动力地产 杭州西湖望远转塘项目市场报告

动力地产 杭州西湖望远转塘项目市场报告 动力(中国)地产机构市场研究部 2008.12.22 望远转塘项目市场报告 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 [2008]wy-01 PART.1 项目土地属性回顾 报告提纲 PART.2 本案关联市场研究 PART.9><#990099'>3 创意地产专题研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 PART.4 项目定位 PART.5 产品初步建议 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 AA 城市规划条件梳理城市规划条件梳理 B B 地块先天资源挖掘地块先天资源挖掘 PART.PART.1 1 项目土地属性回顾项目土地属性回顾 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 城市面 杭州将沿钱塘江造10座新城 杭州核心都市区规划范围 “生态的”、“艺术的”、“休闲的” “中国美院”、“旅游西进”、“文化创意产业” 本项目 PART.1 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 AA 城市规划条件梳理城市规划条件梳理 B B 地块先天资源挖掘地块先天资源挖掘 PART.PART.1 1 项目土地属性回顾项目土地属性回顾 本项目 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 区域面 “生态转塘、艺术转塘、人居转塘” 1、“一心”:以望江山、 象山为中心，环状布局城镇 功能区块。 2、“三轴”:象山浦水系 和望江山、象山山体绿化由 东北向西南贯穿整个镇区， 形成一条开敞空间轴;由杭 富路及沿路两侧绿带和镇中 路(现<#990099'>320国道)及其两侧 绿带构成“十”字形相交的 两条景观与交通轴。 <#990099'>3、“七区”:北部的生活 和旅游配套区块，中部的文 化休闲和商业区块，南部的 居住和社区服务区块，东部 的农居集中安置区块，西北 部的高级住宅区块，中村生 活区块及中村北区块等七个 功能区块。 “一心、三轴、七区”的用地布局结构 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 项目紧挨着“转塘艺术广场”，近临“雕塑公园” ; 项目地处“区域公共主中心”、“商业服务、文化休闲” <#990099'>308<#990099'>32? 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 地块面 17<#990099'>316? 中国美院 云溪香山 <#990099'>320国道<#990099'>320国道 美院南路美院南路 杭富路杭富路 狮子口立交狮子口立交 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 外部条件 ?? 城市规划生态型的旅游休闲镇，形成城市西部地区的中心城镇和旅游服务基地(目前软配套不足); ?? 与传统市区中心联系紧密，与中心城区路程在半小时车程以内，容易受到城市中心区扩散辐射影响; ?? 城市发展战略，形成旅游、休闲、创意产业为主导的文化艺术产业(美院经济); ?? 受之江度假区(高尔夫、未来世界、宋城、金都海洋世界项目)的影响，容易形成高端住宅区; 内部资源 ?? 地块地处中国美院南边(艺术气息、大学人文、美院经济)，地块天生具有了一定的艺术气质; ?? 地块四周均有城市绿化带，西侧为“转塘艺术广场”，西南侧为“雕塑公园”，地块具有了“生态的、艺术的”气质; ?? 地块地处规划转塘“区域公共主中心”、“商业服务、文化休闲”，为未来转塘的核心商圈; ?? 地块四周交通条件非常成熟，东临转塘“三轴”之一的杭富路，杭州绕城出口(狮子口立交)离项目距离为500m左右; 土地属性特征归纳PART.1 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 之江转塘?生态艺术小镇?区域公共主中心 景观条件?城市联动?产业支撑项目开发核心资源 PART.PART.1 1 项目土地属性分析项目土地属性分析 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 PART.PART.2 2 本案关联市场研究本案关联市场研究 AA 关联市场确定关联市场确定B B 区域市场分析区域市场分析 F F 酒店式公寓市场酒店式公寓市场 D D 写字楼市场写字楼市场 E E 酒店市场酒店市场 C C 商业物业市场商业物业市场 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 哪些客户可能成为本案瞄准的群体, 这部分目标客户的购房偏好是什么, PART.2 区域市场 本项目可能涉及市场 区位可比 客户竞争因素 景观可比 价格可比 关联市场确定 滨江 转塘 近似价格段市场 物业可比 同物业类型产品市场 酒店市场 写字楼市场 商业市场 酒店式公寓市场 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 PART.PART.2 2 本案关联市场研究本案关联市场研究 AA 关联市场确定关联市场确定B B 区域市场分析区域市场分析 F F 酒店式公寓市场酒店式公寓市场 D D 写字楼市场写字楼市场 E E 酒店市场酒店市场 C C 商业物业市场商业物业市场 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 区域市场分析 MARKETING 之江.转塘 Zhuantang A B C D A区块是绿城九溪玫瑰园、九树 公寓为代的传统的杭城成熟的 高端别墅区; B区块是围绕着之江度假区开发 形成(西湖高尔夫)形成的高端 住宅区，目前在售的有新帝.郎 郡，阳明谷; C区块是以西方.云溪香山为代表 的围绕着中国美院开发形成住宅 区域，目前在售的赞成.岭上，本 项目也在此区域内; D区块是钱江房产为代表的正在 开发的区域，一块住宅用地，二 块商业用地; 杭州国际会议中心 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 最近开盘 案名 产品类型 规模 在售价格 主力面积 主力总价 去化情况 08.1 已售25套，可售11<#990099'>3套，18.1% 已售67套，可售92套，42.1% 已售166套，可售2<#990099'>37套，41.2% 最近开盘未售出，共90多套 已售6套，可售<#990099'>3<#990099'>32套，1.7% 07.7 阳明谷 别墅/排屋 5 50000 200-6000 2000-<#990099'>3000 现房 08.9 赞成.岭上 小高层/排屋 11 7000 80-200 56-140 小高层公寓 08.9 云溪香山 多层、小/高层 备注 26 9500-1<#990099'>3000 90-<#990099'>300 80-<#990099'>300 08.9 公元.沐桥 新帝.朗郡 864-1500288、<#990099'>355、488<#990099'>300004多层 排屋/高层 20 精装/九树/公元 公寓10000; 排屋25000; 公寓180-280; 排屋<#990099'>300-<#990099'>3<#990099'>30; 公寓180-280; 排屋700-900; 统计时间2008.12.11区域市场分析MARKETING 之江.转塘Zhuantang 在售楼盘一览表 ?? 以聚集中高端物业著称的之江、转塘板块由于受到市场形势所影响，购房者转而把目光瞄向了该板块内的低价物业，该板块内在 售的几个中高端楼盘近期销售较为平淡 ?? 而9月份推出的赞成岭上.偶寓(2<#990099'>3#楼)的销售形势相对较好，其推出的187套小户型截至12月11日，成交了152套，该批房源总 价仅在52万元/套起，而同样是新帝.朗郡的小高层公寓，由于单价和总价均相对较高，其销售就显得明显平淡。 ?? 本来在近期要推出的公元.沐桥要推出的北区毛坯房源，由于市场的状况，也推迟了开盘。 存量大概在<#990099'>32万?左右 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 区域市场分析 MARKETING 之江.转塘 Zhuantang 编号 出让日期 出让面积 用途 容积率 成交总价 竞得单位 楼面价 08年1<#990099'>3号 7月29日 27806 商用 2 8<#990099'>362 钱江房产 150<#990099'>3 08年12号 7月29日 18995 商用 2 5719 钱江房产 1505 07年52号 9月29日 <#990099'>347<#990099'>3<#990099'>3 宅地 2.1 <#990099'>39000 钱塘房产 5<#990099'>347 2 18729 宅地 4406.6 商用 1.<#990099'>3 07年4<#990099'>3号 8月<#990099'>31日 57027 宅地 2 14000 金都/九龙仓 <#990099'>3242 45968 宅地 2 7241.8 商用 1.