房产经纪人考试

房产经纪人考试 基本概念: 1、 房屋:狭义的建筑物，在土地上人工建筑而成的房屋(有形的实体)。 2、 房地产:是房产与地产的统称，包括土地和定着于土地之上的永久性的建筑物、构筑物、 附属设置以及由此所衍生的权利。 3、 房屋租赁:房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支 付租金的行为。 4、 房地产代理:房地产经纪机构或经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交 易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。 5、 房地产经纪人:为房地产买卖双方牵线搭桥，从中赚取佣金，起一种中介作用的中间商 人。 6、 房地产抵押:是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履 行担保的行为。 7、房地产转让:是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 8、房地产产权:明确房地产的权属归属，必须通过登记取得。 9、房地产开发:房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 10、房地产销售:包括商品房现售和商品房预售，现售是指房地产开发企业将合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。预售，取得商品房预售许可证将建设中的商品房销售。 11、经营者:向消费者提供商品销售、提供服务的经营户。 12、消费者:通常是指为满足生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的消费主体，消费主体一般指自然人。农民生产者购买种子、化肥等生产资料，特殊。 13、商品房:房地产开发企业开发建设并销售或出租的房屋。 基本知识点: 一、房地产交易与评估的原则: 交易的原则自愿 评估的原则: 1、供需原则 2、替代原则:在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。 3、最有效使用原则:以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。 4、贡献原则:它是收益法和剩余法的基础 5、合法原则:房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。 1、正常流通的市场价原则; 2、估计时点原则，既设定某个时间点为估计基准日; 3、标得物在估价时点完好，可以正常使用; 4、产权清楚，无他项权限(无抵押，借用等)。 1 二、房地产开发应遵循的原则 1、严格执行城市规划的原则; 2、坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则; 3、实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则 三、经营者与消费者进行交易的原则: 合法经营，如实报之，损害赔偿 四、房地产的基本功能 居住与投资 : 五、争议解决的方式: 1、在合肥有效力待定，可变更、可撤销合同(欺诈、重大误解、乘人之危、胁迫、显失公平)，双方当事人协商处理。 2、损害国家利益和社会公共利益，合同无效，承担违约责任，如赔偿损失、给付违约金。 六、土地出让的方式: 拍卖、招标、出让，挂牌出让 七、涉及房地产有关法律立法目的及依据，执行时间: 1、《物管法》为了维护国家基本经济，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据《宪法》制定本法。2007年10月1日实行 2、《合同法》1999年10月1日施行 3、《消费者权益保护法》 4、《商品房销售管理办法》 5、《权属登记管理办法》 6、《合肥市房地产经纪服务管理规定》，为了加强房地产经纪服务管理，保障房地产经纪服务活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《行政许可法》等法律规定，结合我市实际，制定本规定。