厦门翔安大嶝岛项目2010.4.14

厦门翔安大嶝岛项目2010.4.14 厦门翔安区大嶝岛项目 可行性报告 泉州同舟济置业顾问有限公司 2010年4月14日 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 第一部分 市场分析 一、厦门翔安区概况: 1、地理位置 翔安新区地处海峡西岸经济区最前沿，位于厦门岛东部，东北与泉州市交界，南部隔海与金门岛相望，居厦漳泉闽南“金三角”中心地带，扼守闽南地区南下北上之咽喉，拥有独特的地理优势、悠久的历史文化、丰富的自然资源、高起点的城市建设投入，是海峡西岸经济区发展战略的重要城区。324国道、厦漳泉高速公路和在建的福厦高速铁路、翔安隧道构成对外便捷的交通网络。翔安隧道和海湾大道通车以后，15分钟可到达厦门岛内。 2、行政区域 2003年10月19日，翔安区正式挂牌成立，目前已历经五个年头。全区现有四个镇(新店、马巷、新圩、内厝)和一个街道(大嶝街道)、一个农场(大帽山农场)，现有户籍人口32万。 区内地势平坦，全区陆域面积351平方公里，可开发用地达200平方公里，约占全市可开发建设用地的30%;全区三面环海，海域面积134平方公里(厦门344平方公里)，占全市39%，海岸线长75公里，是全市海岸线最长的行政区，其中深水岸线长4.8公里，可规划建设20个万吨级泊位，发展潜力很大。 3、资源情况 区内生态资源保护良好，拥有文昌鱼、中华白海豚、中国鲎等珍稀海洋水生物。全区自然景观、旅游风景名胜众多，香山省级风景名胜区风光秀丽，环境怡然。矿产资源尤其是温泉地热资源丰富，目前已发现的四个可开采点，条件优越，开发利用潜力很大。 2 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 4、翔安经济 翔安区近年来GDP情况 120109.4 100 7580 60亿元46.79 40 20 0 200620072008 翔安建区以来， 国民经济实现快速增长。2006年全区实现地区生产总值46.79亿元，比上年增长28.6%。2007年全区生产总值将达75亿元，年递增35,;2008年，全区生产总值达到105亿元，比设区时的2003年增长了3.7倍，年均增长36%;规模以上工业总产值291亿元，比设区时增长了14倍，年均增长 69%;固定资产投资109亿元，比设区时增长了16倍，年均增长76%;财政总收入完成7.7亿元，其中地方级财政收入5亿元，分别比设区时增长了5.6倍和8.4倍。产业结构进一步优化，高新技术产业、服务业加快发展，三次产业的比重由建区时25.2:35.4:39.4调整为6:67:27，第一产业增加值的比重逐步下调，第二产业增加值的比重大幅提升，以工业经济为主导的发展格局逐步形成。 第三产业初现活力。商贸零售业日趋活跃，全年实现社会消费品零售总额8亿元，增长13.7%。房地产呈现快速发展态势，完成房地产开发投资20亿元，比增87%。 经济发展后劲不断增强。全年实现合同利用外资8836万美元，实际利用外资9189万美元。目前落户翔安、火炬两大工业集中区的企业达363家，投产和在建企业178家。 5、翔安规划 3 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 根据《厦门市城市总体规划修编》，结合《厦门市东部地区空间发展规划》的研究，翔安区将规划建成为厦门城市副中心，岛外东部地区中心，以工业、商贸、文教、风景旅游、港口物流为主的辅城;其中，马巷片区的城区定位为:商贸、工业;新店片区的城区定位为:文教、风景旅游、港口物流。 6、翔安交通 ?道路:四纵四横的主要交通网 四纵:翔安大道(区内主干道，全长13公里，双向八车道，连接夏漳泉高速公路马巷出口与翔安隧道)、新大线(新圩至大嶝)、内大线(内厝至大嶝)、八一路(内厝至莲荷)。 四横:324国道、漳厦泉高速公路和福厦高速铁路、水琼线(水头至琼头，全长6.9公里，54米宽)、翔安南路(莲河至刘五店，全长14.5公里，双向四车道)。 翔安隧道:我国大陆地区第一条海底隧道，连接厦门五通与翔安西滨，全长8.69公里，左右两侧行车主洞各设置3车道，行车速度80公里/小时。海 4 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 底隧道段长5.9公里。翔安隧道的服务隧道和左线隧道分别在10月、11月完成，确保年底全线通车。 大嶝大桥:连接大嶝旅游区和厦门海湾大道，全长970米，宽24米，双向四车道梁式大桥。 