大庆香榭丽舍广场项目报告

大庆香榭丽舍广场项目报告 项 香 目 榭 报 麗 告 舍 廣 場 大庆市位于黑龙江省西部，松嫩平原中部。地理位置北纬 至，东经至之间，东南距 公里，西北距公里。 大庆市地处祖国北疆，四季气候分明，年平均气温4.7摄氏度，无霜期134天，日照2658.1小时，年降水量351毫米，蒸发量1421.6毫升。气候总体特征为：冬季寒冷有雪；春秋季风多。 大庆是新中国最年青的城市之一，1959年发现大油田，1979年建市。目前大庆是世界上年产原油5千万吨以上的11个特大油田之一，同时也是我国重要的石油及石油化工基地，是具有石油特色文化 的国线旅游重要城市，又是黑龙江省规划的电子产业城。交通便利， 物产丰富，经济发达，历来有“世界石油名城”和“鱼米之乡”的美 誉。 大庆市现辖等五 个行政区和和四县。总面积 万平方公里，其中市区平方公里。 , 大庆全市常住居民共计万户，总人口万； , 大庆市区居民共计万户，人口万人； , 大庆市区中男性共计万人，约占总人口的； 女性共计万人，约占总人口的；, 萨尔图区总户数70012户，占全市总户数的9.73%， 占市区总户数的19.77%；总人口21.75万人，占全 市总人口的8.85%，占市区总人口的19.98%；其中 女性10.5万人，占48.56%，男性11.2万人占 51.44%； 让胡路区总户数11.03万户，占市区总户数的 , 15.33%，占市区总户数的31.16%，总人口32.8万 人，占全市总人口的13.34%，占市区总人口的 30.12%；其中女性16.39万人，占49.97%，男性 16.5万人，占50.03%； , 大庆全市人口密度为人/平方公里；市区人口密度为 人/平方公里，其中萨尔图区人/平方公里，让胡路区 人/平方公里。 大庆市2000年初国内生产总值达到.1亿元，比上年增长,高于全省平均水平个百分点，约占全省比重的。在全国国内生产总值超百亿元的城市评比中，大庆排名第位； 其中，第一产业增加值28.8亿元，比上年增长32%，第二产业增加值595.2亿元，比上年增长6.5%，第三产业增加值90.1亿元，比上年增长13.1%； 4.03%12.61% 第一产业 第二产业 第三产业 83.34% 第二产业在大庆的国民生产总值中占据着极其重 要的地位，但其近几年的增速已放慢，而第三产业的发展较为迅速， 比重逐年上升，显示大庆市的“二次创业”战略已初见成效。 大庆市2000年初人均国内生产总值达到元，比上一年 增加了，位列全国第一。 大庆城市居民2000年初人均可支配收入元，比上年增 长.(剔除物价因素，实际年人均收入为元) 大庆城市居民人均消费性支出元，比上年增长(剔除物价因素,实际增长 大庆市城镇居民恩格尔系数为.，较上年下降了。 食品其它消费文教娱乐26%5%12%居住 3%食品交通通讯服装6%医疗保健 设备用品 交通通讯 居住设备用品文教娱乐8%其它消费服装医疗保健20%20% 其它消费 娱乐文教 居住 交通通讯 设备用品 医疗保健 服装 食品 -20%-10%0%10%20%30%40%50% 食品服装医疗保健设备用品交通通讯居住娱乐文教其它消费 -3%8.50%-17.50%45.50%31.20%41.50%18.10%-8.70%去年同比 , 的消费比重大幅上升，显然居民已开始 。但此两项消费占总消费支出的 比重仍然较小，显示了大庆居民在 , 居民的占总消费比重已达到23.7%,显示其, , 的消费比重呈现大幅下降，但仍是目前大庆居, 民 , 比重的大幅上升，除了家庭电话已经普及的原因外， 亦显示了移动电话的便捷性，已 至2010年为止的大庆市发展预期目标是： 1. 到2010年，市区长住人口达到万人，其中非农业人口 万人，占市区总人口的。 2. 到2010年，国内生产总值力争达亿元，人均GDP达到市 域美元，市区美元以上。 3. 工业化进程和产业结构升级加快，三次产业结构到2010 年为。 4. 到2010年，人均住宅居住面积达到平方米。 