深圳华盛东门项目市场研究及规划定位报告

深圳华盛东门项目市场研究及规划定位 东门项目〖市场研究及规划定位〗报告致:深圳市瑞产置业有限公司 汇报内容纲要第一部分:市场研究一、项目地块研究及发展难点二、项目所处区域商业发展分析三、东门商圈主要商业形态调研四、东门商圈消费人群研究五、本项目周边在建及招商项目六、经营者访问第二部分:规划定位七、本项目规划定位探讨八、本项目楼层业态规划及主题定位九、项目建筑规划发展建议 第一部分:市场研究 一、项目地块研究及发展难点分析 项目规划主要技术经济指标本项目地处深圳传统市级商圈东门商圈，本项目靠近东门中路和晒布路交汇处，靠近东门商业步行街，是建设中的地铁3号线“晒布路站”上盖，预计2010年东门商圈本项目底建成开业。项目紧邻东门核心商圈，地处东门商圈东门中路的末端，但作为东门地铁“晒布路站”上盖物业，未来经营将能共茂业百货东门中路享东门商圈的人流及知名度，为项目商业经营创造良好的发展条件。总建筑面积:58439.17?住宅建筑面积:29436.9><#990099'>96?商业建筑面积:11613.04?地下商业建筑面积:2457 ?商业楼层:地下2层，地上5层地下车库:12478.84 ?地下公共通道:723 ?住宅总户数:430户机动车停车位:245个 地铁3号线地铁3号线工程起点为福田益田站，终点为龙岗区双龙站，2011年6月30日全线通车。作为连接市中心与2011年大运会主体育城的“大运专线”，地铁3号线串联了多个市级、区级商业中心，建成后将进一步拉近龙岗与深圳中心区的距离。地铁3号线也将是未来龙岗区域消费人群进入特区商业区的唯一的地铁交通路线。3号线沿线老街、晒布路、翠竹、田贝、水贝、草埔、布吉、木 棉湾、大芬站点都是人口居住密集的区域，水贝田贝市场本身也是深圳的珠宝批发市场，3号线的贯通可带动沿线人群进入深圳中心区消费，本项目所在站点则是进入中心区商圈的第一站。 项目周边环境??项目所处东门商圈，是罗湖区最繁华的地段，临东门中路，周边分布有东门茂业百货、旺角购物广场和九龙城广场以及窗帘、厨具专业市场，集经营批发、零售、娱乐、餐饮等多种行业为一体，人流量大，商业氛围浓厚。??项目所处东门商圈人流量大，统计资料显示东门的人流量2008年日均约60万人次，地铁老街站的人流也有部分计入其中。??从租金水平来看，项目所处东门商圈在经过政府改造后，东门商业街临街商业租金已经上涨到1200~2500元/平方米/月。??本项目周边分布的白马批发市场和五金经营业态的街铺，对本项目未来零售业发展是不利因素。 项目周边交通现状地铁3号线站点:东门中路站(晒布路站)、老街站周边道路状况等级道路车道数目深南东路双向八车道城市主干路东门中路双向七车道晒布路双向四车道城市次干路湖贝路双向四车道城市支路立新路单向二车道周边公交系统公交车站公交线路东门站24(另有5条夜巴线路)东门老街站2(另有1条夜巴线路)东门中站22(另有4条夜巴线路)门诊部22(另有2条夜巴线路)本项目临城市主干道，车行较为方便。周边公交线路较多，项目通达性高，但因人流量、车流量太大，未来交通系统还有待改善。 本项目自身分析小结根据对项目地块及相关规划指标数据、周边商业环境等情况的了解，我行认为本项目在未来发展中将存在如下发展关键点:??本项目地处东门中路，临街面建筑展示性好，项目临东门商圈，所处区域市场知名度高、周边商业发展成熟，交通便捷、人流量大，具备发展商业的良好条件;??本项目是地铁3号线“晒布路站”上盖商业，能共享地铁商业人流。??本项目为发展商持有物业，对项目具有统一的经营管理权，这是对项目后期经营中的统一规划、招商和经营调整的一大保障。??本项目是新建商业项目，能打造较好的商业硬件条件和经营环境，有利于项目未来招商和经营档次的提升。 项目发展难点分析??本项目所处地理位置虽然紧邻东门商圈，但已经处在东门中路的末端，东门商圈的边缘，较难共享东门商圈的人流，出现商业边缘化的现象，如何通过商业特色化和差异化的打造，吸引目的性消费是本项目要重点考虑的问题。??本项目商业楼层较多，总共有7层(地下2层，地上5层)，从东门目前商业发展情况来看4层以上商业的经营情况都不太理想，空置率较高，因此本项目的4~5层如何通过交通动线的调整和业态组合吸引人流往高楼层消费是本项目发展的一个难点。??动线规划设计上，如何结合地铁出入口，利用地铁的人流，将地铁人流引导进入本项目消费是规划设计上要重点考虑的。??本项目整体规模较小，单层面积小不利于商业规划，如何实现有吸引力的、选择针对性的业态组合是本项目要考虑的重点。??本项目是裙楼商业，结构空间受到较大的影响，在规划中要重点考虑铺位划分，实现良好的动线设计及处理好边角位和死角位。 根据对项目发展难点的分析，我行将针对项目所处商圈发展状况、现有商业物业经营状况、消费特点等因素进行调研分析，深入研究东门商业市场特点和本项目发展机会，为本项目商业定位及发展规划提供市场依据，同时也为本项目后期商业经营找到新的发展思路。 二、项目所处区域商业发展分析 本项目调研区域界定 深圳未来四个主要市级商圈分布华强北商圈福田中心区商圈人民南、东门商圈南山后海商圈根据《深圳市商业网点规划(2006-2010)》，未来深圳商业发展将形成南山后海商圈、华强北商圈、人民南东门商圈以及新兴的福田中心区商圈四大处于同等竞争地位的和发展级别的市级商圈。 深圳主要商圈特征分析表构成行业特色/租金水平区域范围经营规模特点经 营模式(元/平方米)是深圳开发的最早东门商业区面积达除少数几家商场具有较最旺区域临街店铺租的商业、贸易、金50万平方米，总营鲜明的专业主题格局或金状况:融和交通中心，属业面积超过70万平经营中高档商品，绝大东门中路、解放路—于罗湖区传统商业方米;多数商场是以划分为小800~1500元/平方米中心，区域总面积商铺的形式出售给中小据统计，目前东门;经营行业主要为服139.2平方公里;投资者，经营传统的低在1万平方米以上的装、鞋、珠宝。东门档服装、化妆品、鞋帽东门商业区以东门商场有20座左右。商圈、箱包、布匹等;老街(人民北路、日均人流量50万人解放路)为中心，次，节假日高达100针对的主要消费者为时向四周扩散，南至万，年营业额达80尚少年、市内工薪阶层深南路、北至儿童亿元。、特区外打工者、香港公园。中低收入者等。 深圳主要商圈特征分析表构成行业特色/租金水平区域范围经营规模特点经营模式(元/平方米)以罗湖区人民南路总供应面积在三集中了深圳早期最高档由于受深圳城市中心、嘉宾路为商业发十万平方米以上的一批以知名品牌经营逐渐西移影响，同时展街道，是以“国。为主的商业物业，如西商场老化而面临较大贸大厦”为中心的武百货、友谊城百货、市场竞争压力。深圳市中高档的商友谊名店等，但近两年最旺区域临街店铺租业街区，人民南商商圈除了金光华广场外金状况:人民南圈建筑占地面积，商圈整体经营状况不人民南路、嘉宾路商圈47.6万平方米。佳;300~600元/平方米为吸引名牌商户入驻，;经营行业主要为服商场大都采取合作经营装、鞋。的方式招商，较少采取纯租金方式出租。 深圳主要商圈特征分析表构成行业特色/租金水平区域范围经营规模特点经营模式(元/平方米)华强北是深圳最繁自1998年深圳市政是深圳商业经营模式发展势头直逼“东门华的商业街，其商府对华强北实行改和业态容纳最多的区商圈”，该区域旺铺圈范围东起燕南路造，随着茂业百货域，华强北以电子市租金/售价甚至超过、西至华富路、南、群星广场等商场场为龙头，共有各类东门，成为全市最高接南园路、北达红的开业，华强北商专业市场23个，专业价商铺供应地。荔路，深南大道横业业态及功能日趋市场面积超过全市总最旺区域临街店铺租贯其中，面积达1.6完善。改造后的华量的1/5，年总销售额金状况:华强 北商平方米公里。商圈强北商圈总体经营370亿元。圈华强北路、振华路内拥有50多万居住面积在40万平方米商圈经营方式多样化700~2000元/平方米人口，工薪白领10左右，日均客流量，高、中、低档次全;经营行业主要为服万多人。目前该商50万人左右，是深方位，租赁、合作分装、鞋、珠宝、通讯圈正不断升级扩容圳最活跃的商圈之成、销售等形式并存、家电。。一。。 深圳主要商圈特征分析表构成行业特色/租金水平区域范围经营规模特点经营模式(元/平方米)由滨河大道、红荔总供应量在50万平方根据《深圳市城市总目前区域内商业项目路、彩田路和新洲米以上，部分商业项体规划》，中心区商首层租金水平在路4条城市干道围目目前处于在建或待圈的功能定位为全市500~700元/平方米合而成，总占地面建状态。商业项目主性高档次、多功能商积413.86公顷。要集中在中心区南片业中心，它将成为未区。主要有怡景中心来深圳市最高商业水福田中心城、COCO PARK、准的代表。区商圈天虹商场以及部分写但该区域为新兴商业字楼商业裙楼部分。区域，商业氛围较淡，仍需要一定的商业培育期。 深圳主要商圈特征分析表构成行业特色/租金水平区域范围经营规模特点经营模式(元/平方米)西起南海大道，东商业部分总供应量被深圳市政府定位为目前区内首层平均租望深圳湾，北临深在22万平方米以上深圳特区西部的商业金为:圳大学及高新技术，商业项目主要有中心、商务中心和文250-600元/平方米/园区，南接南油开海岸城、保利文化化中心。月发区。中心区占地广场、天利中央广滨海大道通车后，区面积135万平方米，场(1、2期)、茂域内房地产加快发展规划建筑面积223万业南山店。，人气聚集，消费力南山新文化中心平方米。提升。07年西部通道的开通使南山成为深圳和香港最重要的进出关口以及全球最大的陆路口岸，对南山商圈商业发展起到很大的推动作用。 各商圈发展特点比较商圈名称发展现状消费人群发展档次发展模式发展主题特色1)人流量大，知名度高;2)1)本市区购物者中等工薪交通发展瓶颈;3)老城区硬传统百货+街铺+专业市收入者;2)公司白领;3)零售商业以中档 消费华强北商圈件改造难，商业升级扩容发展场，属于传统自发式发电子专业市场国内外游客。主要辐射罗湖为主空间有限;4)形成了电子市展模式和福田区域。场为龙头的发展模式。1)人流量大，知名度高;2)交通发展瓶颈;3)老城区硬经营传统的低档服装1)时尚青少年;2)市内工传统百货+街铺+专业市人民南东门件改造难，商业档次升级及扩、化妆品、鞋帽、箱传统低档的批薪阶层3)特区外打工者4)场，属于传统自发式发商圈容发展空间有限;5)形成了包、布匹等，以中档发零售香港中低收入者等。展模式传统低档商品批发零售发展模及中低档消费为主。式。1)新兴商圈，整体规划超前，预留了较多的商业及商务发展空间;2)逐步培养形成中1)高档商务人员2)周边居以高档及中高档消费大型购物中心为主导的福田中心区深圳最高档次的商圈，整体商业氛围还有待住人群3)游客4)高消费的为主，未来深圳市最发展模式，属于政府规商圈CBD商业群培养;3)整体商业规模大，市民高商业水准的代表划主导发展模式商业之间的联系有待加强，实现未来经营的互动。1)新兴商圈，整体规划超前依据政府规划，预留了较多的商业及商务发滨海高尚生活展空间;2)逐步培养形成中周边写字楼职员、周边居住、综合服务功南山文化中的商圈，整体商业 街铺，属氛围还有待人群、游客，辐射范围以南以高档及中偏高档消购物中心+于政能区及国际性心区商圈培养;3)地铁出口尚未开通山区为主，包含科技园及蛇费为主府规划主导发展模式旅游海滨休闲，人流量较少;4)区域未来口区域居住人群。带发展主题，规划大面积的写字楼，区域未发展文化特色来消费潜力大。主题商圈。 本项目调研区域界定?从以上商圈发展特点和对比来看，东门商圈发展历史长，已形成自身独特的经营主题和消费档次，其中中低档的批发零售行业占了东门商业份额的一半以上，与其他商圈相比有自身鲜明的经营特点，与周边商业发展区分开来，也有自身稳定的市场消费群。?从本项目所处地理位置、硬件条件和商业规模(约2万?)来看，本项目未来经营发展将共享东门商圈的消费人群，配合商圈的业态及经营档次发展。基于以上分析，根据我行对市场的判断，本项目未来消费群应立足于东门商圈现有消费人群，未来经营也应立足于项目所处的区域市场。所以本次我行对本项目商业市场的调研范围聚焦放在东门商圈自身， 重点对商圈商业发展现状和发展趋势进行研究分析。 东门商圈调研 东门商圈主要商业物业分布图商圈商业名称茂业百货东门店、太阳百百货、天虹商场东门店、信货和春天百货东门店(预计2010年年底开业)新白马布料市场、深中布料专业市场、大童乐布辅专深中布料料商城、白马服装批发市业专业市场场、骏马服装批发市场、天虹商场朗豪坊新白马布市动漫城海雅百货明华商场、新白马服装城明华商城料市场(停业)场(即将开业)、华佳窗帘骏马服布艺广场、东门布料窗帘南海中心装批发市场、京华布料城、朗豪大童乐布市场坊漫画城、金百利美博城辅料商城东门茂业百货、汇丽美容美发用品商场町京华布料太阳百货国美电器信和春天百城、罗湖商业大厦艺术城、九龙城广南塘商业城货东门店(鸿基工艺城场新一佳超明年开业)市中威广场华佳广场西华宫、南塘商业城、中威广场、东门鞋城、东门零町、新女人商城、方海商售顺电苑、九龙城、旺角购物广商场、新白马名店城、德奥场商城、新2000广场、东港购物中心、南海中心、天龙商业城、柠檬街东门商圈营业面积约70万平方米，日均人流量35万人，节假日50~60万人。 