走企业联合开发之路是重庆房地产企业快速扩张的捷径

走企业联合开发之路是重庆房地产企业快速扩张的捷径 联合开发—— 重庆中小房地产开发企业快速扩张的捷径 与全国其他大中城市相比，重庆市房地产开发业起步较晚，房地产企业刚刚完成资本的原始积累，正处于打造品牌、快速扩张阶段。企业的发展实际上是企业全方位扩张的过程。重庆市房地产开发企业将以怎样的方式来完成市场的快速扩张，在未来二、三年的市场拼杀中立于不败之地呢,对中小开发企业来说，联合开发之路将是它们在市场上快速扩张从而壮大实力的捷径。下面就重庆市房地产开发目前状况及联合开发的模式、难点予以探析。 一、 重庆市房地产开发中存在的问题 我们在这里找重庆市房地产开发中存在的问题，并不是说重庆市房地产开发没有成绩，只是在本文中暂且不作述。总的看来，重庆市房地产开发存在“两多一小”的特征。即开发企业多，2001年1490多家，2002年全市共1600多家;开发项目多，2001年动工开发的项目达到1700多个，建筑面积519.73万?;2002年动工项目约1900多个，建筑面积670多万平方米;单个项目体量小，2001年平均每个项目约3100?，全年每个开发企业平均开发量约为4000?。存在的问题具体表现在以下几个方面: 1、从区域分布上表现为:一是商业物业过于集中，主要分布在解放碑、杨家坪等六大商圈。这些地方商场林立，特大型、超大型摩肩接踵。过于集中的商业虽然给购物者以选择商品的方便，但使本来就拥挤的市内交通更显得不堪重负，特别是众多交通瓶颈这一长久以来讨论的话题更是 成为影响百姓出行方便的大问题。二是商住一体化开发。从重庆市现有楼盘中，包括正在开发或拟开发的，只要是临街、临路地段的项目都形成了“下铺上房”的格局。其实开发商未必做过认真的市场调查，项目的定位已经出现问题，大量商铺空置的现象已经突显出来。有些地段的商业因竞争过于激烈而退场的现象已并不鲜见。我们不难推测重庆市的房地产泡沫现象应该首先产生在商业物业。三是旧城改造任务繁重，且集中分布于主城区。重庆市繁华的闹市区危房数量之大，需改造的面积之多，在全国是罕见的。到目前为止，据统计，十年来旧房改造面积达600万?，并且相应地集中在主要的城区，尚需5年时间旧房改造才能基本完成。树立重庆市城市新形象，首先是旧房、危房改造工程的全面实施。因此，旧房改造将是影响重庆城市形象的关键所在，也是政府城市工作的重中之重。 2、从产品特征上看，重庆市房地产开发存在以下几个方面的问题: (1)产品市场投放量过快过大，但品质不高。重庆市房地产项目开 发从2000年的518.00万?到2002年660.73万?，每年递增 34%，预计2003年的开发量约为700多万?，比上年增长了 35%，近5年开发的数量等于解放后50年开发的总和。但是产 品的品质不高，特别是物业管理严重滞后，维护不力，更加降 低了产品的品质。 (2) 室内布局不合理。由于价格持续低迷，开发企业在产品室内布 局上未作太多的研究，往往形成室内空间的死角，功能分工不 明确，通风采光性能差。同时由于重庆人追求大户型住宅，浪 费的空间也很大。 (3) 配套功能不齐。由于物业管理费低(多层房每平方米只有 0.4—0.5元，高层房每平方米1元左右)，小区内物业的配套功 能不齐，降低了住户的生活质量。 3、从购房趋势来看，重庆市是一个有2000多万农民的城市 ，加之以传统的制造业为主，产业工人的比重大，2002年人均GDP仅7000多元，在全国大中城市中属最低者之一。因此，反映在购房趋势上，主要是选择交通便利、易居易商、价格相对较低的房子。对品质较高、配套齐全、高尚舒适、价格在3000元每平方米以上的中高档小区还只是少部分人的选择。 存在以上问题的根本原因，主要是政策导向和开发企业的急功好利，加之特殊而复杂的地理位置而引发的交通等基础设施建设的滞后所致。但更重要的是观念的严重滞后，传统观念根深蒂固，住房商品化的观念远远滞后于全国其他大中城市。 二、企业联合开发的必要性和可能性 1、 企业联合开发的必要性 首先是由房地产开发的属性决定的。房地产开发具有地域性强、开发周期长、资金投放量大、同时项目开发涉及的面广，这些是影响房地产开发的重要因素，特别是对中小企业来说，受以上因素的约束更为明显。 其次是重庆市房地产企业自身需要整合。一是重庆市房地产开发企业数量多，单个项目体量小，难成规模，并且相互竞争，大打价格战，品牌意识和品牌建设没有提到一定的高度。二是企业发展的战略理念存在危机。A、人才危机。企业人才严重溃乏，特别是中小企业不仅没有人才发展战略，就是现有的人才也难以留住，有些企业只重视技术人才而忽视管理人才。B、互信危机。行业之间竞争有余而合作不足，彼此在技术信息、 企业管理等方面严格保密，固步自封，甚至互相诋毁，置对方于死地而后快。C、诚信危机。地产诡计的施展与房地产陷阱的出现有着千丝万缕的联系，诚信成为骗局,购房者往往望房而生畏。D、实力危机。自有资金少，融资能力差，筹资渠道单一，信誉等级低。 第三是房地产外来企业大兵压境，短兵相接的激战已经开始，势必对本来就十分脆弱的重庆市房地产开发企业形成严重的冲击。