<#990099'>35 07年<#990099'>37号 8月29日 56771 宅地 2 110000 金都/九龙仓 9688 07年51号 9月29日 54061 宅地 1.8-2.0 75<#990099'>300 中海/雅戈尔 6964 07年50号 9月29日 50425 宅地 1.8-2.0 52400 中海/雅戈尔 5202 71000 金都/九龙仓 698007年<#990099'>38号 8月29日 114100 金都/九龙仓 1000407年44号 8月<#990099'>31日 628452<#990099'>317714住宅 10910758449商业 可建面积用地面积类别 ?? 根据一般项目的开发节奏，之江转塘 未来2-<#990099'>3年住宅的供应量在60万?左右。 ?? 加上现在<#990099'>32万?左右存量，该区域未来的住 宅供应量在92万?左右，按照套均面积120 计算，可售套数在7600套左右。 ?? 商业的供应量在10万?左右， 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 滨江市场表现概述 ?? 滨江整体市场走势和杭州市场类似，2008年月最大销售量出现在6月份，最大成交量,,64<#990099'>3套，受楼市不景气的影响，与去年同期 的1215套相差甚远。 ?? 成交均价从2007年9月开始快速上涨，从2007年10,2008年9月基本保持平稳，在10000-12000元/平方米区间范围内波动;2008年7 月(中海钱塘山水联排价格因素)和9月(海威国际二期)的成交价格较高，超过14000元/平方米(成交量较少，受个体影响较 大)，与主城区中心区域均价逼近。 ?? 受市场不景气的影响，截至9月底，可售房源为<#990099'>38<#990099'>36套(月均销售套数为412套)，为2007年7月以来的最高值。 区域市场分析 MARKETING 滨 江 BINJIANG 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 日 期 可售面积 销售面积 可售套数 销售套数 成交单价 成交额 已售套均面积 2007年07月 <#990099'>375222 17<#990099'>3<#990099'>3<#990099'>32 2<#990099'>317 1215 8260 14.<#990099'>32 12.05 8.96 5.92 <#990099'>3.06 2.80 4.85 0.64 1.65 1.62 5.87 8.18 <#990099'>3.<#990099'>38 0.77 <#990099'>3.89 162 14<#990099'>3 14<#990099'>3 140 14<#990099'>3 105 97 12<#990099'>3 104 99 112 91 107 114 120 149 2007年08月 251410 140484 146<#990099'>3 980 8577 172 2007年09月 200759 98828 1085 705 9062 185 2007年10月 207879 55419 1282 <#990099'>388 10685 162 2007年11月 206<#990099'>391 27446 1206 262 111<#990099'>34 171 2007年12月 2<#990099'>32187 2655<#990099'>3 1498 275 105<#990099'>37 155 2008年01月 22<#990099'>3802 <#990099'>36245 1409 295 1<#990099'>3<#990099'>381 159 2008年02月 220402 5180 1<#990099'>362 50 12<#990099'>365 162 2008年0<#990099'>3月 245487 16495 1595 167 10012 154 2008年04月 248600 16984 1600 152 9510 155 2008年05月 276<#990099'>318 54942 1770 605 10682 156 2008年06月 <#990099'>3<#990099'>34548 68481 2125 64<#990099'>3 11942 157 2008年07月 <#990099'>395815 2<#990099'>3941 2685 210 14118 147 2008年08月 40<#990099'>3870 6<#990099'>341 2718 5<#990099'>3 12188 149 2008年09月 54<#990099'>3870 27624 <#990099'>38<#990099'>36 185 14085 142 可售套均面积 0 5 10 15 20 25 0 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . <#990099'>3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . <#990099'>3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 月销售面积 成交单价 单位:元/m2单位:万m2 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 0 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . <#990099'>3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . <#990099'>3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 月销售套数 成交单价 单位元/m2单位:套 滨江市场研究 *注:滨江区08年7月成交均价受中海钱塘山水排屋价格拉升明显，08年9 月受海威国际二期影响。 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 供求结构对比图表 0 500 1000 1500 2000 2500 <#990099'>3000 <#990099'>3500 60以下 60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180以上 套 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 供应 成交 供求比 累计供求比 滨江市场供求结构 ?? 滨江的整体供应市场集中在80-90、120- 144、144-180的面积区间，随着70/90的 政策受限影响，后续的供应量在80-90的 面积还会继续增加的趋势。 ?? 成交量最好的120-144、144-180舒适型 户型为主。 ?? 从供求比来看，144-180的市场表现最 好;这个跟滨江区的前期市场有关系，随 着板块的成熟，受总价、70/90的影响， 将会有更多的80-90的产品走向市场，将 会逐渐冲边缘市场走向核心市场。 注:统计时间为2007.1.1——2008.9.26日; 核心市场边缘市场 ?? 供应成交量较大的面积段是120,144?和144,180?，绝对需求量大、 机会多，但竞争激烈，对产品素质高。 ?? 在供销比较理想的面积段当中，180?以上面积段去化套数相对较高， 存在一定的市场机会。80-90?是70/90政策产物也是后续市场的热点。 普通住宅市场 MARKETING 滨 江 BINJIANG 80-90?供求对比图表 -50 50 150 250 <#990099'>350 450 550 650 750 2008-1 2008-2 2008-<#990099'>3 2008-4 2008-5 2008-6 2008-7 2008-8 2008-9 套 0.00 10.00 20.00 <#990099'>30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 供应 成交 供求比 累计供求比 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 滨江市场80-90?供求状况统计时间为2008.1.1——2008.9.26日; ?? 随着06年70/90政策的实施，在此之后拍出 去的土地也逐渐上市，随着滨江单价水平的 上升，受总价的限制，这部分市场会被慢慢 释放出来。80-90?也会慢慢会被市场所接 受。 ?? 市场伴随着供求结构改变而改变。2008年5- 7月成交量也都上百套，6月份的成交量高达 <#990099'>374套，消化了新增供应量的80%;这个面 积段的产品也将面临着激烈的竞争。 ?? 在政策不可避免的前提下，开发商们都不得 不重视这个面积区间的产品，希望寻求产品 的差异化分夺一杯美羹。中海的户型、水晶 城的夹层户型就是一个很好的例子。 