同安湾大桥:全长7528.47，宽54米，双向六车道。连接同集路与翔安区水琼线。 ?机场 厦门空港是中国大陆十大繁忙机场之一，大陆第四大口岸机场，通航城市达74个，已成为连接东南亚及日、韩的主要航空枢纽。 ?港口 厦门港是国家一类港口，是全国七大集装箱干线港之一，全国首批对台试点港口。 ?铁路 厦门站是华东地区的大站，有始发客车12对，通过鹰厦铁路等与全国铁路连接。在建福厦高速铁路从区内经过，设置翔安客货两用中间站，远景引至六五店。 7、翔安旅游 翔安，绿色新城，风光无限，拥有多处闻名全国的风景名胜。英雄三岛的战地观光园、对台小额商品交易市场，香山省级风景名胜区„„，众多独具特色的旅游景点，共同构筑了翔安旅游的无限商机。 5 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 8、翔安房地产发展: (1)翔安房地产发展历程 从2003年至2008年，翔安区累计完成固定资产投资300多亿元，每年都实现翻番。实现了地产业以及商品房市场的从无到有，工业、商业、住宅地产由弱到强，逐渐形成了一条完整的产业格局。 2006年底，翔安才结束了没有商品房开发的历史。2007年底，政府、名企相互联手，加速了翔安地产业的繁荣空前，新盘、大盘不断涌现，土地供应增加，价格飙升不断，让翔安板块，一跃而成为岛外最受大众关注的亮点。 翔安新城这一概念为厦门市民所熟知是在2006年。当时，随着翔安隧道、火炬(翔安)产业区、同安湾大桥等一批市重点项目建设的推进，翔安作为厦门东部滨海新城的日益显现，以翔安为重点区域的厦门东岸地产随之兴起。 2003年成立的翔安区是厦门最年轻的城区，也是房地产开发的处子地，尚处于发展起步阶段，常住人口不多，在售项目只有锦绣祥安、美地雅登和汇景新城中心三个。 2006年11月10日，总投资超过20个亿的特房锦绣祥安、美地雅登两个房地产项目正式开工，被喻为标志着翔安房地产市场迈开实质性步伐，也拉开了翔安新城区大规模开发建设的序幕。 2007年8月公布第一期楼盘价格之时，锦绣祥安和美地雅登两个项目的均价就已分别达到5000多元/平方米和6600多元/平方米的区间。价位之高，毫不逊色于岛外其他地区。 (2)翔安房地产发展现状 锦绣祥安起价4850元/?，均价6645元/?。 其中带电梯小高层起价4850元/平米，均价5500元/平米，多层花园洋房起价6300元/平米，均价7000元/平米。带电梯住宅20#、21#、22#、24#均价6000元/平米。车库均价1325元/平米。 汇景新城中心的价位比较高，在2008年楼市最为低潮的时期，均价也都在6000元/平方米以上(部分特价房每平方米4850元)，现在的住宅均价则在7000元/平方米左右。美地雅登目前的销售均价为7100元/平方米左右，锦绣祥安则在6600元/平方米左右。 6 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 2009年6月份厦门市国土资源与房产管理局网上房地产数据显示，美地雅登一期1606套住宅已基本售完，目前还剩42套未售;二期879套住宅，则还有852套未售。锦绣祥安一期949套住宅还有236套未售，二期447套住宅还有399套未售。汇景新城中心1017套住宅还有746套未售。 (3)人居品质升级，翔安成为厦门住宅成交热门区，成众商家抢进热土。 A、土地群雄争相逐鹿 2009年，翔安一共成功地出让了6宗经营性用地。从早期的国贸 、特房 、汇景到如今的万科、建发、首开及葛洲坝六公司等大型国企的进驻，翔安在近几年的建设中已成为一块炙手可热的“黑土地”，其含金量已被越来越多的房地产开发商所认知。预计2010年将很有可能创下翔安土地出让数量的历史新高，越来越多加入的房地产巨头、逐渐增多的推地量，造就了翔安土地市场热火朝天的新气象，令翔安在整个大厦门楼市的回暖中凸显了优势与地位。 B、市场供销冰火两重天 从2009年1月至2010年的2月，翔安商品住宅供应严重不足，出现长期断档，而商品住宅的销售却呈现几何倍数增长。 从供应情况来看，2009年前三个季度，翔安的商品住宅供应出现断档，连续出现了九个月的供应断档，仅在10月与12月出现两次较大的产品供应回暖期。 从销售市场来看，销售市场持续旺盛且销售量不断攀升，在2010年2月份达到最高水平。据统计，今年2月份，翔安区以成交424套，成交面积3.2万平方米绝对优势，傲居厦门全市各区的榜首，翔安的楼市已成为全市住宅成交中不可忽视的主力军。 从总体上看，整个销售量的增长主要是在去化市场的存量，而翔安楼市供不应求的态势仍将持续，尤其是今年的上半年楼市供应量或将出现“断档”局面。 