基于模糊综合评价法的购房方案选择

基于模糊综合评价法的购房选择 基于模糊综合评价法的购房方案选择 摘 要:在房价高企的当下，很多人没钱买房是一个问题。然而也有一部分人有了一定的经济能力打算买房时，此时同样也面临着不小的问题。诸多购房者面对如此多的房源，往往不知如何选择，很多人都是凭自己的主观感觉来判断一套房子的好坏，缺乏理论根据。本文介绍了模糊综合评价法在购房方案选择上的应用，以期能为购房者在买房时提供一种理论依据。 一、引言 据新华网2010年和2011年连续两年关于两会的调查显示:住房问题都是广大民众最为关注的热点话题。民众之所以如此的关注住房的问题，这也是情理之中的事，因为现在的房价涨的实在是太快了，“北上广”的房价飙升程度自不必说，就以郑州房价为例来看一下房价的疯狂吧:据相关材料显示郑州市2010年7住宅房均价 /平方米， 2011年1月的数据为6559元/平方米，在这为5318元 短短的七个月内，涨幅达到约23%，而同期商品房的均价从6025元/平方米上升到7301元/平方米，涨幅约为21%。这种涨幅不可谓不疯狂。如果把买房仅仅当做一种投资行为的话，这种投资回报率绝对是非常可观的，为什么那么多人都争先恐后的去买房，也就不难理解了。很多人面对高企的房价只能是望房兴叹了。没钱买房是问题，然而对于一部分人来说，有了一定的积蓄后准备买房，此时面临问题同样也不小。买房子对于现在的很多人来说算得上是头等大 事了，以当前的房价来看很多人一辈子能买起一套房子就不错了。因所购房子的好坏直接决定着未来生活的质量，所以很多人在买房时是慎之又慎，不敢草率决定、掉以轻心。俗话说买东西要货比三家，买房子更得如此。笔者本人就曾陪一位朋友去看了十几套房，然而人生不如意事常八九，所看的房子不是这一点看不上，就是那一点不合适。更是有的时候同时看上了几套，觉得这套也不错，那套也不错，心想着再看几套可能还会有更好的，对比来对比去就是下不了决心到底该买哪一套。真是应验了苏格拉底的“最大的麦穗”的哲理。相信会有不少购房者会面临类似的问题。 二、举例说明 尽管不同的购房目的有着不同的考虑因素，但下来购房者在购房时考虑的主要因素有以下几点:开发商的实力和信誉、单价、总价、面积、地段、上班(上学)方便程度、现有的环境、朝向与楼层、物业管理状况、商业配套以及升值潜力等等。很多购房者都希望自己买到的房子能够具备价格低、区位好、朝向好、上班(上学)距离近、配套设施完善等等很多优势，但是等到真正去挑选楼盘时才发现要想找到具备各种优势的十全十美的房子几乎是不可能的，有时甚至是想在这些优势因素中找到一个平衡也不是一件容易的事。正是基于这一点，模糊综合评价法的应用旨在帮助购房者选择一套能够最大限度满足购房者需求的房源。 现以一名购房者为例来介绍模糊综合评价法在购房方案选择上的 应用。 该购房者较为理想的购房面积大概介于90到110?，80?以下就太小了，同样120?以上虽是住着宽敞，但总价肯定也会更多;希望单价在8000元/?以下;总价在70万元左右，但不能超过80万;朝向最好是朝南，但如果其他各方面不错的话，朝北也可以接受;由于该购房者购房的主要目的是用来居住，暂时没有用来完全作为投资的打算，如果升值潜力大的话更好。在以上前提下，该购房者从几个开发实力、信誉较好的开发商提供的诸多房源中，初步选定了五套比较满意的房子，现打算从这五套房子中选出最为满意的一套，作为最终的选择。该五套房的基本信息如下: 表1房源基本情况 方案 单价 面积 总价 上班距离 上学距离 环境 朝向 升值潜力 a 6739 112 75.5万 5 6 好 北 较大 b 7742 88 68.1万 8 4 好 南 一般 c 6829 109 74.4万 7 5 好 南 一般 d 7044 101 71.1万 12 4 较好 南 较大 e 7521 94 70.7万 3 8 好 北 一般 因为影响购房的各因素在购房者心目中的重要程度不同，也即各因素所占的权重不同。因此，就必须确定各因素在购房者心目中的权重值。 对于总价、面积、距离上班、上学距离等因素是用数字来表示的，而至于朝向则只能用南北来进行表示，升值潜力只能用大小来表示，无法用数字来量化，对于这些无法量化的因素可以采取打分制(百分制)的原则来进行量化。由于购房各因素的性质、量纲等各不相同，如单价的单位是元/?，而上班距离的单位是?，不能参与运算，必须对各因素进行化处理。将经量化后的结果通过规范化公式进行处理，可得规范化矩阵: r= 利用zi(w)= 可得各方案的综合属性值如下: z1(w )=0.606 ，z2( w )=0.659， z3(w )=0.733， z4( w )=0.682， z15(w )=0.590 依次对各方案进行排序可得:> >>>，故最优购房方案为c，c套房可以最大限度的满足该购房者的需求。该购房者可以选择c套房作为最终选择。 三、结语 本文只是以一名购房者为例介绍了模糊综合评价法在购房方案选择上的应用，也就是说此套方案仅适用于这名购房者。尽管不同的购房者有着不同的购房目的，也即在购房时每个人所考虑的因素以及各因素在心目中的重要程度也各不相同。但只要掌握了此方法再 结合各备选房源的具体情况，每位购房者都可以为自己量身打造一个适用于自身的购房方案。 参考文献: [1] 孙在东，徐泽水，达庆利. 基于方案贴近度的不确定型多属性决策模型. 中国管理科学，2001,9(6):58-62 [2]刘为仁. 模糊综合评判在农业经营决策中的应用[j]. 广西农学院学报，1989,8(2):53-57 [3] 樊治平，张全，马建. 多属性决策中权重确定的一种集成方法. 管理科学学报，1998,1(3):50-53 [4] 冯冬青，吴杰. 基于模糊控制方法的股票投资策略研究[j].计算机工程与应用，2005,26(3):226-228 [5] 徐泽水，孙在东(一类不确定型多属性决策问题的的排序方法(管理科学学报，2002，5(3):35—39