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房地产市场调研 4/6/2010 1 深圳市关外工业房地产市场调查报告 一 深圳市龙岗区工业房地产市场调查成果 1 概述 龙岗区为深圳市传统工业集中区，发展起步较早，现状工业氛围较浓厚， 共有大小工业园区约 500 个，其中村集体兴办的园区约占 40%，企业自建 自用型约占 30%，投资用途的园区约占 25%，政府规划的产业园区约占 5%。主要沿深惠公路、深汕公路、布龙公路、吉华路、李朗大道、宝龙路、 平湖大道等交通主干道两侧分布，工业聚集度较高，以传统的加工制造业 （如眼镜业、小家电等）为主，逐步向高新技术产业转型，涌现了如华为、 新天下、比亚迪等多个大型技术企业。政府重点规划建设的工业园区共三 个，分别为华为科技园、大工业区和宝龙工业城。 2 结论： 租赁市场 工业物业受性质、新旧、园区规模档次等因素影响，租金可划分成不同档 次：  村集体组织兴建的为形成工业区的独立厂房和 2000 年前建的较陈旧 的普通厂房物业月租金水平约为 5～10 元/平方米。此类厂房的租金 水平明显较 2007 年低 3～4 元/平方米，出租率约 65%。集中分布在 距深圳市区较远的坪地、坑梓、龙岗、坪山街道等（如大围工业区、 回龙埔工业区、坪东工业园、宝地工业区等），配套物业（宿舍、办公） 的租金与厂房基本相同。  政府扶持的工业园和高新技术园，因园区规划整齐楼宇、建成年较近 （2000 年后兴建）其厂房月租金水平约为 10～15 元/平方米，出租 率约 75%。在此基础上因工业聚集度更高、园区规划布局更好、产业 类型及产业链完善程度高的工业区月租金水平约有 2～3 元/平方米的 房地产市场调研报告 4/6/2010 2 增长，出租率 90%以上，个别工业园 100%出租率。 上述物业的配套物业（宿舍、办公）的租金水平明显较厂房高 3-5 元/ 平方米。 此类物业的租金水平较 2007、2008 年相当，无特别变化。  土地用途仍为工业用地，但实际用途已经转型为办公研发中心、专业 市场、展示厅、街铺等的工业物业租金水平因园区的规模档次、转型 内容、区位有明显不同。 写字楼：以天安龙岗数码新城、环球物流中心为代的类甲级写字楼， 租金 45～60 元/平方米，出租率 85%左右；规模一定，区域 氛围一般的园区综合楼租金 20～40 元/平方米（如李朗赛兔 数码科技园、本丰科技园等）。 商铺：天安龙岗数码新城、环球物流中心等写字楼下街铺租金水平 80～150 元/平方米；华南城等专业市场的租金水平约 40～ 80 元/平方米，出租率 85%以上。而求水山珠宝园、南岭丝 绸文化产业创意园等起步晚、位臵偏的工业园的商业展厅租 金约 23～30 元/平方米，出租率 65%左右。 此类物业的市场成熟度明显高于 2007、2008 年，租金也较之高 10%～ 25%，出租率增加 10%左右。 销售市场 根据调查，龙岗区工业物业成交量很少，大部分物业用于出租。 竣工日期在 2000 年前的普通厂房市场均价为 1,400～1,700 元/平方米， 2000 年后竣工的普通厂房市场均价 1,700～2,000 元/平方米，平均销售价 格与 2008 年、2007 年、2006 年分别变化为升 5%、跌 8%、跌 10%。 市场特点  高新技术企业的承租能力较强；  产业链完善、园区规划布局合理、环境优美、建筑外观新颖的工业物 业租金价格及出租率具有一定的优势；  外部经济环境对于各产业类型、各工业企业的影响大小不一，高新技 术企业受影响较少，但传统的加工制造业受影响程度较大。 房地产市场调研报告 4/6/2010 3 3 影响工业物业租金和价格的主要因素 根据调查，我们认为，现阶段工业物业租金价格及出租率的主要影响 因素为产业类型及产业链完善程度，这与目前深圳市政府倡导的产业转型 较一致。其次还包括临路状况及对外交通状况、工业聚集度及园区规划布 局、园区规模和建筑结构及新旧程度等多项因素： (1) 产业类型及产业链完善程度 经过近二十年的高速发展，深圳已逐步从传统加工制造业中心转型为高新 技术产业基地，在最新的政府产业规划说明书中明确提出未来将重点发展 电子技术、光电科技、生物医药、汽车制造业等高新技术产业，产业类型 及产业链完善程度对工业物业租金价格及出租率的影响程度日渐增大，高 新技术企业对厂房的需求量增加，其承租能力较强，环境优美、规划布局 合理的工业物业更加受亲睐。  