2017中国房价未来走势预测

2017中国房价未来走势预测 高盛，一个管不住寂寞的“大嘴巴”，这次又来趟中国房地产这趟浑水了，当然作为世界知名的“大嘴巴”，这趟浑水自然不是第一次趟。所以呢，对于高盛的这种说法可信度有几分，我们还是看看过去高盛对于中国房地产言论的准确性。 该行预计，房地产市场将继续由今年早些时候的火热状况转冷，为明年的实体经济活动增添不利影响。 再来看早些时候高盛对于中国房地产的言论，时间由远及近，跟着小编一起来回顾一下。 10月份在21城发布楼市调控新政之后，高盛以看空中国楼市的腔调为主。 月份，在二线城市房价暴涨之后一线楼市出现了一波明显的反弹，成交量暴涨，个别二线楼市比如杭州出现过热情形，上海出现离婚率激增的情况。高盛在9月份对于一二线城市的行情预判出现了分歧。 从上面的言论可以看到，在面对6月份楼市进入波谷之后，高盛的看法是偏向看多的，对年内以及明年的房地产现出了乐观情绪。 实际情况是，随着8月份的一波地王热潮，楼市重新走入波峰，只不过止于21城的调控新政，并没有出现如高盛所预测的“稳步回升” 而是过快上涨。 事实上，高盛的预测是相对保守的，在楼市火爆的一二线城市，销售增速远超5%，而在库存量较大的三四线城市，销售增速甚至呈现负增长。过冷以及过热的两极分化态势十分明显。 月份，好像是为了迎合高盛的预测，一线楼市开始井喷，紧接着上海出台史上最严3.25新政。 现实情况是2015年、2016年地王潮不断，地价不断被推向新高，政府不得不实行各种限制地价的措施。 至于房价嘛，你懂得，根本没有进入过真正的下行周期。 最后让我们来统计一下高盛这9次预测有几次是来讲真，又有几次是来开玩笑的…… 讲真的概率大概在20%，剩下的80%不是有待验证就是来开玩笑的，最最关键的是，高盛每次坦言看空中国楼市的时候，每次楼市都会啪啪地打脸高盛。 所以这一次……小编只能送呵呵。 投资界—— 中国创业与投资第一门户 在第三次婴儿潮出生的人悉数结婚成家购房之后，中国的房屋刚需将会跌到令人吃惊的低水准。剩下的问不再是购房，而变成了怎样用手中的房子换更好的房子。不久之后，房地产将会彻底成为击鼓传花的游戏，风险也将大幅提升。 中国的房地产掩藏着巨大的泡沫，世人皆知。但这个泡沫到底 有多大，却很难去量化。最近，各城市相继出台限购抑制房价暴涨，于是，有一些人士据此认为中国房价在“挤泡沫”的政策干预下，很可能在近期会迎来暴跌。房价的泡沫破灭，似乎只是一个时间问题，然而，这个大泡沫还能支撑多久呢? 回答这个问题之前我们需要知道到底刚需的量有多大，在了解刚需的前提之下，我们才有可能去讨论泡沫这个话题。众所周知，中国是一个把“有车有房”与“结婚”紧密联系到一起的国度，因此，婚姻和购房在我们这里先天就有一种强烈的相关性。如果我们把适婚年龄的人视为购房的潜在客户，那么，我们可以通过观察近几十年来的人口数据来推测这个问题的答案。 简略回顾中国建国以来的人口变化情况。新中国历史上出现过三次人口生育高潮，分别在:195年，196年，1987年。新中国成立后，第一轮人口生育高峰出现于1954年，高达223万人，此后逐渐减少，最低时段在三年自然灾害时期。 我国第二轮人口生育高峰出现在1962到1973年。期间，每年都维持着400万到2700万的生育人口。中国出生的人口达到3.1亿人，可以说是人口爆炸。这3亿人出生后对中国社会的影响是巨大的。 他们上小学、中学、大学时，也正值中国经济逐渐加速的阶段。