东门商圈主要商业形态从东门主要商业物业分布来看，东门商圈主要商业业态主要分为以下三类:大型零售业:百货时尚商城东门商圈主要小型零售业态三种商业形态商业步行街专业市场针对本项目发展定位，本项目是以零售业为主导、餐饮娱乐业态为辅助的综合主题商业项目，因此在本次调研中主要针对零售行业中百货、时尚商城、商业步行街及东门餐饮娱乐业态进行调研，专业市场不作为本次调研范畴。 三、东门商圈主要商业形态调研1)百货行业2)时尚商城3)商业步行街 百货行业 东门商圈的百货竞争目前呈现三足鼎立的竞争态势，东门茂业百货、天虹商场、太阳百货三大百货已经各自形成自身的档次和品牌差异，消费客户群上也有所区分，具体调研情况如下—— 百货行业个案分析——茂业百货东门店茂业百货东门店位于东门商业街东门中路上，营业面积47436平方米，商业营业楼层共12层，是目前东门营业楼层最高的百货，以零售为主的经营业态，在今年3月份调整后——??负三楼、负二楼全新停车场500停车位恭候惠顾;??负一楼主要经营家电超市;一楼在珠宝化妆品的基础上，增加星巴克咖啡馆餐饮配套;而原位于负一楼的仙履女鞋馆则提升至二楼，打造全新女鞋阵营;??三至五楼为精品女装，女士皮具、女性配饰等，其中五楼旺角将打造时尚概念内衣馆;??六至八楼主要经营男装、男士皮具、休闲装、运动品牌、运动器械、户外用品等;??九楼打造梦幻童装馆;十楼则经营床品及家居用品;??十一楼大型美乐汇美食广场是购物之余的最佳美食选择。??产品品类得到丰富，更加针对家庭型消费群。 百货行业个案分析——太阳百货太阳广场位于深圳市最繁华商业区东门步行街(老街)，营业面积55000平方米，是目前东门规模最大的百货，以零售为主的同时汇集了包括超市、电玩世界、电影院、美容美发、主题餐厅、水吧等在内的多种业态，也是东门唯一引进电影院的百货;商场单层面积较大，产品品类丰富，主要针对年轻时尚的消费群。楼层经营品项B18><#004699'>F超市1<#004699'>F黄金珠宝、化妆品、皮鞋、钟表眼镜、餐饮2<#004699'>F少女妆、彩妆、饰品、时尚钟表业态分布及楼层定位3<#004699'>F成熟女装、内衣、孕妇装、家居服、皮具、饰品、美容美发、餐饮4<#004699'>F男装、男休闲装、男家居、皮具5<#004699'>F运动户外、童装童鞋、床品6<#004699'>F影院、反斗乐园、餐饮、书店 百货行业个案分析——天虹商场东门店天虹商场东门店于2000年4月29日开业，位于罗湖区新园路与立新路交汇处。该店沿袭了天虹商场“百货+超市”的经营模式，26000平方米内汇集了超市零售和餐饮业态，整体风格较为成熟稳 重。楼层经营品项1<#004699'>F超市2<#004699'>F化妆品、鞋类、皮具、手表、饰品、珠宝业态分布及3<#004699'>F少女装、休闲装、饰品、皮具、美容中心楼层定位4<#004699'>F成熟女装、家居服、内衣、孕妇装、饰品5<#004699'>F男装、商务休闲装、运动用品、健身用品6<#004699'>F儿童用品、床上用品、音像制品、家电数码、汽车用品、儿童乐园天虹商场东门店不处于距离东门步行街核心位置，周边商业零售业态比例不高。商场总综合分析面积较小，品牌丰富度不高，在有限的面积里最大限度的丰富了男正装和女装的品类，并相应缩减了珠宝眼镜手表饰品等配饰类产品的占比。 百货行业百货楼层经营业态比较楼层太阳百货东门天虹东门茂业百货11美食广场10床上用品、家居用品、母婴室9童装、玩具、童鞋、婴儿用品、儿童乐园8运动服饰、户外用品、健身器材时尚休闲、牛仔休闲、7大众休闲、男士皮具、户外用品儿童用品、床上用品、音像制品、男鞋、男士正装、商务休闲、男士内衣、男6影院、反斗乐园、餐饮、书店家电数码、汽车用品、儿童乐园士箱包、美容中心男装、商务休闲装、精品女装、内衣、家居服、5运动户外、童装童鞋、床品运动用品、健身用品孕妇装、男士精品、女士饰品成熟女装、家居服、内衣、孕妇装、4男装、男休闲装、男家居、皮具淑女装、女士手袋、饰品饰品成熟女装、内衣、孕妇装、家居服少女装、休闲装、饰品、皮具、美容3少淑女装、少女配饰、钟表、咖啡厅、皮具、饰品、美容美发、餐饮中心化妆品、鞋类、皮具、手表、饰品、2少女妆、彩妆、饰品、时尚钟表精品女鞋、休闲女鞋珠宝黄金珠宝、化妆品、1超市化妆品、珠宝、眼镜、钟表、饮品皮鞋、钟表眼镜、餐饮负一楼超市超市、家电 百货行业百货综合对比分析项目太阳百货天虹商场东门茂业经营面积55,000?26,000 ?47，436?品牌数量417家249家470家经营楼层B1~6层1~6层B1~11层停车位数量300个500个主题风格时尚、年轻潮流成熟稳重全面丰富、家庭型消费业态组合超市+零售+娱乐+餐饮超市+零售超市+零售+餐饮鞋类、化妆品、珠宝饰品、熟鞋类、化妆品、青春淑女主力经营品类男士正装、女装女装、男装、休闲装、运动服装、休闲装饰、童装童玩、家居床品 百货行业百货发展趋势及发展竞争分析??从百货楼层经营业态来看，东门商圈百货受制于自身的经营模式、租金压力以及硬件条件，综合配套不够，餐饮、休闲娱乐业态比例偏少，而这和东门商圈面对的年轻客户群热衷聚餐和休闲业态的特性并不匹配，无法很好的满足这部分客户群的需求。??百货因自身经营的特点，经营同质化，客群不够聚焦，在经营主题上不鲜明，无法形成面对特定消费群的主题特色，对目标客户群的吸引力不够。??从百货经营情况来看，东门百货行业整体竞争激烈，百货综合化是未来的发展趋势，集合餐饮娱乐为一体的零售业更容易聚集人气，提升竞争力。从前期的发展来看，太阳百货的综合性最高，涵盖多种业态，除了常规的零售业态外也利用连锁餐饮、电影院、电玩城带动了百货整体的零售业态的经营，一直处于三大百货的营业额第一的位置;茂业百货为加强在东门商圈的竞争力，在整体改造后，也增加引进了新的业态，如负一层的超市、引进星巴克等。 时尚商城市场研究 时尚商城西华宫物业名称西华宫地理位置深圳市罗湖区解放路四周情况东:人民北路南:解放路西:新园路北:立新路西华宫共4层，其中地下一层，一层至四层全部分隔为独立商铺，设有观光电梯连接一层至四层。西华宫设有6个出口，并通过连廊和文华楼、华城中物业概括院、文山楼等连为一体。西华宫商业总面积约6,000平方米，分层面积约1,500平方米，1993年开业，商业人流量大，空置率约3%。1层:主要经营业态为服饰店、化妆品店、电玩店、珠宝首饰店。服饰店、珠宝首饰店所占比例分别为15%;化妆品店占比例约10%;电玩店占比例约20%2层:主要经营业态为服饰店、鞋具店、皮具店。经营业态服饰店所占比例约50%;鞋具店所占比例约20%;皮具店所占比例约10%3层:主要经营业态为服饰店、鞋具店、皮具店、美容美发店、精品店。服饰店所占比例约50%;鞋具店、皮具店、美容美发店所占比例分别为10%4层:主要经营业态为服饰店。1层:约1,000-2,000元/平方米/月2层:约300-700元/平方米/月租金3层:约250-600元/平方米/月4层:约200-300元/平方米/月西华宫签约模式多为一 年一签,递增模式1-2层多为5-8%，其余为3-5%。分散出租经营，产权分散，物业管理公司是深圳老东门物业管理有限公司产权情况 时尚商城南塘商业广场(B区)物业名称南塘商业广场(B区)地理位置深圳市罗湖区永新街东:南塘商业广场A区南:南塘商业广场C区四周情况西:南庆街北:永新街南塘商业广场B区为一个商住混合小区，由六栋五层高的住宅塔楼及两层高的商业裙楼组成，住宅外墙为马赛克;裙楼外墙为玻璃幕墙与瓷砖。物业概括南塘商业广场B区总高7层，商业2层，商业总面积约13,000平方米，分层面积约6,500平方米，2001年开业，商业人流量大，空置率约5%。1层:主要经营业态为服饰店、鞋具店、皮具店、食杂店、化妆品店、精品店、中介地铺。服饰店所占比例约60%;鞋具店所占比例约20%;其它业态所占约20%经营业态2层:主要经营业态为服饰店、鞋具店、皮具店、化妆品店、精品店、餐饮店。服饰店所占比例约70%;鞋具店所占比例约20%;餐饮店所占约5%;其它业态所占约5%1层:临街租金约1000-1500元/平方米/月，内铺约400-600元/平方米/月租金2层:约250-500元/平方米/月南塘签约模式多为一年一签,递增模式1层多为5-8%，2层为3-5%。分散出租经营，产权分散，物业管理公司是深圳市阳峻物业管理有限公司，经营方式物管费为19元/平方米/月(不含空调费用)，空调设备保养费为2元/平方米、产权情/月，空调费平摊。况南塘商业广场分三期开发，分别为A区、B区、C区，此次抽南塘B区作案例 时尚商城九龙城广场物业名称九龙城广场地理位置深圳市罗湖区东门中路四周情况东:东门中路南:解放路西:方海商苑北:二横街九龙城广场总高八层，均为商业，地下一层为饰品城;一至六层全部分隔为独立商铺，主要经营手机及配件、电器、服装、饰品、美容美发、娱乐餐饮等;七、八层现经营桌球城、美食广场及美容足沐店。九龙城广场设有大型中庭广场，二部观光电梯连物业概括接一层至八层，另设有扶手电梯两部，人行环形楼梯一道。四楼设有人行通道通往旺角购物广场。外墙为瓷片。九龙城广场，商业总面积约22,000平方米，分层面积约2,800平方米，1997年开业，商业人流量大，1至3层空置率约3%。4层以上空置率约5-10%。1层:主要经营业态为手机配件店、电器店、服饰店、 音象店、珠宝店、小食店、皮具鞋具店。服饰店所占比例约60%;手机配件店所占比例约10%;2层:主要经营业态为服饰店、鞋具店、皮具店、化妆品店;服饰店所占比例约60%经营业态3层:主要经营业态为服饰店、鞋具店、皮具店、化妆品店、美甲店。服饰店所占比例约60%;4层:主要经营业态为服饰店、鞋具店、皮具店、化妆品店、美甲店。服饰店所占比例约40%;化妆品店占比例约20%1层:临街租金约1500-2000元/平方米/月，内铺约600-1000元/平方米/月。2层:约500-1000元/平方米/月。租金3层:约300-800元/平方米/月。4层:约200-400元/平方米/月。九龙城广场签约模式多为一年一签，递增模式多为3-5%。产权分散，分散出租经营，物业管理公司是深圳市茂业物业管理有限公司，物管费为产权情况38元/平方米/月(含空调费用)。 时尚商城旺角购物广场物业名称旺角购物广场地理位置深圳市罗湖区东门中路四周情况东:东门中路南:二横街西:新风花园大厦北:茂业百货旺角广场总高八层，均为商业，一至六层全部分隔为独立商铺，主要经营服装、饰品、美容美发、娱乐餐饮等;旺角购物广场总建面较小，二部电梯连接一层至八层物业概括，另设有扶手电梯两部。外墙为瓷片。旺角广场1997年开业，二层及以上与茂业百货连接，商业人流量大，1至3层空置率约1-2%。4层以上空置率约5-10%。1层:主要经营业态为服饰店、珠宝店、小食店、皮具鞋具店。服饰店所占比例约60%2层:主要经营业态为美发店、美甲店、服饰店、化妆品店。服饰店所占比例约50%，美发店、美甲店所占比例约40%经营业态3层:主要经营业态为服饰店、鞋具店、皮具店、化妆品店、美甲店。服饰店所占比例约30%，美发店、美甲店所占比例约50%4层:主要经营业态为服饰店、鞋具店、皮具店、化妆品店、美甲店。服饰店所占比例约30%，美发店、美甲店所占比例约60%1层:临街租金约1500-2000元/平方米/月，内铺约600-800元/平方米/月。2层:约300-500元/平方米/月。租金3层:约200-400元/平方米/月。4层:约180-300元/平方米/月。旺角购物广场签约模式多为一年一签，递增模式多为3-5%。经营方式产权分散，分散出租经营，物业管理公司是深圳市茂业物业管理有限公司，物管费产权情况为38元/平方米/月(含空调费用)。 时尚商城东门朗豪坊(动漫城)物业名称东门朗豪坊(动漫城)地理位置深圳市罗湖区立新路东:人民北路南:立新路四周情况西:新风花园大厦北:人民小学东门朗豪坊总高20层，1至3层为商业，主要经营动漫产品;东门朗豪坊总建面较小，一部电梯连接一层至三层，另设有扶手电梯两部，外墙为玻璃幕墙物业概括及瓷片。东门朗豪坊2008年开业，属于专业市场1层空置率约20%。二层约40%，3层空置率约40%。1层:主要经营业态为玩具、模型、漫画、及动漫周边产品。经营业态2层:主要经营业态为玩具、模型、漫画、及动漫周边产品。3层:主要经营业态为动漫周边产品及儿童乐园。1层:临街租金约1000-1600元/平方米/月，内铺约200-300元/平方米/月。2层:约120-200元/平方米/月。租金3层:约100-150元/平方米/月。签约模式多为一年一签，递增模式多为1-3%。经营方式、产权分散，分散出租经营，物业管理公司是深圳市蔚蓝时代商业管理有限公产权情况司，物管费为33元/平方米/月(含空调费用) 时尚商城时尚商城调研小结物业名称楼层单层面积总面积硬件配置楼层业态分布产权1层~4层:服饰、化妆品、电玩、西华宫B1~4层150060002部观光电梯，6个出口珠宝首饰、鞋具、皮具、美容美发、精品。