武汉街道未来城项目策划

武汉街道未来城项目策划 目 录前言 ............................................... Page 2PART 1 项目简 述...................................... Page5 一、地段特点....................................................... 二、商圈概览....................................................... 三、地理交通PART 2 项目优劣势(SWOT)........................ Page8 一、优势(Strength) ............................................. 二、劣势 Weakness 三、机会 Qpportunity 四、竞争 Threat 五、消费群结构分析 六、商圈容量分析 ................................................... 七、周边业态分 析 ................................................... 八、周边商业竞争分析及应对策 略 ....................................... 九、周边商业档次分析................................................PART 3 项目定位..................................... Page13 一、项目总体定 位 ................................................. 二、项目业种业态定位 ............................................. 三、具体业态分布 ................................................. 四、项目前景展 望 ................................................. 五、项目建成带来的积极影响PART 4 项目内外部装饰规划....................... Page18 一、项目内外部装饰风格定 位 ....................................... 二、项目内外部装饰装修施工规划 三、商业广告位规划 ...............................................PART 5 项目招商执行及开业....................... Page19 一、项目开业时间 ................................................. 二、项目招商前准备 ............................................... 三、项目招商实施 ............................................. 四、项目招商运营管理 .............................................PART 6 物业管理及商业管理 ...........................Page22 一、物业管理 ..................................................... 二、商业管理 .....................................................附一 企业简介................................................. Page23附二 项目 LOGO Page25 前 言地铁商业经营模式及成功个案分析 最近几年，地铁商业概念迅速升温，地铁的商业功能和价值也开始为地产界和商业界所关注。地铁可以形成的持续、稳定聚合人群的特点将使其在未来商业发展中所表现出来的功能和附加价值得到更加充分的释放，对市民和游客的生活以及消费方面的影响也会逐步加强，这些因素是地铁商业之所以引发社会关注的环境基础。