买新房注意事项

买新房注意事项 买新房注意事项，签合同时注意什么 买新房注意事项， 一、买房、签约时应注意: 1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险，如:窗台的高低、净 高太低、阳台设计不合理、房屋太小、管道设备层、房屋烂尾、室内有害气体、 改变房屋结构、裂缝等表面质量问题。 2、 争取一步到位直接签订合同， 不要交定金， 也不要签订认购书等， 否则， 容易被动和受制约。实在要交定金，也不要交太多。虽然在签订正式合同之前， 从法律上一般定金是可以退的，但大家不要给自己添麻烦。 3、按照法律规定，将开发商在楼书或广告中的写进补充。如果开 发商不同意写，事前可准备一部小录音机，将开发商的口头承诺录下来。 4、签订合同时，按照法律规定，同时也签订物业管理协议，以防办理入住 时物业管理费发生变化(涨价等)。 5、列明应交费用清单，避免乱收费。 6、注意律师代表谁,目前在房地产领域，办理房地产业务的律师有 3 种， 其中包括:开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师 才能替业主自己说话。 7、签订尽可能详细的补充协议(注意审查出卖人提供的补充协议)，或集 体签约;并写明如何承担违约责任，退房或不退房。退房包括哪些费用,不退房 如何承担违约责任,很多业主合同签完后，除了自己的签名是自己的以外，其他 文字都是别人的字体，这样太被动。 二、收楼时应注意: 1、 根据合同列明的交楼时应提交的相关文件， 测绘部门实测面积文件、 如: 《北京市建设工程竣工验收备案表》 《住宅使用》 《住宅质量保证书》 、 、 等进行验收，据此办理入住手续。实在不行则注明“室内情况尚不清楚”，避免既 成事实。 2、根据合同列明的交楼标准实地进行验收，并在办理入住手续时注明相应 的问题。如果不让您入室查验，则注明“室内情况尚不清楚”，避免既成事实。 3、注意相互联系，为业主委员会的建立打下基础。 三、发生纠纷时应注意: 1、从签约的开始就要注意留好证据，要尽可能多地收集对方的书面材料。 2、确定正确的诉讼策略，如:先行政诉讼还是先民事诉讼,这是决定官司 成败的关键。 3、可能的情况下，发挥集体的力量或请消协或媒体介入。 买新房注意事项 首先检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用 地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售 预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并要抄下证件的号码。 签购房合同应着重审查合同的以下条款: (一) 房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成 卖方首先向国家缴纳土地使用金。 (二) 标的及质量条款。要问明所要买的商品房位于何处何路几号几层，是砖 混结构还是砖木结构，朝向如何,建筑面积及居住面积各为多少, (三) 价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格，如果包括其他费用 (如水暖、煤气的初装费等)应一并列明;该房款是一次付清还是分期付款,是 现金支付还是票据支付,若消费者购买的是期房，最好争取分期付款方式，签合 同是先付总价款的 40%，待工程完工过半时再付 30%，等工程竣工交付时付清 最后的 30%，这样可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风 险。 (四) 违约条款。 应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。 如房屋开发上在合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房 屋合同价款 0.001%支付违约金”的不合理条款时，消费者应对此坚决抵制，因为 这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同中未约定违约金条款时，依法律 规定由违约方支付对方合同总价的 1%至 5%的违约金。 (五) 房产证的办理。合同中应约定房屋交付后，如何办理房产证过户手续。 建议消费者尽快办理房产证，因为房产证是房屋所有权的证明。 第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备 购买什么样的房子， 首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环 境， 非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者 应该对你选择的物业项目有 一些最基本的了解。 这些基本的了解中很重要的一点 是对开发商的资信进行了解。 第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购 书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证(建设用地规划许可证、建设工 程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证)。交付 定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款， 办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。 第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物 业，申领产权证。 建议， 购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之 日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同， 如因对合同条款的分歧导致合同未能 签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同， 签订买卖合同就 应该非常慎重的对待， 因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和 房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在 签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据 规定发展商已经不需要办理销售许可证了， 而应当改为办理大产权证的审批手续， 去产权登记部门进行登记。 