A:观念冲击。外来企业在企业管理上决不局限于旧有的模式，都有一套自己的成熟机制，特别是在建筑风格、环境规划、小区配套、及人力资源的开发等硬件和软件上都与“川军”形成强烈反差，实际上是一种开放式的开发管理模式对传统模式的冲击。B:经济实力冲击。外来企业以其鲜明的品牌形象影响千家万户，其资金实力、筹资、融资能力与本市名不见经传的中小企业不可相提并论。同时，外来企业以其合适的价格定位和规模开发都是本市中小企业不可同日而语的。C:运作模式冲击。类似于集团军与游击队之战。 总的来看，无论是广东、香港，还是上海等地的开发商，拟或是境外投资者都把眼光瞄准了重庆，当这些发达城市的开发空间越来越小，甚至于开发企业无法生存的时候，重庆理应是首选之地，他们必定会选择重庆来敲开西部的大门。和记黄浦、融侨长江、华立控股、广厦一建等的到来，正说明了这一问题。 2、 企业联合开发的可能性 (1)西部大开发战略的实施，给重庆市带来了无限的商机，特别是 直辖市的设立，市政府一系列政策陆续出台，极大的推动了 重庆市房地产企业的发展。企业改制的完成，国民经济每年 约按9.0%递增，为房地产开发提供了广阔的空间。一些大型 开发企业如协信、龙湖等蓄势而发，在楼市上连连得手，成 为本市房地产开发的龙头企业。一些非房地产开发企业如“摩 帮”等也涉足这一领域。楼市前景被业内外人士一片看好。 (2)市政府加大力度清理市场，将一批有名无实的开发企业淘汰出 局，实行全行业大洗牌。 (3)加入WTO也正值重庆市房地产开发企业的再次创业阶段，新 的理念、观念得到迅速提升，避免了重庆市开发企业少走弯路， 借水行舟。 (4)一部分企业已认识到自己在市场角逐中的劣势与处境，已成功 作了联合开发的偿试。如流星花园等就采取统一规划、分步实 施的形式开发，取得了开发企业与购房者双赢的效果。 三、开发企业联合的模式探讨 企业联合并不是一个新鲜事物，但是在特定时期企业联合、捆绑具有特殊的意义。因此，它的作用不可等闲视之，是重庆市中小开发企业乃至大型开发企业快速扩张的有效途径，也可以说是一条捷径。下面就企业联合的模式作肤浅的探讨。 1、参与联合的企业类型 (1)数个房地产开发企业联合，形成庞大的开发集团，按照专业 特长分工协作的方式运转。 (2)房地产开发企业与其他类型企业的联合，其他类型企业加盟， 房地产开发企业实施开发，共同分享利润。 (3)房地产开发企业与众多投资者个人联合。 (4)房地产开发企业与专业中介服务公司捆绑，实行优势互补。 2、联合模式 (1)整体购买项目。 (2)入股、合并重新组建。 (3)松散性(临时性)项目组合。 (4)资金整合，资源共享。 3、开发企业联合的意义 (1) 开发企业联合，实施有序竞争，各得市场份额，由相互的价 格战引发品牌竞争，进而形成开发产品的整合营销。 (2) 同质开发企业联合，必然引起开发企业的再定位，从而更准 确地实施产品、客户、价格、形象定位，优势互补。 (3) 企业资源(人才、信息、技术、管理等)共享，减少人员的 重复设置，分工更细，成本更低。 (4) 资金整合，形成一定的开发规模，提高企业抗冲击力和风险 防范能力。 四、企业联合开发之路的难点及解决的策略构想 1、难点: (1) 观念转变难。开发企业必须更新观念，克服唯我独尊、家 庭式小作坊的经营理念，改变单打独斗、孤军奋战的困境。 (2) 互信不够，自身利益无法保障。部分企业的负责人因角色 的转变出现很大的心理障碍，或有一种寄人篱下，丧失尊 荣的感觉。 (3) 法制保障不力，多种成份所有制企业真正意义上的各种成 份平等对待尚未实现，执法的公正性或透明度值得怀疑。 (4) 现有企业成分复杂，历史遗留问题多，难以形成统一认识。 2、策略构想: (1) 政府对企业改制的力度要进一步加大，经营自主权进一步 放开。同时对改制企业不仅要扶上马，而且要送一程。 (2) 严格项目开发的审批程序，克服规划的随意性或短期的利 益驱动性。对不能形成规模效益的开发项目严格予以限制， 提高土地的综合利用效果。 (3) 严格开发资金规模审查和融资、筹资渠道的可信度评估， 扩大资金使用效率，避免或减少投资风险。 (4) 成立由业内资深专家组织的企业联合机制，同时要发挥房 协的作用。 (5) 高素质的房地产顾问机构充分利用自有资源整合的能力， 担当起企业联合、捆绑的重任，为企业嫁接、组合牵线搭 桥，充当好“红娘”。 从重庆市目前的房地产状况看，房地产企业的扩张仍然是以“以小搏大、循序渐进”为主要方式。但是，市场竞争的日益国际化，使得这种方式显得苍白无力，特别是在中国加入WTO后表现得更为淋漓尽致。因此，重庆市房地产开发企业(特别是中小企业)在高奏凯歌的同时，也应看到潜藏着的极大的危机——狼来了。其实狼已经来了。 ,赵德刚、谭刚, 【“联合开发”事关开发企业的生死存亡～“联合开发”的模式一直是业界探讨的话题。 深圳瑞尔特房地产顾问机构愿与业界精英共同探讨。联系电话:023—62984193 26909276 62984197 0755— 网址:www.szreal.com E—mail:cqreal2002@sina.com 】