惠州巽寮湾崛起

惠州巽寮湾崛起 碧桂园来了，万科来了，金融街、富茂也来了，在惠州巽寮湾，房地产巨头们开始跑马圈地，发力旅游地产。 随着国内旅游地产市场的升温，惠州巽寮湾凭借独特的区位优势和海景资源，已经成为中国海岸线开发又一集中热点区域。 “在这一轮发展中，惠州巽寮湾要借力旅游资源规划区域发展，需要在资源和软服务上做文章，否则发展有限。”长期研究旅游地产发展的北京和君咨询房地产事业部资深顾问袁小凡指出。 聚首惠州 惠州位于珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国内地除深圳外距离香港最近的城市，同时也是著名侨乡。2005年，《惠州市巽寮滨海旅游度假区规划》通过，“逐步将其打造成为国际知名的滨海旅游品牌”成为湾区未来的目标。就在这一年，金融街控股股份有限公司就拿下了29平方公里土地，惠州也从此拉开巽寮湾地产开发的序幕。截至目前，包括金融街、碧桂园、合正、万科、富茂等在内的几大开发企业，在巽寮滨海旅游度假区的开发面积已超4500万平方米。 对于惠州巽寮湾为何能吸引诸多企业前往，袁小凡认为，这完全得益于惠州原生态的滨海资源。这个资源从珠三角范围看具有稀缺性。 地产巨头聚首巽寮湾，延绵二十多公里的滨海景观带的几个超级大盘，所主打的产品不约而同地体现出两个共性:一是“面向大深圳客户的滨海置业概念”，二是“依托就地新建配套设施的中低密度住宅产品”。 比如万科双月湾，其以高层住宅、公寓、花园洋房、Townhouse别墅四类住宅产品为主，而配套红树林公园、五星级酒店、游艇会所和渔人码头商业街等设施;碧桂园十里银滩也是主打公寓、洋房、联排及双拼别墅产品，同时也规划建造了超五星级度假酒店一座以及风情商业走廊和游艇码头等设施。“其规划出发点是可以实现经营收益，但主要是为了给住宅产品提供配套，目的是为了促进住宅产品的销售。”袁小凡说。 注重软硬件开发 在袁小凡看来，近期的群雄并起，热度激增，只是惠州巽寮湾旅游地产开发的一个热闹的开端，如果要实现巽寮湾的持续发展，还要关注的是硬件和软件的关系。 袁小凡指出，比如在交通方面，惠州巽寮湾的资源优势[2166.39 2.59%] 不是特别突出，并且受到气候条件的影响，很难做到目的地型的旅游度地，即达到“一年光顾1~2次，全国乃至全球范围内都有一定的知名度”的影响力。 这就决定了其必定是发展面向辐射周边城市的周末型旅游度假目的地。 一般而言，周边辐射型旅游度假目的地一般有3个特点，分别是频次高、住宿时间短、消费意愿有限。因此，从这个角度看，现在巽寮湾规模化的旅游地产开发，仍然是传统意义的地产开发导向，是在其周边大城市中产及以上阶层的出现休闲度假消费趋势以及多次置业能力的前提下，对现实滨海资源和消费能力的一次性兑现。 还有，惠州巽寮湾开发起步晚，尽管这点要比海南一些旅游领先城市有后发优势，项目的规划、建筑以及开发起步水平非常高，但是良好的硬件设施未必能带来多频次的重复休闲度假消费。 “在资源强势度上不如三亚时，必定缺乏对于全国范围内顶级消费人群的吸引力。”袁小凡说。 他进一步指出，比如现在周围身边很多朋友都在横向比较，去一趟三亚远不如去泰国、马来西亚以及印度尼西亚等海岛，三亚酒店高、硬件档次高，旅游消费水平自然也就很高，但到过三亚旅游的人很快可以发现，除了住酒店和晒太阳，没有别的事情可做，活动非常单调，并且缺乏异域风情，相比东南亚海岛，休闲活动的丰富度差距很大。 袁小凡对此表示，从未来前景看，如果后续配套设施跟不上，也仅能成为周边城市居民第二居所，消费也就仅限于周末的普通性消费支出，消费带动及经济拉动作用有限。 因此，同属滨海旅游度假区，惠州巽寮湾所处的自然区位、周边城市群、经济地理特征等都不同于任何其他滨海旅游区。单纯的模仿他人，固然会让巽寮湾失去自我，而定位和发展方向如果出现偏差，更会让这颗珠三角的明珠丧失生命力。拥有如此稀缺的自然景观资源，面对自身乃至周边的独特的经济发展状况，什么样的发展方向才能让巽寮湾具备差异化的独特竞争力，从而获得最大最长久的市场吸引力呢,袁小凡从自然资源、区位、辐射强度和经济发展驱动力等多方面综合分析后给出三点建议。 首先，从度假型物业角度看，惠州转变成为珠三角乃至全国的养老目的地，这个市场比较现实;其次，从旅游度假产品看，多开发一些面向周边城市中产阶层的周末休闲产品并培育休闲文化氛围，可以成为巽寮湾未来旅游开发需求主要的发力点;再次，面向本地区域的商务会务市场，也可以成为整体发展方向中的兼顾点和补充点。 “毕竟，今天的惠州巽寮湾，是年轻的、活力的、自由的。坐拥沙滩、阳光、碧海、蓝天，她一定会在不断的生长中，走出自己的路，走出自己的魅力。”袁小凡说。