退房案例

退房案例 原告：邝五女。 　　被告：番禺里仁房地产有限公司（以下简称里仁公司）。 　　第三人：中国工商银行番禺支行1992年12月28日，被告里仁公司与第三人属下的南村办事处签订《迎宾楼楼宇按揭书》，约定由南村办事处向购买里仁公司房屋者提供楼价70％以内额度及一至十年期限的楼宇按揭货款业务。此后，里仁公司即开始进行售楼业务。 　　1994年1月11日，原告邝五女与里仁公司签订《房屋订购》，交付5000元订金。同年2月22日，邝五女又与里仁公司签订《房屋买卖合同》，约定：邝五女购买里仁公司位于番禺市迎宾城环市广场牡丹阁A楼7室房屋一间，价值人民币211008元；邝五女须于签约时给付58302.40元（不含定金），余款则以办理银行按揭贷款形式支付；里仁公司必须于1996年6月30日前将楼房建成，如因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，或因重大技术需要更改图纸，或人力不可抗拒的自然灾害等因素影响，可延期交楼；但自应交楼之日起120天后，仍未能将楼房交付，邝五女有权书面通知里仁公司解除契约，里仁公司在接获通知30天内退回一切款项及利息。签约后，邝五女两次共交付购房款126008元给里仁公司，并支付其他费用1496.30元。 　　同日，邝五女与南村办事处签订《中国工商银行广州市分行抵押贷款合同》，约定：邝五女以其向里仁公司购买的房屋作抵押向该办事处贷款8万元，贷款利率为月利率11.55‰，期限至1998年2月22日。并就此签下《贷款借款暨还款担保书》，承诺自贷款之日起同时开立零存整取房屋储蓄专户，按月固定存入1667元，且不提前支取，保证到期一次归还贷款本息。南村办事处遂于当日将邝五女所贷8万元直接划入里仁公司专用帐户。 　　里仁公司在施工过程中，于1996年5月13日向番禺市建设委员会提交《工期延误报告》，要求因地质情况复杂改变，工程施工需延误215天；还以对所有桩工程进行检测及不可抗力风雨影响为由，要求再顺延215天。番禺市建设委员会为此加具了“延误工期原因基本属实”的意见。在此期间，邝五女共在其于南村办事处开立的储蓄专户存入63346元，并支付了至1997年5月20日的贷款利息36190元。后因里仁公司未能在约定日期交付房屋，邝五女遂停止向南村办事处交付1997年5月20日以后的利息。经与里仁公司多次协商未果，邝五女向番禺市人民法院提起诉讼，称其已按约定付清了购房款，但被告至今未交房，要求解除与里仁公司购房合同，并判令其退还全部楼款及按月利率10‰计算的利息。 　　被告里仁公司答辩称：我公司不能按期交房，是因为施工中遇到了合同约定的可延期的情况，并被市建委证实。因此，要求继续履行合同。 　　第三人中国工商银行番禺市支行诉称：我行向原告提供按揭贷款8万元已划入被告帐户，原告支付了到1997年5月20日止的贷款利息，本金及余下利息未偿付。我行请求解除与原告签订的贷款合同，判令原告偿还贷款本息，被告对此承担连带责任。 　　番禺市人民法院经审理后认为：被告里仁公司具有售房资格，第三人属下的南村办事处具有经营金融业务资格，原、被告及原告与南村办事处之间相互签订的上述《合同》及《协议书》、《还款担保书》，是当事人的真实意思表示，均合法有效。因南村办事处不具备法人资格，其行为应由其主管部门第三人承担法律责任。原告邝五女依约交付了购房款，被告应按约定的期限交付房屋给原告。被告在基础施工中，确实遇到地质复杂情况，从原设计钻孔桩改变为人工挖桩，使施工时间增多215天，符合合同延期交楼特殊原因的约定，故交楼时间可顺延215天。但被告对桩工程进行测检和雨水天气影响的时间是合同签订时应预见的，且测检工程保证质量是被告应承担的义务，被告因此要求顺延交楼的时间无理，本院不予支持。按合同约定，被告交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延时间为215天，即被告实际应交付楼房的时间为1997年1月31日。