客流结构、数量、购买倾向是地铁商业项目决策和选址的重要依据，从这个意义上讲，地铁客流的庞大数量、复杂构成以及乘客服务需要必然会使地铁商业成为一种极具增值能力的形态，虽然在地铁商业项目执行和运做过程中，我们也需要确立有针对性的商业定位，选取适合的商业形式，但是从现实表现和未来走向而言，地铁确实可以带来一定的商业机会。 一、地铁的商业功能与价值 地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能以及地铁客流的实际情况进行分析。主要包含空间、时间和客流三个层面的因素。 1、从空间角度看，由于地铁的首要功能是满足客载要求，因此地铁商业功能的实现和挖掘就必须充分考虑到这个特点。通常来说，国内各城市地铁线路所经过的地区大多是社区居住人口或者流动人口高度密集的区域，地铁经过的范围很大，也很容易使沿线形成一个新的商业区，比如北京的公主坟作为最早拥有地铁的区域，其商圈的形成和发展与具备地铁功能有着直接的因果关系。一般来说，地铁的客流要比其它交通方式更为密集，也更偏于高阶。同时地铁与商业的影响是双向的，地铁深入的区域通常都具有良好的商业基础，而地铁的引入又会加速新的项目的诞生，使沿线商业环境更加成熟。 2、从时间角度看，地铁通行区域的广泛和运营时间的相对饱满为商业功能的发挥和提升创造了很好的条件，地铁客流高峰在于一早一晚，而生活方式的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明 显。 3、从客流吸引角度看，地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引，因此对于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费，这一要求使得地铁商业具有更强的专业性，包括商业定位和规划以及商业组合等等。 在地铁的日客运量数据方面:巴黎超过 1000 万人次、纽约为 2000 万人次、莫斯科 800 万人次、香港特区虽然地铁线路的总长只有 43.2 公里，但其日客运量高达 220 万人次，最高时可以达到 280 万人次，其中九铁每天载客约 75 万人次;我国内地城市北京地铁每天流量为 130 万，上海达到 100 万人次，广州为 60 万人次。最近 5 年来，北京地铁共计运送乘客 23 亿人次;正在建设之中的地铁 5 号线运营全长 27 公里，其全线日客运量将达 50.2 万人次。有如此规模的客流支撑，地铁的商业潜力自然可见一斑。 二、地铁商业的主要形式以及相关项目 依据商业设施与地铁的关联程度，我们可以把地铁商业划分为以下几种类型:一是地铁站厅内部零星的商业网点，面积小，以即时性消费商品和专业服务为主;面积较大的站厅内部商业设施，以便利性商品和服务以及流行性商品为主。二是乘客通道的商业利用部分，比如可以采取“花车”等形式。三是地铁的地下商场或商业街，一般经营流行性服饰、皮具和其它中低档商品，目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族，比如上海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”、大连胜利广场等。四是拓展地铁连线优势，虽然很多项目不与地铁站厅直接发生关联，但却可以为往来商场的客流提供快捷的交通方式，这是很多城市中高档商业项目所考虑的因素，也就是说，商业项目可以通过地铁口和地上商业实现有机结合，依靠地铁口的交通便利性，带来巨大客流，从而带动地铁进出口周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心，如香港的太古城。 面对北京地铁日均 130 万人次的客流量，物美集团在北京 39 个地铁站中开设了 21 间物美便利超市，既宣传了品牌，又取得了一ǖ木檬找妗,愀厶懦俏挥诘靥耪旧细牵且桓龅湫偷牡靥细枪何镏行模?986 年落成开业， 1979 年香港地铁通车后首批落成的购物中心之一， 是 以服务于周边写字楼员工以及港岛东区居民为主。太古城一家购物中心同时设有四家百货公司，包括日本 UNY 创富生活、英国马莎、香港永安百货和面向年轻一足的 Log—On 百货，太古城这样的商业组合是和它与地铁连通有着直接关系的，四家百货公司分别面向不同的服务客层，从而保证各自的生存和发展。 三、地铁商业价值的主要体现 1、地铁自身的商业转化和应用。