南塘商业1~2层:服饰、鞋具皮具、食杂、广场1~2层650013000内部扶手梯化妆品、中介地铺、餐饮。(B区)设有大型中庭广场，二地下一层为饰品城;一至六层全部部观光电梯连接一层至分隔为独立商铺，主要经营手机及九龙城广产权分散B1~8层280022000八层，另设有扶手电梯配件、电器、服装、饰品、美容美场，分散出两部，人行环形楼梯一发、娱乐餐饮等;七、八层现经营租经营道桌球城、美食广场及美容足沐店。二部电梯连接一层至八一至六层全部分隔为独立商铺，主旺角购物层，另设有扶手电梯两1~8层//要经营服装、饰品、美容美发、娱广场部，四楼设有人行通道乐餐饮等通往旺角购物广场总建面较小，一部电梯1~2层:玩具、模型、漫画、及动朗豪坊1~3层//连接一层至三层，另设漫周边产品有扶手电梯两部3层:动漫周边产品及儿童乐园。 时尚商城时尚商城调研小结物业名称楼层管理费签约模式租金水平开业时间1层:约1,000-2,000元/?/月多为一年一签,递增2层:约300-700元/?/ 月西华宫B1~4层/模式1-2层多为5-1993年，空置率3%3层:约250-600元/?/月8%，其余为3-5%4层:约200-300元/?/月南塘商业19元多为一年一签,递增1层:临街租金约1000-1500元/?/月广场1~2层(不含空模式1层多为5-8%，内铺约400-600元/?/月2001年，空置率5%(B区)调费)，2层为3-5%2层:约250-500元/?/月1层:临街租金约1500-2000元/?/月，内铺约600-1000元/?/月1997年开业，1至3层空九龙城广38元(含多为一年一签，递B1~8层2层:约500-1000元/?/月置率约3%。4层以上空场空调费)增模式多为3-5%3层:约300-800元/?/月置率约5-10%4层:约200-400元/?/月1层:临街租金约1500-2000元/?/月1997年开业，二层及以，内铺约600-800元/?/月上与茂业百货连接，商旺角购物38元(含多为一年一签，递1~8层2层:约300-500元/?/月业人流量大，1至3层空广场空调费)增模式多为3-5%3层:约200-400元/?/月置率约1-2%。4层以上4层:约180-300元/?/月空置率约5-10%1层:临街租金约1000-1600元/?/月2008年开业，属于专业33元(含为一年一签，递增，内铺约200-300元/?/月市场1层空置率约20%。朗豪坊1~3层空调费)模式多为1-3%2层:约120-200元/?/月二层约40%，3层空置率3层:约100-150元/?/月约40% 时尚商城时尚商城调研小结??从租金水平来看，一层临街租金多集中在1000~1500元/?，二层租金水平多集中在300~700元/?，整体租金水平较高，餐饮、娱乐休闲业态因租金承受水平较低，需求面积较大，较难生存，这也是东门餐饮、娱乐配套业态比例偏少的主要原因。??东门商圈时尚商城的整体经营环境和档次不够好，东门早期部分商业物业受到自身硬件条件发展限制，如电梯数量不够，人流动线不清晰、物业单层面积过小、层高太低等诸多因素，其发展档次和经营环境较难提升;??高层业态因人流动线规划及硬件条件发展限制等原因，人流较难到达。从商业经营业态及楼层分布来看，零售行业多集中在1~4层，经营旺的场地可到5~6层，高楼层人流难以到达，多经营餐饮、足浴、美容、娱乐等行业。??产权分散是是制约东门商业发展和升级的一大因素，从调研的5个主要商业旺场来看，均存在着产权卖散的问题，这也成为对面积要求较大，有一定品牌形象和经营实力的商户进驻东门商圈的一大限制，制约了东门商业的升 级和档次提升。 时尚商城对本项目发展的启示DTZ观点——??提升本项目的餐饮、休闲娱乐业态的比例，将成为本项目与东门商圈时尚商城形成差异化竞争的一大亮点，填补了东门商圈商业发展的空白点，满足了目标客户群的要求，同时也能通过配套业态的引进打造本项目独特的发展主题，吸引目的性消费;??本项目是新建商业项目，能打造较好的商业硬件条件和经营环境，有利于项目未来招商和经营档次的提升。??在本项目商业规划中，人流动线的规划以及高楼层人流的到达问题是本项目在项目规划重要重点考虑的问题;??本项目物业为发展商持有，统一进行经营管理，有统一的产权，这将成为未来招商也业态布局调整中的一大优势。 主要商业步行街调研 项目周边商业街 项目周边商业街 主要商业街铺业种数量统计东门商圈零售业态街铺业种数量统计由图可以看出，东门解放路-人东门街铺业种统计(零售市场部分)民北路-二横街区域街铺(蓝色部分)的行业分布较为集中，服装内衣睡衣4%3%2%4%餐饮/食品主要以中低档的服装鞋类和餐7%皮具鞋类饮为主，服装鞋类占有60%以珠宝饰品50%13%美容/化妆品上的比例，餐饮占17,。该区便利/店药房域中低端服饰的批发零售较为手机数码17%手表眼镜音像集中，区域内的白马、明华、骏马服装批发城也是深圳最有资料来源: [戴德梁行商铺部] 未标明比例则为0,注:以上为本行2009年11月街铺统计结果，仅限东门商圈立新路、二横街、解影响力的服装批发市场。放路、东门中路、人民北路商业密集带沿街铺位。Source Retail of DTZ Debenham Tie Leung 东门商圈主要商业街铺业种数量统计东门商圈专业市场类型街铺业种数量 统计由图可以看出，立新路-东门中路-湖贝路-兴湖路区域街铺(紫色部分)的东门街铺业种统计(专业市场部分)餐饮食品行业较有特色，以餐饮和各专业市场干货冻品餐料为主，美容美发用品、五金装饰、冻美容化妆品4%6%2%厨具品干货餐料、厨具共占据了50%的比2%26%3%五金装饰3%例，餐饮占26,。该区域集中了多种5%字画广告佛具业态的专业市场，三个布艺批发城，8%便利店药房一个工艺品城，一个动漫城，立新路9%手机数码22%的美容美发用品一条街，湖贝路和城10%布艺其他东街的厨具市场，兴湖路的冻品干货服装内衣鞋类餐料市场都是较为集中的特色市场，资料来源: [戴德梁行商铺部] 未标明比例则为0,与传统的解放路-人民北路区域以服装注:以上为本行2009年11月街铺统计结果，仅限东门商圈东门中路、湖贝路、兴湖路、城东街商业密集带沿街铺位。零批售为主的业态有较明显的区别。Source Retail of DTZ Debenham Tie Leung 东门商业街各业种比例(按照铺位数)由图可以看出，东门商业街商铺以零休闲娱乐, 配套服务, 2%6%售为主，占75%的比重;而餐饮和休闲娱乐所占偏少，只占19%。餐饮, 17%零售, 75%观点:东门商圈的餐饮和娱乐业态相对缺乏，较难满足目标消费群的聚餐、娱乐需求。 商圈餐饮娱乐行业发展特点 东门商圈餐饮分布图(不完全标注) 东门商圈餐饮发展特点东门商业街餐饮业态比例图水吧/饮料休闲食品??配合东门人流量大，消费人群以3%6%东门餐饮主要以正餐/快餐年轻、时尚、低消费为主的特点，为主，其次是小吃，休闲食品和饮料/水吧所占比例东门餐饮也以价格实惠的快速、中小吃较小。30%正餐/快餐低档、小型餐饮为主，大部分为知61%名连锁餐饮品牌，如:麦当劳、KFC、必胜客、味千拉面、鲜粉人家、荔湾肠粉王等;东门商业街休闲娱乐业态比例东门商业街休闲娱乐业态??东门商圈餐饮多为临街小面积店休闲会所网吧主要由桑拿按摩、游戏14%14%铺，对东门 餐饮行业的经营，地理厅、网吧、休闲会所及电影院组成，其中桑拿按摩位置最为重要，因为人流消费的随和游戏厅所占比例较高，游戏厅桑拿按摩意性较高，以休闲型为主，消费的29%影院、网吧比例较少。29%目的性不强，因此餐饮的对外展示影院14%性和易达性非常重要。 四、东门商圈消费人群研究 东门商圈人群消费特点购物+ 小吃+ 休闲玩乐东门人群消费除了购物功能外，休闲、美容美发、聚餐、旅游游玩也是东门商圈消费的一大特点，街边小吃也是东门独特一景。结伴闲逛，较长时间逗留在东门商圈逛街的逗留时间通常在小半天或者2~3个小时，以年轻人结伴通行的方式居多;低客单价、高消费频次的特点大部分在东门商圈消费的人群，每次购物平均消费金额多在500元以下，但逛街频次多在每月2~3次。年轻人群、标新立异、追求享受、消费冲动东门商圈消费客户群以16~30岁之间的年轻客户群为主，主要是学生、刚上班的小白领、工厂员工、工薪阶层、外来旅游人群等，这类人群的消费特点是整体收入水平不高，但在消费上“标新立异、追求享受、消费冲动”。 本项目消费群购物行为分析个性消费，情感满足时尚消费，绽放“酷”自己青年消费者购物行为分析体验消费，热衷参与新娱乐生活弄潮儿;网络生活绝对主力 本项目消费群购物行为分析年轻代追求四酷:产品概念要酷，设计要酷，功能要酷，宣传要酷，总之时尚消费从内到外一酷到底。具有强烈的享受生活的观念，强调的是“感官消费”。游戏购物双双占先，以休闲用品(CD碟、书籍、软件)为主，包含票务网络生活及预订、电器产品、金融服务、网上教育等。年轻消费者虽然重视品牌，但其品牌忠诚度并不高，他们更喜欢尝试新品品牌消费牌，习惯将各种品牌换来换去，购买行为也不完全受品牌的驱使，所谓“物美价廉人人爱”，在圈定的预算内，更多的考虑性价比。三人篮球赛、野外生存、瑜伽、蹦极、真人版CS游戏新娱乐 消费群行为对项目定位的启示新娱乐体验、品牌折娱乐消时尚品牌新娱网络扣费生活乐消费消费网络用休闲用品品顺应消费人群及消费特点年轻态的趋势，以消费娱乐化、强调体验互动为主旨。在项目整体规划定位中，通过一些前卫的符号或者载体来体现，发掘他们的流行语言、词汇、行为和心理等符号系统，并将这些元素融入到项目规划和传播策略中。 五、本项目周边在建及招商项目 项目周边地铁地下步行街项目东门地下商业步行街项目总规模约3万平方米，规划业态以零售街铺为主，配合部分餐饮经营，预计2010年初动工。 本项目周边在建及招商项目项目名称信和春天百货(东门项目)项目地址罗湖区东门中路，茂业百货对面项目楼层共楼层15层，商业为-1<#004699'>F~13<#004699'>F40617?，其中商业面积29,462.5?项目规模预计开业时间2010年年底经营业态信和春天百货+ 休闲娱乐+餐饮+零售 本项目周边在建及招商项目项目名称新白马商业城项目地址深圳市罗湖区立新路项目楼层-3<#004699'>F~5<#004699'>F共八层，商业为-1<#004699'>F~5<#004699'>F，高23.99米项目规模14249.69平方米竣工日期2009年11月27日经营业态1<#004699'>F~5<#004699'>F为以批发为主的服装市场;-1<#004699'>F为美容美发;-3<#004699'>F~-2<#004699'>F为停车场 本项目周边在建及招商项目项目名称金百隆商城(柠檬街)(原深圳市百货广场)项目地址罗湖区深南东路(地铁老街站C出口)商业楼层-1<#004699'>F~5<#004699'>F为商业用途项目规模商业面积60000平方米开业时间一期于2008年8月28日开业，二期招商进行中，未来还有2~5层将进入市场经营业态-1<#004699'>F以零售、餐饮为主;1<#004699'>F纯零售，包括服饰、电玩等品类2~5<#004699'>F暂无规划备注该项目百货广场是已闲置了13年的烂 尾楼，之前分散的业权由于业主断供现在集中于几家银行，金百隆贸易发展有限公司同银行合作，经营柠檬街项目，以青春作为主题定位，现已开发负一楼及一楼部分位置，未来还有5万平方米左右的体量供应。 本项目周边在建及招商项目项目名称港丰大厦(即港澳8号)项目地址深圳市罗湖区深南中路与东门中路交汇处东北角商业楼层 1<#004699'>F~5<#004699'>F为商业，-1<#004699'>F~-2<#004699'>F为停车场，6<#004699'>F~37<#004699'>F为住宅项目规模-2<#004699'>F~37<#004699'>F 总建筑面积153,494平方米，其中1<#004699'>F~5<#004699'>F为商业备注该项目也是十多年的烂尾楼，现经改造拟于09年底推出。该项目与本项目位置较为接近，且同位于东门中路东侧，将来将可能与本项目形成竞争。 本项目周边在建及招商项目分析新项目中，新白马商业场以服装专业市场为主，柠檬街则以划分为小面积铺位的零售为主，但地理位置离本项目有一定距离，且产权分散出售，和本项目并不处于同一竞争层面，其经营对本项目影响不大。东门地下商业步行街预计明年3月份开始动工，在步行街项目完工开业后，将会通过地下商业模式加强本项目和东门商圈零售业之间的联系，这对本项目未来零售发展来说是一大利好;东门中路信和春天百货开业后，将加强东门中路零售商业的权重，带动东门中路零售业的发展，港丰大厦也属于旧城改造项目，未来商业经营业态待定，有待继续关注。从本项目未来经营来看，本项目未来最大的竞争主要来自和东门零售行业之间的竞争，如何在后期规划中差异化定位，引入吸引人气的业态经营是本项目策划的重点考虑因素。 