如何做房地产的市调.doc

如何做房地产的市调.doc 如何做房地产的市调 一、 市调的内容 (一)、产品 1、 地点:不仅是指绝对意义上的地域标示——地址，即“某市某区某门牌号”还有这一点所引发的相对意义上的距离概念，即这个点距离某某主要标志物相对的直线距离。 2、 交通:指楼盘附近的主要交通工具和交通方式，如铁路、机场、地铁、主要公交线路等。 3、 位置:指楼盘的具体坐落方位，地块的形状和大小，楼盘的主要展面朝向和相邻的其他房产状况等等。 4、 环境:楼盘周遭的物质和非物质的生活配置，对周围具体环境的个人感受和总体评述。(二)、公司组成 1、 开发商 2、 投资商 3、 设计单位 4、 承建单位 5、 物业公司 因为房地产投资建设资金量大，周期长，工程复杂。如果没有足够的实力的公司来进行投资，往往隐藏着巨大的风险。一般而言，运营组合的强力搭配，四大公司的强劲实力和骄人的业绩，不言而喻都是日后楼盘品质的绝对保证。而在这四个营运组合中，发展商的实力无疑是最关键的，他的好坏也往往决定了其他的三个公司和其他外围公司的选择。 (三)、面积配比和格局配比 面积配比是指各种面积范围的单元在某一楼盘的单元总数中所占的比例;格局配比是指二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘总数中所占的比例。 面积、格局配比是一个楼盘细部构成的具体描绘，是产品特质的一种表现形式，他在一定程度上决定了产品应对竞争市场的抗风险能力。在实际中面积、格局配比的分析适用于较多的是公寓。例如: 格局 建筑面积(使用面积) 单元户数 所占比例 二房一厅一卫 70(52。5) 10 12(5% 二房二厅二卫 100(75) 40 50% 三房二厅二卫 100-130(75-97。5) 20 25% (四)、平面格局(平面图) (五)、建材装潢、公用设施 建材装潢分为2部分:一是指公共空间的外部装潢，包括大门的造型、楼房的外立面颜色和材料，电梯的品牌、数量、装修，以及大堂、走廊等各种公共空间的地面、墙面和天花板的装潢美化等等。外部装潢的大楼或社区的门面，大多发展商都倾力而为，使其在日后的销售中有一个很好的亮相。二是私家单位的内部装修，包括门窗的用材，客厅、餐厅、卫生间的地面、墙面以及天花板的装修，厨房、卫浴的设备配置和用材装修等。房间的内部装修对于一些中低价位的楼盘而言，一方面为了客户二次装修的方便，另一方面也为了减少建设成本，大多减了又减，仅维持最基本的标准。但对于高品质的楼盘而言，房间的内部装修就成为了必不可少的，不但在用材上你追我赶，而且更注重设计和搭配。 公用设施也分两个部分，一是日常生活中最基本的生活配置，如水、电、煤、通讯、电视、保安车库等等。二是指为大楼或社区住户专门设立的额外公用设施，如室内俱乐部、室外运动场所、小超市、小商务中心或其他半营业的设施。这些设施一般不对外营业，仅为更周全的满足于本大楼或社区的日常生活和休闲娱乐，从另一个方面反映了社区的生活品质的 高低。 (六)、施工进度、交房日期 结构 开工日期 出地面 结构封顶 竣工交房 总计 多层6F 2 2 4 8 小高层18F/1B 4 5 8 17 高层30F/2B 6 8 10 24 (七)、总价配比 依总价范围不同，各个范围的总价及其所对应的单元数量在总销金额中所占的比例 总价范围 建筑面积 单元数量 所占比例 28万 70平方米 10 12(5% 60万 100 40 50% 100万 100-30 20 25% (八)、付款方式 (九)、广告 1、 接待中心:(含样板房)是实际销售的主战场，它的地点选择、数量分布，装潢设计也是广告策略的一部分 2、 广告媒体:指房地产广告的主要报刊媒体和户外媒体的选择，如某某报刊的报刊杂志，某路口的看板广告等。 3、 数量强度:指报刊广告的刊登次数和篇幅，户外看板的块数和大小。 4、 主要诉求:广告媒体最希望为客户所接受的产品优势点，主要的诉求对象。 6、 来电来人:销售现场来电咨询和来人看房的具体数量，某一广告发布后的来电来人数量 一定程度上是该广告效果的最佳评判标准。 7、 接待中心、广告媒体、数量强度、主要诉求和来人来电构成了广告分析的主要内容，具 体市调时，还必须知道销售和广告是一个持续性的行为，仅仅从一个点来了解是不够的。 (十)、销售 1、 销售率: A、 售出户数 B、 销售率 C、 销售顺序:指不同的总价，不同的格局和不同面积的销售单元，、在销售时最先成交， 其次成交以及最后成交的前后顺序，一般分总价顺序、格局顺序和面积顺序。据此，究 竟是高总价的好销，还是低总价的更为人们接受，是三房两厅更适合还是一房的格局销 的最快，一目了然。必须指出的是，一般情况下，总价顺序、格局顺序和面积顺序可能 是一致的，但有的时候，他们相差很大，而这种差别，往往就是市场的转机所在。 总之，售出户数是从一个局部分析出近期市场接纳量大小的主要数据，销售率则是判断一个楼盘为市场接纳程度的重要指标，二销售顺序更加细腻的反映了一个楼盘的为市场接受的缘由和需求市场的某种技术结构状况，这些资料是很难获得的商业秘密，是市场调研的关键所在。 ,、客源分布 ,、客源构成:指购房客户的地区、职业、年龄和家庭特征等。 ,、购买动机:是指在地点、规划、价格、工期、房型、公司的品牌等诸多因素中，依次能打动客户的因素是那些,他们在决定最终购买市所起的作用大致占多少比例, 因素 付款 品质 工期 价格 规划 房型 环境 地点 配套 人数 ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, 比例 ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,、购买抗性:是指在房型、地点、价格、工期、公司品牌、规划等诸多因素中，他们在决定客户不够卖的过程中所起的作用 因素 付款 品质 工期 价格 规划 房型 环境 地点 配套 人数 ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, 比例 ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, 客源构成、购买动机和购买抗性构成客源分析的主要内容，它是从客户角度对楼盘的一种综合审视。 (十一)、总结 应该以营销策划者的身份，整体思考所调查的楼盘，在具体的评判中，可以从产品、价格、广告和销售四大方面为分析思路，不断深入细化，寻根就里，以系统的观点、专业的角度和充分的理由，寻找出这个楼盘在市场销售中的成功和失败点，并加以归纳表述。 二、 如何撰写区域市调 房地产区域市场的市调报告是房地产研究的一种表现形式，合仅仅填写得一份或几份楼盘市调表不一样，他的市调视野更开阔，他的敏锐性更强，要求也更高，一般来讲，一个完整的区域市调报告大致包括以下三个部分: ,、 区域概况: 区域概况是房地产区域特征的总结，主要是指对所研究区域的历史发展、人文环境、市政交通和生活环境等各方面的基本状况的一个概括性描述。因为房地产商品的地域性特别强，区域概括自然也就成了任何一份市场的基本点和出发点。 好的区域概况首先应该是观点鲜明锐利，内容简明扼要。区域概况要想更上一层楼，最好能在叙述前，用简练的语句归纳总结出该区域区别于其他区域的显著特征。例如上海的闸北区，因为铁路客运站、地铁站和数十条公交线路汇集于此，因此，上海的“路上门户”便是其区别于其他地区的明显特征，要做到这一点，多跑多看多比较是帮助自己敏锐目光的先决条件。 ,、 目标区域的楼盘情况 对目标区域的楼盘情况的罗列和阐述应该是市调报告的主体部分。要将这一部分做好，第一部应该先学会分类，分类是为了便于说明问题。房地产市场千奇百怪，楼盘分类也变化多端;有按地理环境的不同分类;按产品种类分类;按房屋总价不同分类等，分类工作以后，便是针对所要研究的课题，如何有重点的逐一进行详尽的客观描述。通常我们会根据需要在大量详实的原始资料的基础上筛选部分细项或列表叙述，有条不紊，努力做到完整表达，以做到对想要的东西一目了然。为了更详尽的说明问题，而又不便整篇报告占用更多的纸张，通常会选择某些典型的楼盘，利用大量的篇幅进行详细的举证分析。所列举的楼盘或是与我们非常相近的楼盘，或是正在热销火爆的楼盘或是对我们构成严重威胁的楼盘，事实证明，只有这样，通过对具体对象的一般或个别的统一认识，才能使我们更加确切的把握这个市场。 ,、 报告结论或建议 科学的结论不是归纳便是演绎，对因果关系的追寻将给我们带来准确的结论，对市调结果的共同点和异同点的分析，以及对形成这种状况的根本原因的深究及里，是报告结论的关键部分。这种共同点和异同点的分析，一方面是产品结构方面的，一方面是需求结构方面的。一份好的报告，除了对未来的发展趋势的供求关系有个宏观的预测外，更应该在一些细微的结构方面有独特的见解。