如何做房地产的市调

如何做房地产的市调 一、 市调的内容 (一)、产品 1、 地点:不仅是指绝对意义上的地域标示——地址，即“某市某区某门牌号”还有这一点所引发的相对意义上的距离概念，即这个点距离某某主要标志物相对的直线距离。 2、 交通:指楼盘附近的主要交通工具和交通方式，如铁路、机场、地铁、主要公交线路等。 3、 位置:指楼盘的具体坐落方位，地块的形状和大小，楼盘的主要展面朝向和相邻的其他房产状况等等。 4、 环境:楼盘周遭的物质和非物质的生活配置，对周围具体环境的个人感受和总体评述。(二)、公司组成 1、 开发商 2、 投资商 3、 单位 4、 承建单位 5、 物业公司 因为房地产投资建设资金量大，周期长，工程复杂。如果没有足够的实力的公司来进行投资，往往隐藏着巨大的风险。一般而言，运营组合的强力搭配，四大公司的强劲实力和骄人的业绩，不言而喻都是日后楼盘品质的绝对保证。而在这四个营运组合中，发展商的实力无疑是最关键的，他的好坏也往往决定了其他的三个公司和其他外围公司的选择。 (三)、面积配比和格局配比 面积配比是指各种面积范围的单元在某一楼盘的单元总数中所占的比例;格局配比是指二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘总数中所占的比例。 面积、格局配比是一个楼盘细部构成的具体描绘，是产品特质的一种表现形式，他在一定程度上决定了产品应对竞争市场的抗风险能力。在实际中面积、格局配比的分析适用于较多的是公寓。例如: 格局 建筑面积(使用面积) 单元户数 所占比例 二房一厅一卫 70(52。5) 10 12(5% 二房二厅二卫 100(75) 40 50% 三房二厅二卫 100-130(75-97。5) 20 25% (四)、平面格局(标准平面图) (五)、建材装潢、公用设施 建材装潢分为2部分:一是指公共空间的外部装潢，包括大门的造型、楼房的外立面颜色和材料，电梯的品牌、数量、装修，以及大堂、走廊等各种公共空间的地面、墙面和天花板的装潢美化等等。外部装潢的大楼或社区的门面，大多发展商都倾力而为，使其在日后的销售中有一个很好的亮相。二是私家单位的内部装修，包括门窗的用材，客厅、餐厅、卫生间的地面、墙面以及天花板的装修，厨房、卫浴的设备配置和用材装修等。房间的内部装修对于一些中低价位的楼盘而言，一方面为了客户二次装修的方便，另一方面也为了减少建设成本，大多减了又减，仅维持最基本的标准。但对于高品质的楼盘而言，房间的内部装修就成为了必不可少的，不但在用材上你追我赶，而且更注重设计和搭配。 公用设施也分两个部分，一是日常生活中最基本的生活配置，如水、电、煤、通讯、电视、保安车库等等。二是指为大楼或社区住户专门设立的额外公用设施，如室内俱乐部、室外运动场所、小超市、小商务中心或其他半营业的设施。这些设施一般不对外营业，仅为更周全的满足于本大楼或社区的日常生活和休闲娱乐，从另一个方面反映了社区的生活品质的 高低。 (六)、施工进度、交房日期 结构 开工日期 出地面 结构封顶 竣工交房 总计 多层6F 2 2 4 8 小高层18F/1B 4 5 8 17 高层30F/2B 6 8 10 24 (七)、总价配比 依总价范围不同，各个范围的总价及其所对应的单元数量在总销金额中所占的比例 总价范围 建筑面积 单元数量 所占比例 28万 70平方米 10 12(5% 60万 100 40 50% 100万 100-30 20 25% (八)、付款方式 (九)、广告 1、 接待中心:(含样板房)是实际销售的主战场，它的地点选择、数量分布，装潢设计也是广告策略的一部分 2、 广告媒体:指房地产广告的主要报刊媒体和户外媒体的选择，如某某报刊的报刊杂志，某路口的看板广告等。 3、 数量强度:指报刊广告的刊登次数和篇幅，户外看板的块数和大小。 4、 主要诉求:广告媒体最希望为客户所接受的产品优势点，主要的诉求对象。 、 来电来人:销售现场来电咨询和来人看房的具体数量，某一广告发布后的来电来人数量6 一定程度上是该广告效果的最佳评判标准。 7、 接待中心、广告媒体、数量强度、主要诉求和来人来电构成了广告分析的主要内容，具 体市调时，还必须知道销售和广告是一个持续性的行为，仅仅从一个点来了解是不够的。 (十)、销售 1、 销售率: A、 售出户数 B、 销售率 C、 销售顺序:指不同的总价，不同的格局和不同面积的销售单元，、在销售时最先成交， 其次成交以及最后成交的前后顺序，一般分总价顺序、格局顺序和面积顺序。据此，究 竟是高总价的好销，还是低总价的更为人们接受，是三房两厅更适合还是一房的格局销 的最快，一目了然。必须指出的是，一般情况下，总价顺序、格局顺序和面积顺序可能 是一致的，但有的时候，他们相差很大，而这种差别，往往就是市场的转机所在。 总之，售出户数是从一个局部分析出近期市场接纳量大小的主要数据，销售率则是判断一个楼盘为市场接纳程度的重要指标，二销售顺序更加细腻的反映了一个楼盘的为市场接受的缘由和需求市场的某种技术结构状况，这些资料是很难获得的商业秘密，是市场调研的关键所在。 ,、客源分布 ,、客源构成:指购房客户的地区、职业、年龄和家庭特征等。 ,、购买动机:是指在地点、、价格、工期、房型、公司的品牌等诸多因素中，依次能打动客户的因素是那些,他们在决定最终购买市所起的作用大致占多少比例, 因素 付款 品质 工期 价格 规划 房型 环境 地点 配套 人数 ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, 比例 ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,、购买抗性:是指在房型、地点、价格、工期、公司品牌、规划等诸多因素中，他们在决定客户不够卖的过程中所起的作用 因素 付款 品质 工期 价格 规划 房型 环境 地点 配套 人数 ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, ,, 比例 ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, ,,, 客源构成、购买动机和购买抗性构成客源分析的主要内容，它是从客户角度对楼盘的一种综合审视。 (十一)、总结 应该以营销策划者的身份，整体思考所调查的楼盘，在具体的评判中，可以从产品、价格、广告和销售四大方面为分析思路，不断深入细化，寻根就里，以系统的观点、专业的角度和充分的理由，寻找出这个楼盘在市场销售中的成功和失败点，并加以归纳表述。 二、 如何撰写区域市调报告 房地产区域市场的市调报告是房地产研究的一种表现形式，合仅仅填写得一份或几份楼盘市调表不一样，他的市调视野更开阔，他的敏锐性更强，要求也更高，一般来讲，一个完整的区域市调报告大致包括以下三个部分: ,、 区域概况: 区域概况是房地产区域特征的总结，主要是指对所研究区域的历史发展、人文环境、市政交通和生活环境等各方面的基本状况的一个概括性描述。因为房地产商品的地域性特别强，区域概括自然也就成了任何一份市场分析报告的基本点和出发点。 好的区域概况首先应该是观点鲜明锐利，内容简明扼要。区域概况要想更上一层楼，最好能在叙述前，用简练的语句归纳总结出该区域区别于其他区域的显著特征。例如上海的闸北区，因为铁路客运站、地铁站和数十条公交线路汇集于此，因此，上海的“路上门户”便是其区别于其他地区的明显特征，要做到这一点，多跑多看多比较是帮助自己敏锐目光的先决条件。 ,、 目标区域的楼盘情况 对目标区域的楼盘情况的罗列和阐述应该是市调报告的主体部分。要将这一部分做好，第一部应该先学会分类，分类是为了便于说明问题。房地产市场千奇百怪，楼盘分类也变化多端;有按地理环境的不同分类;按产品种类分类;按房屋总价不同分类等，分类工作以后，便是针对所要研究的课题，如何有重点的逐一进行详尽的客观描述。通常我们会根据需要在大量详实的原始资料的基础上筛选部分细项或列表叙述，有条不紊，努力做到完整表达，以做到对想要的东西一目了然。为了更详尽的说明问题，而又不便整篇报告占用更多的纸张，通常会选择某些典型的楼盘，利用大量的篇幅进行详细的举证分析。所列举的楼盘或是与我们非常相近的楼盘，或是正在热销火爆的楼盘或是对我们构成严重威胁的楼盘，事实证明，只有这样，通过对具体对象的一般或个别的统一认识，才能使我们更加确切的把握这个市场。 ,、 报告结论或建议 科学的结论不是归纳便是演绎，对因果关系的追寻将给我们带来准确的结论，对市调结果的共同点和异同点的分析，以及对形成这种状况的根本原因的深究及里，是报告结论的关键部分。