案例一 [李朗工业集中区] 李朗工业集中区位于龙岗区布吉街道李朗大道旁，现 已建成了赛兔科技园、宝福珠宝园、中盛科技园等，正在建设的有李朗国 际珠宝园、中海信家电基地、左右家私产业基地等，产业类型较突出，产 业链日渐完善。该工业集中区的工业物业出租率高，租金收益稳定，受外 部经济环境的影响较小，发展前景较好。  案例二 [上雪科技工业城] 上雪科技工业城位于龙岗区坂田街道吉华路与坂雪岗 大道交汇处，紧邻华为及新天下科技园，已建成厂房及宿舍约 40 栋，以 电子技术产业为主，工业氛围浓厚，物流运输及生活配套等基础设施完善， 工业物业出租率高，租金收益稳定。 根据调查，上述两个工业城的月租金约 12～18 元/平方米，比周边同类型 的普通工业物业高 15%～30%，出租率高 20%左右。 (2) 临路状况及对外交通状况 随着深圳市域范围内道路网的建设及完善，高速公路、国道及省道共同构 筑了通行顺畅、路况良好的交通网络，深圳市及各区的对外交通日益便利。 因此，厂区周边的道路状况对于出租率及租金价格的影响程度正在减小。 这一状况与 2006 年前有较大区别。以深惠公路横岗段为例，其沿线分布 房地产市场调研报告 4/6/2010 4 有六约、六联、188、189 等多个工业园区，之前的对外交通主要依赖于 深惠公路，导致了临路状况好的厂房租金比不临路物业高 20%～40%。在 惠盐、盐排及水官三条高速公路通车、市政道路路况有所改善的情况下， 该街道任一地点接通高速公路的时间均不超过 10 分钟，对外交通非常便 捷，临路状况对租金价格有出租率的影响程度正在缩减。根据调查，该比 例目前为 10%～15%。 (3) 工业聚集度及园区规划布局 传统工业集中区由于起步较早，有一定的规模优势，工业聚集度高，且沉 淀了一批有实力、规模大的企业，现状出租及经营情况较好。园区分散、 工业聚集度低、受规划调整影响较大的工业物业的出租情况较差。 以中保-龙璧工业区为例进行说明。该工业区位于龙岗区坂田街道吉华路南 侧，有厂房、宿舍及食堂共 34 栋，三洋华强能源、雅昌管业、海曼科科 技、乐达精工等多个大型企业进驻已多年，园区内分布有银行、小型超市 及社康中心，绿化率高，物业布局较合理。中保-龙璧工业区周边分布有坂 田第一、恒亿及万事发三个工业区，该三个工业区内的厂房分布较散乱， 缺乏统筹规划，整体档次较低。经调查比较，中保-龙璧工业区的月租金为 15～17 元/平方米，明显比该三个工业区高 2～3 元/平方米，出租率高 10%-20%。 (4) 园区规模 园区规模大小对于租金价格及出租率影响不大。因全球经济不景气，目前 的潜在租户对面积的需求量不大，单层建筑面积 2,000～3,000 平方米、 整栋面积 1.2 万～1.5 万平方米的工业厂房出租率最高，面积越大，租金 单价越低，出租率越低。 (5) 建筑结构及新旧程度 由于目前市场上各种类型及规格的工业物业供应量充足，导致建筑物有效 层高较低（3.5 米以下）、外观保养较差（低于七成新）的厂房物业缺乏市 场竞争力，出租率较低，租金单价比正常价格低 1～2 元/平方米。 根据调查，工业厂房首层的层高一般为 6 米左右，其空间使用率、承 房地产市场调研报告 4/6/2010 5 重能力及受力标准较高，具有一定的优势及特殊性，其租金价格为楼上物 业的 1.3～1.6 倍，且出租率高。但是在 2006 年与 2007 年，该比率为 1.5～ 2.0。这是因为，首层厂房一般用于大型机械设备的堆放及生产，在目前的 开工率不足、产品滞销的情况下，租户对于此类厂房的需求量亦有所缩减， 导致租金及出租率情况变化。 4 典型街道工业物业出租情况说明 经调查分析，我们筛选出以下四个街道作为代表进行说明。 (1) 坂田街道 特征：以高新技术产业为主导，工业氛围浓厚，工业物业出租率高，租金 收益稳定，发展前景较好，工业物业保值能力较强。 (2) 布吉街道 特征：传统的工业集中区，地理位臵较优越，目前正在逐步转型为高新技 术产业基地（如李朗工业集中区）、商贸展销基地，具有一定的升值潜力。 