办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包 括你所要买的房子。 也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证， 同时收房子的 时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文 件就应该算齐备了。 还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订,很简单，签订购房合同，应该 是跟房地产开发商签定合同。 但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公 司负责其销售活动， 中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买 卖合同， 就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把 握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个 提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千 分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意， 稍微差一个百分数，很多东西就差很多。 在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协 议， 这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行 约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋 购销合同里约定的还重要， 因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约 定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。 第一， 应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房 者合法权益的一个很重要的方式。 第二， 明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产 权证办下来，这通常在补充条款里约定。 第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有 的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可 能有房地产开发商的原因， 甚至也有一些是银行方面的原因， 也有一些是综合的。 要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。 第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题， 而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个 笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现 在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。 第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对 装修的标准明确。 比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这 种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。 第六， 明确退房的责任。 购房者接到入住通知之后， 经常拿出一些资金装修房屋， 比如说买家电什么的， 但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什 么样的责任， 写名在确定的日期内把开发商退还， 甚至包括银行的利息、 罚金等。 银行贷款买房注意事项 许多消费者现在都采用贷款方式买房，然而，贷款毕竟不是件小 事，要充分考虑周全才行。 有关专家指出，消费者在贷款买房时要注意做到“六不要”: 银行贷款买房注意一、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储 存余额用于支付房款， 那么您公积金账户上的公积金余额即为零， 这样您的公积金贷款额度 也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。 银行贷款买房注意二、在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定， 部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过 6 个月的还款额。 银行贷款买房注意三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能 力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经 银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。 银行贷款买房注意四、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵 押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。 