2005年2月1日执行 7、《城市房地产管理法》1995年1月1日施行 8、《土地管理法》1999年1月1日施行 简答题: 一、申请房地产经纪机构资质证书应提拱的资料: 1、《企业法人营业执照》 2、公司章程; 3、验资报告; 4、经营场所证明; 5、房地产经纪人《执业证书》; 6、人事代理合同或; 7、社会保险凭证; 8、其他相关资料 2 二、有哪些情形之一合同无效: 1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。 2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。 3、以合法形式掩盖非法目的。 4、损害社会公共利益。 、违反法律、行政法规的强制性规定。 5 三、购房商品房提交的资料有哪些:办证 1、已登记备案的商品房买卖合同; 2、购房发票; 3、商品房预售许可证复印件; 4、房屋竣工平面图及面积测绘报告; 5、营业热照(资格代码证)或当事人身份证件复印件; 6、法定代表人及委托人身份证复印件 四、房地产经纪行业的作用: 1、促进交易，繁荣房地产市场。 2、收集、处理、反馈和传播市场信息。 3、提供广泛的服务。 、充当投资者的良师，促进资源的合理布置。 4 5、规范市场行为，为政府的决策和实施有效的管理提供依据。 五、申请房地产经纪人执业证所提交的资料: 1、身份证件; 2、房地产经纪人《资格证书》; 3、所在房地产经纪机构《资格证书》; 4、人事代理合同或劳动合同; 5、社会保险凭证 六、哪些房屋不得设立抵押、转让和租赁，不得在登记机关进行登记 (一)《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》规定下房地产不得转让: 1、达不到下列条件的房地产不得转让，在建工程25%及成片开发的，要形成工业用地或者 其他建设用地条件。 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。 3、依法收回土地使用权的。 4、共有房地产、未经其他共有人书面同意的。 5、权属有争议的。 6、未依法登记领取权属证书的。 7、法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。 (二)《城市房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权: 1、权属有争议的房地产。 2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。 3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。 3 4、已依法公告列入拆迁范围的房地产。 5、被依法查封、扣押、临管或者以其他形式限制的房地产。 6、依法不得抵押的其他房地产。 (三)不得租凭的房地产: 1、未依法取得《房屋所有权证》的; 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的; 、共有房屋未取得共有人同意的; 3 4、权属有争议的房地产; 5、属于违章建筑的; 6、不符合安全标准的; 7、抵押，未经抵押权人同意的; 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; 七、房地产经纪行业的发展趋势: 1、房地产经纪企业的规模化; 2、房地产经纪企业的专业化; 3、房地产经纪企业的规范化; 4、房地产经纪企业信息网络化与共享化; 5、房地产经纪企业服务的品牌化; 6、政府、专业协会、经纪企业、消费者的相互关系明晰化; 八、申请一、二、三级资质等级房地产经纪机构的基本条件分别是: 三级资质等级房地产经纪机构的基本条件: 、注册资本(人民币)30万元以上(含30万元); 1 2、3名以上专职注册房地产经纪人; 二级资质等级房地产经纪机构的基本条件: 1、注册资本(人民币)50万元以上(含50万元); 2、5至10名以上专职注册房地产经纪人; 3、从事房地产经纪业务满两年; 4、无违法、违规经营行为; 一级资质等级房地产经纪机构的基本条件: 1、注册资本(人民币)100万元以上(含100万元); 2、10至20名以上专职注册房地产经纪人; 3、从事房地产经纪业务满四年; 4、无违法、违规经营行为; 九、哪些人不得申请房地产经纪人执业证。 