被告至今仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的日期120天，构成违约，原、被告签订的购房合同应予终止。据此，南村办事处与原告签订的《抵押贷款合同》、《楼宇按揭还款担保书》均应相应终止。致使上述合同和担保书终止的过错责任在于被告，被告应承担违约责任，赔偿原告及第三人由此造成的损失。被告须返还原告购房款131008元（含订金5000元），并从1997年2月1日起以月利率10‰计付该项利息至付清为止，同时应赔偿原告因办理购房手续必须支付并已支付的其他费用1966.30元。第三人所贷8万元已划入被告帐户，并由第三人监督被告使用，属一种特殊的借贷关系，故应由被告返还给第三人，并负担按月利率11.55％计算的从1997年5月21日起至还清款项之时的利息。原告在南村办事处开立的专用帐户内的存款由原告自行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项及参照《广州市购买商品房贷款抵押规定》，该院于1997年11月25日判决如下： 　　一、原告邝五女与被告里仁公司签订的《房屋买卖合同》及原告邝五女与第三人属下南村办事处签订的《中国工商银行广州市分行抵押贷款合同》、《贷款借款申请暨还款担保书》终止履行。 　　二、被告里仁公司于本判决生效后十天内退还8万元给第三人，并从1997年5月21日起以月利率11.55‰计付该款利息给第三人至付清时止。 　　三、被告里仁公司于本判决生效后十天内退还原告邝五女购房款131008元及赔偿有关购房费用共132974.30元，并从1997年2月1日起，按该退款总额，以月利率10‰计付利息至付清时止，并赔偿原告因按揭贷款而支付的利息36190元。 　　四、原告邝五女在第三人属下南村办事处开立的储蓄专用帐户内的存款63346元，由原告自行处理。 　　判决后，原、被告及第三人均没有上诉，判决发生法律效力。 　　评析近年来，随着住房制度改革，抵押贷款购房成为目前一种较普遍的买楼方式，反映在审判实践中，就产生了一种新类型案件？？适用抵押贷款方式的房屋买卖纠纷案。这类案件发生的一个主要原因，是因为开发公司无法按期交楼。因此，如何确定开发公司无法按期交楼的责任是问题的关键，也是案件争议的焦点。在本案审理过程中，对以下两个问题有较大争议： 　　一、里仁公司未按期交楼的原因是否均包含在免责条款中第一种意见认为：里仁公司与购房者签订了房屋买卖合同，收取了楼款，就应承担按期交楼的责任。里仁公司辩称无法按期交楼是因为地质情况复杂，需改变设计方案造成的。但这种情况的出现归根到底是由于里仁公司在此之前的勘探、测试工作不认真、不细致而导致的重大判断失误；而其所辩称对桩工程测检及雨水天气影响等原因，更是其在合同签订前就应当预见的。因此无法按期交楼过错责任完全在里仁公司，其应承担违约责任。 　　第二种意见认为：里仁公司未能按期交楼，是因为在施工中地质情况复杂，需改变设计方案并对所有挖孔桩进行抽蕊测试，以及受不可抗力风雨影响所造成的。这些理由符合房屋买卖合同中约定的免责条款，而且已被番禺市建设委员会调查所证实，因此邝五女起诉无理，里仁公司并未违约，应继续履行合同。 　　第三种意见认为：里仁公司在基础施工中，遇到地质复杂情况，以原设计钻孔桩改为人工挖孔桩和冲孔桩，使施工时间增多215天，这符合合同延期交楼特殊原因的约定，而且又有番禺市建设委员会提供的专业证明，因此交楼时间可顺延215天应予以认定。但是对于里仁公司所称因对桩工程作检测及雨水天气影响再顺延215天的要求，因为雨水天气影响施工进度是合同签订前就应预见的，而且里仁公司又未能提供同期气象部门的气象材料加以证实，且测检工程保证质量本是其应承担的义务，因此这215天不予认定。按合同约定，里仁公司交楼时间是1996年6月30日前，允许顺延215天，即其实际应交楼时间为1997年1月31日。里仁公司至邝五女起诉时止仍未能将房屋基础工程完成，且已停止施工，已超出约定可解除合同的日期120天，构成违约，应承担相应责任。 　　