时间 2008-1 2008-2 2008-<#990099'>3 2008-4 2008-5 2008-6 2008-7 2008-8 2008-9 供应 50 0 122 0 2<#990099'>38 464 <#990099'>3<#990099'>32 0 71<#990099'>3 成交 1 1 51 27 162 <#990099'>374 101 25 12 供求比 50.00 0.00 2.<#990099'>39 0.00 1.47 1.24 <#990099'>3.29 0.00 59.42 累计供求比 50.00 25.00 <#990099'>3.25 2.15 1.69 1.42 1.68 1.6<#990099'>3 2.55 区域市场分析 MARKETING 滨 江 BINJIANG 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 最近开盘 案名 产品类型 规模 均价 主力面积 主力总价 板块 备注 08.09 07.12 08.10 08.10 2008.11 柏悦轩 酒店式公寓 4.8 10000-16000 75、85、150 75-240 四桥 新 世界集团 2008.10底 视界之窗 酒店式LOFT 2.2 1<#990099'>3000 40-60 50-75 四 桥 4.98米LOFT 08年年底 彩虹豪庭 高层 9 \ 250 \ 一桥 一线江景、豪宅 08.07 07.12 08.05 08.09 08.06 08.09 08.年底 08.06 08.07 08年10 08年年底 Ihome/89四桥60-10060、9010000-11000<#990099'>39高层/小高层东方郡 海威国际 风景蝶院 云厦.连园 中兴.和园 铂金时代 星光大道 天鸿.君邑 一线江景 水晶城 四桥 钱塘山水 180-<#990099'>300 风尚蓝湾 125-200 观邸二期 16<#990099'>300-18900 银爵世纪 <#990099'>30 江南文苑 高层 高层/小高层 多层/小高层 89小三房 高层/小高层 高层/小高层 四桥 酒店式公寓 高层/小高层 80 小高层 高层/ 高层/排屋 90 酒店式公寓 高层 \ 高层 高层/小高层 89小三房 18 10 16 西兴 1<#990099'>3 5 16 81 <#990099'>32 12 5.1 90 <#990099'>32 10 山景 12.<#990099'>3 9000 9000 12000 四桥 16000 11800 12000 11500 64-126 \ 1<#990099'>3000 9<#990099'>300 曼城 金盛. 地铁 72-140 100-160 50-88 90 80-140 四桥 90 40-65 1<#990099'>30、158 高层/小高层 \ 120-192 80-141 110 4000精装 96-170 110 \ 1<#990099'>3 90、1<#990099'>30 90、1<#990099'>35 四桥 一桥 一桥 一桥 \ 170、200 80-120 \ 精装 夹层 55-140 一桥 一桥 浦沿 浦沿 \ 高层+排屋 全装修 二期精装 27层以上房源 89小三房 浦沿 \ 滨江楼盘一览表 ?? 滨江区域现有主要在售楼盘约20个，主要 集中在一桥)、四桥附近。 ?? 近期开盘的有东方郡、海威国际、钱塘山 水。后续即将开盘的有风景蝶院、世界之 窗、柏悦轩、江南文苑。 ?? 产品类型以高层公寓为主，部分的酒店式 公寓物业。 ?? 因江景资源的差别，成交单价在10000, 18000元之间。后续的供应量较大。 ?? 项目品质和服务较好。 区域内仅在中海.钱塘山水项目中有少量联排 别墅产品供应，且该项目中目前已经推出的 联排产品也已经基本销售过半(已售24套、 可售15套)。 区域市场分析 MARKETING 滨 江 BINJIANG 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 板块主力客户特征 客户来源: 泛浙江区域客及传统市中心客户为主 置业特征: 泛浙江区域客户和市区分户需求产生的首次置业 客户成为主 导，以及一定的改善性及舒适性需 求。 主力产品需求特征: 经济型三房(100-120平米)及常规二房(90平 米)客户主要来自新杭州人及泛浙江区域等首次 置业客户，对生活配套要求较高;常规面积三房 (120-140平米)客户主要来自于市区及泛浙江区 域(购买能力相对较强，一步到位)，对产品舒 适性及区域配套条件有较高要求。酒店式公寓 (40-80平米)等投资性产品主要来自泛浙江温 州、台州、义乌等地较多。 滨 江 区域市场分析 MARKETING 滨 江 BINJIANG 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 8000 15000 20000 10000 6000-8000 9 价格以西湖及旅游景观带为核心的 圈层分布，体现了过去一直以来 “西湖时代”房地产开发的特征 9 从“西湖时代”走向“钱江时 代”。 9 随着单价的日益攀升，“挤出效 应”非常明显。第三梯度房价相继 过万。 杭州市区价格体系以西湖为核 心，呈现放射状，滨江区呈现 于第三梯队 普通住宅市场 MARKETING 同价格段 PRICE 供求结构对比图表 0 500 1000 1500 2000 2500 60以下 60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180以上 套 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 供应 成交 供求比 累计供求比 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 杭 州 HANGZHOU 价格段10000-12000 附:统计时间为2007.1.1——2008.9.26日; 核心市场 边缘市场 ?? 供求比较小，供应成交量较大的 面积段是80-90?和120,144 ?，绝对需求量大、机会多，但 竞争激烈，对产品素质要求高。 ?? 在供销比较理想的面积段当中， 100-120?和144-180?面积段去 化套数相对较高，存在一定的市 场机会。 供求结构分析 (成交单价在10000-12000元/?) 普通住宅市场 MARKETING 同价格段 10000-12000 供求结构对比图表 0 1000 2000 <#990099'>3000 4000 5000 6000 60以下 60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180以上 套 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 <#990099'>3.00 <#990099'>3.50 4.00 4.50 5.00 5.50 6.00 供应 成交 供求比 累计供求比 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 附:统计时间为2007.1.1——2008.9.26日; 核心市场 边缘市场 ?? 供求比较小，供应成交量较大的 面积段是80-90?和120,144 ?，绝对需求量大、机会多，但 竞争激烈，对产品素质要求高。 ?? 相比12000-15000价格区间段， 80-90?面积段供应量大幅度提 升，这跟70/90的整车不无关系 ?? 在供销比较理想的面积段当中， 100-120?和144-180?面积段去 化套数相对较高，存在一定的市 场机会。 供求结构分析 (成交单价在12000-15000元/?) 普通住宅市场 MARKETING 同价格段 10000-12000 供求结构对比图表 0 500 1000 1500 2000 2500 <#990099'>3000 <#990099'>3500 60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180以上 60以下 套 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 供应 成交 供求比 累计供求比 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 附:统计时间为2007.1.1——2008.9.26日; 核心市场边缘市场 ?? 供求比较小，供应成交量较大的 面积段是120,144?、144-180 ?和180?，绝对需求量大、机 会多，但竞争激烈，对产品素质 要求高。 ?? 相比15000以上价格区间段，80- 90?面积段供应量大幅度提升， 这跟70/90的整车不无关系 供求结构分析 (成交单价在15000元/?