举例来说，2000 年香港地铁获得纯利 40 亿港币，成为世界上盈利最多的地铁，从收益比例看，1999 年香港地铁 72.5 亿的经营收入中，票价收入占 56.4 亿，其余的收益都来自于地铁商业的增加值。东京地铁 2002 年度靠提供场地收取的租金有 9 亿日元，加上它拥有的 38 家便利店的 57 亿日元销售额，合计 66 亿日元，虽然这部分收入只占地铁总收入的 2，但也是一笔很大的收益。地铁站内不仅开设商城，也可以使站内和地上商业连成一片，从而形成独特的文化和商业以及较为成熟的商圈。上海在地铁 1 号线 16 个车站开设了 20 多个书报亭、13 个洗衣店、13 个快照服务部和 14 家快餐店。 2、发挥和利用地铁的客流优势。上海人民广场下的迪美广场是较早的一个案例，广州天河城广场的迅速发展也与地铁进入有着密不可分的联系，北京的东方新天地结合地铁和王府井金街进行品牌结构调整也取得了很大的成效，这些商业项目应该可以称为国内地铁商业的典型代表。目前北京地铁一号线沿线与地铁拥有接口的商场主要包括:城乡贸易中心、百盛、首都时代广场、西单文化广场、东方新天地、贵友大厦、国贸商城 等;二号线沿线商场有赛特购物中心、新世界中心、庄胜广场、华联、万通、西环广场、东方银座等，这些商场在北京零售商业中占据着重要的地位。 北京东方新天地广场 上海迪美广场 3、地铁可以带动区域的商业规划和整合，放大商圈范围。目前香港主要购物中心基本上都是在 1979 年以后地铁通车后落成开业的。应该说，在地铁通车以前，虽然香港也有象位于港岛的英皇道和九龙的弥敦道等零售业高度集中的购物街区，但是由于交通条件的局限，消费者跨区购物的情况并不普遍，从而催生了区域性零售区的发展，零售面积在各区的分布也趋向平均。而香港地铁的通车，则大大提高了市民购物消费活动的范围。香港沿着地铁网络分布的大约 30 个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响，地铁成为了香港购物中心项目不可或缺的元素。 PART 1 项目简述一、地段特点 未来城街道口商业广场(以下简称本案)拟建于街道口珞瑜路与珞狮南路交汇处，地处武汉市洪山区街道口的核心，位于武汉九大商圈之一的街道口商圈。毗邻流行视窗购物广场、新世界百货武昌店;紧靠台湾蓝天集团投建的大型购物商场——群光广场以及在建中的洪山电影城项目，东临群光广场二期，南临武汉理工大学。对于时尚、休闲的综合性卖场而言，本案依靠精准的定位和独特的地铁商业购物模式，融合“Q-Shopping”概念带来全新的购物休闲体验，既形成有别于传统购物中心(ShoppingMall)的差异化经营，又与不同类型中高档商业百货产生扎堆效应进而交辉呼应;致力于打造街道口商圈最新的潮流品牌集散地，通过引进国际、国内各类潮流品牌，引入最具婺,拇笮统校晌蠢唇值揽诘囟巍盎平鹗中汀奔芄股献罡换盍Α?罨廴似谋曛拘陨桃担灰揽恐鼙呱桃档娜杭由虾樯接俺窍钅康穆涑桑汗舛诘睦?俳值缆返睦?黾把由欤辉诓痪玫慕矗值揽诘靥叩穆涑桑沟梦浜喝蛳芽土飨蚪值揽诰奂奔蟮脑黾又鼙呱钋案咝,蛳讶肆鞣洹?从商圈潜力及未来发展趋势来看，街道口商圈在商业规模上会迅速赶超武汉其他成熟商圈，继而形成以百货零售业和 IT 产品销售为中心的新兴地铁商业据点。 街道口商圈区位平面示意图二、商圈概览街道口商圈是紧邻武汉市科技一条街及高校林立的珞狮南路、珞狮北路的核心商圈，市场日趋成熟，先后吸引了群光广场、工贸家电、新世界百货、星巴克咖啡、必胜客快餐、肯德基、麦当劳等国内外知名品牌进驻此地，商家云集，商业投资前景毋庸置疑;商圈内家电、百货、时尚卖场、电玩、酒吧、休闲餐饮、KTV 娱乐场所应有尽有，行业繁多。 街道口核心地段商业立体分布图 三、地理交通 街道口鸟瞰卫星地图 街道口下穿通道及珞狮路高架桥效果图 武汉地铁线最新规划示意图(一)公共交通线路现状 1、街道口站线路(40 条) 15 路 18 路 25 路 59 路 66 路 308 路 317 路 318 路 401 路 413 路 510 路 518 路 518 路区间 519 路 521 路 536 路 536 路通宵线 538 路 540 路 564 路 576 路 581 路 583 路 586 路 593 路 596 路 601 路 608 路 702 路短途 702 路 703 路 709 路 715 路 728 路 729 路 804 路 806 路 901 路 907 路 913 路 2、珞狮南路站线路(7 条) 72 路 317 路 503 路 576 路 591 路 729 路 804 路 3、经过珞狮路站线路(6 条) 66 路 312 路 576 路 586 路 591 路 729 路 4、经过“群光广场”站线路(10 条) 308 路 312 路 318 路 581 路 596 路 702 路 702 路短途 715 路 728 路 913 路(二) 未来快速交通线 1、地铁 2 号线 全长 48 公里，计划 2011 年建成。