房地产市场调研报告 4/6/2010 6 (3) 横岗街道 特征：传统的加工制造业基地，对外交通便利，具有一定的抗风险能力。 深惠公路及地铁建设对其影响较大，未来的发展前景较好。 房地产市场调研报告 4/6/2010 7 (4) 平湖街道 特征：缺乏统筹规划，园区分布较散乱，无突出的产业优势，工业物业出 租率低，租金单价偏低。 二 深圳市宝安区工业房地产市场调查成果 1 概述 宝安区是深圳市的一个大工业区，它的工业化自 1980 年代就已开始。现 已初步实现从传统农业向现代工业的过渡，形成了以工业为主导，出口创 汇型"三高"农业和规模经营的第三产业共同发展的外向型经济格局。不断 调整优化产业结构，大力推动"三来一补"、"三资"、内联、自营和民营企业 共同发展。 宝安区的工业正朝规模化、集约化方向发展，企业规模与竞争实力逐步增 强，涌现出富士康集团、创维、恩斯迈电子等一批大型工业企业。现宝安 的大中型企业产值占规模以上工业总产值的比重达 80%以上。 经过二十 多年的发展，宝安区已经形成了以电子信息产业为龙头，以电气机械及器 材制造业、仪器仪表及文化办公机械制造业和塑料制造业为辅助的，由三 房地产市场调研报告 4/6/2010 8 十多个行业门类、数千种产品组成的比较完善的工业结构，形成了比较完 善的产业配套体系。 2 结论： （1）宝安区工业物业月租金及出租率可以分为三个档次：大型工业园区 租金为 14～20 元/平方米，出租率约 90%；村委厂房（中型工业园区）租 金为 10～15 元/平方米，出租率约 80%；独门独院厂房（小型工业园）租 金 7～13 元/平方米，出租率约 75%。 （2）宝安区工业物业的市场租金及出租率因区域位臵的差异，由南至北 呈递减的趋势。同类型的工业物业，光明、公明等距深圳市区较远的区域 较龙华、西乡的厂房租金低约 2～5 元。 （3）与去年租金相比，石岩、光明、公明街道的租金稍有下调，下调幅 度为 1～3 元；而西乡、龙华等区域的租金变化不大，基本与去年持平。 （4）从市场调查的情况来看，各区域的工业物业均以出租为主，工业较 惜售，根据我方分析，认为可能是由于目前土地资源的供给有限，工业物 业建筑成本相对较低，建成后由于建筑面积较大，出租收益较稳定，因此 持有者都不愿意转让，而采取出租的方式长期持有。 3 影响工业物业租金和价格的主要因素 根据调查，宝安区工业物业主要以租赁为主，三级市场租赁较活跃，交易 案例较少，影响其租金和价格水平的主要因素有园区规模、产业集聚度、 地理位臵和产业类型等： （1）园区规模 建成规模较大的工业园区，如恒丰工业园、沙井同富裕工业园等，由于其 管理较，园区规划较好，承租的企业品质较高，其租金较稳定，市场 租金为 10～15 元/平方米，空臵率较低；规模较小的工业园区，如一些村 委或小业主自建的独立厂房，承租企业以劳动密集型、技术含量较低的行 业为主，其租金较大型工业区的租金低，个别建成年限较早、成新率较低 的独立厂房市场月租金为 7 元/平方米，该类厂房的高臵率也较高。 （2）地理位臵 宝安片区工业物业的租金与地理位臵有较大关系，离深圳市区较接近的龙 房地产市场调研报告 4/6/2010 9 华、西乡、观澜等街道，由于交通便利，其市场租金较光明、公明、松岗 等边远街道的租金普遍较高，出租率也较高。如龙华一些非工业园区的独 立厂房其市场月租金均为 12 元/平方米；而光明、公明街道等较远的工业 园区的独立厂房其市场月份租金为 7～10 元/平方米。 （3）厂房改造 由于片区功能改造，厂房的租金提升较高，本次调查的片区中，主要有两 个区域的厂房已进行改造，用作商业及办公等。首先是西乡街道二十五区， 西乡街道地处宝安区经济发展的核心地带，受益于宝安中心区的发展与建 设，其近年的租金呈上涨趋势，西乡街道中心区（二十五区）原工业厂房， 目前均已改变用途，低层（1-2 层）用作酒楼、商场（好百年、顺电、海 雅），高层（3-5 层）用做办公等，一层厂房目前市场月租金最高可达 120 元/平方米，用作办公的厂房物业目前市场月租金约为 30 元/平方米；其 次是大浪街道的同富裕工业园，目前改造成“大浪商业中心”，集书店、 餐饮、电器、百货于一体，一层物业租金约 100 元，二层以上约 60 元。 （4）产业集聚度 产业集聚度较高的工业园区由于产业链较完善、配套较好、园区管理规范 等因素，其市场租金及出租率较高，同时产业集聚度较高的园区相当一部 分物业是企业自建自用的龙头企业，如华为、富士康等，由于这些大型企 业的带动，周边厂房以出租用作仓库或配送物流业为主，从而带动了整个 区域工业物业的租金与出租率上升。 （5）产业类型 科技含量较高的高新企业市场租金承接能力较强，且该类企业较注重厂区 配套完善、交通便利等因素，该类企业市场租金承接能力为 12～18 元/平 方米；劳动密集型的企业，如服装加工厂、纸箱厂、电子厂等小型企业对 厂房成新度要求不高，承租能力较弱，该类企业的一般要求的市场租金为 7～11 元/平方米。 （6）厂房成新度、结构及楼层 成新度较高的厂房租金相对较高，05 年左右的厂房一般市场租金为 12 元/ 平方米，而 90 年代的厂房一般市场租金为 10 元/平方米；钢结构厂房较 普通厂房租金高 3～5 元/平方米；厂房一层的租金较其他楼层高约 2～3 元/平方米。 房地产市场调研报告 4/6/2010 10 工业物业调查情况表 片区 区域概况 区域工业特征 典型工业区 建成年代 月租金 （元/平方米） 与 07、08 年租 金情况对比 宝 安 、 西 乡 片区 位于宝安核心 地段，毗邻广深 高速及 107 国 道 工 业 及 商 业 较 繁 华，适宜将部分工 业 区 改 造 成 商 业 区。工业厂房租金 较高。 二十五区 80 年代-90 年代 办公：大于 30； 商业：60～70， 最高为 120 元。 因整体改造成商 贸园区，目前租 金水平较 07、08 年高 华利工业区 90 年代 第六层，租 14.5。 一层，200 平方 米，租 20。 租金水平较 07、 08 年低 2-3 元/ 平方米 东 方 明 工 业 城 90 年代-2000 年代 租：13-18。 基本与 07、08 年持平 福 永 片区 毗邻机场，交通 网络纵横。大型 工业园区较多 适宜发展物流型工 业，工业厂房租金 较高。 恒丰工业城 2000 年后新建 租：C6 栋 08 年 竣工，第 8 层， 14.5。 售：2,800 元/平 方米起 租金水平与 07、 08 年基本持平 福 永 同 富 裕 工业区 90 年代-2000 年代 一层 15-16 二层以上8-9 元。 租金水平较 07、 08 年低 2-3 元/ 平方米 沙 井 片区 毗邻广深高速 及 107 国道。 村委厂房较多，租 金整体偏低，空臵 率较高 安 家 工 业 园 （村委） 2000 年后新建 7-10 元 租金水平较 07、 08 年低 大 王 山 工 业 区（村委） 2000 年后新建 第三层 8 元 租金水平较 07、 08 年低 石 岩 片区 深圳西北部的 交通枢纽，有机 荷高速公路、石 观公路、松白公 路及龙大公路 等交通网络 发展成熟，工业区 较为集中，出租率 较 高 产 业 较 为 低 端。 志 泫 翰 园 岭 工业园 2000 年后新建 一层 15~18，二 层以上 13.5 租金水平较 07、 08 年低 同 富 裕 工 业 区 90 年代-2000 年 一层 15～16，二 层 11 租金水平较 07、 08 年低 龙 华 片区 临近深圳市区， 交通便利。 大 型 工 业 园 区 较 少，主要以村委厂 房及小业主小型厂 区为主。厂房租金 较光明公明等边远 街道普通较高。 同 富 裕 工 业 区 90 年代-2000 年 租：11-13 租金水平与 07、 08 年基本持平 华丰工业区 90 年代-2000 年 租：11 含物管费 租金水平较 07、 08 年持平 观 澜 片区 该区域主要以 观澜高新区，由 于高新区的带 该 区 域 有 较 多 大 型、高端企业进驻， 高新区厂房以企业 观 澜 高 新 技 术产业园 2000 年后新建 自用 -- 房地产市场调研报告 4/6/2010 11 片区 区域概况 区域工业特征 典型工业区 建成年代 月租金 （元/平方米） 与 07、08 年租 金情况对比 动，高新区周边 厂房较密集。 自建自用为主，极 少租售。高新区周 边厂房租金较高， 规划较好的一般出 租给较大型的企业 如富士康等用作仓 库，出租率高。 独 门 独 院 厂 房 2000 年后新建 租：6-9 租金水平较 07、 08 年有较大降 幅 福苑工业区 90 年代 租：10-13 租金水平较 07、 08 年低