剩余法地价

第 !"卷 第 #期 湖北财经高等专科学校学报 #$$%年 $&月 #"日 ’()*!" +(*# ,(-./0)(12-3456())474(185/0/940/:;9(/(<59= >?.*#"@#$$% 用剩余法评估地价的几点看法 程阳春 A湖北财经高等专科学校 经济管理系@湖北 武汉 &%$$BBC D摘 要E 剩余法是评估房地产价值的一种常用的方法@特别是在待开发的土地评估中应用较为 广泛F这种方法以预测为基础@在计算评估值时应考虑货币时间价值F D关键词E 剩余法G地价G货币时间价值 D中图分类号E8#H%*%$ D文献标识码E > D文章编号E !$$HI!B$JA#$$%C$#I$$K%I$# LMNOPQORSMQTUVWXMYUZVQT[LY\S]YV^ OU_M‘abW]YWUQT[U_OcWT‘d\QeO fgahiWT[Ie_YT A;9(/(<59j0/074<4/kl4?0.k<4/k(12-3456())474(185/0/940/:;9(/(<59=@m-n0/&%$$BB@6n5/0C oXVU\WeUpqn4=-.?)-=<4kn(:5=0r5/:(19(<<(/-=4<4kn(:k(4s0)-0k4kn4.40)4=k0k4s0)-4@ 4=?4950))t5/)0/:kn0k/44:=k(34:4s4)(?4:u5:4)t-=4:5/4s0)-0k5(/*qn5=r5/:(1<4kn(:k0r4=kn4 1(.490=k0=5k=1(-/:0k5(/0/:=n(-):9(/=5:4.9-..4/9tk5<4s0)-45/90)9-)0k5/74s0)-0k5(/s0)-4* vOwRM\‘Vp=-.?)-=<4kn(:G)0/:?.594G9-..4/9tk5<4s0)-4 剩余法是将被评估对象预期开发后的价值@ 扣除预期的正常开发成本x销售税费x管理费用x 利息费用及开发利润等@由此推算被评估对象价 值的一种评估方法F在房地产评估中是一种比较 实用的方法@特别是在待开发土地的评估中应用 较为广泛F但是@笔者认为在实际使用这种方法 时@还有一些具体问特别是货币时间价值需要 认真考虑F 一x是否应该考虑货币时间价值 这是剩余法使用中最为突出的一个问题F有 的按考虑货币时间价值计算@有的没有考虑货币 时间价值@也有的认为既可以考虑也可以不考虑F 这就造成这种方法在实际使用上不统一x不F 很明显@在考虑货币时间价值和不考虑货币 时间价值这两种不同情形下计算出的评估值相差 是很大的F其实@按照现代财务管理观念@货币都 是有时间价值的F由于在不同时间@单位货币的价 值不相等@所以@不同时间的资金不能直接进行大 小比较和运算G只有把它们换算到相同的时间基 础上@才能进行比较和运算F若干年后将会获得的 !$$元的收入@在现在并不是 !$$元G在若干 年后投入的 !$$元的资金@也不等于现在的 !$$ 元F由于资产评估结果反应的只能是评估基准日 这一特定时点上被评估资产的价值@而房地产开 发项目x特别是大型项目@其开发建设周期比较 长@其销售收入的入账与有关成本x费用的发生@ 不仅不可能全部都在评估基准日@即使在收入入 帐的时间上和在成本x费用发生的时间上各自也 都必然存在一个时间差@它们之间是缺乏可比性 的F如果我们将若干年后将会获得的收益或将要 发生的支出直接用来计算现时的评估价值@这不 仅违背了现代财务管理观念@也与资产评估的现 实性特征不相符@违背了资产评估的客观性和科 学性的原则F 因此@在选用剩余法时@应要求统一考虑货币 时间价值@而不能够既可以考虑也可以不考虑F这 