土地开发论文：浅析我国土地开发资金信托的模式

土地开发论文：浅析我国土地开发资金信托的模式 土地开发论文:浅析我国土地开发资金信托的模式 摘要随着我国经济社会的快速发展，土地产业和信托业的联系开始越来越紧密。虽然我国幅员辽阔，但是人多地少的矛盾却日益凸显。土地作为一种不可再生的稀缺资源，对我国的城市化建设显得格外重要。在社会主义的中国，作为土地所有权人的国家，即各级政府为了发展当地经济和提升城市化进程，也开始通过各种融资渠道来进行土地的开发和利用。由于我国土地和国家政策的严格限制，使得各级地方政府不得不为了完成自身的经济建设使命而费尽心思。 关键词土地开发 资金信托 交易主体 目前，土地开发资金信托模式已经成为我国各级政府进行经济建设的有效融资途径之一。在土地开发资金信托交易结构中，委托人(兼受益人)与受托人(信托公司)之间的法律关系是整个信托交易的核心，对于不具备信托专业相关知识的委托人(兼受益人)而言,如何认识这种融资模式,对自己的理财投资选择是一个比较重要的问。本文将从法律的视角，对这种模式进行简要的分析，希望能对广大的委托人(兼受益人)在今后的经济生活中有所帮助。 一、我国土地开发资金信托模式概述 我国的土地融资信托主要包括土地储备信托和土地开 发资金信托两种模式。土地储备信托是指城市土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给信托投资公司，由信托投资公司向投资者发行信托受益凭证募集社会资金，投入土地储备中心，分享土地一级市场开发的项目收益。而土地开发资金信托是指委托人(兼受益人)将自己持有的资金委托给受托人(信托公司)投资于待开发利用的目标土地，通过受托人对目标土地的整理和运作获取信托投资收益的一种集合资金信托行为。信托公司根据土地开发利用的需要，通过向社会发布集合资金信托计划的形式募集土地投资信托资金，然后将信托资金通过贷款的方式借于交易相对人(融资平台公司)，由其负责对目标土地的开发利用，信托受益人通过目标土地的开发利用获取信托收益。单从概念上我们可以看出二者具有很大的共同点，即都是通过信托方式进行土地的融资，但是二者还是有着明显的区别:第一，土地储备信托通常是信托公司和土地储备机构合作，而土地开发资金信托既可以和土地储备机构合作，也可以和房地产公司等多种市场主体合作。第二，土地储备信托是一个较为复杂的操控模式，其融资方式包括但不限于贷款，并且信托公司还承担着其他相应的职能，而土地开发资金信托模式则相对比较简单，主要是通过资金信托后以贷款的形式解决土地开发的融资问题。第三，土地储备信托中一般会有两个信托，即 土地权利的信托和资金的信托，而土地开发资金信托模式中只有资金信托这一种信托。 二、我国土地开发资金信托的交易主体 土地开发资金信托模式中的交易主体具有特定性。该模式中主要有两个法律关系:一是委托人(兼受益人)与受托人(信托公司)，另一个是受托人(信托公司)与交易相对人(融资平台)。在这两个法律关系中出现了三个交易主体，即委托人(兼受益人)、受托人(信托公司)以及交易相对人(融资平台)。根据本文对交易主体的相关问题的分析，我们可知，在这种信托模式下，三个交易主体均是特定的。根据我国《信托法》第2条规定:“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”由此，我们可以看出，在传统的信托法律关系中，信托当事人包括委托人、受托人以及受益人。但是由于土地开发资金信托属于商业信托，商业信托固有的本质决定了委托人与受益人应该是同一人，从而使其在这种交易结构中转化成投资者。因此委托人(兼受益人)就成为土地开发资金模式下的特定主体。我国《信托法》还规定受托人既可以是自然人，也可以是法人。但是在土地开发资金模式中，受托人不仅只能是法人，而且还必须 是具有相关资质的信托投资公司。所以受托人在这种信托模式中变成了特定的受托主体，除了信托公司，其他一切从事土地开发资金信托活动的受托主体都是违法的。