1、“一路二桥”工程建设（东干路立交桥、凤阳桥工程）。 2、新建两个国家4A级旅游区——创业追踪园（红岗区解放南 村）、湿地公园（龙凤区北二十里泡）。目前，这两个项目 正在做总体规划，将在明年启动。 大庆市社会消费品零售总额亿元，比上年增长。 其它行业制造业 5%7%餐饮业 7%批发零售业 餐饮业 制造业 其它行业 批发零售业 81% 其它行业 制造业 餐饮业 批发零售业-20%-15%-10%-5%0%5%10%15% 批发零售业餐饮业制造业其它行业 12%2.10%8.70%-19.60%去年同比 222 54950.4 m 12523.68 m 13899.6 m 环行走道3.5—4m 环行走道3.5-4m. 主走道1.8m. 主走道3—3.5m 十字型走道3m 辅助走道1m 辅助走道2—2.5m 辅助走道1.5—2m 自动x2，观光x2 自动x2 自动x2 3.5米 3.2米 3.3米 麦当劳、多功能广场、 \ 大型超市 大型超市 超市、化妆品、黄金食品、钟表眼镜、皮鞋、大型超市 珠宝、婚纱摄影 首饰、化妆 “雅芳”、“飘柔” 吻猫 \ 内衣、毛衣、男女服小家电、钟表、图书、男、女装 装、咖啡厅 服装 鄂尔多斯 雅克、高朋、大维 格兰仕、海尔 体育用品、家电、通女士用品、保暖内衣、 高档男女服装 讯、图书、童装 羊毛衫、羽绒服、裘皮 耐克、双星 波司登 报喜鸟、杉杉 影院、游艺厅、网吧、\ \ 风味美食广场 大厅、餐饮广场（座 \ 楼梯厅（座椅） 椅） 1356人/小时 1248人/小时 356人/小时 （4：00—5：00） （11：30—12：30） （11：00—12：00） 12.7% 17.8% 18.9% 由于内部装修、设计、 经营管理、品牌导入 和开业造势等方面在 大庆市都属极为罕靠近火车站，人流量较地处让胡路区，临近大 见，因而吸引了大量大，在大庆具有较高的庆石油管理局家属院， 人流。但由于经营档知名度，经营状况良购买力较强，经营状况 次过高，真正购物者好。 良好。 却并不多。 四楼 较为火 爆。 2222 20010 m 19152 m 11137 m 12474 m 环行走道3.5m 环行走道2.5m 环行走道3m 环行走道2.4m 十字走道3m 主走道2m 十字走道2m 十字走道2m 辅助走道2m 辅助走道1.2m 辅助走道1.5m 辅助走道1.4m 自动x 4 自动 x 2 自动x 2 自动x 2 3米 3.2米 3.5米 3.2米 德克士炸鸡 \ 肯德基 德克士炸鸡 女装、箱包、钟服装、皮鞋、眼镜、服装、医药、小吃、男女服装 表、鞋、首饰、化医药 书店 妆品 服装、皮鞋、皮包 服装、皮鞋 服装百货 服装 \ 空置 高档服装 服装、百货 \ \ 家具 \ \ \ 家具 \ 楼梯口 无 无 楼梯厅（座椅） 872人/小时（星372人/小时（星576人/小时（星768人/小时（星 期二中午12：期三下午3：期三中午12：期三中午12： 00—1：00） 30—4：30） 00—1：00） 30—1：30） 36.58% 2.33% 11.47% 28.7% 地处让胡路区中由于刚开 心地带，周边是大业，吸引走了大批客流量稀少，一、二、三楼经营 庆市最繁华的地 人流，稍显萧条。，经营状况良好， 段之一。经营情况相信不久会恢复情况一般。 良好。 正常。 222 5662.5 m 5068.8 m 3726 m 环行走道3.5m 环行走道3m 环行走道2.5m 十字走道2.5m 十字走道2.5m 十字走道5m 辅助走道1.5m 辅助走道1.2m 辅助走道1.2m 自动x 2 自动x 1 无 3.4m 3.3m 5m 肯德基 二层大型超市 \ 烟酒副食、日用百货、男女服装、毛衣毛裤、医疗、家电五金、钟表、 化妆洗涤、大家电 钟表、化妆品 图书、皮鞋、首饰 长虹、荣事达 鄂尔多斯、拉芳 安踏、双星 针织布料、医疗保健、超市 时装、羊毛衫、箱包 小家电、床上用品 \ \ 鳄鱼、金利来、鹿王 内衣、床上用品、儿童\ \ 服装、布艺 \ \ 婷美 672人/小时（星期二下105人/小时（星期三上336人/小时（星期二下 午4：30—5：30） 午10：30—11：30） 午2：30—3：30） 26.55% 5.12% 21.42% 处于中央商城对面，但紧靠火车站广场，客流临近火车站，在庆莎后客流量明显下降，内部 量较大，经营情况良面，稍显孤立，经营情无电梯，设施、布局较好。 