房地产　第十章　房地产价格的影响因素

nullnull 第一节 房地产自身因素 一、位置 房地产位置优劣的形成，一是先天 的自然条件，二是后天的人工影响。 二、肥力 肥力即土地肥活程度，是土地提供 植物生长、繁殖所需养分的能力。 三、地质条件 地质条件决定着土地的载力。 第一节 房地产自身因素 一、位置 房地产位置优劣的形成，一是先天 的自然条件，二是后天的人工影响。 二、肥力 肥力即土地肥活程度，是土地提供 植物生长、繁殖所需养分的能力。 三、地质条件 地质条件决定着土地的载力。 null四、地形、地势 地形是同一块土地内的地面起伏状况。 地势是指本块土地与相邻土地的高低关系。 五、土地面积和形状 六、日照、风向、降水量、天然周期 性灾害 七、建筑物本身 建筑物的规划设计、平面格局、建筑结构、功能用途、质量、外观形象等因素。 第二节 环境因素 一、大气环境 二、声觉环境 三、水文环境 四、视觉环境 五、卫生环境 第二节 环境因素 一、大气环境 二、声觉环境 三、水文环境 四、视觉环境 五、卫生环境 null 第三节 人口因素 一、人口数量 城市常住人口和流动人口。 二、人口素质 文化教育水平、生活质量和文明程度。 三、家庭人口规模 null第四节 经济因素 一、经济发展 二、利率 三、物价 四、居民收入 null第五节 社会因素 一、政治安定状况 二、社会治安状况 三、房地产投机 四、城市化 第六节 行政因素 一、房地产 二、房地产价格政策 三、行政隶属变更 四、特殊政策 五、城市发展战略、城市规划、 土地利用规划 六、税收政策 七、交通管制 第六节 行政因素 一、房地产制度 二、房地产价格政策 三、行政隶属变更 四、特殊政策 五、城市发展战略、城市规划、 土地利用规划 六、税收政策 七、交通管制 null 第七节 国际因素 一、世界经济状况 二、国际竞争状况 三、政治对立状况 四、军事冲突状况  第八节 心理因素 一、购买或出售心态 二、个人欣赏趣味（偏好） 三、时尚风气 四、接近名家(人)居住心理 五、讲究风水或吉祥号码，如讲 究门牌号码、楼层数字等。 第八节 心理因素 一、购买或出售心态 二、个人欣赏趣味（偏好） 三、时尚风气 四、接近名家(人)居住心理 五、讲究风水或吉祥号码，如讲 究门牌号码、楼层数字等。 [思考] 1.刘先生拥有一栋完全产权且无他项权利的别墅，现因经商急需一笔资金拟将别墅出售，并委托R房地产估价公司评估该别墅的市场买卖价格为386万元。正当刘先生准备与购房者签约时，其业务伙伴提醒刘先生无须卖掉别墅，可以别墅进行抵押贷款获得资金。于是，刘先生委托S房地产估价公司评估该别墅的抵押价值为358万元。对此，刘先生认为S房地产估价公司评估的抵押价值偏低。而S房地产估价公司认为估价结论是合理的。试问：S房地产估价公司坚持估价结论的理由有哪些？[思考题] 1.刘先生拥有一栋完全产权且无他项权利的别墅，现因经商急需一笔资金拟将别墅出售，并委托R房地产估价公司评估该别墅的市场买卖价格为386万元。正当刘先生准备与购房者签约时，其业务伙伴提醒刘先生无须卖掉别墅，可以别墅进行抵押贷款获得资金。于是，刘先生委托S房地产估价公司评估该别墅的抵押价值为358万元。对此，刘先生认为S房地产估价公司评估的抵押价值偏低。而S房地产估价公司认为估价结论是合理的。试问：S房地产估价公司坚持估价结论的理由有哪些？[要点]坚持估价结论的理由有：[答案要点]坚持估价结论的理由有： ①不同的估价目的会有不同的估价假设前提。 ②抵押价值的实质是抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保房地产折价或拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。 ③房地产抵押价值的评估为公开市场价值标准，但房地产抵押价值并不就是房地产市场价格。 ④房地产抵押价值的评估要考虑未来市场变化的风险、短期强制处分变现能力和抵押期间耗损的影响因素。null2.甲公司1997年通过有偿出让方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/平方米。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2000年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/平方米。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/平方米，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2003年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/平方米售出，甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高出300元/平方米，远低于其投入的建筑成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所坚持当时的估价结论的理由有哪些？null[答案要点]坚持估价结论的理由有: ①拍卖时的时点与二期工程竣工时的时点相距有二年 半，市场情况己变。 ②为还债而强制拍卖的成交价格可能会低于正常市场 交易价格。 ③拍卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交 价格水平上，市场需要不旺，需求少也会导致成交 价格低。 ④别墅区一期工程竣工时和二期工程竣工时的环境状 况与开发程度己不相同。 ⑤1997年获取土地时的市场状况与2000年拍卖别墅时 不同，不能以1997的地价与2000年的别墅售价进行 比较。nullnull