在土地开发资金信托模式下，作为受托人的交易相对人，一般而言也是特定的，即具有政府背景的融资平台公司。在社会主义的中国，土地的所有权不是属于国家的就是集体的，因此具有土地一级开发权的只有政府，这正好是本文研究的土地开发资金信托与房地产信托最大的区别，房地产信托中的交易相对人可以是具有土地开发权的房地产企业，但是这种开发更多的是二级开发的范畴了。 (一)委托人(兼受益人)及其相关权益 土地开发资金信托模式实质上属于商业信托中的自益信托，这种形式就是投资人(委托人兼受益人)交付资金与受托人，由受托人为受益人的利益管理和处分。所以在这种商业信托的法律关系中仅涉及受托人与受益人的双方关系。委托人(兼受益人)与受托人(信托投资公司)的法律关系主要是通过双方签订信托合同建立的。但是，我们必须要看到在土地开发资金信托模式下，委托人之所以会与信托投资公司签订信托合同，是受到了信托公司发布的土地开发资金信托计划的要约，因此信托公司在这个法律关系中扮演着重要的角色。从某种意义上来讲，信托公司在这个法律关系中 处于强势地位，因此作为委托人(兼受益人)应该了解自己在这个法律关系中享有哪些权利，才能更好的在这个投资过程中保护自己的合法权益。 委托人(兼受益人)之所以基于愿意将自己合法拥有的资金委托于受托人，同意其借贷给交易相对人(融资平台公司)进行相关土地项目的开发利用，是因为看到了土地巨大的增值潜力以及政府的公信力。如果委托人(兼受益人)不能取得信托利益或无法获得信托利益，信托设立的目的就无法实现，信托也就没有存在的必要了。那么委托人(兼受益人)要想获得信托利益，就必须通过法律赋予其一定的权利，才能得到有效的保障。根据我国《信托法》的规定，委托人(兼受益人)享有的受益权主要包括知情权、调整权、解任权、选任权、撤销权和赔偿请求权。笔者认为，在土地开发资金信托模式下，对委托人(兼受益人)而言，其中最为重要的是知情权、调整权以及赔偿请求权。 1(知情权 在我国，委托人(兼受益人)是享有知情权的，而且有了解信托资金的管理和运用、处分及收支情况的权利和查阅、抄录或者复制与其信托资金有关的信托账目以及处理信托事务的其他文件的权利。但是，《信托法》对受益人如何行使该权利并没有具体的规定，因而委托人(兼受益人)需 要依据法律法规和信托文件的规定去行使这项权利。 2(调整权 本文所指的调整权是指委托人(兼受益人)要求受托人调整信托财产管理运用方法的权利。例如在于北京cbd土地开发资金信托的项目中,信托计划的资金主要用于北京cbd土地开发和基础设施项目，即以贷款方式贷放给北京土地整理储备中心商务区分中心,用于cbd土地开发及基础设施建设项目,并辅助进行资本市场投资和资金市场运作。这种运用信托财产的方式在我国被称为“委托人指定用途信托”。那么，在这种指定用途的信托中，受益人就没有调整权了么,笔者认为，如果无视客观情况的变化而只要求必须服从信托文件的原有规定，不但不合情理，甚至会给信托资金带来损失。因此，当特定事由出现导致信托资金的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受益人利益时,委托人(兼受益人)有权要求调整管理资金的方法。 3(赔偿请求权 本文的赔偿请求权是指受托人(信托公司)违法信托目的或者未按照信托文件约定管理运用、处分信托资金时，委托人(兼受益人)有权要求受托人赔偿信托资金的损失。信托成立后，受托人应当按照信托文件的约定，为受益人的最 大利益管理和处分信托资金。如果因为受托人违背信托文件的约定而导致信托资金发生损失，受托人应当赔偿。当然，赋予受益人赔偿请求权也是使受托人按照信托文件的要求履行职责，保证信托资金不受来自于受托人方面的损失，实现受益人利益最大化的要求。 (二)受托人(信托公司)及其法定义务 根据我国《信托法》的相关规定，从事资金信托业务的受托人只能是信托投资公司。