笔者同意第三种意见，即我们在处理合同约定的免责条款时，必须严格把握《民法通则》关于“不可抗力”的定义以及最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中有关“不可抗力”责任承担的规定，坚持有利于保护当事人利益及保护房地产市场健康发展，有利于社会稳定和公平合理的原则，在依照法律规定和合同约定的前提下，充分强调当事人特别是开发公司对其免责的举证责任，搞好涉及专业技术及有关行政管理部门的调查取证工作，在分清事实基础上，实事求是地予以处理。 　　二、如何确定贷款银行的法律地位有一种意见认为，法院应仅就开发公司与购房者双方房屋买卖关系来审理，不应涉及贷款银行。因为购房者起诉的对象仅为开发公司，诉讼请求也一般围绕双方签订的房屋买卖合同，要求谁违反合同，谁就承担责任，没有涉及到贷款银行权责，仅是单一的买卖关系。而购房者与贷款银行之间是不同于买卖关系的抵押贷款关系，属另一法律关系范畴，因此不适宜一案审理。我们认为，在这种房屋买卖纠纷案中，应将贷款银行列为第三人参加诉讼。这是因为，抵押贷款方式购房这一行为同时涉及三方当事人，有三个合同，存在三种相关联的法律关系。一是开发公司与购房者基于双方房屋买卖合同产生的房屋买卖关系，这是案件的主要法律关系；二是购房者与贷款银行依据抵押贷款合同产生的抵押贷款关系；三是开发公司与贷款银行的合作关系。合作关系的产生是因为开发公司在办理预售商品房业务时，其必须凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订楼宇按揭协议，约定由贷款银行提供一定限额和期限的贷款服务，而后贷款银行才据此向广大购房者提供贷款服务，将贷款款项划拨开发公司。这种合作关系先于购房者购房、贷款行为而存在，因此往往被忽视。其实，它是抵押贷款购房行为中缺一不可的环节，如果没有这种合作关系为前提，开发公司不能从事商品房预售业务，购房者也无法向银行贷款。正是这种合作关系把房屋买卖以及抵押贷款这两种不同的行为连接起来，使贷款银行在购房者与开发公司的房屋买卖纠纷中，无法袖手旁观，必须参加到诉讼中去。 　　责任编辑按： 　　利用银行按揭方式购房，由于按揭是基于银行与特定的房地产开发商的协议而向购买该特定开发商的房屋的购房人提供的，买卖的标的房必须成为按揭贷款的担保物，故在购房人与开发商发生解除房屋买卖合同争议情况下，必然发生提供按揭的银行贷款本息如何保护的问题。因此，按揭银行必以有独立请求权的第三人的身份参加到购房人与开发商之间的诉讼中来。按揭银行的此种诉讼主体性质决定，是否参加诉讼，应由按揭银行自主决定是否对原、被告双方提起诉讼，而不能由法院通知参加诉讼。 　　在这里要注意的一个问题，在确认购买合同和按揭贷款合同都应当解除的情况下，为什么要开发商承担向按揭银行返还贷款的责任，而不由借款人（购房人）返还。一方面，购房人向开发商交付的购房款包括两部分，一部分是自有资金，另一部分是贷款资金。就交付的自有资金来说，购房人是真正的权利享有人；就交付的贷款资金来说，购房人不是真正的权利享有人，仅是名义上的权利享有人。而按揭银行才是真正的权利享有人。按揭银行所提供的贷款对购房人来说，是购房人对按揭银行所负的债务。因此，购房人的债务人直接向购房人的债权人履行债务，具有消灭购房人对其债权人的债务的积极意义，从债的消灭来说是允许的。另一方面，按揭贷款购房，由于物的担保的性质，设定于特定物上的担保，事实上是由开发商设定和承担责任的。试想，在解除购房合同下，购房人根本不可能最终取得房屋所有权，而由开发商继续管领所有建成和未建成的房屋，购房人何来抵押物呢？只有物的抵押效力依然存在，才可能有效地保护和实现按揭银行的权利，这正是按揭贷款购房方式设计的主要目的。因此，因开发商的原因导致购房合同与贷款合同均应解除的，且开发商已实际占有贷款的，由开发商承担返还贷款的责任，是按揭贷款购房方式的特定要求决定的，是合理的。 购房者与开发商解除购房合同后，对于购房担保贷款合同应当如何进行处理？ 　　