全线设 21 座车站，分别是马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉 口火车站站、范湖站、建设大道站、 航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站、和平大道站、武昌区 政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、雄楚大道站、 鲁巷站。 2、地铁 7 号线:常青花园至华中农业大学，全长 26.5 公里，最终规划尚在计划中。 常青花园——竹叶山——黄浦路——永清街——徐东路——东湖路——珞狮路 3、珞狮路高架桥 I - 珞狮路高架桥是武汉二环的重要项目，横跨珞喻路、八一路等道路，全长 1.6 公里，并拥有多条匝道，属 于“大立交”。其在珞狮北路的部分已基本建成，开工建设珞狮南路部分因沿线单位反对停工。最终确定的方 案:高架桥从珞狮南路跨越珞喻路后迅速在劝业场落地不再跨越八一路，也不经过武汉大学侧门，长度缩短 到两三百米。2008 年 10 月开工建设街道口武珞路下穿通道，与珞狮路高架桥共同构成立交桥，疏导街道口 地区交通，2009 年 9 月竣工。地铁 2 号线街道口站同步开工建设。 PART 2 项目优劣势(SWOT)分析一、优势(Strength)内部因素:1招商、企划、经营及物业管理的专业优势a. 湖北天盟投资管理管理有限公司实力雄厚;在湖北市场致力于 IT 卖场的开发与管理、商业地产及大型时尚购物广场的投资开发及运营管理。是一家集商场招商管理、商场策划开发、企业管理咨询、复合型商业地产、商业中心、 购物广场、商业步行街、批发市场、社区商业、休闲地产、商业业态组合、商场研究培训等为一体的专业商业地产、商场管理机构，以商业地产项目的经营策划、销售代理、招商、委托经营管理、投资顾问咨询为主要业务。b. 公司的顾问团队强大，由资深商业地产策划、招商、经营管理专家共同组建而成，拥有近 20 名以商业地产、大型百货为主的各行业职业经理人组成的专家库，在商业地产及大型时尚购物广场的招商、企划、运营管理方面有丰富的实战及成功经验。c. 公司已成功操作了:新干线生活广场、LOGO 时尚购物广场、广埠屯通讯市场、天盟数码城及其他十余处商业地产项目，在前期招商及后期经营管理过程中积累了大量的客户资源。(2)该项目的物业优势a. 该物业建筑规划由国内著名的建筑大师执笔设计，形成一个将商业空间与居住空间有机结合的和谐、时尚空间;在商业上引入“双首层”的概念，同时考虑了地下室与地铁站台的对接、实现顾客乘电梯经地下室直接通往地铁站台。b. 经营面积大可以体现规模经营效应，可以经营不同规模的商品并进行业态组合，有较强的满足力和挑选力。C(物业布局设计超前，配套设施完善，其中包括:超大型地下停车场、门前休闲广场、步行街风景线、空中生态绿化广场等;广场将吸纳众多时尚生活元素、汇集数十万种特色商品，将商业空间与居住空间有机结合，创造一个和谐、富有时尚潮流及生活气息的全新购物休闲场所。(3)足够的费用预算:支持广告及公关活动，为项目招商及运营工作提供强有力的推广支持。外部因素:(1)零售业绩的持续增长:在国内消费市场，从 1995 年至 2007 年、国内零售业平均年增长为 9.7，这表明商业零售业仍存在着巨大的发展空间。(2)该项目位于成熟商圈内、周边配套设施完善;交通便利、人流密集。a. 该项目位于武汉市九大商圈之一的街道口商圈，与新世界百货、群光广场、工贸家电、洪山影城 购物广场、流行视窗购物广场为邻;b. 周边写字楼林立:阜华大厦、鹏程国际、兆富国际、珞珈山大厦等;c. 精品商住楼盘及大型居民社区区集中:鹏程惠园、瑞景华庭、竹苑小区、京韵花园、玉兰苑、四 眼井社区、劝业场社区、武汉理工大学教工宿舍、武汉大学经济学院教工宿舍等;d. 高校密集:武汉大学、武汉理工大学、华中师范大学、武汉大学经济学院、省艺校等十余座高等 院校;e. 