[试题]产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的效力

[试题]产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的效力 产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的效力产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的效力__首都精英律师网 2010年12月14日 21:01:06 星期二设为主页 收藏本站 一、案 情 原告(反诉被告)商贸公司诉称:1998年8月25日，商贸公司与某公司签订了“房屋租赁”，约定，商贸公司(甲方)出租莲花广场西座地上第一至三层和地下一层。自1998年9月1日起至1999年3月31日止，某公司(乙方)可以进驻现场进行局部改造和精装修，进行设备调试及试营业，自1999年4月1日起计算租期，租赁期为 5年;每年租金为227万元人民币，乙方每年4月1日前和10月1日前各支付一次，每次预付金额为113.5万元，如不能按期支付租金，拖欠期内每日加收欠交租金万分之五的滞纳金;租赁期间, 甲、乙双方均不能无故解除本协议。如确有必要解除合同，违约方要以当年租金总额的两倍作为违约金赔付守约方。 协议签订后，商贸公司全面履行了协议，如期将房屋交付某公司，某公司装修后以“某大酒楼”的名义开业，并营业至今。但某公司仅在1998年9月8日向商贸公司支付了定金50万元，租金至今未付，己拖欠租金794.5万元。商贸公司提出以下诉讼请求: l、判令解除商贸公司与某公司于1998年8月25 日签订的《房屋租赁协议书》，某公司将其承租并已装修的房屋无偿返还给商贸公司。 2、判令某公司给付商贸公司租金人民币794.5万元。 3、判令某公司给付商贸公司滞纳金人民币1966387元 (滞纳金暂计至2002年2月1日，自逾期之日起至实际给付之日止)。 4、判令某公司给付商贸公司违约金人民币454万元。 5、判令某公司承担本案诉讼费。 被告(反诉原告)某公司辩称:商贸公司未及时取得房屋产权证，同时不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，应由商贸公司承担全部责任。商贸公司没有按照合同约定提供相应的法律文件，拟将设立的“某酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。商贸公司的不作为已经构成违约和对某公司权利的侵犯。某公司没有交纳租金是在商贸公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。同时，某公司提出如下反诉请求: 1、请求人民法院确认商贸公司与某公司之间签订的《房屋租赁协议书》无效。 2、请求人民法院驳回商贸公司的诉讼请求。 3、请求人民法院判令商贸公司补偿某公司经济损失人民币17 404 972.11元 (实际投入6 204 972.11元，双倍租金454万元,三年预期利润666万元)。 4、请求人民法院判令由商贸公司负担本案诉讼费。 二、判 决 一审法院认为，本案的争议焦点在于: 1、商贸公司未及时取得房屋产权证以及消防验收合格证是否影响租赁合同的效力; 2、不能全面、及时地履行房屋租赁合同的责任分担问题。 一审法院认为，原告商贸公司与被告某公司所签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。商贸公司未及时取得房屋产权证，但是产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《房屋租赁协议书》无效，但是对于该合同的履行产生一定影响;商贸公司应当承担相应的责任。某公司自1998年9月1日至1999年3月31日止的期间内进行设备调试和试营业，办理相关的公司注册手续，某公司在此期间内应知晓商贸公司未取得租赁物的产权证，但是在两年的诉讼期间内未主张权利，视为放弃相应的胜诉权。 其次，由于双方签订租赁合同是在《中华人民共和国消防法》实施之前，因此商贸公司未及时取得消防验收合格证也不导致《房屋租赁协议书》当然无效。 原被告双方对《房屋租赁协议书》的履行行为，都存在不同程度的瑕疵，都应当承担一定的违约责任。 依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收。某公司接收租赁的房屋后，对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业。但某公司没有提供其已经履行此义务的证据材料。 因此，某公司认为商贸公司不能及时提供消防验收合格证，从而导致《房屋租赁协议书》无效，并由商贸公司承担全部责任的理由不能成立。某公司作为准备从事餐饮业的承租方，应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮业的特殊要求和特别程序，本案的事实说明，关于租赁物的消防验收问题，某公司的过错是主要的，但商贸公司作为出租方，也要承担一定的责任。 此外，某公司作为租赁物的承租方，其知道或者应当知道租赁物的产权证或者消防安全验收合格证不能及时取得，商贸公司有违约行为而给其造成损失时，某公司应当及时采取适当防止损失的扩大。某公司在办理公司登记的过程中，就应当知晓上述事实，但是某公司没有提供证据证明其采取了相应的补救措施。 依照《民法通则》第一百三十六条第三款的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，商贸公司于2002年3月向某公司主张自1999年4月1日起的房屋租金，但是没有提供其自2000年4月1日起就向某公司主张租金的证据材料，因此，本院只支持商贸公司向本院起诉之日起前一年至今的租金及相应的滞纳金。 对于某公司对租赁物进行的装饰装修，经评估，装饰装修的价格在2002年4月15日的市场价格为351.28万元。《房屋租赁协议书》约定，租赁期满或其他原因终止本协议时，除乙方购置的家具、电器以外其他设施及设备应完整、无偿移交给甲方。根据本案的事实及双方的过错责任程度，就某公司对租赁物的装饰装修工 程，酌定为商贸公司应当给付某公司100万元补偿。 