商铺投资

null商铺投资商铺投资优势优势坚决遏制房价上涨限购令限购令null在种种因素下投资商铺（写字楼）成了一个热门话题 null我 们 的 春 天 来 了商铺投资为什么？商铺投资为什么？赚钱才是最根本的存在钱生钱 利滚利 null一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同 计算公式 计算公式 第一种，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金-每月物业管理费）*12 =年租金收入 年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率 反之，用购买商铺总价÷年租金收入=投资回收年限 第二种方法，主要适用于贷款投资的收益计算 第二种方法，主要适用于贷款投资的收益计算 计算公式为：（税后月租金-按揭月利息-每月物业费）*12 =年租金收入 （首期房款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回报年限 反之，用年租金收入÷（首期房款+按揭贷款）=年投资收益率 null投资，当然是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。 投资专家告诉我们，上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略： 首先，在商铺的前期购买环节中的支出： 首先，在商铺的前期购买环节中的支出： 1.购买商铺应交的契税，为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。比如商铺总价为50万元，仅契税一项就要交1.5万元。 2.在贷款政策方面，商铺的贷款利率也相对较高，为5.76%，这样，贷款利息也会增加投资的成本。 3.购买后再出售，还要缴纳总房价的5%的综合税。比如，转手出售50万元的商铺，就要缴纳2.5万元的税费。 其次，在商铺后期使用过程中的支出： 其次，在商铺后期使用过程中的支出： 1.商铺的水、电、气、热、物业管理等费用，都是按商业市政缴费，大大高于普通住宅标准。 2.商铺的装修、维护、修缮的费用和支出，也要考虑在内。 null在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。 。。任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，一定要注意避免投资风险。 四大风险 四大风险 1.商铺的空置率，做出租经营的商铺，如果长期空置，损失是很大的。 2.商铺所在的位置，在近年城市规划中，有没有拆迁、改建的可能，或是新建道路、建筑等影响商铺生意。 3.开发商的资质、实力，是否存在问题，以免影响质量和交工时间。 4.如果是贷款投资，应当考虑在贷款利息方面，国家政策有可能进行的调整。 收益VS风险收益VS风险谁赢？ 如何规避风险 null盲目的投资赢是侥幸 精明的人懂得规避风险，胜率更高选铺六大要素 选铺六大要素 要素1——‘两心’： 第一，商铺最好要处于核心商圈。怎么讲呢？城市的商业中心是大的核心商圈；社区、居民区的商业中心是小核心商圈，这些区域客流量大、商业气氛浓，生意自然会更好！ 第二，要关注新商圈。一般新形成的或正在发展中的商圈，其商铺的价格要比成熟市场便宜得多，而且，不少商圈还有很大的发展和升值的潜力，在经过认真的考察之后，投资新商圈，也是不错的选择。要素 2：实力 、规模  要素 2：实力 、规模  选择商铺，除了位置和价格 ，还有很重要的两点，常常容易被大家忽略：就是开发商的实力和商铺规模。开发商的雄厚实力，一方面可以保证商铺的工程质量和交工时间；另一方面，他们的商业眼光和投资选择，也更加可信。同时，商铺的开发规模也是一个重要标准：比较大规模的商铺，更容易吸引客流、聚集人气，而且吃、喝、玩、乐、购物等各项配套设施也更完备。  要素 3：主力店效应  要素 3：主力店效应  如果您对自己的投资眼光还不是太自信的话，那还有一个很重要的参考因素，就是做一个参照，看你的商铺周围有没有主力店。 什么叫做主力店呢？ 第一类：大型百货商场、购物中心；第二类，各类品牌店、专卖店；第三类，一些知名的中外品牌餐厅。 如果您的商铺，紧邻着这些主力店，那您的成功率就又可以大大地提高几分。为什么呢？理由有两个：第一，这些大型商场或是品牌店，他们选择商铺，通常都由一些专业机构来评估，并且有一套科学严格的评估标准和计算方法，所以他们的选择更可信。第二，这些大型的主力店，本身具有强大的聚客能力，他们能够吸引客流、带旺周边的商铺。  要素4：立地条件  要素4：立地条件  　商铺的立地条件，主要就是指，商铺周围道路的通畅性。第一，商铺周围最好不要有护栏、高速路、电线杆等障碍物，这样会影响客流。另外，商铺周围应当有足够的停车位。  　　立地条件的第二方面，就是顾客来店方便程度。以两幢相距只有20米的楼来举例，分析来客方便程度。  要素5：通用性  要素5：通用性  商铺的外环境我们都选好了，现在来看内部商铺的格局和功能。不论是自己经营还是出租，商铺都有可能不断地变换多种经营项目，因此，商铺的通用性和多功能很重要。  　　比如说 ，开餐饮店就需要有上下水、动力电、煤气 、排烟设施等等。而有些商铺，就没有预留这些设施。如果商铺功能不全，出租经营就会受到很大限制。  要素 6：商圈的变动因素  要素 6：商圈的变动因素  选商铺的时候，通常大家都要看看商家的规划图，看一下商铺周边的交通、商业网点、配套设施等等要素，这一点很重要。不过，除此之外，还有第二张大规划图一定要了解，那就是城市规划图。投资之前，最好向城建部门咨询：商铺所处的位置，在近些年是否有拆迁、改建的可能。null前路艰辛，我自奋勇向前 TO be the NO.1null谢谢