案情简介 　　2004年10月12日，原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司签订《杭州市商品房预售合同》，该合同约定，原告张先奎向被告杭州市鸿达地产公司购买其开发承建的“鸿达公寓”8号楼1208室房屋1套，建筑面积为131.32平方米，总房价款为482005元。原告张先奎于2004年12月5日向被告支付房款96400元、2004年12月28日支付房款7400元，计103800元，组合贷款330000元，共支付房款433800元。双方约定被告交付房屋的期限为2005年3月31日前，若被告杭州市鸿达地产公司逾期交房超过90天，原告张先奎有权终止合同，被告杭州市鸿达地产公司除支付原告张先奎已交房款的利息外，还应按总房款10％支付违约金。由于被告杭州市鸿达地产公司逾期交房超过90天，原告张先奎于2005年7月18日向被告杭州市鸿达地产公司发出要求退房的书面通知。 　　2005年9月13日，双方就退房事宜经协商后达成一致意见，并签订《协议书》一份。该协议约定：（1）原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司解除《杭州市商品房预售合同》；（2）截至2005年8月30日止，原告张先奎已归还银行的公积金、商业贷款及利息共计84814.16元，由被告杭州市鸿达地产公司付给原告张先奎，尚未归还银行的部分贷款由被告杭州市鸿达地产公司向银行偿还，从2005年11月起，原告张先奎不再承担向银行还款的责任和由此承担的其他一切后果；（3）原告张先奎已向被告支付的房款103800元由被告杭州市鸿达地产公司退还给原告张先奎，被告杭州市鸿达地产公司同时支付原告张先奎该款自2004年12月5日至2005年9月30日的利息10317.24元及以上述款项的10％作为违约金计10380元，补偿原告张先奎其他经济损失688.15元，被告杭州市鸿达地产公司共需支付原告张先奎210000元；（4）被告杭州市鸿达地产公司支付原告张先奎房地产交易登记费及印花税款305元，截止银行债务还清时的房屋抵押保险费在银行贷款清偿后即刻支付；（5）被告应当按照下列期限向原告返还购房款：第一次支付时间为2005年9月28日前，金额为70000元；第二次支付时间为2005年10月16日，金额为50000元及原告张先奎已付的2005年9月、10月银行贷款5337.26元；第三次支付时间为2005年H月20日之前，金额为90000元。如逾期支付，按当期须支付款项1％“日支付违约金；（6）本协议书自签订之日起，被告杭州市鸿达地产公司可就原告张先奎名下的系争房屋以恰当的方式寻找新客户，但原告对由此可能引发的其他纠纷不承担任何责任；（7）被告杭州市鸿达地产公司应当将原告张先奎在银行尚未归还的贷款清偿完毕并向原告张先奎提交债务清偿证明等所有相关文件，且已将所有须支付给原告张先奎的款项付清后，原告张先奎将配合被告杭州市鸿达地产公司办理最终的退房手续及相关事宜；（8）本协议一式两份，经双方签字盖章后即时生效；（9）自本协议生效之日起视为退房。 　　协议签订后，被告杭州市鸿达地产公司按约定向原告张先奎支付了第一期款项，第二期款项逾期7天。由于原告张先奎未注销贷款银行的龙卡，可能会引起被告杭州市鸿达地产公司归还贷款后贷款合同仍未注销、作为贷款担保的房屋抵押不能注销或该龙卡的担保单位仍为被告杭州市鸿达地产公司的状态，故被告杭州市鸿达地产公司于2005年11月25日书面通知原告张先奎办理龙卡注销手续或办理龙卡的担保转移手续。但原告张先奎于2005年12月6日致函被告杭州市鸿达地产公司，告知必须在银行贷款清偿完毕后才能办理龙卡的担保转移手续。原告张先奎在该函中同时要求被告杭州市鸿达地产公司支付第三期款项。但在协议规定的时间内，被告未向原告支付第三期款项。据此，2006年3月5日，原告张先奎向被告杭州市鸿达地产公司发出《终止协议通知书》，认为由于被告杭州市鸿达地产公司拒不履行《协议书》，故终止该协议书的履行。 　　由于双方当事人争议分歧较大，在协商未果的情况下，原告张先奎于2006年5月12日依法向杭州市人民法院提起诉讼，要求被告按照《协议书》的内容履行付款义务。 　　