C、产品多样化选择性多 从产品上看，翔安在售项目的产品多样化，价格也呈现差异化。 目前翔安在售的楼盘主要是特房•锦绣翔安、特房•美地雅登 以及汇景新城 中心，此外，国贸金门湾 的海岛型别墅也将于近期上市，使得翔安楼市的产品线更加丰富，从小户型的一房、单身公寓到大户型的楼中楼、四房，乃至度假别墅，一应俱全。 7 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 价格上也有多种选择性，特房•锦绣翔安、特房•美地雅登和汇景新城中心 三者的定价在同一时期就存在差异，各自针对的消费群体也是针对自身产品而细分的，广大的消费者可以根据自身需求选择不同定价、不同类型的产品。 比如，特房•锦绣翔安二期推出的250套花园洋房，五种户型的面积从90-200 平方米不等。花园洋房在厦门乃至福建都是比较少见的住宅产品，而特房•锦绣翔安的花园洋房在翔安出现了热销，不只丰富了翔安的住宅产品更证明了市场需求的多样化。再如汇景新城中心三期，其产品的面积段集中在40-110平方米，挑高从4.9米到5.7米不等，这是在翔安的市场细分下，以挑高小户型产品满足市场的需求。 而在产品供求方面，翔安在售项目的市场供应量远远低于市场的需求，自翔安首个项目以来，由于翔安诸多利好因素被社会所看好，同时，各个项目在价格上与厦门其他区域形成的价格鸿沟，形成了高性价比，使得翔安在这几年的发展中成为岛外多个市场中最强大的磁场，市场强烈的刚性需求与投资热潮被这里所吸附与满足着。 D、客群八方购房者集结 最早进入翔安的首轮购房者源自周边长期在厦门工作的外地人，这些人多数把首次购房地选择在了翔安，最主要的原因是翔安项目与岛内及周边地区的项目存在巨大价差，低廉而优质的商品住宅令翔安各个项目产生了优异的性价比;同时，在翔安翻天覆地的建设中，他们看中了翔安的美好前景。 紧接着，福建省内各地的购房者也纷纷涌入翔安，因为翔安大道的即将开通，不只缩短了他们进入厦门的路程，也拉近了居住在翔安的他们与厦门的心理距离;随着翔安城市化的进程在跨进，翔安越来越多地被社会大众所认知与认可，翔安隧道的蝴蝶效应则吸引了国内各地的购房者们纷纷涌入翔安，因为翔安未来美好的发展前景，令他们踏上翔安这片投资热土。 二、大嶝岛概况: 1、行政人口: 英雄三岛(大嶝、小嶝和角屿)距金门仅2000米左右。三岛中面积最大的是大嶝岛，为12.18平方公里，其次是小嶝岛面积为0.8平方公里，最小是角屿面积 8 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 仅0.25平方公里。三岛总面积为13.2平方公里，人口近2万人。 大嶝岛与金门岛最近距离仅1800米，面积13.2平方公里，有东南沿海最纯净海域，水质、空气质量符合国家环境一级，号称“天然氧吧”，是国家白鹭自然保护区。 大嶝，1958年的“八?二三”炮战中被国务院、中央军委授予“英雄三岛”称号，成为中国名镇，入编民政部《中国名镇》目录。 历史上大嶝属于金门县，而金门县历代属于同安县管辖，但大嶝岛也曾隶属于南安县，1971年划归同安县(今为同安区)，2003年翔安区批准成立，大嶝三岛划归翔安区范围。 大嶝岛在改为街道以前叫大嶝镇，曾被评为全国文明镇。翔安是大陆距离金门最近的地方，大嶝白哈礁离金门最近距离仅1800米。大嶝与金门关系密切，拥有全国唯一的对台小额商品交易市场“大嶝对台小额商品交易市场”，祖籍地翔安的台胞有近40万人。 2、交通配套: 全岛道路四通八达，宽阔平坦的环岛路沿着绵延16公里的海岸线盘旋，全镇绿化覆盖率达98%，拥有公益林木295亩，基于林带15公里，公路绿化25.6公里，镇村公共绿地15万平方米。同安公共汽车第5、6、12路都可以直达大嶝。 3、岛上旅游资源: 大嶝有闽南特色的“王爷宫”寺庙，却气派非凡。来大嶝旅游，最突出的是吃、住、行、娱、游、购一条龙配套，加以秀丽的海岛风光，借汽艇、舢船环游岛屿， 9 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 那是另一种乐趣，人们将会留连忘返。 大嶝岛东南端坐落的是战地观光园，占地八万七千多平方米，是目前国内唯一面向金门，以统一祖国大业为主题，战地观光为内容，融爱国主义教育、国防知识教育、休闲娱乐于一体的多功能旅游区。 4、商贸发展: 历史上，大嶝属金门县管辖，是进行两岸商贸的首选之地。