这种共同点和异同点的分析，一方面是产品结构方面的，一方面是需求结构方面的。一份好的报告，除了对未来的发展趋势的供求关系有个宏观的预测外，更应该在一些细微的结构方面有独特的见解。 下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除～～～～～～ 教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。 一、_________ 培训学校聘请_________ 籍_________ (外文姓名)_________ (中文姓名)先生/女士/小姐为_________ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。 二、合同期自_________ 年_________ 月_________ 日起_________ 年_________ 月_________ 日止。 三、受聘方的工作任务(另附件1 ) 四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。 五、社会保险和福利: 1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 ) 2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_________ 至_________ 的来回机票(金额不超过人民币_________ 元整)或教师凭机票报销_________ 元人民币。 六、聘方的义务: 1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作以及有关外国专家的。 2.对受聘方提供必要的工作条件。 3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。 4.按时支付受聘方的报酬。 七、受聘方的义务: 1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。 2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。 3.按期完成工作任务，保证工作质量。 4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。 5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。 八、合同的变更、解除和终止: 1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。 2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。 3.聘放在下述条件下，有权以面形式通知受聘方解除合同: a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。 b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。 4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同: a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。 b 、聘方未按时支付受聘方报酬。 九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满90天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。 十、仲裁: 当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。 本合同于_________ 年_________ 月_________ 日在_________ 签订，一式两份，每份都用中文和_________ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。 聘方(签章)_________ 受聘方(签章)_________ 签订时间: 年 月 日 二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本 卖方:_______________(简称甲方) 身份证号码:_____________________ 买方:_______________(简称乙方) 身份证号码:_____________________ 根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。 第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________ 拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。 第二条 上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米，总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。 第三条 付款时间与办法: 1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付 首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人 民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在 缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。 2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支 付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款 人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。 第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。 第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。 第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。 第七条 本合同主体 1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。 2.乙方是____________，代表人是____________。 第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。 第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。 第十条 本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。 第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。 第十二条 双方约定的其他事项: 出卖方(甲方):_________________ 购买方(乙方):__________________ 身份证号码: __________________ 身份证号码: ___________________ 地 址:___________________ 地 址:____________________ 邮 编:___________________ 邮 编:____________________ 电 话:___________________ 电 话:____________________ 代理人(甲方):_________________ 代理人(乙方): _________________ 身份证号码: ___________________ 身份证号码: ___________________ 鉴证方: 鉴证机关: 地 址: 邮 编: 电 话: 法人代表: 代 表: 经 办 人: 日 期: 年 月 日 鉴证日期:_______年____月____日