又不得不面对还不到三岁就突然惨遭拆迁的厄运。这其中的原因何在,拆迁之后，万达集团又将如何处治这一地处沈阳最繁华的商业黄金地段太原街的庞大物业呢, 回购:8亿元昂贵学费交不出去 尽管记者多方联系万达方面，他们始终拒绝对此事作出正面回应，但记者经过多方打探从接近万达的消息人士口中得知，万达方面这两年拿出了8亿元对屡遭失败的沈阳万达广场进行回购，回购的对象是之前被打散出售的精品街铺位，但是由于种种原因部分业主不肯“松手”，导致回购过程异常艰难，不得已，万达只有走“行政路子”取得当地政府支持，动用了最后一招——拆迁，并让评估公司对商铺产权价值做了估价，参照此估价进行回购。 这位消息人士告诉记者，“万达这次看来下狠心了，我得到的消息是他们已经拿出8个亿来回购之前散售出去的精品街铺位，”消息人士称，“这些铺位在沃尔玛、百盛背后，都是三层的独立商铺，类似街铺，每条街100米左右，散售之后经营一直非常糟糕，后来一度由万达支付业主租金收回来统一经营，效果还是不好。在这次拆迁之前，回购已经持续一段时间了，但是很艰难，所以万达只能用拆迁重建拿回产权了”。 尽管这位消息人士表示不方便透露回购不顺利的原因，但是对比拆迁现场由万达方面出示的评估报告显示的2万/平米的均价，和当初购买这些商铺时业主所付出的高达6万/平米的成交均价，巨大的悬殊再加上这3年的惨淡经营让业主们蒙受的利息损失。不难看出，“回购价格谈不拢”肯定是最终被迫拆迁的重要原因。 记者向万达方面求证这一说法，亦未被工作人员否认， “总之万达是非常负责的开发商，不会丢下烂摊子不管”。 重建:东方新天地模式是首选 “如果回购顺利完成，沈阳万达广场此次拆迁后应该会改建成类似东方新天地那样的MALL。”戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏推测。 此前沈阳万达商业广场除去临主干道的主力店沃尔玛、百盛、百安居包括后来退出的鹏润电器之外，其他的商铺都是以1，2的模式销售出去的“类街铺”产品。这些商铺独立于主力店之外，享受不了主力店带来的人流;同时又是露天的，不能控制温度(尽管后来改造加了“盖”效果也还是不佳);加上一些配套的物业管理服务没有跟上导致了天价销售一空的商铺仅仅开业6天就停业，此后历经数次改造、两次复业依然未能挽回局面。张家鹏介绍说。 所以，如果万达完成了回购重新建的话，类似东方新天地那种形式的MALL，应该是其首选。张家鹏分析，“这样至少可以保证环境、温度可控、方便统一管理。” 持有:剑指REITS上市 商业地产占用资金量特别大，这一点勿庸置疑，因此解决资金问题一直是万达的重中之重。此前，万达与麦格理银行方面经多次详谈后，最终决定放弃公司公开招股上市的，集中精力转攻REITs，期望在麦格理协助下，完成中国内地数额最大的一笔REITs发行。然而2006年初，万达REITs计划基本准备就绪的情况 下，麦格理方面却突然表示，其对中国伙伴商业资产经营状况“有了新的理解”，一切推进工作随之放缓。 正在万达募资计划受阻之际，CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券:一种具有不同风险水平的小块投资工具集合，由商业房地产按揭和相关贷款重新打包而成。)这种利用中国国内的房产项目为依托，向国外投资者发行债券，变相融资用于项目开发或偿还贷款的融资方式在一定程度上破解了万达的融资困局。日前，国际评级公司普尔对麦格理—万达房地产基金发起的1.45亿美元商业房地产抵押贷款支持证券给予了预评级A-，这也标志着国内首单商业房地产资产证券化产品(CMBS)正式问世。 但这还不是万达集团董事长王健林心中的理想状态，REITS依然是王心中的目标。