大嶝拥有全国唯一的“厦门市对台小额商品交易市场”、“英雄三岛战地观光园”等，形成以经营“金门三宝”等台湾商品为主，经营着全国28个省、市、自治区上千种名、优、特产品为辅的特色市场，吸引着来自海内外观光客进行旅游购物。 随着两岸关系缓和，不少国内外客商争先投资商贸，大嶝也就成为最靠近金门的小商品市场了。在旅游业蓬勃发展的今天，大嶝很自然地也成为看金门、游海岛、吃海鲜、购买小商品的旅游热土。这里建起400多间小商店，被称为对台小商品市场，两岸商品琳琅满目，而且价格便宜，人们就称她是旅客购物的小天堂。 5、区域旅游资源: ?小嶝岛——是祖国大陆距离台湾金门最近的地方之一，距金门仅1600米左右。小嶝岛面积仅为0.8平方公里，历史上小嶝岛属于台湾金门县管辖，而金门县历代属于同安县管辖，小嶝岛也曾隶属于南安县，1971年划归同安县(今为厦门同安区)，2004年起小嶝岛属于厦门市翔安区辖区范围。 ?角屿岛——地处厦门东南沿海，位于福建省厦门市东南端，因其形似牛角而得名。角屿岛面积约为0.19平方公里，最长处不到1公里，岛上没有居民，环境恶劣，没有淡水，空气潮湿。二十世纪五六十年代，被喻为“海上上甘岭”，岛上流传着“风唱歌，沙跳舞，马尾松拉二胡”的顺口溜。角屿岛与金门岛一衣带水，最近点仅相距,,,,米，是大陆离金门最近的地方。 10 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 11 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 三、大嶝岛远景规划: 1、大嶝岛将通过填海造地新增10平方公里土地面积，用于厦门第二机场建设，大嶝岛将成厦门航空城。 为了建设未来的厦门第二机场，大小嶝的造地工程也备受关注。按照原先的一个，厦门市将在大小嶝之间通过填海造地的形式新增土地面积10平方公里，而大小嶝岛也将因此被连为一体。 厦门市海洋渔业局透露的最新方案是，小嶝岛将被保留，但10平方公里的造地面积不变。据介绍，这么做，一是为了保证相关海域的海水能够得以充分环流，二是为了保护大小嶝现有的旅游资源。未来，扩大后的大嶝岛将成为厦门的“航空城”，而小嶝岛也将被打造成厦门市又一个能和鼓浪屿媲美的旅游生态风景区。目前，厦门市东、西海域清理出来的淤泥正在运往大小嶝附近吹填，大约3至5年之后，厦门第二机场的建设用地便可成形。总投资约40亿元的大小嶝纳泥造地工程预计今年底开工，工期5年。 2、大嶝对台小额商品交易市场改扩建开工 大嶝对台小额商品交易市场扩建工程启动，总投资约61.7亿元。扩建后的大嶝对台小额商品交易市场将分为入口服务区、商贸休闲区、文化休闲区和商务休闲区。 大嶝对台小额商品交易市场扩建工程拟建于厦门市翔安区大嶝街道，选址于现有大嶝对台小额商品交易市场东侧及南侧，西临金嶝路，北临环嶝北路，东临东埕村及北门村，南临长安首饰厂。大嶝对台小额商品交易市场扩建工程总建筑面积为170.2万平方米(其中地上建筑面积为133.6万平方米)，项目总投资616833.40万元。规划结构为“一轴三点四片区”——“一轴”是指片区的景观与功能融合的主要轴线，串联并区隔各个功能组团，同时是主要的步行交通骨架;“三点”是指由南、北入口广场及中心广场组成的活动空间序列;“四片区”是指规划总平面由北向南依次为入口服务区、商贸休闲区、文化休闲区和商务休闲区。 12 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 厦门大嶝对台小额商品交易市场,(,,平方公里的开发建设任务由厦门象屿集团承担，整个市场一次规划，分,期建设，采取先建新后拆旧的原则逐步推进，一期工程计划,,,,年底完成。 厦门大嶝对台小额商品交易市场是大陆唯一的对台交易免税市场，,,,,年,月,日建成并投入运营。市场开办近,,年来，共吸引海内外游客约,,,万人次，进口台湾商品约,,,,万美元，实现两岸商品交易额约,,亿元人民币。 3、海峡论坛专用会址将落户厦门大嶝岛 用地437公顷 2009年7月厦门市规划局证实，海峡论坛专用会址将落户与金门一水之隔的厦门大嶝岛。 厦门市将在位于厦门市翔安区的大嶝岛上选址建设海峡论坛专用会址及配套项目，项目已经厦门市政府原则同意。 根据初步规划，大嶝岛海峡论坛项目总用地,,,公顷，总建筑面积,,(, 13 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 万平方米。项目除会议中心、酒店等配套设施外，还将建设体育公园并发展游艇项目，预计近期启动近,,,公顷的土地建设。 