1、不具有完全民事行为能力的; 2、在房地产经纪或者相关业务活动中被暂停注册，暂停注册期限未满的; 3、被注销房地产经纪人员《执业证书》的，自注销决定作出之日起不满3年; 4、所在房地产经纪机构未通过登记备案; 5、有关法律、法规规定不予注册的其他情形。 4 十、房地产经纪机构和分支机构应当在经营场所公示下列内容: 1、《营业执照》; 2、房地产经纪机构《资质证书》; 3、房地产经纪人员的职业资格注册情况。 4、《收费许可证》 5、服务内容、服务标准、职业规范及投诉电话等。 问答题 一、房地产经纪人及其机构在房地产经营活动中不得有哪些行为: 1、房地产或交易方式属于法律法规所禁止的范围，仍提供房地产经纪服务的。 2、以隐瞒房地产交易价格等方式，获以经纪人手续费以外收益。 3、隐瞒重要事实或虚构交易机会，提供不实信息和虚假广告的。 4、用欺诈、贿赂等不正当手段促进房地产交易的。 5、与他人串通，恶意损害委托人利益或胁迫委托人交易的。 6、泄露委托人商业秘密或利用委托人商业秘密牟取不正当利益。 7、出租、出借房地产经纪人员《资格证书》、《执业证书》或允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动的。 8、法律、法规禁止的其他行为 二、物管法的立法目的，依据是什么: 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据《宪法》制定本法。2007年10月1日实行 三、根据工作实际谈谈国家宏观调控制房地产市场的目的: 遏制投机、打击投资，调整住房结构，保障低收入家庭住房，维护房地产市场平稳、健康、有序发展。 四、结合所学知识谈谈我市房地产市场健康、有序发展的主要因素有哪些: 我们都知道，商品的价值和价格是不等的。价值由其凝聚的人类的无差别的劳动所决定。而价格由需求决定。 钻石如果需求是0，那么无论价值多高，它也价格为0. 房子如果需求是100，那么，无论价值是否只有1，它的价格也是100. 中国要严守18亿亩地的红线，必然不可能大量房开土地建设，只能少量的供应。 而中国10多亿的人口总量和城市化进程的发展，决定了进入城市的农民必然是需要房屋的。(别小看农民，现在很多农民比城市人更有钱) 而房屋现在基本就是市场决定价格，并不是由政府完全掌控的。高需求，低供应下，决定了它必然会是长期的升值。某些拥有大量可用投资金钱的人，在看到这样的商机时，更会投入资金，低买，高卖。 5 房地产的泡沫，其实就是需求大于供给的部分。如果能解决供给或者解决需求。那么绝对不会存在只涨不跌的问题。 为啥很多发达国家的房价不高, 因为这些国家的穷人都是住国家提供的廉租房。 而中国，就您所在的城市，您能数出多少间廉租房,您又能数出多少间商品房, 下面是赠送的经典语录和搞笑语录，不需要的朋友可以下载后不急删除～～～谢谢～～ , 【感人的话】 要学会感恩、同情、宽容、忍耐、积极与真诚。希望是心灵的一种支持力量.逆境的回馈，使生命将更加精彩而富足. 6 , 【感人的话】 每个人的好运跟坏运都是分配好的，虽然我的好运没有别人多，所 以只要是一点点好事，我就非常感恩了。 , 【祝福的话】 这里有一本你当年用过的笔记，它有点儿泛黄了，书页里夹着的 话也早已没了香气，却还是谢谢你把它借给了我。今天的我们已经分开，却依然是朋 友。还是要跟以前一样，我听着你的述说，看着你笑，看着你难过委屈去安慰你。我 会把祝福写在这本笔记里，在那多枯黄的花的旁边，我会写下我的祝福:祝福你过得 好～祝福你过得比我好～然后，将它寄给你。不要哭泣，你。 , 【表白的话】 爱你是一个念头，爱你是一种冲动，爱你是一种宿命，只属于我 的宿命。爱你是一段旅程，爱你是一场幸福的长跑，爱你是一路沐浴阳光，爱你是一 径的花香。爱你，是睡觉呼吸一般的自然～请，给我你的爱。 , 【有哲理的话】 世上有三种人:一是良心被狗吃了的人，二是良心没被狗吃的 人，三是良心连狗都不吃的人. , 【激励人的话】 如果你看到面前的阴影，别怕，那是因为你的背后有阳光。 , 【感人的话】 一身白衣为你洗尽铅华，白衣白发白胜雪，捧一卷古墨，盈袭暗 香，我踏着平平仄仄的长长短短，款款步入风情万种的宋词里。溪边桃红青染，流水 潺潺，柳丝随风絮，我在桃花下写着红笺小字，一抹嫣然回眸，惊落了桃花，也惊落 了你的心。