况不太理想。 落后。 以下数据统计了东风新村地区的各类商铺共计家。 其它 25% 服装服装46%饭店药店日用百货2%药店 日用百货其它16% 饭店 11% (// 7%6%18%200~400 400~60032% 600~800 800~1000 1000~120014%1200~1400 23% ( 10—20 16%20—3018% 30—403%12%40—50 50—60 60—70 70—8011%15%80—908%6%11%100以上 以下数据统计了萨尔图火车站地区的各类商铺共计家。 其它家电服装9%5%25%服装 建材五金五金9%家电 其它 建材 52% (// 3%7%16% 500以下4%500~1000 1000~2000 2000~3000 3000~4000 46%24%4000以上 ( 10—208%21%20—30 30—4032%3%40—50 50—60 60—707%70—80 17%80以上8%4% 以下数据统计了让胡路地区的各类商铺共计户。 8%服装24%通讯20%化妆 饭店3%日用百货 医药 电脑4%鞋帽9%其它5%7%20% (// 4%7%9%500以下33%9%500~1000 1000~1500 1500~2000 2000~2500 2500~300017% 3000以上21% ( 10%8%24%10—205%20—40 40—60 60—80 80—1007%100 以上46% 大庆市1999全年房地产开发投资亿元（住宅投资亿 元），较去年增长倍。房屋施工面积万平方米，较去年增长。 大庆市1999全年商品房销售面积（建面）万平方米，商品房销售总额达到万元。 由于受矿区经济影响，大庆市已形成了东西城区并举的城市格 局。大庆的商品房开发虽仅有五六年的历史，其房地产市场格局却也 可以按东西两区划分； ——近年来，东城区的住宅开发规模远远超过了西城 区。不少房地产开发项目通过置换的形式获取了廉价的土地（如世纪 广场以建人民医院而获得土地；万宝小区因开发万宝屯而取得土地）， 从而为本区域的房地产开发步入高端市场创造了必要条件。 位于本区域的“世纪广场”和“时代丽景”两个楼盘，为目前大庆楼 市品位和档次最高的个案，其开发商义耕房产无论是开发经验、管理 水平还是经济实力都较强，已在大庆市建立了良好的市场口碑，具有 了一定开发品牌。 该区域物业价格落差较大，一些无明显特色的住宅的均价多在 1500元/平方米以下，而具有较好品质的住宅价格均在2000元/平方 米以上，部分已近3000元/平方米。 ——从目前的市场行情来看，西城区总体平均房 价要高于东城区。这主要由于西城区房地产开发市场仍未健全，商品 房投放量小，多是一些较小的公司在开发商品房市场，不具有规模开 发的优势，再加上其管理费用较大，增加了成本，这些都让西城区的 房价整体攀高。除此以外，另一主要原因，也是由于西城区居民整体 收入普遍高于东城区，能够接受较高的商品房价格。 二 房 面22222260~70m 71~80m 81~90m 91~100m 101~110m 111~120m 积 套98套 102套 126套 / 7套 / 数 比29% 31% 38% / 2% / 例 三 房 面22222280~90m 91~100m 101~110m 111~120m 121~130m 131~140m 积 套152套 380套 251套 212套 142套 56套 数 比13% 32% 21% 18% 12% 5% 例 四房及复式 面222222150~160m 161~170m 171~180m 181~190m 201~210m 230m以上 积 套186套 10套 7套 4套 6套 7套 数 比84% 5% 3% 2% 3% 3% 例 以上数据统计了“时代丽景”、“世纪家园”、“明 湖苑二期”等大庆市目前可售的较新个案后得出。 