一点应加以规范@以免在实务中引起混乱@增加评 估执业风险F诚然@不考虑货币时间价值时计算比 较简便F但这不能成为我们采用这种方法的理由@ 我们不能因为在计算中少几个过程而违背现代经 济管理的基本价值观念和资产评估的基本原则F 二x关于售楼价和建筑费x专业费的计算 基于上述分析@楼价和建筑费x专业费均的计 算均应考虑货币时间价值F 一般情况下@对建筑物的销售@我们可以按在 开发建设过程中预售x开发建设完成时出售和建 成后一定时期内出售等几种情形进行预测@因此@ 计算时应将不同时点出售的售价@选用适当的折 现率@分别换算成评估基准日的现值并求和F该现 值之和即为售楼价F 设被评估对象为一待开发建设的熟地@面积 !$$$平方米@允许用途为商住两用@容积率为 B@ 覆盖率y"$z@土地使用年限为 "$年F假定在开 发建设一年后@商用房即可全部预售完毕@住宅也 可预售出 %$z@预计售价分别是 &$$$元{<#和 #$$$元{<#G其余住宅在开发建成后即可全部售 出@预计售价为 !"$$元{<#F设折现率为 !$zF 在计算售楼价时@应先按给定的条件对被评 估地块的开发利用进行设计p建筑面积应为 B$$$ 平方米@!&层@每层 "$$平方米F假设根据调查分 析@!|#层确定为商用@其建筑面积共 !$$$平方 米G%|!&层为住宅@其建筑面积共K$$$平方米F则p 售楼价}&$$$~!$$$~A!!!$zCI!!#$$$~K$$$~%$z ~A!!!$zCI!!!"$$~K$$$~B$z~ A!!!$zCI#} &&"&*%!A万元C D收稿日期E#$$%I$!I$B* D作者简介E程阳春A!HKKIC@男@湖北浠水人@湖北财经高等专科学校讲师* %K 万方数据 程阳春!用剩余法评估地价的几点看法 建筑费"专业费也应跟据在开发建设期内不 同的投入方式#将不同时点投入的资金全部换成 评估基准日的投资额$设上例中总建筑费预计 %&&万元#预计建设周期 ’年#第一年投入总建筑 费的 (&)#第二年投入 *&)$专业费为总建筑费 的 ()#折现率 +&)$设建筑费在各年内均匀投 入#专业费在开发建设时一次投入$则! 建筑费,%&&-(&)-.+/+&)01&2%/%&&-*&)-.+ /+&)01+2%,*%32&*.万元0 专业费,*%32&*-(),’42%*.万元0 三"关于利息的计算 根据等量资本要求获取等量利润的原理#利 息应为全部预付资本的融资成本#不仅是建筑工 程费用的利息#还应包括土地资本的利息$不动产 的预付资本包括地价款"开发建造费"专业费和不 可预见费等#即使这些费用是自有资金#也要计算 利息$即计算利息的基数是全部预付资本$由于 这些费用在开发建设过程中投入的时间不尽相 同#在确定利息额时#必须根据地价款"建筑费"专 业费等的投入额"各自在开发过程中所占用的时 间和适用的贷款利率来计算$即!地价的利息以全 部地价款按整个开发建设工期计算5建筑费和专 业费的利息以各期投入的数额按其实际占用时间 计算$若建筑费和专业费在开发建设期内均匀投 入#则计息期按投入资金的实际占用时间的一半 计算$ 现在的问题是#在考虑货币时间价值的情况 下#在计算地价时#是否还要扣除利息6 在上述计算过程中#建筑费"专业费均已考虑 了货币时间价值#即把将来预期投入的资金都换 算成了现值#其利息都已经作了扣除$因此#在计 算地价时#它们的利息不能再扣除#否则就重复计算$ 有人说#地价的利息同建筑费和专业费的一 样#在上述计算结果中也已考虑#因此#也不再计 算$笔者认为#上述计算结果#仅仅是7把将来不同 时间预期投入的资金都换算成了现值8#即仅考虑 了将来开发建设过程中预期投入资金的利息$而 地价本身就是评估基准日的地价#不是将来预期 投入的$虽然它表现为7现值8#但是这个现值中显 然没有考虑地价作为预付资本的投资利息$因此# 在计算地价时#要计算地价的利息#并把利息折算 到评估基准日$ 在上例中#假设利息率为 9)#折现率仍为 +&)#则利息计算如下! 