佛说千年一轮回，今生，你在哪里, , 【有哲理的话】 母爱是一滴甘露，亲吻干涸的泥土，它用细雨的温情，用钻石的 坚毅，期待着闪着碎光的泥土的肥沃;母爱不是人生中的一个凝固点，而是一条流动 的河，这条河造就了我们生命中美丽的情感之景。 , 【表白的话】 我深深地恳求你;不要把我逐出你的爱门之外，我一分一秒也不能 缺少你的爱。只有赢得你的爱，我的生命才有光彩。 , 【表白的话】 爱你，却要无欲无求，好难～爱你，却要偷偷摸摸，好累～爱你， 却让自己心碎，好惨～但竟然心甘情愿，好傻～但是我能肯定的是:我是真的很爱你～ , 【表白的话】 我扬一把散沙粒粒想念漫天纷飞带给我对你的祝福，我洒下一瓢涟 水滴滴飘洋流到你的心海，爱你，今生无悔，牵了你的情，爱了你的人，我会努力呵 护你，一生一世～ , 【表白的话】 你的热情，温暖了我冰冻的心;你的大胆，鼓起了我爱的热忱;你 的关怀，激起了我感激之情。新年伊始，愿我们透过那爱湖的波光水雾，一起憧憬美 好的未来。情人节快乐～ , 【表白的话】 也许我的笑容不够灿烂，但足够为你扫清冬日里的阴霾;也许我的 双手不够温柔，但还能为你拂去俗世尘埃～如果命运安排我们在一起，我会好好珍惜 你～情人节快乐～ , 【甜言蜜语的话】 我们结婚吧，好不好,那样我们就可以不再对着电话诉说想念， 就可以每天清晨起来看见你的睡脸，然后一起吃一顿不太丰盛却很温暖的早餐。我们 7 结婚吧，好不好,那样我们就可以拿着民政局发的红色小本子四处炫耀，我们可以在 房间里挂满结婚照，看着看着就会不自觉的微笑。我们结婚吧。 , 【表白的话】 我需要你，就像冬天里的棉袄，夏天里的雪糕，黑暗中的灯泡，饥 饿中的面包—–我不能没有你～ , 【有哲理的话】 用真理检验真理永远是真理，用错误掩饰错误将会一错再错。我 们不能拥有真理，但是我们可以防止错误。 , 【离别的话】 愿你作一滴晶亮的水，投射到浩瀚的大海;作一朵鲜美的花，组成 百花满园;作一丝闪光的纤维，绣织出鲜红的战旗;作一颗小小的螺丝钉，一辈子坚 守自己的岗位…… , 【离别的话】 我们曾经在一起欣赏过美丽的花;我们曾经在一起幻想过美丽的季 节。同学啊，同学，分别后不要忘了我们曾经一起走过的日子。 , 【离别的话】 红叶纷飞的枫林里，我们曾拥有多少回忆。那飘舞着的枫叶，将我 们带进一个无比美妙的境界。 , 【离别的话】 别离，是有点难舍，但不怅然;是有点遗憾，但不悲观。因为我们 有相逢的希望在安慰。 , 【有哲理的话】 人活着，第一要紧的事情就是要有眼光。有了眼光，并相应确定 应该为之努力的目的和目标，工作就会出现乐趣，这样才有希望最终成为一个事业和 生活的成功者，生命就会丰富多彩。 , 【有哲理的话】 在真相肯定永无人知的情况下，一个人的所作所为能显示他的品 格。有些事情的确没有人知道，除你之外，没有人知道，但是你必须对得住自己，最 好能问心无愧。因为问心无愧可生自信，而自信会让你生活得更从容。 , 【有哲理的话】 没有任何的动物是比蚂蚁更勤奋，然而它却是最沉默寡言的。与 其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完 美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做 到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。 , 【有哲理的话】 有些人成就不大，不在于智力或能力不够，而在于没有克服自己 心理上的弱点和谬见，没有充分发挥自己既有的潜力和才能。只有不断向自己挑战， 向生活挑战，才能取得更大成功。 , 【有哲理的话】 面对别人的反对意见，如果你针锋相对地进行争执和批驳，对方 很难从内心真正接受，在表达方式上委婉一些，效果就好多了。 , 【有哲理的话】 当我们放眼这个世界的时候，如果以自我为中心，很可能会以为 自己了不起，可一旦我们把心歇下来，用赤子之心来观察，就会发现我们是多么渺小。 我们什么时候都能看清自己不如人的地方，那就是对生命有真正信心的时候。 , 【有哲理的话】 胸有平常心，幸福自然来。人的心态如同琴上的弦，太紧则易断， 太松则无音，只有松紧适度，才能弹出美妙之音。保持一颗平常心，才是人生的真谛。 8 怀一颗平常心，看淡得失，超越成败，不为物欲所迷，不被烦恼所扰，明心见性，随 缘自适。