共计总户数为1746户，其中为绝对主力，共计 2 之1193户，占总户数的68%，主力面积集中在 m 间，占三房总户数的53%；相对较少，共计333户， 2之间，占两房占总户数的19%，主力面积集中在m 总户数的38%；房型共220户，占总户数的12%， 2。 主力面积集中于 m 1、 目标客源对房型面积需求低于全国平均水平，所需房型 偏小化特征明显，两房平方米，三房 平方米销售去化情况良好。 两房大多为动迁户回搬用房，对外商品房供应量较少。 2、 3、 四房及复式房供应量较大，与两房比重几乎相当，显示 “舒适型”房源有一定市场。 让区乘北十街一号 经三街与纬十路交汇处 让区西柳北街18号 大庆市大图房地产 大庆北辰房地产 大庆油田新型集团 自售 自售 自售 480户（二期） 450户 1000余户 5.3万平方米 18万平方米 25万平方米 5万平方米（二期） 29万平方米 22万平方米 2320元/平方米 1250元/平方米 2400元/平方米 49.96元/平方米 49.96元/平方米 29元/平方米 78—189平方米 50—180平方米 70—260平方米 95—114平方米 88—106平方米 70—120平方米 22-26万元 11--14万元 17—29万元 0.9 1.6 0.88 现房 现房 现房 近50% 85% 50% “园中家园、世纪经典” “寻找你永远的家” “新世纪、新生活” A、周边配套较齐全； A、 小区配套较齐全，学A、小区整体环境不错， B、世界石油文化公园，校、超市、菜市场一在大庆市很少见； 森林公园，北国江南水上应俱全； B、高绿化、低容积，适 公园及远望小区近在咫B、 以经济适用房为主，合居住； 尺； 价位较低； C、主力房型为三房，面 C、双语幼儿园，小博士C、 免费安装电话； 积配比比较合理； 学校； D、 交通方便。 D面积配比较为合理 A、 距市区较远； A、 距市中心较远； A、交通及生活机能略显 B、 好户型、好朝向已基B、 周围有许多工厂，影不足； 本售完，其余较难销响住宅品质。 售； 0459—5992538 0459—4667288 0459—5390562 二期 以经济适用房为主 沿街有部分商服` 热源街与文化广场之间 黑龙江省义耕房地产 自售 165户（一期） 8万平方米 15万平方米，（一期7万） 2900元/平方米 19.39元/平方米.年 107.24—242.17平方米 108.33—149.96平方米 36—40万元 1.7 现房 50% “新世纪，新家，新生活” A、地段得天独厚，紧靠规划 中的文化街及文化广场，与市 政府等行政数步之 遥； B、周边商服配套设施齐全； C、 未来有一定升值潜力； D、 开发商义耕在大庆有一 定的品牌影响力。 A、户型过大，导致总价过高； 0459—6687117 该项目是大庆市最高档 的楼盘之一。 东侧——经六街 南侧——纬七路 西侧——经五街 北侧——纬八路 ——位于大庆市东城区。 ——位于萨尔图区东部的东风新村地区，为大庆市重要 商业区和萨区的形象区之一。 ——基地东侧紧邻的经六街，为东风新村地区的商业主 轴，商业气氛浓厚，配套设施齐全，地区形象良好， 且正处于进一步完善中。 , 项目位于萨尔图区东部的东风新村地区，为大庆市重要商业区 和萨区的形象区之一，在整个大庆市区的居民中具有一定的客 观认同基础。 , 基地东侧紧邻的经六街，为东风新村地区的商业主轴，商业气 氛浓厚，交通便捷，配套设施齐全，地区形象良好，且正处于 进一步完善中，从而使本项目具有了相当良好的相邻小环境。 , 基地与已建成“世纪广场”为邻，由于前者已拥有了良好的市 场口碑和社会形象，因而无形中对本案的形象推广和品质提升 大有助益。 , 本案发展商在开发本项目前已成功开发了“菜库综合楼”，如善 加广告包装，将使本案具有一定的品牌效应。 , 本案底层的商场裙房设计，犹如带给了未来居民一个全功能的 会所，极大的方便了其各类需求。 , 本案的建筑外立面充满现代感，在大庆市尚属独一无二，具有 较强的视觉冲击力和吸引力。 , 本案所处区域下岗工人较多，又多为新村居民区，区域居民 的整体消费能力普遍有限，从而使本案缺乏足够而稳定当地 客源。 , 由于大庆市房地产市场才刚刚起步，目标受众对各种广告包 装和营销技巧（SP）抗性极小，易于接受。 , 本案底层的商场裙房设计，犹如带给了未来居民一个全功能 的会所，极大的方便了其各类需求，可以从中倡导出各种居 家的新生活理念。 , 本案的建筑外立面充满现代感，在大庆市尚属独一无二，具 有较强的视觉冲击力和吸引力，可成为大庆标志性的建筑。 , 由于大庆市区内商业区分布的独立性较强，如萨尔图火车站、 让胡路区等都有各自独立的商业区，很难吸引其跨区置业或 消费，从而使本案难以吸引外区（新村区以外）客源。 , 本案所处区域下岗工人较多，又多为新村居民区，区域居民 的整体消费能力普遍有限，从而使本案缺乏足够而稳定当地 客源。 , 由于大庆市产业单一等原因，造成外来人口较少，这点在操 盘时须作慎重考量。 从目前大庆的零售业态构成看，百货、商场业在本地段区域 内已呈饱和状态，因此建议本案规划为Shopping Mall的产品形式，形成商业空间差异化，吸引消费群体。 Shopping Mall是由一家大型及数家小型 并结合其它，以及各类都市生活、餐饮、休闲、娱乐 等配套项目组成的 大型Shopping Mall区别于一般的购物商场、百货商厦，最 重要特点在于应用了“都会休闲购物与生活娱乐”的新商业概念， 其除购物、餐饮之外，配套项目涉及大都会生活每一个细节，例 如：电信服务；文化礼品类的书店、花卉园艺、品牌饰品店；形 象保养类的美容、塑身以及影印彩扩服务；医药店；洗衣中心等。 从规划特质上看，一般的 “shopping mall”将重点集中在如何集客，即。其内部环境的规划上充分体现 的，购物消费与生活娱乐兼顾的，轻松、休闲的购物 环境。 ：营建整个商场乃至整个区域最具核心号召力的磁 场。诸如：乐购、家乐福的大型量贩店。 ：已吸引人消费为目的、通过低单价的快餐、速食、 简餐类的商铺来达到这个目的。 ： 兴建，在寸土寸金的市中心营建一个大的公共空间，使 之成为举办各类公共活动、商业宣传活动，聚集人潮的 所在。建议它的命名，并依据商场界的不变法则--------“人潮即钱潮”，以使这一广场的建设不仅能成为城市的 客流量中心，更可带来可观的经济收益和社会效益。 沿街商铺宜采用。沿街招牌按统一规划的格式排放，灯光、广告牌、橱窗、沿街铺面均应有一定的设计 ，以使整个商场内同场不同业的商铺尽可能显得统一而和谐，富 于整体美感。 为提高商场的繁荣景象和客户的拥挤热闹感，建议商场的电动扶 梯避免直上直下的，宜采用适当增加客流途径商业面积的引导路线来规划电梯走向，加长顾客在商场内购物的路线距离， 制造商业人气，促使消费动机的产生。 从未来客户的需求出发：建议尽量精减商铺单元的出售面积，通 过利用商铺的价格策略，吸纳更广大的客源，使之 对自用型、投资型或保值型客户皆能吸引，并创造出附加价值之商业 百货形态。总的来说，本案力求为买家创造 的投资价值，以较低的总价和灵活的付款方式，创造出引发大庆市抢 购风潮之必要条件。在以上基础上，我们建议本案较为合理的单元销 售面积为平方米左右，可供客户自由组合，以收灵活多变的 效果。 为满足未来客户的销售心理（自用或投资）：建议单元商铺的“面 宽及进深”比例控制在.5，至多不超过。合理比例的面宽 与进深，可使产品具有更高的升值空间。 为使商场达到良好的营业绩效：建议尽量减少每层楼面公共部分 的分摊面积，以使单元实际尽面积使用率达到以上。