而万达此前之所以未能成功，很大程度上取决于其资产包中商业物业的经营状况，也就是租金收益。“万达此前的做法是持有主力店部分，也就是租给沃尔玛、百盛、百安居的面积，这部分租金很低、增长速度也非常缓慢，完全不能满足以个人为主的REITs投资者，”张家鹏分析，“只有持有另外的那部分才有可能形成良好的租金收益和增长率，从而实现REITS成功上市的目标。” 命运多歂:三年三次开业 据了解，按照建造之初的计划，沈阳万达商业广场分一、二期建设。一、二期总占地8万平方米，总建筑面积约23万平方米，总投资达到20亿元人民币。当时号称“全国已建设最大面积的纯商业项目”。 但这一备受瞩目的商业项目从开业之初就没有过上一天“顺心日子”。在开业前的宣传中，万达一直宣称，包括美国沃尔玛、美国时代华纳影城、新加坡美食广场、中国台湾灿坤数码广场、德国欧倍德、大洋百货和红星美凯龙软家居广场在内的七家企业将入驻商业广场。 实际情况是，2003年底万达商业广场一期开业之前，宣传中的几大主力店没能按期进驻。除了娱乐广场和华纳国际影城书城属于二期开发项目外，德国欧倍德不会落户、红星美凯龙也没有消息、大洋百货又被百盛购物中心取代。这样，万达承诺的“国际名店的三面合围”成为泡影。由于客流太少，6天后即宣告停业。 紧接着，2004年春节之后，沈阳万达商业广场首次有投资者退铺。为挽回局面，沈阳万达商业广场管理有限公司出台了一份《关于沈阳万达名店二月一日至八日全面复业的通知》。《通知》表明，为保证大家及时复业，万达拿出了一笔相当于两个月租金的扶持金，同时免交三个月物业管理费。具体兑现方式为:1.万达分别于2004年2,5月，代租户每月兑现给业主相当于一个月租金的50,，由此产生的税费由业主、租户承担。2万达从2004年1,3月，免收三个月的物业管理费;业主、租户已交三个月物业管理费的转为2004年4,6月物业管理费。 然而之后虽然历经改造(给原本露天的精品街“加盖”等)，外加换领导(北京西单商业大厦副总经理杨姿聪“空降”沈阳)、换名字(改名“泰原金座”后再次重新招商复业)，万达商 铺基本上依然处于闲置状态。当地群众曾这样描述沈阳万达广场的情景:除了沃尔玛和百盛这两大紧邻干道的主力店人气还不错之外，沈阳万达广场精品街上的绝大部分商铺开业不足1个月便大门紧锁，有的在门外还贴着招租或转让的广告，精品街上零星的行人也都步履匆匆，无心购物。 “带租约发售”:游走在法律边缘 冷清的现实与项目销售时“投资分析”的宣传广告中所描述的惊人回报预期相去甚远，在那个案例中，“一个面积为27.2平方米，售价为149.6万元的店铺，6.5年就可以收回投资，年商业利润可达64800元”。这样的诱人“钱景”成就了沈阳万达广场一度高达6万/平米的成交均价。 当这些业主发现自己倾家荡产买来的黄金店铺由于客流太少而根本出租不出去后，陆续有近百人将万达告上法庭，要求万达解除购买商铺的，返还购房款。他们认为，正是万达虚假的广告陈述和违法的投资回报预期，加之当地某些政府部门领导的“大力推荐”，才让他们蒙受了如此巨大的经济和精神损失。这些业主中最高有花500多万购买商铺的，最少的也得50万以上，总额接近两个亿。“当初，我们以沈阳历史上最高的商铺价格购买万达精品街的商铺是上当受骗了。其实，我们也不想停业，但现在根本没有客源，小档口开业一天赔500，大档口开业一天赔1000，我们实在承担不起。” 不仅沈阳万达如此，万达在很多地方打出的销售广告上都显示“带租约销售”，“前三年回报率为8%、9%和10%”字样。 很多投资着理解为只要投资即可以获得固定的回报。 事实上，万达宣称精品商铺的这种“带租约发售”(大意为“你要买的商铺，我已经替你租出去了”)，引导业主“用别人的钱，做自己的铺”，已经游走在国家明令禁止的“售后包租”边缘。而“售后包租”的危险性相信已经无须记者赘言。