以上) 普通住宅市场 MARKETING 同价格段 15000以上 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 供求结构对比图表 0 500 1000 1500 2000 2500 60以下 60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180以上 套 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 供应 成交 供求比 累计供求比 供求结构对比图表 0 1000 2000 <#990099'>3000 4000 5000 6000 60以下 60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180以上 套 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 <#990099'>3.00 <#990099'>3.50 4.00 4.50 5.00 5.50 6.00 供应 成交 供求比 累计供求比 供求结构对比图表 0 500 1000 1500 2000 2500 <#990099'>3000 <#990099'>3500 60以下 60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 180以上 套 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 供应 成交 供求比 累计供求比 15000元/?以上10000-12000元/? 12000-15000元/? ?? 通过对比上面三张图可以发现，随着单价的升高，去化状况会想两个面积极端发展。 ?? 不难发现80-90?，都会出现，是因为受70/90的影响所致。 ?? 随着单价(单价)的抬升，舒适型户型、享受型户型会有比较好的发展机会 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 PART.PART.2 2 本案关联市场研究本案关联市场研究 AA 关联市场确定关联市场确定B B 区域市场分析区域市场分析 F F 酒店式公寓市场酒店式公寓市场 D D 写字楼市场写字楼市场 E E 酒店市场酒店市场 C C 商业物业市场商业物业市场 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 1997年前 1997 1998 1999 2000 2001 2002 200<#990099'>3 2004 2005 商业初具规 模: 95年延安路南 段建设促进吴 山商圈的形 成，解百等大 型百货沿路兴 起，湖滨、河 坊等街区依托 旅游发展兴旺 武林商圈形成: 98年银泰百货开 业，99年杭州大 厦、杭州百货大楼经 历调整后重新开业， 几大百货相继兴起标 志着以百货为主力商 家的武林商圈的形 成，并促进了延安路 沿线商业的成熟 湖滨商圈进一步成 型: 湖滨名品街、利星名 品广场等项目的建立 进一步促进湖滨商圈 从依托旅游特产类商 业向市区高档名品购 物和休闲娱乐商圈转 型，确立了湖滨商圈 作为高档消费集中地 的形象 第一轮快速发展 第二轮快速发展 2006 2007 2008 2009 第三轮快速发展 钱江时代的多商业格局: 城西、庆春商圈已经初见形 成，银泰西湖店充实和强大了 湖滨商圈。随着CBD格局的逐 渐形成从“西湖时代”走向 “钱江时代”，势必会带来新 的发展，万象城(钱江新 城)、星光大道(滨江新城) 代表了沿江两岸的商业格局初 见雏形。多商业中心格局将逐 步形成 2010 2011 商业物业市场 COMMERCE 发展历程History 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 ??市级商业 中心主要为 武林、湖 滨、吴山三 个商圈，是 商业环境最 为成熟的区 域;以及未 来的钱江新 城商圈; ??周边次商 圈主要为区 域性的社区 商业中心; 其他商圈 ?? 主要服务于 非主城区的 萧山、下 沙、余杭郊 县区。 主商圈 次商圈 1 武林商圈 2 湖滨商圈 <#990099'>3 吴山商圈 4 钱江新城商圈 其他商圈1<#990099'>3 萧山商圈 14 下沙商圈 15 余杭商圈 5 秋涛路、四季青 6 黄龙商圈 7 文教、城西 8 城北 9 大关商圈 10 滨江共建中心商圈 11 滨江星光大道商圈 12 白马湖休闲文化商圈 1 2 <#990099'>3 4 56 7 8 9 11 10 12 1<#990099'>3 14 15商业物业市场 COMMERCE 商业格局 Distribution 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 杭州市商圈规模对比图 0 100000 200000 <#990099'>300000 400000 500000 600000 700000 拟新增规模 197000 218000 188000 660000 现状规模 19<#990099'>3700 192600 18<#990099'>3400 0 武林商圈 湖滨商圈 吴山商圈 钱江新城 <#990099'>390700 410600 <#990099'>371400 660000 单位:平方米 杭州各主要商圈体量比对图 21% 22% 20% <#990099'>36% 武林商圈 湖滨商圈 吴山商圈 钱江新城 商业物业市场 COMMERCE 商 圈 Trading Area 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 项目位置 商业物业市场 COMMERCE 转塘商业 Zhuantang 第一类主力客群 中国美院，500多名教师和5000多名本科生与研究 生在这里教学、学习与生活。美院师生将是本项目 商业的消费主体人群。 第三类主力客群 转塘的定位是RBD———游憩商务区、旅游集散中 心。 游客将是转塘一主力消费人群。 第二类主力客群 转塘未来2-<#990099'>3年的住宅供应量在90万方左右，已交付 的住宅大概也在<#990099'>30万方左右;而转塘共有六大农居 点，总建筑面积达2<#990099'>32.54万平方米;未来的人口容 量在8万人左右(套均1<#990099'>30，户均<#990099'>3口人估算)。 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 PART.PART.2 2 本案关联市场研究本案关联市场研究 AA 关联市场确定关联市场确定B B 区域市场分析区域市场分析 F F 酒店式公寓市场酒店式公寓市场 D D 写字楼市场写字楼市场 E E 酒店市场酒店市场 C C 商业物业市场商业物业市场 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 1995 典型代表:三瑞大厦、东 清大厦 分析:品质低下、物业管 理落后、设计差等 第一阶段:启蒙期 80年代末到95年 第三阶段:快速发展期 2001年到2005 2006 典型代表:黄龙世纪广场等 析:产品、景观、物业、智能化 分 越发受到重视 多样化:迎合市场多样化需求，出 现“公寓式写字楼”、“景观写字 楼”、“LOFT写字楼”等具有鲜明 个性的楼盘。 典型代表:世贸中心、浙金广场等; 分析:规划、功能、配套等方面均有 较大改观; 板块联动:黄龙商务区、文教区、武 林商务区、庆春商务区、城站商务 区、吴山商务区、钱江新城CBD、滨 江高新区; 第二阶段:初步成型期 1996到2000年 20011990 第四阶段:生态型写字楼 2006年起 分析:人性化是第四代写 字楼产品的核心。 特征:绿色环保理念。 以“人性化、人情化、生 态化办公”为核心内涵增 强了对景观的要求。 写字楼市场 OFFICE 发展历程History 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 黄龙板块 (钱江新城) 武林板块 庆春板块 城站板块 文教板块 滨江板块 萧山行政板块 平均租金区间 (元/天 /m2) <#990099'>3.5-4.5 平均售价区间 (元/m2) <#990099'>3.0-<#990099'>3.5 1.5-2.8 0.8-1.5 15,000-<#990099'>36,000 1<#990099'>3,000-15,000 8,000-15,000 6,000-1,0000 ??顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口; ??多有大堂和室外广场; ??注重科技和生态办公; ??入住企业行业影响力大，实力雄厚 物业档次 ??落成较早，规划功能落后 ??入住企业规模较小 ??受区域价值局限，客户认知度较低 ??设备多采用知名品牌国内组装; ??大堂昭示性一般，无室外广场 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 价格区间(写字 楼) 覆盖区域 租金(元/天。M2) 商务区客群特征 黄龙商圈 4,6.5 省内金融投资业、咨询服务业、房地产业、商贸业中最出 色的那些企业 武林商圈 2,<#990099'>3.5 金融机构、大型外贸公司、政府机构或下属机关单位、大型商业集团 湖滨商圈 2.5,<#990099'>3.5 银行、旅游和服装类外贸公司或世界500强企业等 庆春商圈 2.5,<#990099'>3.5 庆春商务区主要是以外贸、服装、咨询类、金融类公司为主，公司档次整体较高。 钱江新城 —— 银行、保险、证券、信息、咨询等行业，国内外的大公司、大集团、知名民营企业总部。 文教商圈 1.<#990099'>3,2.5 以中小型的IT企业为主 吴山城站商圈 1.5,2.5 银行、旅游、内外贸企业较多 公建中心商圈 1.