地价的利息,地价-:.+/9)0’1 +;-.+/+&)01’ 四"土地开发利用方式和未来房地产市场行 情的确定是关键 选择最佳的开发利用方式和开发方案#要根 据最有效适用和最合理开发的原则#在政府规划 限制的许可范围内#设计出待估土地的最佳开发 利用方式和方案#包括对建筑物的用途"建筑容积 率"建筑覆盖率"建筑式样"建筑物的装修档次和 外观等方面的最佳选择$其中#最主要的是首先要 确定土地最佳的用途和使用强度$所谓最佳#就是 能适应市场发展需要#可获得最大盈利的开发方 式$选择何种开发方式#将直接关系到市场销售" 建设成本#进而直接影响开发项目的盈利$对土地 最佳用途的选择要认真分析当地市场的接受能 力"消费理念和潮流"现实社会的需要程度及未来 的发展趋势5必须是在土地规划要点明确#对土地 所在区域及周围环境情况相当熟悉#并具备相应 的建设规划设计知识的情况下#或者是已有项目 初步设计方案的条件下#才能比较正确地选择开 发模式$ 根据房地产市场行情和供求关系正确判断未 来开发完成的房地产市场行情是运用剩余法的另 一个关键要素$未来开发完成的房地产的租售价 格直接确定了房地产开发收入$而相比开发建设 成本和其他税费的预测#未来楼价预测的难度更 大$通常情况下#一般采用市场比较法和长期趋势 预测法相结合的方法#即根据同类用途和性质的 建筑物过去与现在的价格及其未来可能的变化趋 势来推测$只有掌握比较丰富的房地产资料$并 经常分析掌握各类房地产价格变化运动规律和供 求变化情况#才能比较正确地预测未来楼价$ 五"以预测为基础#以平均水平为基准 运用剩余法#还有一点必须要明确#无论是销 售收入的计算#还是开发建设成本的确定#尽管可 以参照已成交或已完工的房地产实例#但都是以 预测为基础的$同时#在有关数据的预测以及有关 税费"利息"利润率的计算时#都以平均水平为基 准$例如#在计算正常利润时#不可能根据开发商 的预期利润率来计算#而只能以房地产行业的平 均投资利润率为基础$因为#从理论上说#任何投 资都只能获得平均利润$当然#由于房地产投资需 要的资金量大"占用时间长"投资风险较高等#决 定了该行业的投资利润率可能高于社会平均投资 利润率$这些说明#剩余法的使用会受到一些条件 的限制#包含较多的可变因素#涉及到一系列的变 量#其中任何一个变量的变化都会引起评估结果 的变化$而这些变量的取值又有一个宽幅的数值 范围#选取数值范围内的任何一个具体数据均可 视为正确#其取值的合理程度依赖于评估人员的 知识"经验"技术水平和估价观点#使评估结果存 在保守估计和最大估计两种极端结果$明确这一 点#要求评估师在评估过程中#不管是为买地方估 价#还是为卖地方估价#都必须严格遵守科学"客 观"公平"公正的估价原则#以平均水平为基准#对 被评估地产进行科学规划"合理设计#并根据国民 经济形势和房地产业发展的变化#正确判断未来 房地产市场行情#不断提高自身的业务水平#尽可 能减少主观因素对评估结果的影响#使评估结果 能真正反映被评估地块的市场价值$ :参考文献; :+;全国注册资产评估师考试辅导教材编写组2资产评估学:<;2北京!中国财政经济出版社#’&&’2 :’;王人己#姚玲珍2房地产估价:<;2上海!上海财经大学出版社#+3342 :责任编辑!张 青; *( 万方数据