因为土地开发资金信托活动所需要的资金量大、涉及的范围广，并且这种融资模式具有私募基金的性质，为了防止社会上一些不法分子利用信托来“集资和圈钱”，法律对受托人的资格做了如此限制，目的就是为了保护委托人(兼受益人)的合法权益以维护金融市场秩序的稳定。 然而，信托公司在从事资产管理业务时，作为受托人拥有很大的权力，它可以以自己的名义，运用各种手段管理运用信托资金。正所谓绝对的权力导致绝对的腐败，因此在这个受托人管理运用信托资金的过程中很容易产生腐败。如何防范和控制受托人滥用权力损害委托人(兼受益人)的利益，这是土地开发资金信托活动中的重要问题。因此作为信托法律关系中最重要的交易主体，它必须承担相应的法定义务。 1(忠实勤勉义务 受托人(信托公司)在从事资产管理业务的时候，应当忠诚于委托人(兼受益人)的利益，不能利用受托理财地位为自己谋取不当利益，即法律不允许受托人将信托资金对自己及关联企业进行实体投资运用，也严格限制以自有财产同信托资金进行相互交易。信托作为一种理财制度，其核心内容就是“得人之信，受人之托，代人理财，履人之嘱”。信托成立以后，信托资金就处于受托人的实际控制之下，其对受益人和信托事务忠实与否，直接关系到受益人的利益实现，关系到信托制度存在的基础，因此忠实义务成为现代信托受托人法的两大基本原则之一。 2(谨慎管理义务 信托投资公司是以营利为目的的专业化的财产管理机构，所以在从事业务活动的过程中，必须予以高度注意，这种注意程度通常应当比管理自己的事务要高。我国《信托法》第25条规定:“受托人应当遵守信托文件的规定，为受益人的最大利益处理信托事务。受托人管理信托财产，必须恪尽职守，履行诚实信用、谨慎、有效管理的义务。”该条款可以理解为英美法系的最大勤勉或者格外谨慎义务，相当于大陆法系国家信托法要求的受托人的善良管理人义务。 3(分别管理义务 为确保信托资金的独立性，充分保护受益人利益，信托 公司必须将信托资金与自有财产以及不同信托财产加以分别管理，在财务上则要实现单独核算，分账管理。这样可以防止受托人滥用权利，利用信托资金为自己谋取利益或者在不同的信托财产间发生不公平的管理，使其真正履行为委托人(兼受益人)最大利益管理和处分信托资金的义务，维护委托人(兼受益人)的合法利益。在实际履行中，也有一定的积极作用，如能够便于区分究竟是因为信托资金发生的债，还是因固有财产发生之债的;同时，也便于委托人(兼受益人)及其代理人查阅有关信托资金的管理和处分情况等。此外信托资金实行分别管理的结果，对没有规定公示方法的信托财产而言，在某种程度上具有一定的公示效力。 4(信息披露义务 在资产管理义务中，委托人(兼受益人)有知情权，有权了解信托事务的管理情况，也有权要求受托人对信托事务的处理予以说明。与此相对应，受托人(信托公司)应当定期向(委托人兼受益人)信托资金的管理情况，必要时应进行详细的解释和说明。 5(赔偿责任义务 尽管信托公司作为受托人是以信托资金为限对委托人(兼受益人)负责，但是如果是信托公司因为自己的管理不当，而导致信托资金损失的，则应当向委托人(兼受益人) 负补偿或赔偿责任。根据我国《信托法》的规定，受托人(信托公司)违法其应尽的义务，要承担责任有如下几种情形:第一，受托人利用信托资金为自己谋取利益的，所得利益归入信托财产;第二，受托人将信托资金转为其固有财产的，必须恢复该信托资金的原状;第三，受托人将其固有财产与信托资金进行交易或者将不同委托人(兼受益人)的信托资金进行相互交易，造成信托资金损失的，应当承担赔偿责任。 (三)交易相对人 在整个土地开发资金信托模式下主要有两个方面的法律关系，其中一个就是受托人(信托公司)和交易相对人的法律关系。在这种信托模式下，受托人主要是将从委托人(兼受益人)手中募集到的信托资金以项目贷款的方式借给交易相对人(融资平台公司)，用于土地的开发和基础设施建设。本文所指的融资平台公司是指由地方政府或国有资产管理部门依据《公司法》和《企业国有资产法》的相关规定发起设立，以实现平台的对外投资融资，经授权将融资资金对本辖区内相关城市基础设施或土地开发进行经营建设的市政实体公司。