武汉最具规模的 3C 产品销售聚集地: 广埠屯资讯广场、赛博数码广场、南极电脑广场、珞珈电脑 城等;f. 周边商业地产业态丰富、功能较为完备:百货、家电、超市、3C 卖场、影院、酒吧、KTV、餐饮、 美食、电玩、酒店、各品牌地铺店等，购物及娱乐休闲场所应有尽有。区位及交通优势:本案地位于珞瑜路与珞狮路交叉口、是联系洪山、武昌、光谷、东湖开发区的交通要道，往南直达雄楚大街、向北直面中国名校—武汉大学、西去中南商圈、东靠武汉科技一条街;项目辐射水果湖、南湖等大型居民区;地铁线直达本案，并设有出口，地铁消费群及每天数十万人流能保证经营者的利益，高架内环线(珞狮路立交桥)近在咫尺，50 多条公交线路直达本案、交通四通八达十分便利;科技资源优势、人文环境优势和街道口商圈品牌优势使商圈内人流密集。项目的发展趋势及意义:本案项目所在地是洪山区政府重点打造的街道口“黄金十字架”的标志性工程之一;该项目的开业定将珞瑜路与珞狮路十字架地段有机连为一体并与商圈内的其他业态互动并形成互补、产生人流聚集及商业的扎堆效应，使街道口商圈得到有机的延伸、商圈功能更加完善;从目前发展趋势来看，伴随着该项目的开业，街道口将成为以百货零售业、家电及超市连锁、3C 卖场、各商业地产业态为中心的新商业据点。二、劣势 Weakness内部因素:a.如果无规范化的招商、企划、经营管理后期的商业定位将变得混乱广场将处于被消费者、投资者边缘化的危险。b.招商价格无明显优势。外部因素:a.处于次星级地理位置。b.街道口商圈日趋成熟，本广场尚处于起步阶段，竞争激烈。c.位于商圈内的群光广场、新世界百货、流行视窗购物广场、商圈边缘的亚贸广场、商圈内的各业态(餐饮美食、娱乐休闲)各品牌地铺店会对本案招商形成一定压力。三、机会 Opportunity内部因素: 发展我公司在以下方面优势:商场招商、商场策划、商场管理、商场开发、商业地产营销策划、商业项目市场定位、商业项目市场调研、专业市场招商策划、商业业态策划、商业项目主题策划、商业街区策划、商场体系建设、商场经营策划(商场、超市、大市场、大卖场)、商场竞争策划、商场品牌策划、商场招商策划、商场促销策划、商场立项分析、商场市场调研、商场招商策划设计、商场设计策划、商场经营管理、商场规划设计、商场营销策划、商场招商代理、商场规划布局、商场包装推广、商场招商引资、商场招商品牌主力店引进、商场整合协调、商场发展战略设计、企业管理咨询、商场终端顾客管理、商场运营管理、商场招商策划管理、商场专业管理人才培训等继续创建我公司良好的商业品牌形象。外部因素:a. 本案是洪山区政府重点打造的街道口“黄金十字架”的标志性工程之一。b. 本案与商圈内其他竞争卖场的互补优势:位于商圈内的群光广场业态众多、功能较全，但其商品价格定价对于周边的主要消费人群—学生而言，明显高于市场接受程度，新世界百货(武昌店)、定位于高档百货卖场，功能简单，主要针对市场细分后的部分高端客层的细尾市场消费;不属于大众、潮流百货;流行视窗购物广场定位中低档、追求品牌与商品品质的消费者不能接受。c.商圈内的各业态(餐饮美食、娱乐休闲)各品牌地铺店欠缺集中规范的经营场来整合资源以提升整体的竞争优势。d. 依据市场调查的结果，街道口商圈的类型是以:零售、家电、IT 为主，休闲娱乐、餐饮美食、各品牌地铺店为辅的综合型商业业态，但矛盾的是商圈内又紧缺专门的以中档时尚、女性消费为主的、又辅以娱乐休闲生活的新形态卖场—生活广场。e. 本案基本业态组合是:零售、餐饮、娱乐，55:20:25 的经营黄金比例，品牌做精、功能做全;满足消费者娱乐休闲、聚会、饮食、购物的生活体验。与其他竞争卖场和商业地产业态在品 牌及功能上互补、相辅相成，共同繁荣街道口商圈。f.街道口商圈的核心商业地产资源稀少、新世界及群光广场的经营面积有限，还有很多优秀品牌被街道口商圈拒之门外。g. 因传统的商场只是购物的场所，随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变，休闲购物成为主流，休闲、餐饮、娱乐将极大的满足消费者购物外的需求，并且其规模也将赶超购物的规模。目前商圈内的业态数及功能组合尚没有完全满足街道口商圈的人流及消费需求，本案的实施有足够的空间去完成互补、业态演变、商圈扩大及延伸的目标。h.租赁方式是一个机会点，合作的品牌消除了结款及押款的压力、产生现金流。四、竞争 Threat内部因素:1)前期的市调准确性、招商流程的科学性、招商进度的掌控、与各品牌接触的.