1962年起出生的人群从1984年开始陆续进入结婚生育期，而其顶峰出现在1987年。这一年，中国出生人口2549万。也刚好在1980年代后半期这一时期，中国第一轮人口出生高峰所带来的经济增长，也逐渐放缓。 而在这段时间人口迅速的增加，正是60后的“婴儿潮”一代集中结婚生育的结果，这造成中国第三轮人口出生高峰，1985到1993年，每年出生人口都超过2100 万。当年出生的这一部分人口，现在正处于23到31岁阶段，正是适婚年龄。他们大多处于事业上升期和结婚集中期，消费能力日渐增加、消费愿望旺盛。而其父母辈，也即主要是“60后”这一代人，现在已经50来岁，正在从中年向老年缓慢过度，他们手中大多持有不止一套房产。 也就是说，1985到1993年这时间段出生的人目前最有可能具有购房的“刚需”，因为适婚和事业上升期两个原因相叠加，他们非常需要稳定的居住环境，尤其是前一点，成为最主要原因。如果参考中国妇联的《婚姻家庭调查报告》，可知中国年青人平均婚姻年龄为26岁。我们取1985到1993年龄段的“婴儿潮”人群的中间值，则为1989年出生，这群人年龄满26岁适婚年龄的时候，正好是2015年，即去年。 那么，按结婚购房的一般需求来看，2011年到2019年这一段都会是高峰期，因为当年集中出生的人刚好会扎堆结婚。在2015年这种购房刚需会达到高峰，房价也会最高。之后则是民众购房意愿逐年递减。4年之后，购房刚需将会降落到历史的新低点。 而房价的实际走势，在今年以前也基本符合这个推测。但问题在于，如果购房者仅仅是刚需的话，那么这种分布会比较平均，并且在2015年迎来一个小的峰值之后，购房需求会缓慢下降，恢复正常。但是我们看到的实际数据是，2016年的房价呈现不正常的暴涨。按 理说，第三次婴儿潮出生的青年男女已经逐渐完成了对刚需购房的消化，2016年，本应是房屋成交量和价格上涨放缓，至少应该属于趋于平稳的一年。但实际的情况，与我们的估计相差过远。 因此，今年的暴涨和购房刚需的关联很小，让房价上涨的因素中，刚需所占的比例已经非常次要。而主要的因素，首先肯定是货币超发和资产荒共同造成的不动产资产溢价的现象，这方面可以参看我国十年来M2惊人的增量，我就不再多言。这一因素直接造成大笔资金流入楼市。第二个因素则可能是另一种“伪刚需”购房，即适婚年龄年青人的“换房”需求。 年轻人的工作与生活并非静态，而是呈现动态。尤其是现在三线以下城市工作和生存环境与一线差距日益增大。如今，很多小地方的青年倾向于卖掉家乡的房产，凑足首付，然后来到大城市购房之后工作打拼。据我们小范围的调研，很多老家在二三线的青年人，会倾向于把老家的房子卖掉一两套，在北京南五环边上支付一个小套间的首付，然后自己还月供。这种现象也造成了一部分购房“散户”入场，为房价恐慌式上涨加了一把火。 简言之，此轮房价异常上涨几乎没有刚需基础，它一方面是一种货币现象，即多年来宽松货币政策积累之下的必然后果。第二，暴涨凸显的矛盾是一线城市和小城市无论在生存条件、发展机会等各方面的巨大差距，造成了小地方人甩卖房产，设法将资产屯入一线或二线大城市。 在第三次婴儿潮出生的人悉数结婚成家购房之后，中国的房屋 刚需将会跌到令人吃惊的低水准。尤其是在2018到2019年以后。因为到时几乎每个家庭都有一套以上的房产，房屋过剩现象会变得更为明显。因此，剩下的问题不再是购房，而变成了怎样用手中的房子换更好的房子。不久之后，房地产将会彻底成为击鼓传花的游戏，风险也将大幅提升。