<#990099'>3-1.8 高新电子信息类企业 星光大道商圈 1.<#990099'>3-1.8 国内企业总部 紫金港商圈 1.2-1.4 电子信息、生物医药、机电一体化等高新类企业 城西商圈 1.5-2 钱江世纪城 —— 制造业、金融、贸易、咨询、信息服务类企业 白马湖商圈 —— 卡通文化创意类企业 其他 1万元/平方米以下 1.5,2万元/平方米 2万元/平方米以上 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 竞争商圈写字楼 消费群关注点 之江转塘商圈 星光大道商圈 紫金港商圈 城西商圈 钱江世 纪城 白马湖商圈 与周边中心距离 距武林门中心15公里,距钱江新城7公里 距武林门中心1<#990099'>3公里, 距钱江新城2公里 距离武林门中心11公 里,距钱江新城18公 里 距离武林门中心8公 里,距钱江新城15公 里 距离武林门中心1<#990099'>3公 里,距钱江新城1公里 距离武林门中心16公 里,距钱江新城5公里 产业支撑 转塘的定位是RBD— ——游憩商务区、旅 游集散中心 总部经济及休闲商业 高新科技产业和技术 密集型产业，发展电 子信息、生物医药、 机电一体化、新材料 等主导产业 豪华商业配套 以会展、物流产业带 动，同时受萧山工业 产业的辐射，钱江世 纪城将作为世界性制 造业企业总部的首选 杭州卡通城研发基地 和卡通主题公园建设 为重点，形成文化气 息和现代科技相结合 的休闲旅游商圈。 区域成熟度 ?? ???? ???? ????? ?规划阶段，尚未启动 ?? 市政配套设施 一般 较好 较好 较好 尚无 一般 交通条件 一般 一般 较好 较好 尚无 一般 区域认知度 ??? ???? ???? ???? ?? ?? 市场发展前景 ???? ???? ???? ???? ????? 与钱江新城形成城市 双核 ???? 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 PART.PART.2 2 本案关联市场研究本案关联市场研究 AA 关联市场确定关联市场确定B B 区域市场分析区域市场分析 F F 酒店式公寓市场酒店式公寓市场 D D 写字楼市场写字楼市场 E E 酒店市场酒店市场 C C 商业物业市场商业物业市场 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 酒店市场 Hotel 旅游市场Tourism 年份 旅游总收入(亿元) 比上年增幅 (,) 相当于GDP (%) 2001年 587 24.1 8.5<#990099'>3 2002年 710.8 21.1 8.94 200<#990099'>3年 767.7 8.1 7.92 2004年 1120.5 45.9 9.62 2005年 1<#990099'>378.82 2<#990099'>3.1 10.<#990099'>3 2006年 1690.12 22.6 10.7 2007年 2025.8 19.9 10.9 9 2007年接待入境旅游者突破500万人次达到511.2万次，同比增长19.8%，实现旅游外汇收入27.1亿美元，同比增长27.2%;接待国内旅游者1.9 亿人次，同比增长18.6%，国内旅游收入1820亿元，同比增长19.7%;实现旅游总收入2026亿元，同比增长19.9%，居全国第四位。 单位:万美元 单位:万人次 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 酒店市场 Hotel 市场现状Situation 星级 平均房价 比上年增幅(,) 客房出租率 (,) 比上年增幅 (,) 五星 598 21.04 79.67 ,1.8<#990099'>3 四星 <#990099'>368 10.6<#990099'>3 77.97 0.<#990099'>3<#990099'>3 三星 286 8.48 68.26 ,4.26 二星 189 5.24 62.54 ,1.67 一星 121 9.57 57.<#990099'>38 5.98 2007年，杭州共新增了2家五星级酒店，<#990099'>3家四星级酒店和4家三星级酒店。这些星级饭店依然维 持在65%以上的出租率。据《2007年杭州市国民经济和社会发展统计公报》统计，至2007年末， 全市星级宾馆达到250家，其中五星级酒店25家。 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 超五星品牌 五星品牌 四星品牌 经济型品牌 名称 图标 名称 图标 名称 图标 名称 图标 JW Marriott Hotels & Resorts (JW万豪) Renaissance Hotels & Resorts万丽 Marriott Hotels & Resorts万豪 Courtyard 万怡 Hilton Hotels Corporation 希尔顿 Conrad(康 拉德/港丽) Hilton Hotel 希尔顿 double tree 双树 St.Regis圣??瑞 吉斯 Le Meridien 艾美 Westin寰鼎 W酒店 Crowne Plaza 皇冠假日 Holiday Inn 假日酒店 Express by Holiday Inn快 捷假日 Intercontinent al Hotels Group 洲际 Intercontine ntal洲际 Four Points 福朋司Sheraton喜来 登 Starwood Hotels and Resorts 喜达屋 Marriott 万豪 Ritz-Carlton 丽思-卡尔顿 酒店管理公司 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 超五星品牌 五星品牌 四星品牌 经济型品牌 名称 图标 名称 图标 名称 图标 名称 图标 Sofitel 索菲特 Pullmon铂尔曼 Mercure Accor Hotel美居 Ibis 宜必思 Novotel诺夫特 Grand Mercure美爵 Regent International Hotels丽晶 Park Plaza Hotels & Resorts丽亭 Radisson Hotels & Resorts丽笙 Country Inns & Suites丽怡 Park Hyatt柏悦 Grand Hyatt君悦 Ramada华美达 Super 8速8 Howard Johnson豪生 Days Inn戴斯 Four Season四季 Four Season Hotel四季 Wyndham Corp.温德姆(胜腾) Wyndham温德姆 Hyatt Regency凯悦 Hyatt hotels and Resorts凯悦 Park Inn丽柏 Carlson Hotels Worldwide卡尔森 So The Accor Group雅高 酒店管理公司 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 序号 成立时间 开业客房数 开业饭店数 在杭州数量 如家 2002.6 <#990099'>32718 266 14 汉庭 2005 11520 96 14 莫泰168 200<#990099'>3.4 2<#990099'>3278 120 4 速8 2004.4 6240 65 4 锦江之星 1997.2 26098 181 7 7Days 2005.<#990099'>3 12800 121 2 格林豪泰 2004.<#990099'>3 9427 72 2 青年连锁酒店 2002.12 4842 106 5 经济型酒店 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 PART.PART.2 2 本案关联市场研究本案关联市场研究 AA 关联市场确定关联市场确定B B 区域市场分析区域市场分析 F F 酒店式公寓市场酒店式公寓市场 D D 写字楼市场写字楼市场 E E 星级酒店市场星级酒店市场 C C 商业物业市场商业物业市场 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 酒店式公寓市场 Hotel -Apartments 发展模式History 【商务公寓】 商务公寓是介于标准写字楼和公寓之间的“变种”。从配置上看逊色于写字楼却高于住宅公寓，从功能上看，既可舒适的居家生活 又可气派便捷的商务办公，从配套上看既有适合居住的生活环境又有便利的商务设施。 【产权式酒店】 产权式酒店是随着旅游房产的发展而兴起的一种房产销售模式，是集休闲、度假和投资于一体的新型房产开发项目。 在浙江，产权式酒店最早兴起于风光秀丽的千岛湖，西湖边的皇冠假日酒店 是杭州首家五星级产权式酒店。 【酒店式公寓】 酒店式服务公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理的公司进行统一上门管理，既有酒店 的性质又相当于个人的“临时住宅”，这些物业就是酒店式公寓的雏形。 公寓的概念内涵随着市场的发展不断的变化，最常见和典型的公寓:商务公寓、酒店式公 寓、产权式酒店公寓，公寓已经成为高档产品的代名词。 