希望能在整 体规划上能体现出本案三大 优势，凌驾于大庆其他商场之上。同时，经营业态的管理要求达到百 分之百的信任度，以此共同创造三赢三局面。（三赢即大业主、小业 主、消费者） 因为自购经营的小业主和租赁经营的小业主同时存在，商场内经 营内容的不一致是显而易见的。因此建议出售铺位前将商场功能分区 分片，规划设置的经营格局，并在销控上 ，务必达到既满足经营管理布局之需要，又 兼顾销售目的之要求。 成功销售后，随之而来的各项公共设备的维护和修理、保养等。 建议聘请有大型商场管理经验的物业公司来进行管理。水电等费用的 收取原则建议采用：。即若采取分摊则以底层最高，二楼次之，三楼再次，四楼最低这样的序列来收取并与各层的流 量的多寡挂钩。 1、商用不动产经营方式之替代方案拟定及分析 2、经营方式之建议 3、招商规划 A. 协助业主订定及寻找立力承租 B. 拟定招商策略 在日后商场的经营管理方面，我们必须先拟订一套完善可行的承 租户管理规章，于租约议定之际，便可使租户充分了解有关商场之各 项规定与办法，避免日后产生管理上之困扰。在拟定承租户管理规章 部分，将依本商场之特性与各相关代表人员之共识，就下列各层面研 拟： A：商场管理组织的权利义务 B：行业管理及营运方针 C：促销活动的举办与配合 D：广告、文宣的制作与规范 E：营业时间之制定与相公办法 F：商场实际经营管理之各项规定 G：工作及服务人员之规范 H：施工装潢管理之各项规定 I：清洁维护办法 J：管理费用分摊及收缴规定 K：违规罚则及其他附加事项 对本商场各项设施管理维护厂商，必须经由特定之遴选办法产生， 以确保各服务提供者在价格与服务品质上均受到严密之控管，杜绝潜 在弊端。建议以采购控管的角度，相互遴选办法，拟定本商场设施管 理厂商。 （1）基地地形方正，地势平整，。 （2）大庆，如项目定位、规划得当，未来不但可望成为，亦有机会扮演之 角色。 （3）相对于大庆市区传统的单一，功能分离的购物空间，本案可望 成为 （4）基地周边区域的大规模商业开发将有利于本区域的商业地位和 品位的提升，再加上临近市政府的得天独厚优势，本区域成为大庆市 ，已是指日可待。 （1）由于本案的周边区域不久后将要兴建多处大型商业设施，从而 会使不少投资客和自用客认为未来经商竞争过剧，从而失去在此投资 或经营的兴趣。 （2）“世纪广场”商用房由于售后经营不善或难以出租，使不少业主 和投资客的大量资金被套。鉴于其与本案迎面相对，所带来的负面影 响不可低估。 （3）由于大庆市区内商业区分布的独立性较强，如萨尔图火车站、 让胡路区等都有各自独立而成熟的商业区。未来这些商业区中的各类 大中型商业设施，包括一些大卖场的经营，将会直接影响到本案对消 费者的相对吸引力。 依商圈需求量，现有大庆市供给量及各业种最适合经营规模推 估本案业种需求坪数： 目的性的消费可拉大商圈，与原主体结合，除提升整体购 物、休闲、娱乐之层级外，亦可加速带动周遭环境。 此类型目的性消费如主题游乐园之经营有特别的 KNOW-HOW，且面积、停车场数量需求均大，投资金额亦高， 使得寻找合作对象的困难增高。其他特色主题则须企业体 长期用心经营，因此除非企业体本身与主题渊源深厚，否 则成败难以预料。 因此对于购物中心的分类可依其规模、服务范围及包含之业种 而有所谓的 八种类型之分。以本项目的立地条件、 区位优势、地理特征、相邻环境等方面因素来考量，建议可以 和购物中心来定位本项目。 以此为本案定位，除必须提供大量、便利的停车空间外，还必须在 招商和经营管理上注重以下几点原则： , 集合价格具竞争力，产品多样化之大卖场。 , 各店业种及商品部分重叠，保持适度竞争环境，带 给消费者选择空间，定位以中级产品为主。 , 以规划完善，适度规划为原则，业种之齐全可增加 互动效果。 , 增加服务设施，并籍举办活动与地方产生关系。 1、各户产权独立、难以统一管理， 如业种未经有效规划，各户未取得 共识，经营效果不显 2.