六、经营者访问 商户访谈名单:休闲娱乐(6家):华谊兄弟影院、韩国CGV影院、星期八KTV、反斗乐园、好乐迪、发源地零售行业(9家):吉之岛、苏宁电器、百丽集团、滔搏运动、NOVO、GR-soho、易天数码、千色店、万宁餐饮行业(11家):小肥羊、拾味馆、大家乐、棒约翰、味千拉面、星巴克、满记甜品、许留山、唐 恩都乐(dunkindonuts)、永和大王、一茶一座(2家):华尔街英语、美联英语 华谊兄弟影院商户名称华谊兄弟影院商户类型影院受访者杨经理访问者DTZ商户发展简介:华谊兄弟传媒公司为目前国内最大的民营娱乐传媒企业。目前已签约了如上海米高美、重庆百联、重庆中新、沈阳xinmall等二十几个影院建设项目，华谊兄弟影院的建设规划:利用公司内部独特的演艺经纪资源和影片制作发行资源以及视觉频道资源等有利条件，在三年内建成50家、五年内建成100家全国最高标准的电影院。另外，近期在北京、天津、武汉、上海等地成功签约新的影院项目，并将陆续开业。开店要求经营面积:(N)4000~7000平方米楼层要求:灵活租期:15年以上租金承受水平:纯租金，票房分成和租金两者取高，或者票房分成和租金、超额票房分成三者取高对本项目的1)地段:该位置紧邻东门商圈，地铁人流量较大看法2)业态组合:娱乐餐饮和百货业态与其配合度较强，不希望家居行业入驻3)是否有兴趣进驻:可以继续关注项目进驻4)对高楼层有没有兴趣:有5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:1、净高在8.5米以上(最好9米以上)2、柱距8(4米以上(最好12米以上)3、电力平均每个厅80kw,基本都在八个厅以上4、消防通道4个以上6)其他建议:可以重点考虑顶层，顶层可以将柱子拔除，增大柱距 韩国CGV影院商户名称韩国CGV影院商户类型超市受访者宋经理访问者DTZ商户发展简介:韩国希杰CGV影院是属于韩国CJ集团的专业影院投资与运营公司，19<#990099'>96年将多厅影院引入韩国。到2008年12月为止，CJ CGV在韩国共有99家影院和800个银幕，是韩国乃至亚洲最大的连锁多厅电影院。韩国CJ CGV在2004年12月24日上市，成为全球唯一一家上市的专业影院公司。2006年10月在上海市大宁国际广场开业中国首家影院。获2007年“大众点评网”时尚影院排名第一名(上海市)。2009年4月在上海莘庄开业第二家影院。另外，近期在北京、天津、武汉、上海等地成功签约新的影院项目，并将陆续开业。开店要求经营面积:(N)5000~6000平方米楼层要求:消防规定4层或以内，但是根据发展商和消防局的沟通情况，有可能可以上到6层以上租金承受水平: 纯租金，票房分成和租金两者取高对本项目的1)地段:本项目人流情况应该较为理想看法2)业态组合:餐饮娱乐业态和百货业态与其配合度较好3)是否有兴趣进驻:愿意继续关注，在此商圈拓展意愿较强4)对高楼层有没有兴趣:有5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:1、地面承重量要求:电影放映厅400公斤/平方米，放映室400公斤/平方米，空调设备室: 500公斤/平方米2、电气要求(根据影院标准):常规电力75kw/银幕,380V/220V。应急电力要求: 300kw, 380V/220V3、消防排烟要求(根据影院标准):每个观众厅须独立设置消防排烟系统，以避免影厅与影厅之间的串声4、应急出口不宜设在银幕后侧5、层高:放映厅层高大于12米, 理想高度12.5米。最低不能低于9米。柱距8.4米以上 星期八KTV商户名称星期八KTV商户类型KTV受访者吴经理访问者DTZ商户发展简介:星期8KTV目前在深圳有福田店和罗湖店。店面均特邀台湾著名设计师精心设计，耗资近千万建造，内设PS2游戏区，休闲区，网络区，交友俱乐部区，杀人俱乐部区，平价超市及近百间风格各异的豪华KTV包房。KTV包房各类设施均由台湾业内专业专业人士精心设计，配有超大投影，液晶电视，5单元超真专业音响及多达10万余首歌的超大VOD点歌系统，并且请多名专业人士负责全天后的添加新歌。计划近期在深圳再开设2家分店开店要求经营面积:(N)2000平方米左右楼层要求:只要消防能通过，可以上高楼层租期，装修期:8年以上，3~4个月租金承受水平:120元/平方米/月以内对本项目的1)地段:周边娱乐业态稀少，地铁口人流对该品牌较有贡献看法2)业态组合:娱乐餐饮业态与其配合度较高3)是否有兴趣进驻:愿意继续了解项目进展，在东门商圈有拓展计划4)对高楼层有没有兴趣:有5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:1、层高3米左右，或者7~8米隔两层，因为单层层高过高的话会影响包房的音质效果2、空调需要自己按照，不需要中央空调，通风口和出风口由商户自行设置3、最好能有餐饮条件，满足一间小面积的厨房4、周边两百米内不能有学校6)其他建议:现在KTV的趋势是大厅面积变小，大厅面积只需要50~60平方米即可，其余部分都做成包房 反斗乐园商户名称反斗乐园商户类型电子游戏、儿童乐园受访者向总访问者DTZ商户发展简介:现在深圳有十几家分店，主要分布在购物中心，是目前深圳地区经营儿童乐园及电子游戏较为有经营的商家。开店要求经营面积:(N) 600-800平方米楼层要求3层或以下层高较高比较好租金承受水平80-100元/平方米硬件配置要求电力需求较大商户近期拓展计划:主要选择人流密度大或住宅型商业区内，有2种模式，一种是只经营儿童乐园需求面积约200平方米，另一种是成人电玩加儿童乐园大约需求600-800平方米，目前在东门太阳百货有分店，与本项目有一定距离，所以可以考虑本项目。但鉴于消防要求，在楼层要求上，不能选择负一层及四楼以上楼层。对本项目的1)地段:目前在太阳百货有分店，对本项目位置及人流较认可看法2)业态组合:品类齐全、适合一家大小的商业组合3)是否有兴趣进驻:愿意了解与本项目进展4)对高楼层有没有兴趣:因为消防要求无法去较高楼层5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求: 好乐迪商户名称好乐迪商户类型KTV受访者杨经理访问者DTZ商户发展简介:上海好乐迪音乐娱乐有限公司在1998年10月份正式成立。随着个性时代的来临，传统的KTV经营模式已无法满足消费者的需求;上海好乐迪作为第一家量贩式KTV落户申城，它的成立以其新潮新概念的娱乐消费经营模式很快风靡全国;上海好乐迪量贩式KTV目前在上海已拥六家分店，开店触角延伸到上海、杭州、昆明、西安、乌鲁木齐、济南、重庆、大连、哈尔滨、成都、长沙、武汉等„„让更多的欢唱一族享受到由好乐迪带来的量贩式KTV的时尚旋风。开店要求经营面积:2000~5000平方米楼层要求:地面五楼以内租期和装修期:15年以上，3个月对本项目的1)地段:该路段可以，但是与加宁娜店距离较近看法2)业态组合:年轻化的业态比较适合3)是否有兴趣进驻:暂时兴趣不大，目前重心在南山区和福田区，但是会继续关注项目进展4)对高楼层有没有兴趣:可以考虑 发源地商户名称发源地商户类型美发受访者陈经理访问者DTZ商户发展简介:发源地连锁机构成立于1998年,诞生于美丽的江城武汉,由千余名国内顶级技术的发型设计师和专业管理人员所组成,发源地总部设在武汉,也设立了广东 部管理处,是中国专业美发市场上最具规模的连锁品牌之一。2002年,公司将广东省作为对外拓展的第一步,在东莞厚街开设了第一家省外连锁经营分店。“发源地”现已成功的开发了江西、湖南、广东、四川、浙江、江苏、陕西、福建、河南、重庆、上海等数十个省份和直辖市,共有直营店200余家,旗下拥有注册品牌“发源地”、“好形象”、“天上人间”、“利仕”、“天水润”,拥有会员人数近50万人,跻身为中国专业美发市场上的连锁第一品牌。目前发源地美发连锁店已在深圳拥有包括华强北茂业店、东门太阳百货店在内的9家门店开店要求经营面积:160~300平方米楼层要求:地面二楼以内(场地特别优越也可以上到三四楼:如东门太阳百货店在三楼，华强北茂业店在四楼)租期和装修期:5年以上，2个月对本项目的1)地段:太阳百货店离该位置有点近，还需要看地铁人流情况看法2)业态组合:综合商场，百货业态均较为合适3)是否有兴趣进驻:目前不好说，要看明年的拓展计划，会继续关注项目进展4)对高楼层有没有兴趣:最好在地面二层以内，看具体项目而定5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:1、有独立出入通道2、天花横梁3米以内3、有一面玻璃墙4、配备上下水5、最好有管道天然气(或者其他解决烧热水的条件) 吉之岛商户名称吉之岛商户类型超市受访者班经理访问者DTZ商户发展简介:广东吉之岛天贸百货有限公司是由永旺(香港)百货有限公司和广东天贸(集团)股份有限公司属下的广东天河城百货发展有限公司成立的合资公司，使用日本永旺集团的零售商标JUSCO(吉之岛)商标。永旺集团是日本著名零售企业，是亚洲第一大、全球第十三大商业零售集团，世界500强企业之一;广东天河城百货发展有限公司是国内专业化管理水平较高的百货商场经营商，位居广州百货单店年销售前三甲。强强联手，共同开拓广东零售市场开店要求经营面积:(G)5000~30000平方米楼层要求:负一楼至二楼(不会单独要二楼)租期:15年以上租金承受水平:30~50元/平方米/月对本项目的1)地段:地铁人流较多看法2)业态组合:综合性业态较好，与百货配合度较高3)是否有兴趣进驻:有，愿意继续关注该项目的进展4)对高楼层有没有兴趣:无5)工程条件稍侯提供 苏宁电器商户名称苏宁电器商户类型电器受访者唐经理访问者DTZ商户发展简介:苏宁电器是中国3C(家电、电脑、通讯)家电连锁零售企业的领先者，是国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一。截至2009年9月，苏宁电器在中国30个省和直辖市、300多个城市拥有900余家连锁店，员工12万名。2008年销售规模突破1000亿元，品牌价值455.38亿元，名列中国企业500强第54位，入选《福布斯》亚洲企业50强、《福布斯》全球2000大企业中国零售企业第一位。开店要求经营面积:(G)3000-4000平方米左楼层要求首层需要一个柱宽独立出入口,配备扶梯直达右二、三楼，租金承受水平(G)50元/平方米/月租期及装修期10-15年，3-4个月装修期可考虑购买对本项目1)地段:不属于东门核心商圈，地铁口能有一定作用的看法2)业态组合:适合青春时尚人群,能聚人气的的业态组合3)是否有兴趣进驻:愿意进驻,并可提前签署租赁意向书4)对高楼层有没有兴趣:不能超过4层5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:1、首层需要独立出入口，同时还需100平方米面积设立服务台2、广告展示面不窄于10米(约一个柱距或以上)3、每层配备扶梯，4、层高3.2净空以上，5、希望发展商能铺设浅色地砖 百丽集团商户名称百丽集团商户类型鞋类受访者吴总访问者DTZ商户发展简介:百丽集团是中国大陆最大的女装鞋零售商。目前其拥有的自有鞋类品牌包括:Belle(百丽)、Teenmix(天美意)、Tata(他她)、Staccato(思加图)、FATO(伐拓)、Senda(森达)、好人缘、BASTO(百思图)、MILLIE’S(妙丽)、Jipijapa、Joy & Peace(真美诗)等。公司代理的鞋类品牌包括:Bata、ELLE、BCBG、Mephisto、Geox、Clarks、Merrell、Caterpillar、Sebago等。2007年，按销售额计国内皮鞋市场排名前10名中，有5个品牌属于本集团，他们分别是Belle百丽(第一)，Teenmix天美意(第二)，Tata他她(第四)，Staccato思加图(第七)，Senda森达(第八)。其中，Belle百丽品牌连续12年栄居中国女装鞋销售榜首。截至到2007年12月31日，百丽在中国大陆拥有6,090间自营零售店(该店铺数量不包括新并购的妙丽与森达的零售店)。同时，在香港、澳门亦拥有53间自营零售店。开店要求经营面积:15-20平米/品牌楼层要求:首层租金承受水平:纯抽成14%,电费另计1)地段:属批发区域,远离核心商业街2)业态组 合:有特色及具品牌号召力的商业组合,与东门其他百货差异性的定位对本项目的看法3)是否有兴趣进驻:因与天虹\茂业\太阳均有合作,所以不确定还会否在东门商圈开新店4)对高楼层有没有兴趣:不考虑高楼层5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:其集团代理多个鞋类品牌,主要视商场定位来配品牌,如果条件合适同时有较强的品牌组合,可考虑继续关注本项目 滔博运动商户名称滔搏运动商户类型运动城受访者陈总访问者DTZ商户发展简介:百丽国际旗下原“百丽体育”现更名为“滔搏体育”。