首届海峡论坛,月,,日至,,日由两岸,,个机构在福建联合举办，上万民众共同参与，台湾,,个县市、,,多个界别、,个党派派代表参加，是迄今规模最大、人数最多、台湾各界参与最广泛的一次盛况空前的两岸民间交流盛会。海峡论坛在大陆的举办地确定为福建，每届论坛的举办时间根据实际情况确定。 厦门市已明确把“海峡论坛”会址设在大嶝，翔安区将全面启动推进规划、市政配套、盐田废改等工作，确保项目按时动工。同时，还将以大嶝对台市场和“海峡论坛”等项目为依托，进一步完善大嶝岛的总体规划，力争把大嶝打造成为厦门对台交流贸易的重要窗口。 三、大嶝岛房产开发概述: 1、成交地块: 成交价 土地 土地用成交 土地面积建筑面积受让土地座落 总价 楼面价 编号 途 时间 (m2) (m2) 人 (万元) (元/m2) 翔安区大1#商厦门 嶝镇环岛业，2、国贸X2004路嶝崎至3、4#7.29 171897 160932 10700 665 地产G01 双沪路段居住， 有限 北侧 5#酒店 公司 2、近年销售项目: 项目项目总建面售价 项目概况 开发商 名称 位置 积 (元/?) “大嶝金嶝街I栋商品房”是 翔安目前仅有的一个在售商大嶝品住宅项目，一经推出便引起翔安金嶝了当地甚至全市购房者、投资翔安区大大嶝住宅:3,699 街I4012 客与业内人士的普遍关注。该嶝房地产岛金商业:9,790 栋商项目购买客群除了本地客群开发公司 嶝街 品房 外还有来自泉州、莆田、龙岩 等地的外地购买者，项目于 2007年6月11日开盘。 3、现状概述 14 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 1、2007年之前翔安房地产并未进入真正意义上的市场阶段。 翔安房地产市场开发起步于上世纪80年代，但受各种因素影响，开发未能保持延续性。上世纪90年代到近三年前翔安房地产市场几乎一片空白，2004年4月份翔安第一个真正意义上的房地产项目“翔安商业广场”破土动工，拉开了翔安房地产开发的序幕。 大嶝岛作为厦门翔安区发展重要的一环，房地产项目几乎是一片空白。2007年前翔安房地产市场仅有两个商品房项目开发，“翔安商业广场”是个以商业为主导的项目，因各种原因工程期、销售期较长;“翔安大嶝岛金嶝街”规模较小，属于自然销售，这两个项目均未能给翔安的房地产开放带来明显的促进作用早期翔安楼市几乎是一个空白，无论是自住或是投资客，都对翔安怀有十月怀胎般的期待。2007年以来，随着翔安马巷镇东部建筑面积316800平方米的“锦绣祥安”、翔安水琼线以南建筑面积430523平方米的“美地雅登”相继动工，翔安房地产开发正式启航，蓄势发力指日可待。 2、作为国贸地产在大嶝岛整体开发的一部分和先行项目，金门湾大酒店以会所酒店的功能拉开了国贸大蹬项目开发的序幕，也唱响了大蹬岛全面开发的序曲，成为大蹬岛从渔村小岛向城市化休闲生活迈进的重要标志。 国贸金门湾位于翔安大嶝岛，项目将结合大嶝生态岛发展规划与东通道建设，开创厦门集海岸别墅、花园洋房、高尚公寓、旅游度假酒店、商贸服务、配套会所于一体的海岸生活。 2008年7月5日,翔安首家超星级酒店---金门湾大酒店在大嶝岛的绚丽开业.金门湾大酒店是由厦门国贸集团投资上亿元精心打造、厦门航空酒店管理有限公司运营的一家集旅游度假、商务会议、餐饮娱乐为一体的多功能四星级休闲度假酒店。也是翔安区目前唯一的超四星级酒店。酒店东接战地光观园,西临新大嶝美食一条街,北为180亩国贸金门湾别墅,南面临海,距金门岛约4公里。 3、随着厦门市建设海湾型城市战略的推进，一批有实力的房地产开发企业进军翔安大嶝岛，对大嶝岛房产市场的发展起到了决定性的推动作用，使得严重滞后的大嶝岛房产市场前景急剧生温。 4、目前大嶝岛房产开发的最大瓶颈是城市化水平低、各项基础设施及社会公共服务设施建设滞后。随着大嶝大桥、金门湾大酒店、厦门大嶝对台小额商品 15 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 交易市场以及供水、供电、通讯、排污、固废处理等市政服务体系的逐步完善，大嶝岛城市框架及公共服务基本得以确定，制约大嶝岛房产开发的瓶颈逐步得到完善。 5、大嶝岛目前的商业还处于较为落后的阶段，商业网点多是沿街的商铺。经营业态以便利店，小型专卖店为主，经营业种主要是小吃餐饮、大排档、食品、通讯、小型餐饮之类的生活配套商业，整体上看，品种较为单一，档次较低。目前，大嶝岛的租金价格在50-80元/平方米/月之间。 6、旅游市场逐步繁荣，仅以大嶝岛为主线的一项旅游路线，全年就接待国内外游客132万多人次，同比2007年增长28,，未来大嶝房地产市场迎来发展良机。 