这类公司在性质上属于国有独资公司。为了能更好的实现地方政府城市基础设施建设职能市场化运作，解决辖区内的城市建设、基础设施、公用事业建设等的融资问题，近些年来，全国各地设立了大量的此类融资平台公司。地方 政府融资平台多数的表现形式为城市建设投资公司、城建开发公司等。交易相对人(融资平台公司)对信托资金的使用和管理是非常重要的，因为它背后涉及的不仅是信托公司的利益，最根本的还是地方政府的利益。当然，本文提到的土地开发资金信托模式，跟房地产信托模式有所区别，因为这里信托公司的交易相对人都是有政府背景的融资平台公司而非一般的房地产民营企业，作为具有政府背景的融资平台公司在信用上会有当地政府作保，但是却不能因此而放松对其进行有效的监管，因为地方政府的担保是否合法，这个问题还需要法学界对其进一步的探讨。 三、土地开发资金信托模式中的交易客体 根据法理学的一般原理，法律关系主要是有由主体、权利与义务、客体组成的。在土地开发资金模式下的两个法律关系也不例外。客体就是权利义务指向的对象。在土地开发资金信托模式中，受托人(信托公司)和委托人(兼受益人)之间的信托法律关系和受托人与交易相对人之间贷款法律关系中权利义务所指向的对象都是同一个，即信托资金。信托资金在整个土地开发资金信托模式中都是比较关键的问题，因为它的保值增值直接关系到委托人(兼受益人)、受托人(信托公司)和交易相对人的根本利益，因此信托资金在汇集过程中的合法性和使用过程中的安全性就是非常重 要的问题。 (一)信托资金的合法性问题 受托人(信托公司)和委托人(兼受益人)要共同面临的问题就是信托资金来源的合法性问题。根据《信托法》的相关规定，信托资金必须是委托人自己合法所有的资金，要不然是不可以进行信托的。尤其是对于那些非法所得或逃避债务而信托的资金，受托人(信托公司)在通常情况下，并不能了解其中的原委，这就会对信托计划的有效实施产生极大的法律风险。所以，受托人(信托公司)在接受信托资金时必须注意到这个法律风险。当然在这种情况下，信托公司可以采用委托律师进行合法性审查，并出具法律意见书的制度。由专业律师介入，这样不仅增强了委托人(兼受益人)投资的信心，也节省了信托公司的工作时间，同时还可以通过尽职调查、委托人承诺、合法性审查、出具法律意见书等多个方面，来避免这种风险。 (二)信托资金的安全性问题 当交易相对人(融资平台公司)通过和受托人(信托公司)通过和签订的借贷合同得到了足够的信托资金后，作为受托人的相对交易人，它就要和土地一级开发企业签订土地开发合同，将资金投入到土地的开发和基础设施建设项目中。因此，在受托人(信托公司)负责管理和使用信托资金 时，应当确保该信托资金的安全使用，因为这不仅关系到该土地开发项目能否顺利完成，同时也关系到这笔信托资金背后广大委托人(兼受益人)的根本利益。 作为受托人(信托公司)在市场交易活动中应当具备更大的注意义务，当其与交易相对人(融资平台公司)签订过程应当注意以下问题:(1)主体审查义务，即应当对前来竞标的交易相对人进行严格的审查准入，只有当合作的对象符合土地一级开发标准时，才能考虑与其签订合同。(2)合同审查义务，即应当在合同签订的全过程进行谨慎和严密的审查，尽可能的防止可能出现的法律风险，必要时应当聘请专业的法律专家出具法律意见书。(3)工程审查义务。在开发工程的过程中，应当不定期的对其进行监督和检查，保障工程质量，防止豆腐渣工程以及安全施工等重大问题的出现。(4)会计报告审查义务。即对交易相对人使用的信托资金进行严格的审查，保证资金流向的合法性，防止信托资金的浪费和流失。 参考文献: ,1,宋锋(完善我国土地储备信托投资的思考(荆门职业技术学院学报(2007(8)( ,2,黄欣怡(商业信托之研究(台湾中正大学2004年硕士论文( ,3,刘丹丹(从法律角度看资金信托中资产的会计归属(财会通讯:综合版(2005(10)( 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