滔搏目前已在大陆开设了1000多家体育专卖店滔搏体育，是耐克和阿迪达斯在国内最大的经销商之一。“滔搏体育”旗下又分专卖店与运动城两个不同方向的零售业务。续2004年8月在广州西湖路开出第一家运动城后，滔搏目前在国内已有近50家专业运动城。目前滔搏沿着体育主题商场路线发展，兼顾牛仔、休闲服等。开店要求经营面积:(N)1500平方米楼层要求:可接受4-6层租金承受水平:纯抽成14%对本项目的1)地段:茂业已是东门商业街的尾端，需待地铁通车后才能形成新的人流群支撑项目看法2)业态组合:ZARA\H&M\好的服装品牌\知名餐饮3)是否有兴趣进驻:愿意了解本项目进展4)对高楼层有没有兴趣:主要看各楼层业态组合,如果有更好的品牌组合可以考虑高楼层5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:可以经营单一品牌或具一定规模品类齐全的运动城6)其他建议:停车位非常重要,驱车人士是主力消费群体 NOVO商户名称Novo商户类型服装受访者李经理访问者DTZ商户发展简介:作为TOPPY国际新拓展的方向，NOVO CONCEPT 着重于带给消费者一个商业化和艺术化完美结合的新概念百货境界NOVO起源于拉丁语，在英文里面对应的单词为NEW，NOVO CONCEPT即为新概念的意思。我们的目标对象具备中高水平收入、不断地追求各种新方式来表现他们的个性、独特和自我的都市年轻白领。现已有上海来福士店，深圳万象城店，成都第一城店，上海正大店，北京望京店，另外广场正佳广场店也即将开业开店要求经营面积:3000平方米左右楼层要求一楼，如果复式单层面积不小于1500平方米租金承受水平纯租金或者抽成与纯租金硬件配置要求无特殊要求两者取高商户近期拓展计划:在深圳关内有拓展意向对本 项目的1)地段:不属于东门核心商圈，地铁口能有一定作用看法2)业态组合:适合青春时尚人群的业态组合3)是否有兴趣进驻:愿意了解本项目进展4)对高楼层有没有兴趣:无5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:门面三十米以上，层高6米以6)其他建议:对于发展商和招商运营团队的素质尤其看重 GR-soho商户名称GR-soho商户类型服饰受访者杨总访问者DTZ商户发展简介:深圳琦雅服装有限公司隶属于香港GR集团，琦雅服装深圳工厂位于深圳市罗湖莲塘鹏基工业区701栋三楼。同时，琦雅服装在惠州、汕头开设有分厂。目前，琦雅服装的牛仔裤年生产能力已达到2000万条。香港GR集团自1986年创立以来，不断发展进步，GR集团旗下拥有多个知名品牌。现在集团已拥有实力雄厚的设计开发团队，在美国和港澳地区搭建一起强大的品牌营销体系。在外贸加工方面，我们一直在为著名跨国时装公司和国际牛仔品牌提供设计与加工业务。GR-soho是GR集团目前重点发展的综合服饰品牌，计划近期在上海，北京，深圳，香港开设第一批旗舰店。开店要求经营面积:(N)400~1000平方米楼层要 /平方米/月对本求:地铁层或者复式租期:五年以上租金承受水平:100~400元 项目的1)地段:该地段人流量大，而且东门消费群以时尚年轻人群为主，适合其品牌定位看法2)业态组合:年轻时尚的业态组合最适合其发展3)是否有兴趣进驻:有，愿意继续了解该项目4)对高楼层有没有兴趣:兴趣不大，不过可以看各楼层业态安排再定夺 易天数码商户名称易天数码商户类型数码受访者王经理访问者DTZ商户发展简介:易天移动数码有限公司成立于2004年9月，是中国最大的手机销售商天音通信属下的全国零售连锁机构。专业从事手机、数码、IT、影音类产品的销售。易天的前身是天音通信零售发展事业部，成立于1998年。迄今为止，已经拥有了遍布深圳、广州、重庆的60多家零售大卖场，与国内大型零售巨头如天虹、茂业、广百集团建立了长期的战略合作伙伴关系，同时与跨国零售集团如麦德隆、沃尔玛、百佳、易初莲花也建立了长久合作关系。开店要求经营面积:(N)500-1000平方米楼层要求:可接受2层以下租金承受水平:视楼层位置而定对 本项目的1)地段:觉得本项目偏离东门主商圈,人流主要因公交带来,购买力不强看法2)业态组合:能与其相符或可帮助带来人流的品牌组合3)是否有兴趣进驻:今年暂无拓展计划4)对高楼层有没有兴趣:数码产品需要人流支持,如果楼层太高只能设小型专柜5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:如果是低楼层可以做500-1000平米左右品类齐全的大店,但楼层太高就只会考虑做小专柜6)其他建议:好的广告展示位 千色店商户名称千色店商户类型个人护理受访者郭经理访问者DTZ商户发展简介:1993年，千色店第一家门店——蛇口店在深圳建立。十几年后，千色店这朵化妆品零售连锁业中的奇葩在全国各地争相开放，以时尚的理念、优质的商品和专业的服务为现代都市女性创造出全新的生活方式，并依靠点点滴滴、锲而不舍的艰苦努力，打造一流的都市女性生活精品专业连锁机构。开店要求经营面积:(N)200~300平方米楼层要求:地铁层租期及装修期:5年以上，40~50天租金承受水平:100~500元/平方米/月对本项目的1)地段:离东门核心商圈有一段距离看法2)业态组合:定位较高端的超市，女性主题的业态与其较为贴合)是否有兴趣进驻:可以关注项目进展，对东门商圈一直有进驻意向4)对高3 楼层有没有兴趣:无5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:1、层高4.8米以上2、门宽9米以上 万宁商户名称万宁商户类型个人护理受访者邓经理访问者DTZ商户发展简介:万宁(中国大陆、香港、澳门称“万宁”、马来西亚及新加坡称“Guardian”，中文名“佳宁”)是亚洲地区一间连锁个人护理产品零售商，为牛奶国际旗下的零售商，有977家分店分布香港、澳门等亚洲城市，2008年收入10.77亿美元。2004年，万宁以香港首家独资零售企业身份进入内地，于当年10月9日在广州天河城广场开设第一家旗舰店。通过几年的摸索，万宁找到一条适合自己的运营方式，并正式启动内地全面拓展计划。截止目前，万宁的健与美产品连锁店在内地的布点已从广东扩展到北京天津重庆江苏四川浙江等16个城市，直营店网络总数已超过100家。开店要求经营面积:(N)200~250平方米楼层要求:租期:8年以上租金承受水平:100~200元/平方米/月或者营业额分成对本项目的1)地 段:人流量还可以看法2)业态组合:综合性业态或者百货型业态都可以3)是否有兴趣进驻:有，可以继续跟进该项目4)对高楼层有没有兴趣:无5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:1、电力三相70kw2、有消防门位置 小肥羊商户名称小肥羊商户类型大型餐饮受访者李经理访问者DTZ商户发展简介:1999年8月，诞生于内蒙古包头市;2008年6月小肥羊在香港上市，是中国首家在香港上市的品牌餐饮企业(股份代号0<#990099'>968)，被誉为“中华火锅第一股”。目前，小肥羊公司已经发展成为拥有一个调味品基地，两个肉业基地，一个物流配送中心，一个外销机构，国内十五大餐饮市场区域，国际三大餐饮市场区域的大型跨国餐饮连锁企业。截至到2009年2月28日，公司在中国拥有130间自营餐厅及246间特许经营餐厅，并在香港、澳门及海外拥有20多间餐厅。开店要求经营面积:(N)1000平方米或以上楼层要求:3层以下租金承受水平:租金60元对本项目的1)地段:本项目位置在其现有的国贸店及湖贝店中间，有足够人流看法2)业态组合:娱乐餐饮或综合型业态3)是否有兴趣进驻:如果低楼层有位置愿意了解本项目进展4)对高楼层有没有兴趣:目前没有在高楼层开店的先例5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:1、在适当位置提供新风机组、新风口、排风口2、供水压力大于2.5公斤，日供水指标为35吨3、厨房区废水排放管线直径大于150MM，另设隔油池(约3平方米)4、建筑面积1000平方米以上需提供大于350KW电量5、如物业方提供空调，冷量标准大于350KCAL/立方米.小时6、可提供公共烟道供我方排烟，并在该房产适当位置提供油烟机、净化器、排风设备6)其他建议:要求项目能有充足停车位及广告位 拾味馆商户名称拾味馆商户类型中型餐饮受访者戴经理访问者DTZ商户发展简介:海南拾味馆餐饮连锁管理有限公司于2004年诞生在海南省海口市，是一家全国性的连锁餐饮企业。公司自创立以来，便以拾味骨汤为其特色主打菜品，并以“拾味点滴，品味关爱de幸福”作为品牌价值的核心诉求。如今，拾味馆餐饮品牌已成为全国知名的砂锅骨汤连锁品牌，并且依靠精准的品牌定位得到了 众多消费者的认同与支持。开店要求经营面积:(N)400~700平方米楼层要求:较灵活租期及装修期:5年以上，2~3个月装修期租金承受水平:80~120元/平方米/月对本项目的1)地段:东门商圈做中餐较为困难，地铁人流对本品牌贡献有限看法2)业态组合:百货类和娱乐休闲业态对本品牌互动性较高3)是否有兴趣进驻:会继续保持关注，但是较为谨慎4)对高楼层有没有兴趣:看具体楼层业态安排，可以考虑5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:1、甲方提供物业内空间净高不低于4.5M。同一面上外展示不少于20M。铺位的宽度不小于20M，进深不小于15M。2、甲方提供不小于40立方/小时天然气(或80立方/小时煤气)管道接至乙方承租物业厨房指定位置,按乙方要求进行计表入户。3、电量不小于250KW的三相五线，380V，50HZ的电力供应，并在甲方电柜内提供乙方独立开关。4、直径不小于150mm的卫生间排污管接口一个5、甲方同意免费为乙方承租物业内的厨房区提供直径不小于200mm的排水管接口一个，并将该接口接至乙方的租赁区域内指定位置，甲方保证此排水管接入符合政府部门要求的隔油池内6、甲方提供满足乙方要求冷量400W,平方,小时的中央空调系统6)其他建议:停车位较为重要 味千拉面商户名称味千拉面商户类型日式快餐受访者朱经理访问者DTZ商户发展简介:味千拉面自1<#990099'>968年创设以来，在日本、香港、新加坡、台湾、中国大陆等各地区拥有300多家连锁店，是日本第二大拉面连锁店。开店要求经营面积:(N)150平方米楼层要求:可接受2层或以下租金承受水平:200-300元/平方米对本项目1)地段:目前在本项目周边已有2家分店，对项目周边的人流是是十分认可的的看法2)业态组合:不能定位太高端，东门店在深圳分店营业额中排7-8名，但客单价不高3)是否有兴趣进驻:与现有分店位置太近，不考虑4)对高楼层有没有兴趣:因主要靠人流做生意，不考虑高楼层 棒约翰商户名称棒约翰商户类型西式餐饮受访者潘总访问者DTZ商户发展简介:PAPA JOHN‘S国际公司是全球三大比萨连锁企业之一。公司由约翰?施耐德于1984年创立，总部设在美国肯塔基州的路易斯维尔市。1985年PAPA JOHN’S的第一家门店隆重开张，1993年股票在纳斯达克上市。PAPA JOHN‘S公司连 续9年在美国快餐行业客户满意指数(ACSI)评比中荣获第一名。另外，PAPA JOHN'S连续七年(1997 –2003)在著名杂志《餐馆与协会》的顾客调查中被评为食品质量和顾客满意度最佳的比萨连锁企业。开店要求经营面积:(N)250平方米楼层要求:可接受2层或以下租期及装修期:5+3年以上，3个月租金承受水平:视位置定对本项目的1)地段:人流属低端消费人群，与其目前东门分店位置较近看法2)业态组合:年青时尚3)是否有兴趣进驻:与其东门项目太接近，而且其东门店生意一般，不考虑4)对高楼层有没有兴趣:因为属快餐类需要人流支持，所以不考虑高楼层5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:见附件6)其他建议:东门停车不方便，所以好的商业配套(停车位)非常重要 棒约翰工程要求附件??1.电力:??175 KW三相动力电及电缆至乙方租赁区域内指定位置供乙方使用，预留3米(如房屋高度较大，则预留5米)。??此供电为一路入户，建议选用电缆规为1根VV4*185+1*95mm2，开关额定电流为400A，乙方自设室内配电系统，电的产权为甲方所有。??2.供水:??甲方提供直径为DN 50 mm的PPR材质进水管，供水出水水压为大于0.2 Mpa，日供水指标为15 )。??3.排水:??甲方负责提供乙方排水、排污与市政主管线接驳吨(连续供水 的位置，并协助乙方以两条管道接驳至乙方租赁区域内的指定位置。具体为:??(1)一条为卫生间的排污管道，直径为150 mm(不设卫生间时不需要);??(2)一条为厨房区排水管道，直径为110 mm。外接墙外乙方租赁区临近的隔油池。该隔油池可与物业共用。??4.排烟:??排烟量:8000 m3/h，甲方同意乙方排放油烟管道的走向及排烟设备的安放位置。 棒约翰工程要求附件??5.