法院判决 　　杭州市人民法院经审理认为，原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司签订的《协议书》系双方在《杭州市商品房预售合同》未能全面履行的情况下而签订的终止预售合同履行的一份具体操作方法的协议，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，其效力应予认定。原告张先奎称《协议书》是被告杭州市鸿达地产公司在乘人之危情况下签订的，但其未提供证据证明，故本院不予认定。原告张先奎认为自己书面通知被告杭州市鸿达地产公司终止此协议，故《协议书》不再继续履行。但由于协议是双方所签，终止也应由双方决定或依合同约定和法律规定，现原告张先奎单方面终止协议的行为既未取得对方同意，亦无合同依据和法律依据，故本院对原告张先奎的观点无法支持，双方应按《协议书》办理退房事宜。但协议中涉及银行部分，由于被告杭州市鸿达地产公司在贷款合同中只是担保人而不是当事人，其可按协议约定数额将此款交给原告张先奎，由原告张先奎向银行还贷并注销设立在系争房屋上的抵押权。由于协议书曾中止履行，而原告张先奎继续向银行还贷，在贷款数额上与协议书上的约定有所变化，具体数额应按银行出具的单据为准。对于被告杭州市鸿达地产公司已按协议向原告张先奎支付的部分款项，应从总房款中减去。按协议书约定，被告杭州市鸿达地产公司第二期款项逾期7天，第三期款项应于2005年11月20日支付，被告杭州市鸿达地产公司于2005年11月25日向原告张先奎发函要求原告张先奎注销龙卡，在被告杭州市鸿达地产公司发出此函后可视为双方履行协议遇到困难，无法按协议约定履行，但在11月20日至11月25日这段时间内，被告杭州市鸿达地产公司应属违约，对于这两期违约，被告杭州市鸿达地产公司理应承担《协议书》约定的违约责任，按当前款项1‰/日支付原告张先奎违约金。由于原告张先奎与被告杭州市鸿达地产公司之间已对退房事宜达成新的协议，该协议不违反法律规定，故原预售合同的约定已被新协议所替代，原预售合同内容不再履行。 　　据此，法院依照《中华人民共和国民法通则》第80条、第106条、第111条，《中华人民共和国合同法》第60条、第64条、第91条第1款第（二）项之规定，判决如下： 　　一、原告张先奎与被告杭州鸿达地产公司于2004年10月12日签订的《杭州市商品房预售合同》予以解除； 　　二、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起10日内，向原告张先奎支付第三期款项90000元； 　　三、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起10日内，向原告张先奎支付第二期款项的违约金计387.36元；第三期款项90000元的违约金（按日利率1‰计算，自2005年11月20日计算至2005年11月24日止，共5天）： 　　四、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起10日内，向原告张先奎支付2005年11月以后尚未归还的银行贷款及利息（具体数额以银行出具的单据为准）； 　　五、被告杭州鸿达地产公司应自本判决生效之日起10日内，向原告张先奎支付房地产交易登记费、印花税款共计305元； 　　六、被告杭州鸿达地产公司应于银行债务清偿之日向原告张先奎支付截止银行债务清偿时的房屋抵押保险费实际发生额（以保险公司出具的有关单据为准）； 　　七、原告张先奎应自本判决生效之日起10日内，注销设立在系争房屋上的抵押权； 　　八、驳回原告张先奎的其他诉讼请求。 　　争议焦点 　　购房者与开发商解除购房合同后，对于购房担保贷款合同应当如何处理？ 　　律师点评 　　随着我国住房分配货币化、住房商品化和社会化住房制度改革的稳步推进，类似本案当事人以购房担保贷款方式支付房款、购买房屋的买卖方式已屡见不鲜。