未出售摊位容易影响整体经营， 分散集客效果 1、短期内即有资金取得，并 3.出入动线及一旦无法掌 可灵活应用 2、不需负担经营风险 控，对楼上住宅将产生负面影响 3、符合国人购买习性 4.如整层出售，总价高，客源有限 1、住宅品质容易操纵 1、投入经营管理、人力及物力损耗 2、定期租金或营业收入 2.负担经营成败及损益 3、必要时抵押周转 3.资金积压、无法灵活应用 4、现阶段而言，使用率较高 5、经营业态较统一，格调高尚，且 较易根据市场定位塑造产品的特殊 性。 自营小业主 投资客户 自营小业主 关系企业 管理顾问 百货公司管理 自营小业主 投资客户 品牌店 与百货公司合作 鉴于个案商场销售特性，为短时间内达到不同经营业态的相对集 中性销售，同时保证销售均价，培育旺盛的现场气氛，引起大庆市民 排队抢购。销售策略上建议采用，以强有产品卖点吸引客户，通过实现现场客户的相互挤压效果，形成效应。此一方案在销售期 间可随时根据，调整商业面积的功能分配，实现商 场集中区域集中去化，并保证开业后全商场良好营运。 各类媒体新闻、广告发布，以大庆中心区“一站式商业城”概念 推出，吸引客户，同时带来商铺客户的积累，试探市场反映调整产品 规划及业务方向。 SHOPPING MALL的最大优势是由一家大型及数家小型“磁场型” 核心店引导周边商铺形成“一站式”都会休闲购物与生活理念的商业 城。酝酿期内不断发布诸如乐购、家乐福、肯德基等大小“磁场”落 户本项目，无限商机前景吸引客户注意力，增强客户信心。 根据市场需求的前期试探，拟出一定价格范围的对外报价。 成功的商场。考量到本项目客户有“投资型”及“自用型”两类，销售中引导客户集中在同 一业态营业区更显重要。 1）项目全面定价，以价格带形式对外报价； 2），引导客户尽可能在其欲投资行业区 域购买； 3）一套商铺可，顺位前者具有优先选择权，每位客户有 权选择三个排顺位权； 4）销控确保每套房子均有名真实客户，确保完成去化； 5）可能，防止出现小面积空缺导致大客户 无法购买，同时利于业态户数配比的调整； 6）期间不断给客户，如前期客户发生变动，其所订房 源位置更佳，更具投资价值；大卖场，知名品牌，银行等“磁场” 的加盟等类似话题，演绎故事。吸引客户再来人，实现来人再利 用。 7），引爆销售行动。 根据预约情况对后期工作及时调整： 若预约情况良好，则可取价格带中较高点价格，提高整体均价， 反之则取较低点确保最大量去化。 及时调整业态面积比例，使各种需求最准确获得满足。 预约状况良好时只需对各种业态配比作微调，使整体 去化，反之则立刻引导客户集中在一区域内，确保商场 今后开业成功。 预约状况良好时方可推出。 以1~3天集中推出为宜，可确保现场气氛极为热烈，形成排队 抢购场面。 邀请社会知名人士、预订客户和未购客户到接待中心，举办SP 活动，配合各种形式媒体、活动为开盘成功造势。 所有房源集中推出，每套房源按顺位推出，若有房源落空则立 刻由假客户逆补。营造热销气氛，PUSH其他客户购买。 可根据预约状况在价格带内作适当调整， 2. ，不致丧失任何一位有望 客户。 3. ，保证商场的成功。 4. ，客户相互挤压保证现场热 烈气氛，形成排队抢购场面： 1）磁场作用，吸引来人。 2）产生奔走相告效应，来人再生。 3）期间不断吸引已预约客户再来，来人再利用。 5． a. 房型基本功能全。时下客户热衷的房型应不少于八 大功能，即起居、餐饮、厨卫、就寝、储藏、工作、 学习以及阳台。对购房者来说，功能不齐，房子就难 保值了。 b. 楼层平面布局单纯化。即多层住宅层楼面尽量 少安排住户，通常布置一梯二户。 c. 北阳台的规划。北阳台的设置是近几年开始流行的 主要房型功能改善方法之一，一般面积都达到2.5—4 平方米。而如今客户越来越强调北阳台的操作功能， 不但使之成为厨房间的辅助空间，同时开始考虑在北 阳台放置洗衣机，并将其设计成半封闭式，让洗衣机 也具有室内摆放空间。 d. 储藏室的布局改善。储藏室应设计成一个全封闭独 e. 墙面分隔有凹凸。