空调、设备外机:??由乙方自行安装空调，甲方无偿提供空调及设备外机的安放位置，如果采用甲方的中央空调系统，甲方提供的中央空调必须满足以下要求:??1)客区需要冷量标准为300 Kcal/h?，客区面积为使用面积除去厨房面积。厨房区需要冷量标准为350Kcal/ h?，厨房区计算冷量面积为90?;??2)甲方提供空调冷、热水管道进入乙方租赁区内，管径为DN100 mm;??3)水源:冬季供热水温度为50-60?，夏季供冷水温度 7-12?;??4)中央空调供冷热时间以棒约翰的营业时间为准，具体时间为8:00AM–10:00PM;??5)甲方同意乙方将冷库外机安装在外墙上，数量为2台。??6.新风、排风:??甲方同意在乙方租赁区域外墙设置乙方新风口及排风口(新风量:10,000 m3/h ，排风量:2,000 m3/h )。??7. 楼板承重:??甲方保证并提供原设计单位的书面数据证明乙方租赁区域厨房区的楼板承重满足450kg/?。??8(外送车位:??甲方必须提供乙方在其租赁区附近有存放10台外送电瓶车的车位。 大家乐商户名称大家乐商户类型餐饮受访者吴经理访问者DTZ商户发展简介:大家乐集团是香港联合交易所的上市公司，是全球最大的中式连锁餐饮集团，其多元化业务遍布世界各地，包括快餐、机构饮食、特色餐厅、食品产制、分销及海外的餐饮业务等，在全球拥有超过580个营运单位。大家乐一直带领香港悠闲饮食文化，开创中式快餐概念，以结合中西文化的独特菜式，为繁忙的香港人带来创新的饮食模式，现已成为香港人的聚脚地，生活里不可划缺的一部份，外出用膳的优先选择。开店要求经营面积:(N)350~400平方米楼层要求:地铁层租金承受水平:100~400元/平方米/月租期及装修期:8年，2个月以上对本项目的1)地段:地铁物业人流量应该不错看法2)业态组合:综合业态即可3)是否有兴趣进驻:有，可以继续关注4)对高楼层有没有兴趣:无5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:1、门面宽度5米以上2、电力3相250kw3、管道煤气有无均可 星巴克商户名称星巴克商户类型软餐饮受访者陈经理访问者DTZ商户发展简介:星巴克(Starbucks)咖啡公司成立于1971年，是世界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者。旗下零售产品包括30多款全球顶级的咖啡豆、手工制作的浓缩咖啡和多款咖啡冷热饮料、新鲜美味的各式糕点食品以及丰富多样的咖啡机、咖啡杯等商品。自1999年进入中国以来，星巴克已在包括香港、台湾和澳门在内的大中华区开设了430多家门店，其中约200家在大陆地区。目前，星巴克正积极拓展大陆二线市场，致力于在不久的将来使中国成为星巴克在美国之外最大的国际市场。开店要经营面积:(N)150~200平方米楼层要求:地 铁层或者复式铺求租期，装修期:10年以上(最好15年以上)，40天左右租金承受水平:100~400元/平方米/月对本项1)地段:该地段离东门核心商圈有一定距离，离现有东门店也有一定距离目的看2)业态组合:综合型商场即可法3)是否有兴趣进驻:可以继续关注该项目的进展4)对高楼层有没有兴趣:无5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:1、8米以上的通透玻璃门面;2、层高4米以上，天花到地面2.6米以上3、提供管径(直径)不小于32mm不间断供水的自来水管，水压不小于0.3Mpa且不大于0.5 Mpa4、提供管径(直径)为110mm的污水管5、提供两个排水接口，接口管径(直径)一个不小于100mm，另外一个接口管径(直径)不小于50mm 6、租赁区域之外墙设置新风口、排风口(400×400mm，各1个)7、提供100KW电量供承租人使用，并在交付房产前负责提供三相五线铜芯(380V/220V，50HZ，100KW)YJV专用电缆(一路供电)将电送至承租人租赁区域内指定位置处(承租人配电柜上口)并延长8米的电缆长度作接驳用 许留山商户名称许留山商户类型甜品受访者倪经理访问者DTZ商户发展简介:许留山，是一间香港连锁式甜品店，专门售卖甜汤、甜品和小食，以芒果为主要材料。1<#990099'>960年代在新界元朗开业，最初售卖传统凉茶和龟苓膏。1990年代推出鲜果甜品，1992年推出的甜品“芒果西米捞”大受欢迎，其后以特许经营方式拓展业务，成为现时一家港式鲜果甜品店的著名品牌。现时在香港的分店有42间，主要集中在九龙，并将在港岛炮台山开设新的分店。海外市场方面，2002年许留山在台北开分店，2004年扩展至上海和广州，其后在美国加州、新加坡开设分店[2]，1990年代中也曾于澳门开设分店。另外，现时深圳已有4间:华强北,益田假日广场,花园城,深圳中心书城，海岸城。开店要求经营面积:(N)80-100平方米左右楼层要求:一楼为主，特别好的场可以考虑高楼层租期及装修期:3年以上，30~40天租金承受水平:200~800元/平方米/月对本项目的1)地段:人流量还可以看法2)业态组合:娱乐业态对其贡献度较高，年轻化的业态与其较为贴合3)是否有兴趣进驻:可以关注项目发展，在东门商圈有拓展意愿4)对高楼层有没有兴趣:看业态规划，重点考虑地铁层5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:1、排水口11cm2、进水口5cm3、 电力25kw4、排烟口18cm5、门面宽度6米 满记甜品商户名称满记甜品商户类型甜品受访者容总访问者DTZ商户发展简介:1995年满记甜品诞生于香港西贡。由于其制作精良、品种繁多,很快得到市场认可,并培养了大批品牌拥趸目前,满记甜品在香港中环、西港城、旺角、官塘、铜锣湾以及尖沙咀等旺地已开设十多家连锁门店。进入上海市场以来,同样发展迅猛,成为甜品商业市场领导者。满记甜品秉承了香港满记“手造甜品”的优良传统,坚持手造、生磨的制作工艺,给人们带来最地道传统的甜品。如今记满记甜品在深圳罗湖区，福田区，南山区，宝安区已开设六家分店。开店要求经营面积:(N)100-120平方米(80个座位)楼层要求:可接受2层以下租金承受水平:提成15-18%以内，(N)200~700元/平方米/月对本项目的1)地段:一般都选择在地铁上盖物业开店，地铁可以带来消费人群看法2)业态组合:能与其相符或可帮助带来人流的品牌组合3)是否有兴趣进驻:有拓展计划，喜欢进驻购物中心4)对高楼层有没有兴趣:没有5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:1、排水口11cm2、进水口6cm3、电力30KW(业主提供中央空调)或55KW(自装空调)4、必须符合卫生、消防、环保、工商及税务要求能经营餐饮业务5、良好广告展示位 唐恩都乐(dunkin donuts)商户名称唐恩都乐(dunkin donuts)商户类型超市受访者宋经理访问者DTZ商户发展简介:总部位于美国马萨诸塞州的Dunkin’ Donuts自上世纪五十年代起，就供应传统的美式甜甜圈和新鲜的研磨咖啡。2007年，Dunkin’ Donuts名列全美十大快餐连锁品牌，并当选为美国人最喜爱的咖啡品牌。Dunkin’ Donuts上海门店将提供60多种口味的高质量美味甜甜圈。通过本地市场调研，甜甜圈的甜度将根据本地消费者的口味而作调整。此外，Dunkin’ Donuts将新发展一系列茶饮品，包括传统的中式茶和西式茶，同时引入绿茶、黄豆甜甜圈以及麻?内馅、富有嚼劲的甜甜圈。目前公司于深圳东门，福田中心区，南山区蛇口海上世界开设了三家门店。开店要求经营面积:(N)50~70平方米楼层要求:地铁层租期及装修期:3年以上，35天租金承受水平:200~1000元/平方米/月对本项目的1)地段:该位置与现有东门店位置较远，人流量也不 错看法2)业态组合:年轻化的业态组合较为合适3)是否有兴趣进驻:有，可以密切关注项目进展4)对高楼层有没有兴趣:无，只考虑地铁层(因为品牌进入深圳不久)5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:1、电力三相40kw2、只需要上下水，不需要排烟管和油污管 永和大王商户名称永和大王商户类餐饮型受访者谢经理访问者DTZ商户发展简介:自1995年12月在上海开出第一家餐厅以来，“永和大王”用短短的五年时间在国内主要城市开设了近百余家直营店，其发展的速度以及规模品质都使其当之无愧的成为令国人骄傲的中式第一快餐连锁。1995年12月在上海开设第1家24小时不间断经营的连锁餐厅。1997年11月进入北京市场，开设北京第一家分店:双榆树餐厅。1997年11月进入深圳市场，开设深圳第一家分店:宝安店。1998年2月成为第1家24小时全天候外送服务的连锁餐饮企业。1999年5月成为第1家实现网络订餐服务的餐饮连锁企业。1999年12月进入杭州市场，开设第一家杭州分店:德盛店。2001年9月进入武汉市场，开设第一家武汉分店:沿江店。2002年7月在上海成功开业第一家加盟店----上海莘庄店。2004年2月6日“永和大王”正式与快乐蜂餐饮集团合并。开店要求经营面积:160~300平方米楼层要求:地铁层或者一楼租期和装修期:10年以上，2个月对本项目的1)地段:商圈和地铁人流均不错看法2)业态组合:无具体要求3)是否有兴趣进驻:有，会继续关注项目进展4)对高楼层有没有兴趣:无5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求(见下页) 永和大王工程条件(1)由地面至楼板最低高度为3.3米1、楼高(2)由地面至梁低最低高度为2.8米(1)底楼最少为500KG/平方米2、楼板承重(2)若在二楼或以上，局部地区应可加固至500KG/平方米(1)150-180KW，380V/220V，50赫兹，三相五线(3*185+2*95)带永和大王专用电表之电缆。350A总开关接至永和大王3、电力供应指定地点(1)管径50MM之专用水管，水压3.5kg/平方厘米，带独立水4、供水表。若水压达不到要求，允许永和大王在天台设水箱。5、新风(1)在外墙离地2.5米以上安装约2.0平方的新风口。(1)需于外墙适当地方设立约0.5X0.7平方米的排风管.6、排气(2)排烟管需沿外墙适当位置或专用排烟井上 至天台.(1)需100mm的消防栓主管和80mm的喷淋主管7、消防(2)有效之烟/温感报警线位于永和大王租赁范围内.(3)永和大王可更改租赁范围内的消防系统。并自行报建 永和大王工程条件(1)允许永和大王的排污管接驳至业主之排污主管。8、排污并提供管径100MM的排污管至永和大王的红线范围内(1)提供一1.5x1x1M(LxWxH)之隔油池供永和大王专用9、排水(2)允许永和大王专用隔油池之出水口与业主之排污主管接驳。(1)提供足够面积的屋顶平台或其它外墙位置供永和大王安装10、空调空调(2)有足够的维修位和管线位。(1)提供邻近空间供永和大王安装冷库散热系统(1x1.8x1M高)。11、散热系统(2)重量约250kg(1)允许永和大王拆除现有铺面装修及招牌.12、铺面(2)允许永和大王将铺面装修成永和大王的标准铺面。业主同意拆除铺位内现有的天花、空调风管、风机、电线、13、清拆开关等一切多余的设施和管线。14、提供资料业主向永和大王提供平面图、柱结构图、排水图。 一茶一座商户名称一茶一座商户类型KTV受访者杨经理访问者DTZ商户发展简介:一茶一坐成立于2001年，致力于将中国茶、中式烹饪与现代用餐体验相结合，并将这一中式休闲餐厅做成国际领先的品牌。2002年6月，第一家一茶一坐餐厅在上海新天地开业，随后，发展到北京、杭州、南京、苏州、沈阳、深圳、广州、宁波、无锡、义乌、武汉和天津。截至2008年12月，一茶一坐在全国各大城市已有超70多家店。开店要求经营面积:400平方米楼层要求:地铁层或者地面一层租期和装修期:10年以上，2个月(不含设计期)对本项目的1)地段:该路段可以如有地铁人流情况应该不错看法2)业态组合:女性主题的业态较贴合3)是否有兴趣进驻:该区域有拓展计划，要看项目总体规划定位情况，会继续关注项目进展4)对高楼层有没有兴趣:不考虑 一茶一座工程条件要求1、土建A、楼板承重不低于350kg/?(须出具相关证明)B、甲方出租的商铺为二层复式商铺及二层以上的复式商铺房，甲方必须为该商铺提供符合规范的消防逃生楼梯和独立的营业楼梯。2、供电:乙方用电设 表计量(A、B二选一)A、甲方确保提供给乙方不低于150KW的用电量供乙方使用，总电缆线径要求为YJV4×120+1×70，并负责将电缆铺设至乙方租赁商铺范围内的配电间(具体位置双方商定)，该用电相关配套工程费用由甲方支付，乙方负责商铺内配电柜及电器安装工程。(有天然气方案)B、甲方确保提供给乙方不低于250KW的用电量供乙方使用，总电缆线径要求为YJV4×185+1×120，并负责将电缆铺设至乙方租赁商铺范围内的配电间(具体位置双方商定)，该用电相关配套工程费用由甲方支付，乙方负责商铺内配电柜及电器安装工程。