银行贷款买房注意五、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息 后， 可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、 县的房地 产交易中心撤销抵押。 银行贷款买房注意六、不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行与您签订的借款 合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达 30 年，作为借款人，您应当妥善 保管您的合同和借据。 办理购房贷款的注意事项 购房切忌粗心谨记十大注意事项 举例:曾有发展商为赶节假日售楼时机，未取得商品房预售许可证就开售，有业主要求 出示预售证时，发展商就拿出前期单位的预售证以蒙混过关。 建议:核对发展商公示的商品房预售许可证是否与所售单位相符;如果发展商未在售楼 部公示商品房预售许可证，买家有权要求发展商出示;如果发展商以某些借口不愿出示，消 费者可到国土房管局查阅该楼盘是否已经取得预售证。 为减少购房风险， 买家最好在楼盘取 得预售证后再购买。 2、注意样板间里的“手脚” 举例: 为了激发消费者的购房欲望， 发展商往往会在样板间上做不少文章， 如改动间隔、 用玻璃或一些薄亮的金属材料装饰，以掩饰黑房或空间的狭窄感;在楼盘外做样板房，放大 房间面积;使用与交楼装修标准同一品牌，但材质、档次较高的材料，而实际交楼的装修材 料却以次充好。 建议:要求发展商在合同附件中具体注明装修材料的品牌、型号，并且最好与发展商约 定，收楼多长时间以内必须保留样板间，以防止在装修问题上发生纠纷后却无法找到证据。 另，如果发展商在合同附件中有“交楼时可以同等质地的材料代替”等类似条款，买家一定要 极力争取发展商取消这一条款，否则花了大价钱却买来次等装修的房子。 3、注意实用率影响房价 举例:实用率与房价的关系其实挺密切。如，甲乙各花 50 万元买了一套 100 平方米的 房子，实用率分别为 80%、90%.看似等价等面积的房子，甲的实际使用面积比乙少了 10 平方米，而实际房价每平方米也比乙多 695 元。 建议:不要走过场一样问问实用率的问题，最好对比所看房屋的实用率，弄清楚你为多 少面积掏了钱、然后自己家可以使用的面积是多少，这样，你会得出真正有效的房价。 4、注意“绿地”及其他配套的真实“身份”和产权归属 举例:有不少楼盘出现这样的怪现象:规划图上的绿地或高尔夫球场后来盖起了楼;列 在小区配套之内的绿地、 公园甚至出入小区的道路是发展商为寻找卖点和为卖楼暂时租来的， 等楼一卖完，业主要到公园就得交钱，出入自家小区还得交过路费。 建议:搞清楚小区规划中的一些绿地、高尔夫球场是永久绿地还是预留的发展用地，并 且最好把绿地性质和发展商的违约责任写入合同附件。 此外， 最好也了解一下小区外围的规 划，或许能发现些问题。 5、注意发展商口头承诺一定要有书面记录 举例:为了取悦买家并且引诱买家购房，有的发展商或者销售人员尽可能会口头答应买 家的要求，如可协商合同附件条款、赠送什么产品、办理入户手续、在哪里建怎样的配套等 等。有些买家听了销售人员的口头承诺就轻易相信交了定金、首期款，但等到发展商不承认 时，买家就无证据为自己辩护了。而且要注意的是，一些销售人员的口头承诺并不是发展商 的意思，等与发展商理论时，发展商也不会承认或承担责任。 建议:无论发展商或销售人员给出怎样的口头承诺， 以及与发展商的口头约定，都要以 书面形式记录到认购书或合同附件中， 并且要求发展商加盖公章。 只有这样才能使发展商为 自己的虚假承诺负责，买家的权益也才能得到保障。 6、注意房子是否做了假按揭或被抵押 举例:有发展商为补偿建筑商的工程款，就把一些房子抵押给建筑商，或欠银行贷款， 把房子抵押给银行;还有的因房子卖不出，做假按揭骗取银行按揭贷款，把房子做了贷款抵 押。但发展商又把这些已经抵押的房子卖给消费者，等买家到国土局、银行办理购房手续时 才发现这些房子已经抵押，无法办理购房手续，结果就是对簿公堂。尽管可以胜诉，但要耗 去时间、精力和资金，没准还讨不回已付房款。 建议:买家最好在购房前到国土房管局查阅该楼盘是否有已被出售或有被抵押的记录， 以避免不必要的损失和纠纷。 7、注意核对认购书、购房合同、单据的房号及实际楼层 举例: 曾有买家大意， 没有核对楼盘的自然层是否是实际层， 结果所购单位因首层架空， 实际楼层抬高了一层，因楼盘没有电梯，只好多爬一层楼梯。另有发展商在认购书、购房合 同中填写的房号不一致，结果使买家交多了钱却买到了朝向较差的房子。 建议:买家一定要认真核对认购书、商品房买卖合同、按揭贷款合同、交付各项楼款、 税费单据及其他单据中的房号、楼层，不能一签名就了事。 8、注意核对预售证单位与合同、其他单据所盖公章是否为同一单位 举例:某建筑商把发展商抵工程款的房子放在售楼部与发展商的房子一起出售，一买家 恰好看中其中的一套并交了定金， 签买卖合同时才发现是与该建筑商签自制的合同文本， 只 好请律师上法庭讨回定金。 还有一买家买了某发展商的房子， 预售证上也注明开发商为该发 展商。但实际与之签合同，并且合同及其他缴费单据所盖公章为该发展商的第五项目部，后 经查实该项目部与该发展商并无直接关系， 该买家向该发展商索要已付房款， 但该发展商以 第五项目部与自己无关为由，拒退买家所付房款，这个官司一扯就是五年之久，现在还未有 结局。 建议:不能以为有了公章就放心，千万要查看、核对每个公章是否为同一单位，否则吃 亏的就是自己。 9、注意认购书、商品房买卖合同文本及附件中修改过的地方要发展商加盖公章 举例:发展商签合同、合同附件和其他发票单据，难免有写错的时候，写错了不能一改 了之，还必须要发展商在涂改和涂改后的地方加盖公章，以证明是自己写错的。否则，如因 此引起纠纷，发展商也会推脱责任，把涂改嫁祸于买家身上，法院也难以判定。 建议:不能忽视公章的作用，否则有口难辩。 10、注意转帐付款要多预留付款时间 举例:有一买家与发展商约定某月某日通过银行转账形式把首期房款划到发展商的账号 上，过期要交付多少违约金。但不巧的是，买家即使办理转账手续后，却因银行转账系统的 故障导致房款比约定时间迟两天划入发展商的账号， 结果发展商以此为由， 要求该买家赔偿 违约金。 建议:转账付款的买家一定要考虑第三者原因可能导致的违约责任，所以一定要预留较 为充分的时间，并且在认购书上注明，如果是因第三方原因造成的转账延误，买方不承担责 任。 