结论:直到目前，并没有酒店式公寓的详细标准，市场中所谓的酒店式公寓只是开发商增加了服务的附加值，就产 品本身而言并没有太大的改进。而且酒店式服务开始嫁接写字楼市场，酒店式写字楼等产品开始出现在杭州市场。 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 区域 项目名称 项目规模 主力面积 开盘时间 最新价格 销售情况 备注 和顺.风尚蓝湾 5.1 40-65 08年年底 \ 可售668套 4K精装标准 LOFT，4.98M LOFT/平层 Oakwood 宜家时代 5 40-90 08.05 1w 已售196套，可售246套，44.<#990099'>3% 滨江新城时代广场 20 50-90 08.05 1.8w 已售12<#990099'>3套，可售1117套，10% 4000精装标准 2500精装标准 凤凰城 1.8 <#990099'>38-58 07.02 1.8w 已售119套，可售298套，28.5%钱江 新 城 已开工 5 50-88 08.05 1.6w 已售210套，可售169套，55.4% 星光大道 视界之窗 2.2 40 08.11 1.4 可售402套 柏悦轩 4.5 75-1<#990099'>35 08.11 9000左右(平) 可售400余套 留庄.小轩 1.6 50-90 08.05 1.8-2.4w 已售105套，可售10<#990099'>3套，50.5% 世贸丽晶城 4.6 40-50 06.12 <#990099'>3.5-4W 已售<#990099'>376套，可售27套，9<#990099'>3.<#990099'>3% 华润?西子中心 2.1 40-55 07.01 4w 已售41<#990099'>3套，可售18套，95.8% 联合.麦田 2 40-70 08年年底 1.29w起 可售200于套 同方.国际广场 5 40-50 09年年初 1.<#990099'>38w \ SOHO领寓 4 50-120 08.01 1.4w 已售80套，可售<#990099'>3<#990099'>35 套，19.<#990099'>3% 海运.都会 9 \ 未定 \ \ 市 中 心 滨江 注:统计时间为2008年11月4日 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 创意地产专题研究 创意产业，又叫创 意工业、创造性产 业、创意经济、文 化产业等，其概念 主要来自英语 creative industries 或creative economy。 ?? 20世纪90年代，英国最早将“创造性”概念引入文化政策文件。 ??1998年出台的《英国创意产业路径文件》中明确提出“创意产业”这一概念:“所谓‘创 意产业’是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力的企业，以及那些通过对知 识产权的开发可创造潜在财富和就业机会的活动。 ??它通常包括广告、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、交互 式互动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等等。此外，还包 括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等”。 创意产业朔源 PART.<#990099'>3 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 创意地产专题研究 ??全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5,的速度递增. ??各发达国家的创意产业以各自独擅的取向、领域和方式迅速发展，展现了一幅创意产业 全球蜂起的热烈景象。 全球刮起创意经济产业风暴 ??从国际上创意创业的发展来看，英国、美国、澳大利亚、韩国、丹麦、荷兰、新加坡等 国都是创意产业的典范国家，他们都有自己的发展特色。在一些国家，增长的速度更快， 美国达14,，英国为12,。 ??2002年，创意产业成为英国第二大产业(仅次于金融服务业)，创意产业行业内约有 122000家公司在“部际商业注册机构”注册，雇佣总人数为190万，成为该国雇用就业人 口的第一大产业。 ??在美国，创意经济是知识经济的核心内容，更是其经济的重要表现形式，没有创意，就 没有新经济。美国人发出了“资本的时代已经过去，创意的时代已经来临”的宣言。 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 创意地产专题研究 创意地产的概念可 以定义为:泛地产+ 创意产业，其核心 是一种新型的商业 地产运作 ; 创意地产主要通过商业地产范畴内商铺(商厦、商业街等)办公楼和其他商 业设施的改建、 新建等方式，营造适合创意产业运作的建筑空间，并把这些建筑空间以租赁 或者销售的方 式，提供给从事创意产业的机构乃至个人。 ??当商业地产遇上创意产业，会产生1，1等于<#990099'>3或大于 <#990099'>3的效益。 创意地产的涵义 所谓泛地产，或称 广义地产，是将狭 义的房地产开发置 于更广的空间尺度 上进行定位、规 划、设计与开发， 顺应人类活动和消 费层次的日益高级 化及多元化的趋 势。 泛地产 + 创意产业 核心是一种新型的商业地产运作 创意地产通过打造创意产业粘性产业空间，形成创意产业集聚效应乃至产业 集群，使有限的 土地资源得到集约性的利用，使有限的建筑发挥最大的效能。 使有限的建筑空间成为无限的创意场所 创意地产还注重时尚消费文化经营，通过具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购 物、旅游等场所，建树和传播时尚，引领时尚消费经营。 注重文化建设，注重时尚消费经营 创意地产专题研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 ?? 2000年5月，上海卢湾区为盘活泰康路210弄老厂房资源，以发展创意产业为目标，进行招 商，现入驻中外机构101家，主要从事视觉艺术设计和经营，成为闻名遐迩的“田子坊”，被 誉为“上海创意产业发源地”。 ?? 2005年4月28日，上海为田子坊等老厂房、老仓库改建的,,家创意产业场所授牌为 “创 意产业集聚区”;到2005年底，上海这类 “创意产业集聚区”计划发展到 <#990099'>30余家。这些众多 的创意产业场所都涉及到房地产开发(改建)、招商、租赁、物业管理等业务。 从上海创意产业发源地到首批,,家“创意产业集聚区” 创意产业在中国 ?? 2004年上半年，北京峻峰华亭 “创意人基地”隆重推出。对于国内已经兴起的创意产业， 敏感的地产商把新盘开发和创意产业结合起来。峻峰华亭错层创意空间，定位于为兴起的创意 产业打造一个“孵化基地”，为从事创意工作的小型公司与工作室提供“创意人基地”。 ?? 2005年5月挂牌的北京“中关村创意产业先导基地”中，正在销售的第三极文化主题商场为 标志性项目。作为“中关村创意产业联盟”的主力单位，第三极文化主题商场以图书销售为特 色，是集文化、体育、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合性创意地产商厦。 从北京峻峰华亭“创意人基地”到第三极文化主题商场 创意地产专题研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 ??据悉，目前在杭高校与发展文化创意产业相关专业的在校大学生达12万人，仅2007年毕业 的文化创意人才就超过1万人。近年来，杭州文化创意产业得到了较快发展，综合实力已排名 全国第5位，仅次于上海、北京、深圳、广州。 ??“杭州的文化创意产业要力争进入第一梯队，位列前三，这是拓展杭州发展的“新蓝海”， 是培育杭州经济新的增长点。”这是杭州市政府领导的愿景。 “综合实力已排名全国第5位”创意产业在杭州 ??杭州文化创意产业重点发展: 信息服务业、动漫游戏业、设计服务业、现代传媒业、艺术品业、教育业、文化休闲旅游 业、文化会展业等八大门类文化创意产业。 ??2010年的具体目标: 三年内把文化创意产业打造成为杭州的新兴主导产业，产业增加值以年 均20,以上的速度递增;初步建成25个以上具有区域特色的文化创意产业园区或基地，建筑 面积总量超过100万平方米，集聚文化创意企业数量超过1000家。 ??2015年的具体目标:形成文化创意产业群，把杭州打造成以文化、创业、环境高度融合为特 色的“国内领先、世界一流”的全国文化创意产业中心，打响“创意杭州”品牌。 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 创意地产专题研究 十大创意产业园分布1-5 ??西湖创意谷:西湖大道与定安路路口开元中学旧址—西 湖创意谷开元198。汇集了逸飞集团、吴海燕的东方国设 计馆、中国美院的色彩研究所、风景建筑设计研究院、渠 晨明雕塑艺术研究院等; ??之江文化创意园:之江文化创意产业园由凤凰??创意国 际园区、美院象山校区紧邻区及两者之间10%留用地三部 分组成，整体规划为集产业发展、产业孵化、展览展示、 艺术休闲、特色配套等为一体的“国际化、品牌化、特色 化”国际艺术新区。(本项目所在区域) ??