大嶝岛近临厦门岛内，与金门隔海相望，规划以旅游、娱乐、休闲为主的生活性生态岛屿，随着厦门东通道——连接仙岳路与翔安区海底隧道的建成，大嶝至厦门岛内的车程缩短为20多公里，半小时以内即可抵达厦门市区，未来大嶝房地产市场将有更大的发展空间。 旅游业是厦门重点发展的一个绿色产业～在厦门服务业布局规划中～翔安大嶝岛凭借其丰富的旅游资源～独特的旅游文化～已经成为政府规划并已经实施的重点打造的品牌旅游区域。 本项目地处翔安大嶝岛～在地区发展尚未成熟、商业氛围缺乏的情况下～我们可以考虑借助当地的旅游业资源～吸引当地旅游的人流前来消费～提升人气～增强项目的竞争力。 第二部分 项目分析与定位 一、项目分析 1、项目方位: 项目地块位于大嶝岛龙田北二路与大嶝东路交汇之处，背面西侧紧邻大嶝税务所、信用社，正面东侧沿大嶝东路，北侧是龙田北二路，大嶝医院、嶝对台小额商品交易市场、信用社、税务局、大嶝中学等都在附近200米范围内，周边生活、公共服务等设施配套相对齐全，交通便利、地块繁荣，是大嶝岛上成熟的商 16 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 住片区。 地块区位图一 17 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 地块区位图二 地块现状图三 2、项目主要经济技术指标 总用地面积 ? 550 1 总建筑面积(计容) ? 9287.5 一层商业面积 ? 520 地上1层 二层商业面积 ? 584.5 地上2层 三层办公面积 ? 584.5 地上3层 2 单层住宅面积 ? 584.5 地上4-16层(13层) 居住面积(4-16) ? 7598.5 584.5×13 其 3 中 商业裙楼(1-3) 1689 584.5×3+520 ? 二、SWOT分析 一个项目的价值是其多种因素综合的结果，项目的地理位置、区域前景、周 18 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 边环境、交通条件，市政配套和周边景观等，共同决定了该项目的价值。 该项目规划用地570?，交通便利，位处大嶝岛最繁华地段，地理条件较好， 属较理想的商住用地。就此地块客观地理位置及环境条件用SWOT分析法，简要分析如下: S(优势): 1、周边的交通条件 项目交通条件极佳，公共交通便利，而且地块东侧沿大嶝东路，北侧沿龙田北二路等交通干道，出入岛内外便利快捷。 2、周边配套设施 (1)文化教育:项目对面嶝星幼儿园、大嶝中学等学校近在咫尺; (2)商贸购物:位出商贸繁华的街道边上，具有很大的临街优势，紧邻大陆唯一的对台交易免税市场——大嶝对台小额商品交易市场已经启动扩建工程，未来贸易前景无可限量，超市、餐饮、商贸十分发达。 (3)银行金融、医疗保障生活配套设施齐全; (4)项目占地面积不大，有利于短平快操作。 W(劣势): 1、项目规模不大，相关配套设施比较少 2、项目无产权，售价方面无法跟商品房竞争。项目只能出售使用权，或者靠出租进行收租，则回收周期要拉长。 3、目前周边的商业还处于较为落后的阶段，商业网点多是沿街商铺，品种较为单一，档次较低，租金不高。 O(机会): 1、在厦门市政规划中，翔安被定位为未来的厦门城市副中心，立意高远且具有强大的政策支持，这是项目发展的良好机遇; 2、项目毗邻市政重要工程——厦门大嶝对台小额商品交易市场，这为本项目带来了良好的发展机遇; 3、大嶝岛已经成为政府规划并已经实施的重点打造的品牌旅游区域，岛上有丰富的旅游资源，可以间接提升项目的商业价值，可考虑借助当地的旅游业资 19 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 源，吸引当地旅游的人流前来消费，提升人气，增强项目的竞争力，这是本项目进行特色化商业运营的一大机遇; 4、现时区域内住宅的有效供给总量偏少，为本案提供绝佳的机会; T(威胁): 1、受政府楼市政策、金融政策等不确定因素的影响; 2、消费者对房地产市场的投资热情有待提高。 从以上几种因素分析情况可以看出:地块周边的几个主要条件，如交通、生活配套设施、旅游资源都较强势;地块小有利于规划设计;劣势因素需要加强社区相关配套的投入，对无产权销售进行加强引导。因此，本案无完全劣势。就本案的投资开发及未来营销工作，需注意威胁(T)因素，把握机会(O)因素，创造迅速感性的魅力化产品，整合各方面优势资源，使项目形象力、产品力、诉求力，形成三力合一，获取成功并树立强势品牌当无疑虑。 