办理公积金购房抵押贷款要注意四条原则 作为一项政策性的住房贷款，职工在申请公积金购房抵押贷款时，应该掌握它独有的一 些窍门，这样可以避免走弯路。 公积金购房抵押贷款的审批原则有四条， 正常缴存公积金、 购房行为属实、 抵押物落实、 还款有保证。具体来讲，“正常缴存公积金”是指职工及所在单位按月足额缴存公积金，且缴 存公积金年限在 1 年以上方具有贷款资格。“购房行为属实”是指不得隐瞒、伪造购房行为， 特别指出的是， 职工购房要慎重选择开发商及对所购住宅做充分了解， 如开发商有无预售许 可证、竣工验收等，能否办理住房产权证等。“抵押物落实”,即原则上要用所购住房进行 抵押，该住房需先办理完产权证后再进行抵押登记，取得《房屋他项权证》。因此，职工在 与开发商签订购房合同时，对于支付房款日期不宜写得太短，因为贷款审批、办理产权证、 抵押登记均要花些时间。“还款有保证”,是指借款人家庭有可靠的收入来源， 能保证在贷款期 限内按月偿还本息，而不致影响家庭基本生活。我市在审核职工家庭收入时，依据职工夫妻 双方缴存公积金基数来推算其月工资额。如公积金缴存基数低，则表明其月工资也较低。合 理的月还款额应控制在家庭月工资收入的 30-40%.有些单位申报职 工公积金基数较低， 这样 在一定程度上影响了职工的可贷款额度。 个人的购房贷款注意事项 七要 一、申请贷款额度要量力而行 在申请个人住房贷款时， 借款人应该对自己目前的经济实力、 还款能力做出正确的判断， 同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。 二、办按揭要选择好贷款银行 对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。按揭银行 的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。站 在市民的角度考虑，无疑市民拥有越多的选择权越好。 三、要选定最合适自己的还款方式 目前基本上有两种个人住房贷款环款方式:一种是等额还款方式，另一种是等额本金还 款方式。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭 的收支。 而等额本金还款方式较适合于还款能力较强、 并希望在还款初期归还较大款项以次 减少利息支出的个人。 四、向银行提供资料要真实 申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应 提供真实的个人职业、 职务和近期经济收入情况证明。 因为如果你的收入没有达到一定的水 平，而你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还款初期发生违约，并 且经银行调查证实你提供虚假证明， 就会使银行对你的信任度大大降低， 从而影响到自己的 贷款申请。 五、提供本人住址要准确、及时 借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与其的联系，每月能按时收到银行寄出的 还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，您就可在年初时收到银行寄出的调整利率通知。此 外，特别提醒借款人注意的事，当您搬迁新居，一定要将新的联系地址、联系方式及时告知 贷款银行。 六、确定产权人时要考虑到退税 根据上海市有关规定，对于 1998 年 6 月 1 日以后购买商品房的个人，可享受个人所得 税计征税基抵扣。 由于抵扣的对象只限于房产证上列举姓名的房屋产权拥有者， 所以对于每 个家庭来说，要慎重确定所购住房的房地产权利人(购房人)。 七、每月要按时还款避免罚息 对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户上是否有足够的资金， 防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息， 千万不要因为自己的一时疏忽， 而造成资金损 失，同时，在银行留下不良信用纪录。 七不要 一、申请贷款前不要动用公积金 如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金 余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，也就意味着您将申请不到公积金贷款。 二、在借款最初一年内不要提前还款 按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满 1 年后提出，并且您归还的金额 应超过 6 个月的还款额。 三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行 当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行 提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受 理您的延长借款期限申请。 四、取得房产证后不要忘记退税 当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且 在签订合同、 支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请， 取得本人的“税收通 用缴款书”.待您所购住房成为现房，并办妥房地产权利证明后的 6 个月内，应前往税务部门 办理退税手续。 五、贷款后出租住房不要忘告知义务 当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。 六、贷款还清后不要忘记撤销抵押 当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权 利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。 七、不要遗失借款合同和借据 申请按揭开款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最 长可达 30 年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款， 了解自己的权利和义务