西湖数字娱乐产业园:文一西路75号，西湖数字娱乐产 业园，汇聚着中国博客网等52家数字娱乐类企业; ??运河天地文化创意园:始创于1958年的杭州化纤厂，地 址为杭印路49号，现在被改名为LOFT49。拱宸桥一带旧 厂房:A8艺术公社、唐尚4<#990099'>3<#990099'>3、乐富智汇园等产业基 地; ??杭州创新创业新天地:原杭州重机厂地块，集文化娱 乐、商业休闲、科研孵化、新型都市工业于一体的杭州次 级商务商业中心。项目总占地面积约为66.<#990099'>3公顷 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 创意地产专题研究 十大创意产业园分布6-10 ??创意良渚基地:创意良渚基地主要由中国良渚文化村片 区、良渚城镇一期行政商务片区和二期商业街区组成; ??西溪创意产业园:西溪湿地的静谧和源于自然的野趣; 1.5万平方米的桑梓漾西溪文化艺术村落，投资约8000万 元，将浙江大学紫金港校区、浙大科技园和西溪湿地周围 高档商住街等串珠成艺术基地。 ??湘湖文化创意产业园:湘湖文化创意产业园位于休博园 威尼斯水城区块。主要发展艺术设计、文化休闲旅游及文 化会展等产业。 下沙大学科技园:先后落户了新加坡杭州科技园、第五 ?? 时尚设计产业中心及浙江传媒学院文化创意产业园、中国 计量学院ZILOG(杭州)应用设计中心等高校文化创意园和 机构。下沙大学科技园总规划88万平方米。 ??白马湖生态创意城:位于滨江区白马湖区域的农居和山 水田园风光，将会成为一个杭州的“童话王国”，国家动 画产业基地和正在规划建设的卡通城等。 创意地产专题研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 创意产业在杭州 ?? ?凤凰国际?LOFT49 创意地产专题研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 创意地产的类型和案例 创意地产老建筑改建类型 分类 部分实例 老工厂 上海8号桥、北京798艺术区、杭州LOFT49 老仓库 上海四行创意仓库、上海东大名创库、南京圣划艺术中心 老地标 外滩<#990099'>3号、外滩18号、金茂J?LIFF时尚中心(裙房) 老街区 上海赤峰路设计街、澳门望德堂创意产业试点区 老大楼 广州LOFT<#990099'>345艺术空间(原PARK19) 老民居 上海田子坊石库门 老村落 深圳大芬油画村 创意地产新建筑新建类型 分类 部分实例 商厦 北京第三极、北京三里屯<#990099'>3.<#990099'>3 商办楼 上海海上海LOFT 商业街 东莞苏豪娱乐购物坊 文娱艺术区 香港西九龙文娱艺术区 创意园区 无锡工业设计园 创意基地 上海张江创意产业基地、大连普利产业基地 创意社区 上海创智天地、天津泰达时尚广场 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 地区 项目名称 创意点 街长(m) 建筑面积(?) 发展商或运营商 杭州 星光大道 引进“星光大道”概念导入娱乐经济理念 750 <#990099'>30 万 浙江华联杭州湾创业有限公司 上海 海上海创意商业街 新文化地产，上海创意产业中心驻地 400 20万 上海上实房地产有限公司 武汉 汉正街第一大道 与纽约第五街“联姻”全面开展商业交流 N/A 20万 武汉龙腾置业有限公司 新乡 东方文化商业步行街 显示出中华民族文化强调文化教育功能 700 15万 河南天业置业有限公司 成都 戛纳印像 电影文化、婚庆文化和Loft+Soho等 N/A 8万 四川飞森房地产开发有限公司 南京 水木秦淮 秦淮河风貌，自然生态景观 750 4万 香港高升投资公司 嘉兴 梅湾街 历史文化休闲街，文化积淀与现代时尚结合 N/A 1<#990099'>3万 嘉兴城投集团公司城建房产公司 珠海 唐人街 岭南式骑楼设计，丰富人文历史文化资源 N/A 2万 珠海唐家湾房产开发有限公司 北京 观音堂文化大道 中国第一条画廊街 N/A N/A 北京千缘文化公司 杭州 湖滨国际名店街 传递前沿的时尚文化、品牌文化和消费美学 N/A N/A 杭州湖滨商旅游建设有限公司 创意地产专题研究 2005年中国创意商铺排行榜商业街系列 动力作品 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 B 目标客户定位 PART.4 项目定位 A 项目定位 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 项目定位 整体定位 转塘商业服务综合体 & 全天候 生活化 创意商务基地 ??项目所处区域的气质:生态的、艺术的、休闲的; ??转塘的定位是RBD———游憩商务区、旅游集散中心。 ??项目与美院为邻——美院的人文艺术气息、美院的创意产业经济; ??以创意产业为核心，SOHO产品为龙头，商业、办公、酒店三大区域区域统一互 动。 ??虽然本项目的产品形态多样，但三者的关系和谐而又统一。因此本项目应把三者采 用整合的手法塑造，统一于一个具备整体性的概念之中。 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 B 目标客户定位 PART.4 项目定位 A 项目定位 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 项目定位 目标客户 租赁SOHO目标客群分析 目标客群特征 ??以经营、研发创意产业为主; ??公司具有较强实力，拥有自己专业产品，是本行业中的佼佼者; ??价格承受能力较强，但对办公空间、配套设施要求较高; ??产业链相关联的上下游外部机构或企业; 目标客群分析 ??品牌专业公司 ??创意产业公司 ??创意产业链相关机构及企业 ??私营公司 ??相关服务型企业 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 项目定位 目标客户 租赁沿街商铺的目标群分析 目标客群特征 ??以经营艺术、DIY、电子数码等创意产业为主; ??一批年轻创业者，经营时尚产品，吸引众多追求时尚的 年轻消费群体; ??普遍存在街铺经营概念; ??对本项目整体提升形象有较大帮助。 目标客群分析 品牌形象店 ?? ??创意专业店 ??创意餐饮业 ??娱乐服务业 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 项目定位 目标客户 购买商业街/SOHO的目标客群分析 目标客群特征 ??普遍看好杭州的经济前景; ??对整体区域形象及交通条件提升，持乐观态度; ??青睐于产品的空间设计，可自由发挥创意; ??注重本案产品的房产投资功能，看好本案的投资收益和升值潜 力。 ??追求产业“群聚效应”; 目标客群分析 ??省内外、本地投资客 ??私营公司 ??创意产业公司及产业链相关机构、企业 ??创意主题街业主 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 产品初步建议 PART.5 创意工作室(小户 型) (主力面积40-70?)类住宅(大户型) (主力面积200-400 ?) 企业独栋(商务别 墅) (主力面积200-450 ?) 商务酒店 纯写字楼 大卖场A B C D E F G H 创意工作室 27989 类住宅 18997 企业独栋 1749 写字楼 14875 底商 12000左右 商务酒店 187<#990099'>30 大卖场 24816 说明: 周边预计居住人口规模 在6-7万人左右，其中 安置房社区居住人口在 5-6万人左右，美院师 生规模在5000人左右; 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 产品初步建议 PART.5 幢号 层数 总面积 单层面积 主力面积 套数 A 12 16<#990099'>31<#990099'>3 1<#990099'>359 40-70 <#990099'>300 套左右 B 12 11676 97<#990099'>3 40-70 210套左右 注:不包括商业部分。 创意工作室(小户 型) (主力面积40-70?) 商务酒店 大卖场A DC B ??A楼底商(2600?)主要为配套性商业，建议设置眼 镜店(宝岛、宝丽)、美术用品店、中国移动、美容美 发、干洗店、西式快餐、电子产品等; ??B楼底商(2000?)休闲餐饮，如:星巴克; ??C楼商务酒店;(后期可根据市场调研确定酒店定位) ??D楼大卖场;(后期可根据商业规划对结构及布局作出建 议) 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 产品初步建议 PART.5 类住宅(大户型) (主力面积200-400 ?) 企业独栋(商务别墅) (主力面积200-450 ?) 纯写字楼E G F H 幢号 层数 总面积 单层面积 主力面积 套数 E 12 8462 705 180-<#990099'>350 24-48 F 1<#990099'>3 105<#990099'>35 810 200-400 26-52 G 11 14875 1<#990099'>352 具体分割 \ 200-450 4-8 H <#990099'>3 1749 注:不包括商业部分。 ??E楼的底商(1100?)