2011买房须知四大新政 佛山箭在弦上

2011买房须知四大新政 佛山箭在弦上 2011年 03月 04日 09:07 广佛都市网-佛山日报 频出的新政让各地的房产部门人头攒动。资料图片 眼下全国各地新政频出，调控气氛日益浓烈，2011年买房，考验的不仅是眼光，更需要洞悉频繁变化的购房新政。这些新政记者大致分为四类:按揭首付、利率;转让税费;限购以及房产税。尽管限购及房产税还未波及佛山，但出台相关政策已是"箭在弦上"，而房产税也或将波及全国。 文/本报记者 吴琦媛 1.按揭首付、利率:首套已无优惠，放贷艰难 按照“国八条”，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。而自2011年开年以来，银行放贷已经逐步收紧，首套首付两成，利率70%的优惠已经消失殆尽，取而代之的是首付增加至3成，执行基准利率，而三套则一律不予放贷。另外，界定首套、二套的也有所严格，只要一个家庭中有人曾经贷款买过房，无论还清与否，都要被计入购房套数，除非将已购住房卖出;而无论是购买首套还是二套的非当地户籍购房者，都必需提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。 从去年第四季度至今，央行三次加息，目前的5年期以上基准利率已经从去年的5.94%上调到了现在的6.6%。按照现在的利率标准，以首次购买一套总价为100万元的房子为例，首付三成，贷款70万元，期限20年，三次加息前还有85折利率优惠，每月的月供大约是4395元，加息后月供为4850元，增加了455元;而最让人惊讶的是利息总额，加息前需要支付的总利息大约是35万元，而加息后则达到了46余万元，较之前足足增加了11万元。 尽管如此，银行放贷额度的收紧还是让很多申请首套房贷款的客户拿不到贷款。有银行工作人员表示，如果想尽快放贷，建议申请利率上浮5%。而有的银行则干脆不做住宅贷款。 2 .转让税费:严格执行新政规定 根据国家财政部、国家税务总局联合下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自今年1月28日起。个人不满5年的普通住房上市交易，个人转让营业税从差额征收调整为全额征收;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 以一套购于2008年总价为50万元的普通住房出售为例，假如现在的出售价格为80万元，原政策按差额30万元的5.5%缴纳营业税，即1.65万元。而现在则要按销售收入全额征收营业税，即80万元的5.5%，需要上缴营业税4.4万元，前后政策对比要多缴2.75万元的营业税。 3.限购:“大限”将至 “国八条”规定:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。 而从去年4月份开始，继北京率先执行“本地人限购，外地人有条件禁贷”的限购政策后五个月，在国务院的二次调控压力之下，上海、天津等16个城市相继执行限购。其中以北京的限购最为严格，要求非北京户籍人口，纳税证明不满五年，不准购房。而其他城市的限购令则与“国八条”相差不大。 广州的限购令也已于近期落地，内容与外界猜想的相差不大，即在政策期内对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭以及能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭实行限购1套住房。而对于本地二套房拥有者、非本地一套房拥有者及非本地不能提供2年纳税和社保证明的购房者，暂停售房。但令外界惊讶的是，此次新政并未将增城、从化纳入限购范围，被外界称为“温柔版”新政。 佛山是否会限购,限购的力度又是如何呢,早前业内风传佛山限购令将于4月份出台，但近期又有消息称，政府已经在组织相关部门人员开会讨论相关细则，这让人们不得不猜想新政的实施日期很有可能将提前到3月。但无论如何，“大限”将至已经是“箭在弦上”的事，只是力度和日期未有定论，但业内认为，佛山一向以广州为参照，既然广州的“限购令”是“温柔版”，那么佛山的力度应该不会强于广州，但对于部分双拼房以及为有钱人打造的豪宅产品来说，估计会面临一定的销售难度。 4.房产税:不能不算的一笔账 作为调控政策的另一把利剑，上海、重庆已经率先出台了房产税，而与此同时，国务院办公厅向全国人大常委会办公厅转发《国家发改委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况审议意见的报告》。报告提出要继续扩大房产税试点范围，将房产税改革试点扩大到全国。住建部政策研究中心副主任秦虹认为，房产税试点城市上海、重庆的共同部分，将是房产税改革试点范围推广到全国的重要参考内容。这就意味着，以往我们只是在“隔岸观火”的房产税，如今很有可能就要波及佛山了。因此对于2011年想购房的人来说，多了解一些关于房产税的知识，算清楚这笔税费账，是购房过程中很重要的一课。 据了解，目前已出台的房产税大致有四个关键点。1、新增购房是主要的征税方向;2、通过差别化税率，高价房交高税;3、低价房税率较低，对本市居民有比较宽松的免税条件;4、对外地居民征税较为严苛，这充分体现了抑制投资投机性购房需求的调控想法。 上海版房产税:差别征收，2.8万元/平方米为界 上海市政府决定自2011年1月28日起，上海开展对部分个人住房征收房产税试点。上海房产税征收对象包括两类，一类是本市居民家庭，在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，第二类是非本市居民家庭，在本市新购的住房。 《暂行办法》同时规定，上海市居民家庭新购且属于该家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的免征。而超出部分的面积，按新房交易单价计算的总价之70%，按0.6%的税率征收房产税。不过，如果应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。 根据上海市统计局2月22日公布的数据，2010年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米。因此按规定，房产税应税住房房价低于28426元/平方米的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。 以一个三口之家居住面积为240平方米为例，购买时均价为25000元/平方米，总价是600万元/套，多出的面积为60平方米，按照房价打七折再按0.6%计算方法，每年需要缴纳房产税6300元。 重庆版房产税:征收对象直指外地炒房者 重庆市市长黄奇帆宣布市长令，作为国家首批个人住房房产税改革试点城市，重庆定于1月 黄奇帆说，重庆房产税的征税对象包括:对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税;对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税;此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的“三无”人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。 重庆市个人住房房产税税率征收标准为:独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，税率为1%;4倍(含4倍)以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含第二套)以上的普通住房，税率为0.5%。 此外，在免税标准方面，纳税人在新政前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米;新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。