(无天然气方案)C、该电量须在房产交付之日到位，并且连续、不间断地供应。如遇供电部门或相关设备大修引起停电，甲方须在条件允许的情况下至少提供30KW的临时用电，供乙方食品冷冻、冷藏及应急照明用电。(附一茶一坐常规配置用电量清单)3、供气:乙方用气设表计量(A、B方案二选一)3A、甲方提供乙方不低于35m/h的天然气用量供乙方使用，总管接入乙方租赁范围内的厨房区域，总管工程费用及天然气容量开通费用由甲方支付，表后灶具管道安装工程由乙方负责并承担费用。(附灶具用气量清单)3B、甲方提供乙方不低于75m/h的煤气用量供乙方使用，总管接入乙方租赁范围内的厨房区域，总管工程费用及煤气容量开通费用由甲方支付，表后灶具管道安装工程由乙方负责并承担费用。(附灶具用气量清单)C、该项工程甲方须在交付之日到位，如需同步施工，须明确到位及总管通气时间点，乙方可接受的最低时间为交付日起25天内。 一茶一座工程条件要求4、供水: 乙方用水设表计量A、甲方提供直径为50mm的进水管接入乙方租赁范围的厨房区域。供水水压不小0.3Mpa并且能随时足量供水。若遇市政府供水部门统一停水，甲方应于收到停水知的当天即告知乙方,并附停水。5、排水A、提供总隔油池供乙方接入餐厅废水B、甲方负责安装租赁区外部的所有管道工程，管径不小于150?6、厨房排油烟配套工程A、厨房排烟管道:甲方提供乙方施工可行且不引起争议的油烟排放管道，并将管道接驳口接入乙方的租赁范围内(排风量不小于16000m3/h，管道截面积不小于0.6?),该项工程费用由甲方支付。(如遇其它情况双方协商解决)B、厨房新风管道:新风量不小于12000 m3/h，管道截面积不小于0.3?)(如遇临街商铺，甲方提供新风预留百叶窗，乙方自行接驳)C、油烟设备户外安装位置:甲方能否 提供油烟设备的户外安装位置7、空调配套工程A、中央空调:甲方提供中央空调系统确保全场300大卡/平方米的制冷量，如冷量不能满足乙方需求的，双方协商解决，乙方可自行安装空调设备系统。B、空调外机安装位置:乙方租赁区域内的空调室外机组由甲方提供适当的安装位置，该位置须无环保争议，且有良好的散热环境，并提供冷媒管的走向位置及管道井。C、乙方外场新风量为15 m3/h/?(租赁面积)，外场吸烟区排风10 m3/h/?(租赁面积)。8、隔油池甲方无偿提供隔油池(公用或独立)供乙方使用，该隔油池应满足乙方的排放量并符合政府环保要求。(须通过环保部门验收) 华尔街英语商户名称华尔街英语培训商户类型培训受访者谢总访问者DTZ商户发展简介:华尔街英语(中国)是全球教育出版集团的巨头--培生教育集团旗下的分支机构(。pearson。com)。培生的足迹遍布60多个国家，并同时在纽约和伦敦的证券交易所上市，年销售额超过80亿美元。培生出版了一系列英语培训书籍和词典，如朗文和《新概念英语》在中国家喻户晓。华尔街英语(中国)已在北京、上海、广州、深圳、天津、青岛、杭州等城市开设了39家中心，全部中心均为公司直营，从而确保每一家中心向学员提供同样高品质的学习体验。深圳现有6间分店，分别在书城，群星广场，海岸城，车公庙，保险大厦和金光华开店要求经营面积:(N)400-600平方米楼层要求:成人不能在B1以下(不包括B1)少儿不能超过5层租金承受水平:较培训行业中偏高，福田中心店租金约建筑面积每平方米300元/(层高较高，可隔为两层)1)地段:主要是考虑周边写字楼，白领的数量2)业态组合:有特色的商业组合，能带来特定人群对本项目的看法3)是否有兴趣进驻:目前在东门片区还没有分校，愿意保持沟通4)对高楼层有没有兴趣:成人不能在B1以下(不包括B1)少儿不能超过5层5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:没有特殊要求 美联英语商户名称美联英语商户类型培训受访者乔经理访问者DTZ商户发展简介:美联英语是一家专业从事成人英语语言的教育与培训的机构。美联英语总部设置于中国深圳CBD时代财富大厦，目前在全国拥有16家分校，员工过千人，是国内成人英语能力培训的领导者.美联每年在全国各地培训的学员都过万 名，多年来一直获得了社会的广泛好评，这为美联赢得了美好的声誉。美联英语的成功离不开美联人对英语教学的研发的重视，在十几个职能部门中，投资最大的莫过于研发部，目前美联拥有的初级、中级、高级开发专员近100名，是目前中国培训界中唯一具有强大研发团队的英语培训机构。在注视教学研发的同时，美联的英语学习环境营造独具风格，每个校园面积在1000-3500平方米之间，全英语交流的学习区，功能齐全的设施设备，优美德学习环境，非常适合高级白领或金领在此研习英语开店要求经营面积:(N)800平方米左右楼层要求:楼层选择较灵活租期:5年，装修期40天左右租金承受水平:50~150元/平方米/月对本项目1)地段:还可以，该区域尚无门店的看法2)业态组合:没有特殊要求3)是否有兴趣进驻:有，可以关注该项目，在该区域有拓展计划，正在找合适的位置4)对高楼层有没有兴趣:可以考虑5)在本项目开店需求面积、承受租金水平及硬件要求:1、要在出入口或者一楼显眼位置有推广台的位置2、要有显眼的店招3、层高吊完顶要3米以上4、门宽最低3米6)其他建议:希望能有宽裕的停车位，轨道交通能直达项目也很重要 第二部分:规划定位 七、本项目初步规划定位探讨 本项目SWOT分析 本项目发展优势分析根据对项目地块及相关规划指标数据、周边商业环境等情况的了解，我行认为本项目在未来发展中将存在如下发展关键点:??本项目地处东门中路，临街面建筑展示性好，项目临东门商圈，所处区域市场知名度高、周边商业发展成熟，交通便捷、人流量大，具备发展商业的良好条件;??本项目是地铁3号线“晒布路站”上盖商业，能共享地铁商业人流。??本项目为发展商持有物业，对项目具有统一的经营管理权，这是对项目后期经营中的统一规划、招商和经营调整的一大保障。??本项目是新建商业项目，能打造较好的商业硬件条件和经营环境，有利于项目未来招商和经营档次的提升。 项目发展难点分析??本项目所处地理位置虽然紧邻东门商圈，但已经处在东门中路的末端，东门商圈的边缘，较难共享东门商圈的人流，出现本项目商业楼层较多，总共有7层(地下2层，地上5层商业边缘化的现象，如何通过商业特色化和差异化的打造，吸引目的性消费是本项目要重点考虑的问题。??)，从东门目前商业发展情况来看4层以上商业的经营情况都不太理想，空置率较高，因此本项目的4~5层如何通过交通动线的调整和业态组合吸引人流往高楼层消费是本项目发展的一个难点。??动线规划设计上，如何结合地铁出入口，利用地铁的人流，将地铁人流引导进入本项目消费是规划设计上要重点考虑的。??本项目整体规模较小，单层面积小不利于商业规划，如何实现有吸引力的、选择针对性的业态组合是本项目要考虑的重点。??本项目是裙楼商业，结构空间受到较大的影响，在规划中要重点考虑铺位划分，实现良好的动线设计及处理好边角位和死角位。 本项目发展机会分析??相对于百货而言，本项目可在业态组合上综合餐饮、休闲娱乐业态，实现和东门百货业态的差异化竞争，同时，本项目产权统一，相对于东门现有街铺和商城，在未来招商中可引进一些需要经营面积较大而在东门找不到合适商铺的品牌商家，提升本项目的经营形象和档次。??随着信和春天东门项目、东门地下商业街新增项目的开发，东门中路的商业规模的在扩大，同时东门中路上地铁3号线的开通也将给东门中路带来更多商业人流，未来东门中路将成为以“零售+休闲娱乐”为主导的商业街，区别于原有东门商圈批发零售混杂的商业区域，新项目普遍在硬件和商业环境上升级，东门中路在商圈内的地位和影响力都会得到提升，这为本项目创造了良好的发展机会。??东门商圈经营环境较好，规模相对集中的餐饮娱乐业态缺乏，是本项目未来发展中要抓住的市场空白点和机会点。??本项目的地理位置和物业硬件条件，有机会打造成为东门最具展示性，市场形象最好的商业物业。 本项目发展威胁分析??近两年整体经济大环境仍处在逐步回暖阶段，零售业经营状况不佳，东门商铺空置率也在增加，租金平均下滑10~15%，未来项目招 商将面临一定的市场压力。??商圈内部的改造商业项目也在不断提升自身档次和硬件条件，未来竞争加剧。随着信和春天项目和地下商业步行街项目的开发，未来商圈竞争将加剧，无论在商家资源争夺还是未来商业经营上的竞争都更为激烈。??东门天下裙楼商业，已停业的海雅百货未来调整的方向对本项目未来零售经营有较大的影响。海雅百货未来定位为零售则有助于本项目区位零售业态的加强，若定位为批发市场则本项目在业态规划上更需要加强项目的目的性消费和主题独特性才能吸引人群消费。 本项目规划定位探讨 东门商业格局的变化趋势东门商圈图东门中路——未来东门商圈最重要本项目的零售商业街茂业百货东门中路以后是东门商圈真正的商业九龙城信和春天百货街，面临着整体的升级。东门中路上旺角茂业百货的改造，信和春天百货的入市，配合九龙城、东港购物中心、港丰大厦，新增的零售业将提升东门中路零售业的经营环境和档次，帮助东随着临街租金水平提升，承租水平较低的批发零售门商圈零售业的升级，东门中路在东业逐步退出临街区域门商圈的地位和权重将不断加强，未来随着东门中路零售业的发展，租金水平的提升，批发行业、专业市场等承租水平较低的行业都将逐步退出租金较便宜的经营区域。 东门商业格局的变化趋势本项目——打造未来东门大街第一站未来大巴、公交近期由于地铁修建的原因，东门中路商业站点、地铁站点汇聚黄金点发展受阻，无论是南海中心还是原有的海雅百货在经营上都受到较大的影响，地铁修建完成后，东门中路将因地铁人流带动，商业经营更旺。在3号线开通之前，东门的消费人群主要通过大巴交通工具到达东茂门商圈，主要站点集中在茂业百货门前的现有人群到业达聚集点东门中路站，但随着地铁的修建，因地铁的便利性，未来从龙岗和布吉方向来东门逛街的人群到达东门商圈，将转移到晒布太阳广场路地铁站点，配合东门地下商业步行街的修建，本站所处位置将成为未来人群逛东门商圈的起始地点，是东门大街的第一站。 本项目未来在东门商业格局中的地位——东大街门户地铁上盖主题娱乐零售新中心ERC mall(Entertainment Retail Center)地铁3号线进入东门商圈的第一站双首站——东门地下步行街起始站地面大巴站点汇集、地下地铁人流聚集双枢纽—— 主题发展诠释——购物消费类型个性消费，情感满足时尚消费，绽放“酷”自己年轻代追求四酷:产品概念要酷，设计要酷，功三人篮球赛、野外生存、瑜伽、能要酷，宣传要酷，总之从内到外一酷到底。具蹦极、真人版CS游戏青年消费者购有强烈的享受生活的观念，强调的是“感官消费”。物行为分析体验消费，热衷参与年轻消费者虽然重视品牌，但其品牌忠诚游戏购物双双占先，以休闲用品度并不高，他们更喜欢尝试新品牌，习惯新娱乐生活弄潮儿;(CD碟、书籍、软件)为主，包将各种品牌换来换去，购买行为也不完全含票务及预订、电器产品、金融网络生活绝对主力受品牌的驱使，所谓“物美价廉人人爱”，服务、网上教育等。在圈定的预算内，更多的考虑性价比。 主题发展诠释——主题延展新娱乐体验、品牌折娱乐消时尚品牌新娱网络扣费生活乐消费消费网络用休闲用品品顺应消费人群及消费特点年轻态的趋势，以消费娱乐化、强调体验互动为主旨。在项目整体规划定位中，通过一些前卫的符号或者载体来体现，发掘他们的流行语言、词汇、行为和心理等符号系统，并将这些元素融入到项目规划和传播策略中。 项目定位依据——项目周边消费人流分析地铁3号线??从东门商圈消费人群来看，主要消费者为时尚少年、市内工薪阶层、特区外打工者、香港中低收入者等，大部分消费群仍集中在罗湖区域及关外龙岗、龙华区域。??3号线贯穿辐射了罗湖区主要的高密度居住区域，沿线站点翠竹、田贝、水贝、草埔、布吉，3号线开通后将替代现有部分大巴的载客功能。进入东门商圈第一站3号线沿线老街、晒布路、翠竹、田贝、水贝、草埔、布吉、木棉湾、大芬站点都是人口居住密集的区域，水贝田贝市场本身也是深圳的珠宝批发市场，3号线的贯通可带动沿线人群进入东门商圈消费，本项目所在站点则是进入东门商圈的第一站。 地铁商业消费特点分析地铁商业通常具有如下特点:集内的商铺组合突出为顾客提供方便、快捷的服务，主要包括便利店、快速餐饮店、书店、音像店、特色商品等，具体的组合根据各站点的人流特点有所差异;商铺以连锁店为主，如:屈臣氏、万店通连锁便利店、海天书店、八十八饮品等。零售店铺消费特征表现为:潮流时尚相关店铺以即兴消费为主、品牌折扣店铺以目的性消费为主;餐饮店铺消费特征表现为特色餐饮目的性消费。地铁上盖物业商场，消费者购物行为除餐饮的目的性消费外，其余零售店铺主要以即兴消费为主，消费者流连于购物中心各大品牌店铺，途径某些店铺时会情不自禁被店铺商品吸引，产生冲动性消费。零售商店顾客满意度方面:地铁上盖商业项目比纯地铁商业项目的零售商店顾客满意度高，一方面在于整体购物环境较好，各店铺装修较具品牌特色，商品成列较为讲究，店铺面积与商品展示的需求面积基本相符，而纯地铁商业项目整体购物环境较差，店铺面积较小，不利于商品展示。 