本案涉及的主要问题是何为购房担保贷款，解除合同时购房担保贷款应当如何进行处理？ 　　以贷款方式购房，不需要购房者一次性支付房款，鼓励了房地产市场的交易，又使房产商能够及时得到房款，加快房地产商的资金流转，从而促进房地产市场的发展。对于银行来说，将资金投放房地产市场，也可以较好地实现资金的增值，并且由于房屋购房担保贷款有其独特的担保方式，贷款安全有较好的保障。因此，购房担保贷款得到了房产商、购房者和银行各方的青睐，在实践中已经得到广泛的运用。 　　由于采用担保贷款购房的方式在法律上并没有规定，实践中也是从境外借鉴引入，各个银行对贷款发放的条件、贷款合同的版本等有各自的规定。发生纠纷后诉至法院，也成为房地产案件中的新类型案件。因此，有必要结合本案纠纷对购房担保贷款的法律性质进行了解，对担保贷款购房中的法律关系进行分析。 　　所谓购房担保贷款，通常被称为“按揭”贷款。“按揭”一词来源于香港，在香港法中是指购房者支付部分房款后，将所购房屋登记在放贷银行名下，以担保自己向银行还贷。如果购房者不归还贷款，则由房产商将房屋购回，支付银行的贷款，或者由银行处分该房屋以偿还贷款。“按揭”一词虽然被引人内地房地产市场，但内地房地产市场上使用的“按揭”一词与上述“按揭”的性质有很大区别。内地房地产市场中的银行贷款后，不将房屋登记在银行名下，房产商也多不承担回购的责任，而是作为购房者向银行贷款的保证人。 　　可见，采用担保贷款购房的法律关系有多层，一般存在四个基本合同关系：第一，购房者因为购房和房产商发生的房屋买卖关系；第二，购房者为支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系；第三，购房者将所购房屋作为按约偿还贷款本息的保证而产生的抵押关系；第四，房产商为保证购房者清偿贷款而与银行产生的保证关系。另外，还可能产生另一个法律关系，即购房者按照银行指定的险种向保险公司办理所购房屋保险而产生的保险关系。 　　上述四种合同关系交织在一起，且有很长的履行期限，如果发生纠纷，尤其当购房者与房产商就所购房屋解除购房合同时，各方之间关系的理清就比较复杂。如在本案中，购房者与房产商就如何退房、退款、如何偿还银行贷款等进行了协商，并签订了《终止协议》。但在履行《终止协议》的过程中发生了矛盾，致使纠纷涉讼。退房后，谁才是归还银行贷款的主体？房屋上的抵押权如何妥善处理？各方义务的履行谁先谁后？银行是否应当参加此类诉讼？退房后银行的权利义务如何？这一系列问题在实践中长期未形成统一认识。在本案中，合同当事人双方的《终止协议》订立的颇为详尽，银行也未申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，在无具体法律规定的条件下，原审法院依照双方《终止协议》的约定处理本案纠纷，基本上体现了公平、合理的司法原则。 　　若上述当事人没有签订详尽的《协议书》，产生房产纠纷后，导致双方当事人解除购房合同关系后，对于购房担保贷款合同应当如何进行处理？2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，为此类案件的处理提供了法律依据。该司法解释第25条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”这一规定明确了银行在诉讼中的地位，明确了退房后返还房款及贷款的主体是房产商，基本解决了此类纠纷的主要问题。作为购房者来说，如果在订立了担保贷款购房合同后，又向房产商退房，首先要与房产商就退房的有关事宜达成合法的协议，明确各方的权利义务。如果退房的原因是房产商违约，而双方不能就退房之后的处理达成一致意见的，购房者要注意在2年诉讼时效内通过诉讼保护自己的权利。 　　另外，由于在与银行的贷款合同中，购房者是借款人，负有还款义务，购房者应当及时通知银行有关退房的事宜，与银行就解除贷款合同问题进行协商。如果购房者与房产商就退房事宜未达成一致，就在不通知银行的情况下停止按期归还贷款，购房者也可能将依据贷款合同承担违约责任。