建议作为商务餐饮配套，如:两岸 咖啡，星巴克等商务性质餐饮; ??F楼及EF之间的裙楼建议作为泛会所(2500?)经营;高 端餐饮，高端休闲娱乐;满足EFH楼的高端需求; ??G楼的底商1-2层(2500?)作为银行等金融机构;<#990099'>3层 (1200?)作为员工餐厅(可引入外婆家快餐，可对外经 营) 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 产品初步建议 PART.5 大卖场 大卖场 分类 楼层位置要求 租赁面积要求 单层面积要求 层高要求 楼板承重要求 排水要求 配电要求 百货公司 1-4层 5000m2左右 ?<#990099'>350kg/m2 超市 ?<#990099'>3层 5000m2左右 连锁电器商场 1-4层 ?4000m2 ?2000m2 家具家居广场 4层左右 25000-40000m2左右 ?5000m2 建材超市 首层及2-5层均可 5000m2左右 <#990099'>3-4吨/m2 书城 首层及2-5层均可 5000m2左右 <#990099'>3-4吨/m210000-20000m2 左右 ?6m 接驳到位 国家标准 ?500kg/m2 供水?100DN 10000平方米约2500KVA 首层层高 ?5.5m，二层 以上层高 ?4.5m 10000-20000m2左右 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 产品初步建议 PART.5 小户型产品概念示意 新风系统LOFT户型 X户型 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 产品初步建议 PART.5 不同商业业态对建筑的要求的细化分析 z 综合型大型超市 z 餐饮、连锁餐饮和美容美发、棋牌室 z 银行、金银饰品 z 服饰、鞋帽、箱包、工艺品、玩具店、小型药店、化妆品 z 茶坊、酒吧、咖啡吧 z 网吧、电玩城 z 食品商店、大型药店、糖烟酒商店、钟表眼镜、婚纱摄影楼 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 产品初步建议 PART.5 大型综合超市 建筑结构最佳为拱顶无柱结构或者框架结构。 ??层高不低于6米 ??柱间距不小于7.2米 ??基本为2~<#990099'>3层商业建筑，须考虑架设无阶梯斜坡自动扶梯的位置 ??配套设施主要是电力，以每100平方米15千瓦配置 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 产品初步建议 PART.5 餐饮、连锁餐饮和美容美发、棋牌室设计要求 由于餐饮和美容美发的营业用房基本经过个性化装饰和布置，各种建筑形式均适合开设， 不可有剪力墙或承重墙挡住门和橱窗。 ??层高基本在2.8~<#990099'>3.5米之间均可 ??开间或柱间距最好载.5米以上，一般以框架式结构为主 ??餐饮营业用房位置在、2、<#990099'>3楼均可，少数可设载楼以上 ??大中型餐饮需要有充足的停车位，美容美发无须太多车位 ??电力配备以每100平方米10~20千瓦 ??有充足的自来水、通畅的油烟气排放通道(高档商圈内最好有污水排放、 生化处理装置) ??高档次、多楼层餐饮营业用房可考虑配备送餐电梯等 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 产品初步建议 PART.5 银行、金银饰品设计要求 ??框架结构 ??框距大于5米 ??进深大于8米，10~15米为佳 ??形状方正可安装技防装置 ??门前不可有全封闭交通隔离拦和高于1.2米的绿化遮挡橱窗 ??层高大于<#990099'>3.2米 ??除正面通道之外，其他通道绝对不与居民、消费人流和其他单位人流往来，保障其安全性 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 产品初步建议 PART.5 服饰、鞋帽、箱包、工艺品、玩具店、小型药店、化妆品设计要求 ??框架结构、砖混结构、框剪结构均可 ??层高不低于2.8米 ??门面开阔，门面宽度不可小于<#990099'>3.<#990099'>3米 ??配置水、电、电话即可 ??进深12~15米，一般越短越合适，需有仓储功能，无剪力墙或承重墙挡住门和橱窗 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 产品初步建议 PART.5 茶坊、酒吧、咖啡吧设计要求 ??茶坊、酒吧、咖啡吧的布置和装饰有个性化和艺术化要求，对建筑结构形式没有特殊要求 ??层高不低于2.8米 ??开间不低于<#990099'>3.6米 ??电力按每100平方米10千瓦配置 ??带有简单舞池和大型吧台的酒吧需少柱或者无柱，层高不底于<#990099'>3.5米，避免压抑 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 产品初步建议 PART.5 商家要求:KTV 面积需求:2500平方米左右 单层面积需求:500—1000平方米 对楼层的需求:1—<#990099'>3层 层高要求:<#990099'>3、5米左右 对承重的要求:<#990099'>350KG/平方米 一定的停车要求 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 产品初步建议 PART.5 商家要求:中餐厅 面积需求:2000平方米左右 单层面积需求:500—1000平方米 对楼层的需求:1—<#990099'>3层 层高要求:4、5米左右 对承重的要求:<#990099'>350KG/平方米 一定的停车要求 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 产品初步建议 PART.5 商家要求:茶艺馆 面积需求:500平方米左右 单层面积需求:500平方米 对楼层的需求:较高楼层 层高要求:4、5米左右 对承重的要求:<#990099'>350KG/平方米 一定的停车要求 案例研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 海上海 规划指标: ?? 规划总用地面积:84787.7平方米 ?? 总建筑面积:2<#990099'>32797平方米 ?? 住宅总建筑面积:89710平方米 ?? 创意居(LOFT)总建筑面积: 78081平方米 ?? 商业街总建筑面积:16000平方米 ?? 综合容积率:2.44, ?? 绿化率:<#990099'>35.2% 海上海 街区功能展示图 案例研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 海上海 海上展馆 案例研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 海上海 海上讲堂 案例研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 海上海 海上剧场 案例研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 海上海 木院落 案例研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 海上海 红砖院 案例研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 海上海 玻璃院落 案例研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 海上海 金属院落 案例研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 海上海 混凝土院 案例研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 海上海 街区空间展示 案例研究 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 海上海 街区景观艺术小品 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 简单的营销代理已不足以满足我们 的客户需求，全程营销策划必须在 整合社会资源才能有效提高我们的 市场价值。 ——动力(中国)地产机构 我们坚持的服务理念:要 做别人做不到的事情，做 别人还没有做的事情，把 最好的呈现给客户。 ——动力(中国)地产机构 我们坚持的服务理念:要做别人做不到的事情，做别人还 没有做的事情，把最好的呈现给客户。复合地产的开发过 程中需要充分发挥全程价值整合的全方位、多元化的战略 系统优势，最终实现复合地产价值最大化，复合地产盈利 模式多元化、复合地产运作风险最小化。 ——动力(中国)地产机构 动力观念 谢谢～ 版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归动力(中国)地产机构所有，未经动力(中 国)地产机构书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内 容。 [2008]wy-01 望远转塘项目市场报告 谢谢～