地铁消费人群分析地铁商业的消费群体主要来自乘坐地铁的客流和项目区域周边的消费群体，具体而言有以下三种:1、乘坐地铁上下班的通勤客流。该类客流的特点是出行时间规律固定，时间观念强，尤其在上班早高峰时段几乎没有消费欲望，只会产生少量的随机性消费。但是在下班时段，由于购物时间较为宽裕，该类客流对地铁商业有一定的消费需求，消费类型主要以社区配套类商业为主;2、乘坐地铁出行的目的性客流。该类客流的特点是出行时间并不固定，通常集中在周末及节假日，其出行有较明确的目的，如购物、娱乐、观光等，该类客流是地铁商业的主要消费群体，消费类型与其目的地特点有关;3、居住在地铁商业周边的消费者。该类消费者的特征是消费习惯较为固定，消费类型以社区配套商业为主。 地铁消费人群分析通勤客流目的性消费客流区域消费者商务人流、游客、体闲、购人流集中在特定时段，形成固定的消费习惯，物人流较多，各时间段人消费群体特点集中在上下班高峰期间，兼有随机性消费及目的流均较多，乘地铁前来目随机型消费为主性消费的特征的性消费的乘客比例较大主要消费快捷便利 的延伸服务，包括:便利店、消费业态比较广泛，包括:兼有通勤客流及目的性消费特征书店、音像店、冲洗店、超市、百货、餐饮、体闲消费客流的特征，主要干洗店、西饼店、饮品娱乐等以社区商业为主店和眼镜店等万象城、华强北、金光华广深圳地铁世界之窗通道多为社区商业，如香港典型地铁商业场、CoCoPark 等地铁沿商业青衣城、杏花新城等线综合性商业对于本项目而言，本项目地处东门商圈，项目面临的主要消费群体以目的性消费客流和区域消费者为主，兼顾通勤消费人流，地铁商业的经营类别根据周边商业特点确定。 未来东门商圈人流到达情况分析??未来人群到达地点分析:在3号线开通之前，东门的消费人群主要原有茂业门口到通过大巴交通工具到达东门商圈，主要站点集中在茂业百货门前的达的人群将有部东门中路站，但随着地铁的修建，因地铁的便利性，未来从龙岗和分转移到新的人群到达聚集点布吉方向来东门逛街的人群到达东门商圈，将转移到晒布路地铁站点，配合东门地下商业步行街的修建，本站所处位置将成为未来人群逛东门商圈的起始地点。本站未来也将是东门传统主流消费人群到达东门商圈的重要站点。东门地下商业步行街项目茂总规模约3万平方米，规划现有人群到业业态以零售街铺为主，配达聚集点合部分餐饮经营，预计2010年初动工。太阳广场 定位及业态规划探讨本项目在发展初期如果以纯零售为主的业态发展，如百货行业或者全部规划为零售商铺，会存在项目目的性消费不强，对人流的吸引力不够，零售业经营困难的问题，因此本项目未来发展要升级为“零售+ 餐饮+主题消费+休闲娱乐”的发展模式。东门地下商业步行街预计明年开始动工，在步行街项目完工开业后，将会通过地下商业模式加强本项目和东门商圈零售业之间的联系，这对本项目未来零售发展来说是一大利好;而随着东门中路信和春天百货项目的2010年底开业，东门中路将因聚集茂业百货、九龙城、旺角等商城一起，加强了东门中路零售商业的权重，吸引更多消费人流，提升零售业商业氛围，本项目作为东门中路上的地铁站点上盖商业，也将随着东门中路零售业态的集聚和升级带来零售业的共同发展，因此DTZ认为，本项目在发展初期和2年后将面临着一个业态的调整阶段，在发展前期建议——零售(35%)+ 餐饮(35%)+ 休 闲娱乐(30%)在后期发展中，零售业态将预留20~30%的提升空间 从东门商圈经营交往的场来看，租金较高1~2层，行东门中路项目业态比较分析业和业态多集中在潮流服装、饰品、时尚数码、化妆品、美发、美甲、小食店等零售行业，说明这些行业九龙城旺角本身经营状况较高，租金承受力高，也是东门的主流8<#004699'>F经营桌球8<#004699'>F城、美食消费业态。7<#004699'>F广场及美7<#004699'>F容足沐店6<#004699'>F6<#004699'>F华盛东门项目全部分隔迷你影院、雪糕、CD店、书吧、5<#004699'>F5<#004699'>F5<#004699'>F为独立商休闲餐饮服装、饰铺，主要东门朗豪坊(动漫城)品、皮鞋 4<#004699'>F200~4004<#004699'>F180~3004<#004699'>F美食广场、特色餐饮经营手机皮具、美及配件、动漫相关产品、玩具、漫画、电容美发、3<#004699'>F300~8003<#004699'>F200~4003<#004699'>F100~1503<#004699'>F 电器、服玩城、贴纸机、扭蛋机化妆品、装、饰品、 2<#004699'>F50010002<#004699'>F300500美甲店、-~2<#004699'>F120~200玩具、模2<#004699'>F美容美发、街头时装、包包、鞋、皮具、日小食店型、漫画、临街1500-临街1500-临街1000-娱乐餐饮韩化妆品及动漫周1<#004699'>F2000，内铺1<#004699'>F2000，内1<#004699'>F1600，内铺1<#004699'>F等服装配饰、品牌餐饮(复式铺)边产品600-1000铺600-800约200-300潮流服饰、年青化手饰、特色食品、美容、美发、美甲、时尚家B1<#004699'>F饰品城B1<#004699'>F居、品牌休闲餐饮、礼品、特色零食时尚服饰、流行餐饮、便利店、B2<#004699'>F本项目在楼层业态上的定位，一方面需要迎合商圈自身的发展，引进经营西饼屋、个人护理、甜品店状况好，租金水平高的行业，提升本项目租金收益;另一方面利用本项目便捷的地铁到达优势，新项目的硬件及经营环境优势，吸引此部分客户群的消费。 东门中路项目业态比较分析和茂业百货及信和春天百货项目相比，信和春天百货本项目楼层较少，人流更容易到达，从13<#004699'>F12<#004699'>F茂业百货业态分布来看，信和项目的餐饮、休闲11<#004699'>F11<#004699'>F美食 广场娱乐业态都分布在5<#004699'>F以上，茂业百货餐休闲娱乐10<#004699'>F10<#004699'>F床上用品、家居用品、母婴室品牌餐饮饮娱乐业态较少，美食广场在11层，而益智培训童装、玩具、童鞋、婴儿用品、儿童9<#004699'>F美容纤体9<#004699'>F乐园本项目的餐饮娱乐项目集中在3~5层，人运动体验8<#004699'>F8<#004699'>F运动服饰、户外用品、健身器材流更容易到达，在未来招商上更有优势。时尚休闲、牛仔休闲、大众休闲、男7<#004699'>F7<#004699'>F士皮具、户外用品男鞋、男士正装、商务休闲、男士内6<#004699'>F6<#004699'>F华盛东门项目衣、男士箱包、美容中心精品女装、内衣、家居服、孕妇装、5<#004699'>F5<#004699'>F5<#004699'>F迷你影院、雪糕、CD店、书吧、休闲餐饮男士精品、女士饰品4<#004699'>F4<#004699'>F 淑女装、女士手袋、饰品4<#004699'>F美食广场、特色餐饮百货动漫相关产品、玩具、漫画、电玩城、贴纸机、扭3<#004699'>F3<#004699'>F少淑女装、少女配饰、钟表、咖啡厅3<#004699'>F蛋机2<#004699'>F2<#004699'>F精品女鞋、休闲女鞋2<#004699'>F街头时装、包包、鞋、皮具、日韩化妆品1<#004699'>F1<#004699'>F化妆品、珠宝、眼镜、钟表、饮品1<#004699'>F服装配饰、品牌餐饮(复式铺)潮流服饰、年青化手饰、特色食品、美容、美发、B1<#004699'>F美食城、零售、便利店B1<#004699'>F超市、家电B1<#004699'>F美甲、时尚家居、品牌休闲餐饮、礼品、特色零食时尚服饰、流行餐饮、便利店、西饼屋、个人护理、B2<#004699'>F停车场B2<#004699'>F甜品店 八、本项目楼层业态规划及主题定位 项目楼层业态定位方案5<#004699'>F迷你影院雪糕、CD店书吧/水吧休闲餐饮(仙踪林)4<#004699'>F美食广场特色餐饮(多个品牌)中庭(留言瀑布)3<#004699'>F动漫主题零售(玩具、模型、漫画、游戏等)电玩城、贴纸机、扭蛋机小型零售(街头时装、礼品、小型零售(街头时装、包包、鞋、皮具、2<#004699'>F主题中庭(新产年青化手饰、时尚家居)复式休闲连锁餐饮服装配饰、日韩化妆品)品发布/促销)(星巴克/大家乐)1<#004699'>F临街街铺(品牌零售大店)潮流服饰、年青化手饰、特色食品、美容、美发、B1<#004699'>F 美容(彩妆)美容、美发、美甲品牌连锁餐饮美甲、时尚家居、品牌休闲餐饮、礼品、特色零食B2<#004699'>F时尚服饰、潮流服饰大店便利店、西饼屋个人护理(屈臣氏/万宁)流行餐饮、甜品店 项目定位依据——负2层~2层(潮流零售业态)??根据对本站点未来到达人流情况分析，可以看到本站未来将是东门商圈主流消费群到达的和聚集的重要站点，因此本站的商业设置仍要配合此部分客户群的消费需求，在他们进入东门商圈的第一站有效抓住这部分人群的消费。??由于是地铁商业，也要配合地铁商业的特性，快速、便捷零售消费的特点，配置部分地铁商业零售业态。??快速零售消费是本项目主要租金贡献的业态组合，在香港/深圳的地铁上盖物业低楼层是必备的组合方案，同时结合东门消费人群的特性，增加特色时尚的小型零售。; ??针对地铁便利性消费。??特色餐饮、服饰、个人护理产品大店吸引人流驻足。负2层业态规划潮流服饰西式(In base)快餐便利店西饼店甜品店屈臣氏/万宁零售零售 万宁负2层业态规划品牌潮流服饰(In base)西饼店西式快餐甜品屈臣氏/ 店便利店 ??针对东门主流商业经营和传统以女性为主的消费群。??边角区域较深的铺位引进面积较大的美容、美甲商户，配合主题经营，吸引人流停留。负1层业态规划美容、美发、美甲美容(彩妆学校)零售零售西式快餐零售零售 美容(彩妆学校)负1层业态规划品牌零售西式快餐零售美容、美发、美甲 ??复式餐饮铺位引进品牌咖啡厅，提升项目档次，增加项目标识性。??充分利用临街铺位的对外展示性，引进装修档次高、店面形象好的服饰品牌。1层业态规划对外零售街铺(服饰品牌大店)复式铺(餐饮)零售零售对外零售街铺(服饰品牌大店)零售对外零售街铺 1层业态规划复式铺(餐饮)对外零售街铺(服饰品牌大店)对外零售街铺(服饰品牌大店) ??2层为人流到达性高的黄金零售楼层，划分为多个小型零售铺位，丰富商户种类，提升项目租金，边角进深较深的铺位适当引进面积较大的特色服饰店。??利用中庭进行产品发布和商场活动Show场，聚集人气。2层业态规划复式铺服饰品牌大店(餐饮)零售中庭零售零售零售 运动休闲系列品牌服装大店2层业态规划品牌服装大店服饰品牌大店品牌服装大店品牌服装大店 ??打造东门最大电玩城，主题环境打造和装修，配合电玩动漫零售行业，成为东门首个经营环境最好，主题性最强，规模最集中的电玩区域。??利用中庭设置“深圳首个留言瀑布”，成为情侣约会、朋友聚会的特色场所3层业态规划动漫主题零售留言贴纸机、扭蛋机瀑布电玩区动漫主题零售 3层业态规划动漫主题零售贴纸机、扭蛋机电玩区动漫主题零售 ??3200平方米整层主题餐饮区域，打造东门商圈首个特色餐饮集中、消费环境舒适、选择多样化的餐饮区，成为年轻人聚会、朋友约会最爱的场所。??留言瀑布贯穿4层餐饮区，成为约会聚餐人群的娱乐项目。4层业态规划美食广场特色餐饮留言瀑布特色餐饮特色餐饮特色餐饮 4层业态规划特色餐饮美食广场特色餐饮特色餐饮 ??1200平方米大地影院，打造东门商圈规模最大、消费环境最好的经济型影城。??休闲餐饮、CD音乐、书吧/水吧提供年轻人娱乐、聊天、休息、阅读的消费场所。5层业态规划连锁休闲餐饮(仙踪林)CD雪音糕乐书吧/水吧影院 连锁休闲餐饮(仙踪林)5层业态规划CD音乐影院雪糕书吧/水吧 本项目发展主题定位本项目规划定位，要立足于东门商圈，但在此基础上需要有所提升，同时也不能违背东门商圈传统的年轻、充满活力、个性等基本形象。因此要求本项目既要迎合商圈，又要有所突破。建议本项目定位为——时尚潮流化青少年城面向少年和青年消费群体，并配合餐饮、休闲娱乐场所设施的新一代小型商业中心引进一些具有实力的餐饮、娱乐业态，打造东门商业相对集中的休闲、餐饮、娱乐空间，弥补东门商圈在业态和功能上的不足，为区域商业带来拉动效应，实现自身发展的差异化。 本项目发展主题定位打造时尚娱乐体验概念项目名称建议——东悦城名称诠释:东门中路第一站、Joy City包含元素——JOY的联想:欢乐、有趣、潮流、动感、新鲜感、约会、兴奋、童真、简单、健康、和谐、营养、年轻玩乐族。。。。CITY集中地 九、项目建筑规划发展建议 地下2层铺位调整扶手梯移位 地下1层铺位调整扶手梯移位 地面1层铺位调整扶手梯移位此处增加2部垂直电梯人流从此扶手梯上2层 地面2层铺位调整扶手梯移位中庭此处增加2部垂直电梯人流从此扶手梯上3层 Thank you!DTZ 戴德梁行2009.12.