平常心，是一种人生态度，也是一种生活智慧。 , 【有哲理的话】 绝大多数人都喜欢嘲笑别人，而不愿意被别人嘲笑。在别人处于 尴尬境遇时，你如果能通过自己出丑来减少他的难堪，他一定对你非常感激。 , 【有哲理的话】 对于胸怀大志的有志之士和勤奋努力的人来说，障碍是不会起什 么作用的。他们会说:不会再有什么困难能拦得住我了。只要有百折不挠的信念，就 会战胜许多强大的阻力。 , 【有哲理的话】 成功地推销自己是迈向成功的第一步。在推销自己的过程中，多 动脑筋，设计一些小花样，就容易引起别人的兴趣和关注。 搞笑语录 , 一次，同事几个去美国，到超市买东西，用济南话讨论，有个美国人过来用标准 的济南话说:―你们是济南的,～‖暴汗，原来这老外是以前战争时期留在中国的美国 人后代，同事问他:―那你英文怎么样啊,‖老外一拍大腿道:―英语太他妈难学了～～‖ 哈哈，有木有笑趴啊。 , 公司加班到半夜，所有人都眼皮打架，一姑娘哀叹:―我现在真想变成一个?因‘ 字。‖众问其故，姑娘说:―就是一个人四肢平摊躺在大床上。‖话音刚落，旁边一男同 事嘟囔:―困。‖ , 一先生感冒去医院挂吊针，护士小姐很麻利的给这位先生插上针挂好盐水，一个 多小时过去了，盐水瓶的水打完了，护士过来马上又换上一瓶。这先生不解，问护士 小姐说:―小姐，处方单上不是只开了一瓶吗,‖护士小姐指着打完盐水的空瓶盖说，―先 生，您运气真好，这瓶中奖了，再来一瓶～‖ , 一退休老头，闲来无事就教鹦鹉说话，每天早上必教:―早上好～‖可惜～几个月 后，鹦鹉仍不开口。一日，老头心情不佳，未教。只听鹦鹉大叫:―老头，今天牛了～ 连好也不问了啊～‖ , 白雪公主逃出王宫，来到森林，看到一间小木屋，里面排列着七张小小的床。白 雪公主就躺下睡着了。傍晚七个小人回来了，白雪公主说:―你们就是我命中的七个小 矮人吧。‖ 七个人面面相觑，然后说:―你走错地方了，我们是金刚葫芦娃。‖ , 爷孙三人去钓鱼，爷爷拿着鱼杆发呆，孙子看到后对爸爸说:―瞧瞧，你爹在那 发呆，跟傻B 似的。‖爸爸打了儿子一耳光生气的喊道:―你爹才傻B 呢～‖ 9 , 作业做了很久，顺手打开收音机，一个温柔的声音传出:―如果肤色粉红，脸上 的绒毛细嫩柔软，那么说明很健康……‖听到这里，忍不住摸了自己的脸，对镜顾盼， 再笑一笑，样子健康可爱。这时，又听播音员说道:―好，听众朋友，这次我们的《养 猪知识讲座》就到这里。‖ , 话说上技校时我们班为机电八班。某日，学校组织拔河比赛。我们班对战二班。 二百女生加时喊:―机二，加油……机二，加油……‖我们班女生也学着人家喊:―机八， 加油……机八，加油……‖我滴个神～ , 出差，刚出车站就来一大婶:―小伙子，住旅馆呀,‖我说:―不用。‖大婶马上换 成暧昧的语气:―有小姑娘哟，很漂亮的。‖我汗，说:―不要小姑娘。‖大婶立刻改口: ―老姑娘，老姑娘也有，便宜一点。‖再汗，说:―我不要姑娘。‖大婶沉默了下，小声 说:―那个，小伙子也是有的～‖ , 一哥们儿隔壁新搬来个老外，一天晚上老外敲门求助，说:―我的电视坏了，不 能换台。‖这哥们儿低头看了眼表，很镇定的说:―过了七点半就好了‖ , 有个懒人，懒得出奇。妻子要切面条，叫他到邻家借个面板。他说:―不用借了， 就在我背上切吧～‖妻子在他背上切完面条，问他:―痛不痛,‖他说:―痛，我也懒得 吱声。‖ , 一只青蛙给牧师打电话，问自己的命运。牧师说:―明年，有一个年轻的姑娘会 来了解你。‖青蛙高兴的蹦了起来:―哦，真的吗,是在王子的婚礼上吗,‖牧师说:―不， 是在她明年的生物课上。‖ , 几个人在高尔夫更衣室，一手机响很久，一男人按了免提键。女:―亲爱的你在 俱乐部吗,‖男:―在。‖女:―我看到一辆宝马，才不到两百万。‖男人:―买。‖女:―还 有那个楼盘又放盘了， 6万一平。‖男:―买。‖女:―好爱你。‖男:―也爱你。‖旁边的 男人们敬佩得目瞪口呆。男人挂了电话，问:―这是谁的手机,‖ , 深夜，老公未归。女儿心急给妈打电话:―妈～他还没回来，一定有别的女人了～‖ 妈妈轻声安慰:―傻孩子，乖，别净往坏处想，兴许是出车祸了～‖ , 一男子在闹市骑摩托撞昏了一个陌生的老汉～男子惊吓得不知所措～围观群众越 来越多～突然，该男抱住老汉，声泪俱下的喊道:―爹，你等着我，我这就去给你找医 生～‖说后，就跑掉了。老汉挣扎着愤怒的喊道:―给老子回来～‖众人纷纷感慨:―这 儿子当的真孝顺～‖ 10