一审法院判决: 1、解除商贸公司与某公司签订的《房屋租赁协议书》; 2、某公司将其承租并已经装修的房屋于本判决生效后三十日内腾空并移交给商贸公司; 3、某公司于本判决生效后十日内给付商贸公司房屋租金三百五十九万四千一百六十六元六角七分(其中五十万元已经执行)及滞纳金(以拖欠租金为基数,按照拖欠日期每日万分之五分别计算至实际给付之日); 4、商贸公司于本判决生效后十日内给付某公司房屋装修补偿一百万元; 5、驳回商贸公司的其他诉讼请求。 6、驳回某公司的其他反诉请求。 某公司不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。 三、 本案的审理，在处理房屋产权证、消防验收合格证是否影响房屋租赁合同的方面，具有借鉴意义。 (一)、出租方没有房屋产权证，是否影响房屋租赁合同的效力。 按照《城市房地产管理法》第五十二条的规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。《城市房屋权属登记管理办法》第五条 规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。 在很多案例中，房屋出租方没有产权证，具体的原因很多，相当一部分是土地出让金已经交纳，由于政府职能部门的原因，房屋产权证不能及时下发，但是房屋的产权清晰，没有争议。《合同法》对于合同无效规定的比较严格，结合《合同法》倡导的精神和市场经济的要求，对于房屋出租方没有产权证的房屋租赁合同，不宜认定为无效合同。但是对于违章建筑的出租等情况，应当另论。 (二)、消防验收合格证对房屋租赁合同效力的影响。 经营性商业用房的消防设施是否完善，是否有重大火灾隐患等，涉及到公共安全和社会利益，消防验收问题与出租房屋能否正式投入使用直接相关，因此，经营性商业用房的消防涉及房屋租赁合同的效力和履行问题。 《中华人民共和国消防法》于1998年9月1日正式实施。该法第十规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。第十二条规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。 上述规定，应当是法律的强制性规定。如果房屋租赁合同的内容违反了上述规定，应当认定合同的相应内容为无效。 联体建筑或者整栋大楼一般情况下是全部竣工后进行整体验收，如果上述整体建筑的竣工时间较长或其他原因，而只对其中部分房屋进行出租时，可以进行局部验收。依照消防管理的相关规定，消防验收可以进行整体验收，也可以进行局部验收，但局部验收必须具备相应的附加条件。(如整幢建筑物的消防水泵、管道等基础消防设施已经具备等)。 另外，如果对租赁物进行了局部改造和精装修，依据相应的规定，也应当进行消防申报并经消防验收合格才能进行正式营业使用。因此，租赁物的消防验收，有时是租赁双方的共同义务。在“消防法”实施之后，对租赁合同内容的效力问题，应当考虑租赁房屋的消防验收问题。 四、本案中需要说明的问题 (一)有效的房屋租赁合同处于非法履行状态时双方责任的承担问题。 由于本案中房屋租赁合同在先，《消防法》实施在后，因此一审法院认定房屋租赁合同有效，但是因为消防验收问题，承租方所开办酒楼的营业执照无法办理，并因擅自营业被处罚，租赁合同处于非法履行状态。 本案中出租房屋所在的整栋建筑物需要竣工后进行整体验收，但是已经具备了进行局部验收的附加条件，承租方承租的房屋又进行了局部改造和装修，所以一审法院认为需要进行局部验收，同时也具备了局部验收的条件，所以承租方应当承担没有取得营业执照的主要责任。所以，对于双方的损失应当根据双方在履行合同过程 中的过错责任程度确定各自应当负担的份额。对于实际损失，应当注意确定损失的范围。依据合同法的规定，合同当事人有义务采取措施防止损失的扩大。没有采取补救措施，放任损失扩大的部分不应支持。 (二)本案中某公司是否享有不交付房屋租金的抗辩权的问题。 某公司认为，商贸公司未及时取得房屋产权证、消防验收合格证，拟将设立的“某酒楼有限责任公司”无法获得工商行政管理部门的核准，不能营业，试营业亦无法进行。商贸公司的不作为已经构成违约，某公司没有交纳租金是在商贸公司违反合同约定的情况下，依照法律和双方约定，正常维护自身合法权益的行为。 依照租赁协议的约定，商贸公司要提供相应的法律文件。但是，某公司对租赁房屋进行改造和装修，应当进行消防验收，从而可以取得进行营业登记所需要的租赁房屋的消防验收合格证，因此，某公司认为酒楼不能取得营业执照的责任应当全部由商贸公司承担并且可以不交付租金的抗辩不能成立 ----------------------------------------------------------- --------------------- 关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力 最高人民法院在2004年3月4日《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》指出:“房屋租赁合同未经消 防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待:第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。” 我国《消防法》第10条规定:“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机审核;未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准;未经核准的，任何单位、个人不得变更。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。” 我国《消防法》第12条规定: “歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用开业。” 根据上述司法解释和法律规定，如果你的房屋不是“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程”，房屋没有经过消防安全验收合格，不会导致租赁合同无效。 如果承租人将厂房改为仓储式商场，在商场开业前，承租人有义务向消防机构申报消防安全检查。因此，商场的消防验收合格的申报义务是承租人的义务