利用起居室的凹凸分隔墙，以使购房者可以 立进入式的空间，即如同一个正规小房间。 嵌入一些家具或书柜，从而将空间的利用发挥到最大限度 综观大庆地区和本项目周边区域的住宅产品规划及去 化总体情况，并结合本项目的地理位置、单价、相对客源 客层以及项目自身特点等因素，建议本产品单体面积不宜 过大，应以的主流面积为主，塑造 的大庆市高档精品住宅。 房型类型考虑到主力客源对总价的承受能力，建议以 为主力户型，并可 适当安排少量小户型公寓，同时部分楼宇之顶层可设计成 “跃层”房型。 建议两房之主力房型面积控制在平方米/户（主 要规划于多层内），三房之主力房型面积范围控制在 平方米/户（主要规划于小高层内）较为适宜，以 此来有效控制项目主力总价，增强项目的区域总价竞争 力。 建议95~110平方米的三房主力可规划为 即尽量缩减次卧2的面积，以使此面积段内的房型即 可作为，亦可作为（次卧 可作为佣人房、书房、电脑房、棋牌室、婴儿房等等）， 以此达到灵活多变的效果。 动迁回搬用房 2 待定 二房 70~80m 待定 2 待定 三房 85~100 m 合计 / 100% 待定 对外商品房 75~85 75% 二房 30% 85~90 25% 95~110 50% 三房 110~120 30% 60% 120~140 20% 复式房 140~160 100% 10% 合计 / 100% 100% 是指大部分顾客来自的地区所形成之特定范 围，由于各业种经营之商品不同，卖场大小面积不一，且交通动线、 地理位置各有优缺，因此所形成的商圈大小、形状面积不尽相同。传 统商圈设定方式最主要以距离或车行时间划定目标的位置向外形成 之圆形商圈，然此种设定方式往往无法将区域竞争关系与消费者消费 习性列入考量，因此本案在设定商圈范围时，也同时引入“康维斯均 衡公式”以都市人口、商业量来决定商圈距离，并配合“都市中心发 展层级”导入消费者消费习性考量，期能统合各种决定商圈之因素， 决定本案最可信赖之商圈范围。 本案开发面积约4万公顷（纯商业），以开发量体而言，其商圈 范围可达2公里左右。本案由基地向外作2、5、10公里商圈，其涵盖人口约为10万、16万、19万人，而户数各约为3.5万、5.2万、 6万户，其涵盖区域及详细人口数见附表： 消费者至某特定区域消费与该地区所能提供之商业服务量成正 比，而与距离之平方成反比。 大庆市目前在角色上扮演全市层级的行政中心、文化中心、金融 中心、交通转运枢纽、工商就业市场及教育、医疗、社会福利之次区 域服务中心，提供日常活动如工作、就学、购物、娱乐休闲等活动之 满足。 以目前都市中心层级发展及消费者消费习性而言， ；即报告书中所指的 因此经过分析后，本案主、次要商圈定义如下： 消费文化（或曰商品文化）扩散的现象在现代都市空间之中呈现 的效果，基本上是透过中心/边缘的不对等关系而产生的。易言之，基本上愈具有符号意义的消费文化（或商品），愈灰往都市中愈高层 级的中心地点、区集中；反之则愈会位于较低层级的边缘地区。因此， 消费文化（或商品）的等级性（由价位、品质来判定）、符号性高低 正好提供我们用来判定都市消费空间的层级性高低的一个简单又有 效的指标。 因此，依照生活需求层次、消费对象普遍性、等级性、符号性、 功能性等重要指标，本案将大庆市商业地区中的 是指居民日常生活必需不可或缺的商业或服务业。 例如杂货、五金、药店。 是指中低价位、普通等级、未有符号意义的商业或服务， 它是大多数居民日常生活所普遍需要；例如男女服饰、火锅店、面包 店等。 是指带有教育文化、休闲娱乐功能的商业或服务业；例如书店、KTV等。 是指高价位、高等级、具有明显的象征符号意义的商业 或服务业，它是少数高级经济阶层的消费者或基于好奇、炫耀等理由 的消费者才会去消费；例如高级男女装、高级餐厅等。 是指由少数都市精英创造并推广的文化性作品，且 只有少数具有这方面素养训练的特定消费者才有足够能力去欣赏的 品位而言。例如画廊、艺品店等。 零售业调查结果如下表：