三、项目定位及定价 1、项目定位 基于对项目的SWOT分析和片区的市场调查结果，以及对房地产形式的整体分析与预测，我们认为本项目定位应为中档连锁度假酒店式公寓，委托专业酒店或连锁旅馆经营管理机构进行经营，以补市场需求的空白，成为大嶝岛旅游形象窗口，提高大嶝岛旅游接待能力，提高政府财政收入。 2、项目定价 从客观上分析，项目体量较小，该板块无在售住宅楼盘，一些待开发的别墅项目对本案均不构成竞争。唯一不足的是，本案无法办理产权，客户购买时候必须一次性付款，项目只能靠出租进行收租，则回收周期要拉长。 因此，以上预估价作为本投资分析测算的基准价格。为乐观估计。一层店铺租金50元/平米，二层商场租金10元/平米,酒店公寓租金120元/间•天。 20 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 第三部分 经济投资分析 一、设计规划方案主要经济技术指标 总用地面积 ? 550 1 总建筑面积(计容) ? 9287.5 一层商业面积 ? 520 地上1层 二层商业面积 ? 584.5 地上2层 三层办公面积 ? 584.5 地上3层 2 单层住宅面积 ? 584.5 地上4-16层(13层) 居住面积(4-16) ? 7598.5 584.5×13 其 3 中 商业裙楼(1-3) 1689 584.5×3+520 ? 二、开发成本31691141元(不含土地成本) 1、前期工程费:合计334030元 地质勘察费:用地面积×预估单价=550?×10元/?=5500元 设计费:总建面积×预估单价=9287.5?×20元/?=185750元 施工图及地勘成果审查费:185750×10%=18575元(按设计费用10%计) 面积测绘费:总建面积×预估单价=9287.5?×1.2元/?=11145元 报建费:用地面积×预估单价=550?×2元/?=1100元 白蚂蚁防治费:总建面积×预估单价=9287.5?×2元/?=19175元 施工水、电:总建面积×预估单价=9287.5?×10元/?=92785元 2、基础配套设施费(含电梯、供电、供水、智能、绿化等):合计557250元 供电工程:总建面积×预估单价=9287.5?×40元/?=371500元 供水工程:总建面积×预估单价=9287.5?×10元/?=92875元 智能、绿化:总建面积×预估单价=9287.5?×10元/?=92875元 3、建筑安装工程费;合计11545000元 建安费用:总建面积×预估单价=9287.5×1200=11145000元(每平米1200元计) 电梯购置费用:电梯数量×预估单价=2×20万=40万 21 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 4、开发间接费:合计185750元 监理费:总建面积×预估单价=9287.5×20=185750元(按每平方米20元计) 5、不可预见费:合计252441元 (1+2+3+4)×2%=12622030×2%=252441元 『按(前期费用+基础配套设施+建安+开发间接)×2%计算』 6、管理费用:合计241670元 11545000元×2%+(334030+557250 +185750)×1%=241670元 (建安费用的2%,其它按1%) 7、开费用:13116141元。 以上1+2+3+4+5+6各项累计之和。 8、酒店公寓精装修及家具家电配套费用:18575000元 9287.5?×2000元/?=18575000元 9、项目开发成本约31691141元(不含地价) 三、项目定位及经营管理收益预算 (一)项目定位:中档连锁度假酒店式公寓 经营管理模式——委托经营型。 公寓组建或者委托给酒店管理公司或连锁旅游机构统一经营管理。 (二)经营收入利润预算:3072605元 (1)年租金收入:2430元/月*12月=29160元 A(租金按淡旺季平均:公寓日租金120元/间， 旺季(4月-10月)共7个月，平均入住率80%，则月租金收入为2880元/间; 淡季(11月-3月)，淡季入住率50%，则月租金收入为1800元/间; B(平均月租金:2430元/月 (2880元/月*7+1800元/月*5)/12月=2430元/月 (2)156间公寓年租金收入:4548960元 156间*29160元=4548960元 (3)年营业税金:545875元 经营收入4548960元*12%=545875元 (4)年经营管理费用:930480元 22 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 A(月经营管理费:按10元/平米预算 584.5平米*12层*10元/平米*12个月=841680元 B(房内清洁费:50元/月*12月=600元，共148间为88800元。 (5)年经营收益利润:3072605元 按年租赁年净收益:3072605元 = (年租金收入-管理费用-营业税金) = 4548960-930480-545875=3072605元 四、静态租金经营投资回报 (一) 静态租金经营收入预算:3454745元 租金经营收入测算表 租金 月收 月出 年租金 年实租金收入项目 面积 单价 租金 备注 租率 收入(元) 收入(元) (元/?) (元) 商业1层 520? 50 100% 26000 312000 312000 商业2层 584.5? 10 100% 5845 70140 70140 租 金办公3层 584.5? 0 100% 0 0 0 由政府使用， 经不计 办公4层 584.5? 0 100% 0 0 0 营 扣除经营费用收7014?， 旺季7个80% 2430元公寓5-16层 120元/间 4548960 3072605 即税金约入 156间 淡季5个月50% /间 1476355元 合计 -- -- - -- 4931100 3454745 (二)静态年经营收益率:10.9% = 项目年总经营利润 / 项目总投资开发费(不含地价) = 3454745 / 31691141*100%=10.9% (三)静态经营投资回收期:9.17年 =项目总投资开发费(不含地价)/项目年总经营利润 = 31691141 / 3454745 =9.17年 (四)静态开发回收周期:11.17年。 项目定位为中档旅游酒店式公寓，可行性较强。若今年下半年开发，工程 23 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 周期约2年，则静态投资周期需要11.17年，则为第12年方能回收成本。 (五)可行性分析建议: 1、以上项目定位中档连锁度假酒店式公寓，从静态投资经营效益分析来看，具 有较强的可行性。 2、适度多元化商业业态经营定位，降低开发投资风险，如5-16层酒店公寓部 盐浴SP等，吸引客户进分可适度调整一部分作为娱乐休闲商业如足浴推拿\ 驻消费、增加人气降低开发经营风险。 3、以上经营租金主要从静态分析，随着宏观经济走势继续提升，大嶝岛可持续 发展开发，往来全国及全世界的旅游、商贸、商务等人流、财流汇聚，项目 租金必将继续上涨，入住率进一步提升，以及老带新客户累计及品牌知名度 提升，项目开发经营回收周期将比上述12年有所缩短。 4、为提高项目经营效益，降低开发投资风险，提升项目品牌形象，建议委托专 业策划公司进行营销策划、品牌形象包装、代租经营管理、实行连锁化管 理，并借助政府出台项目为指定旅游及商务接待酒店指定点的立项政策， 为项目提高入住率和知名度提供保障。 五、前景展望: 1、大嶝岛将建设厦门第二机场建设，大嶝岛将成厦门航空城。 2、大陆唯一的对台交易免税市场落户大嶝岛并改扩建开工，总投资约61.7亿元。自,,,,年以来共吸引海内外游客约,,,万人次，进口台湾商品约,,,,万美元，实现两岸商品交易额约,,亿元人民币。 3、海峡论坛专用会址将落户厦门大嶝岛，用地437公顷。 首届海峡论坛,月,,日至,,日由两岸,,个机构在福建联合举办，上万民众共同参与，台湾,,个县市、,,多个界别、,个党派派代表参加，是迄今规模最大、人数最多、台湾各界参与最广泛的一次盛况空前的两岸民间交流盛会。 4、随着厦门东通道——连接仙岳路与翔安区海底隧道的建成，大嶝至厦门岛内的车程缩短为20多公里，半小时以内即可抵达厦门市区，未来大嶝房地产 24 【厦门翔安区大嶝岛项目可行性报告】 市场将有更大的发展空间。 5、人居品质升级，翔安成为厦门住宅成交热门区，万科、建发、首开及葛洲坝六公司等房地产巨头的陆续抢进，造就了翔安土地及大嶝岛片区市场热火朝天的新气象，令大嶝岛片区成为今后厦门房地产开发的海岛明珠。 综合上述，随着近年来厦门经济的持续增长、海峡两岸关系的改善，大嶝岛的功能区划和地位有了较大变化，大嶝岛将成为集国际会议、休闲、旅、高尚生活为一体的城市海岛。 本项目可顺应大嶝岛新的定位，借助政府规划实施的重点打造的品牌旅游区域政策，间接提升项目的商业价值，依托当地的旅游业资源，吸引当地旅游的人流前来消费，实现开发经营价值的最大化。这是本项目进行特色化商业运营的一大机遇。 同 舟 济 置 业 2010年4月14日 25