物业公司 养护费及维修基金管理办法

物业公司 养护费及维修基金管理办法 第一章 总则 第一条 为加强对小区日常维修养护费及维修资金的管理，依据中央、省 物业管理有关法规文件，结合小区实际情况，在海南嘉华物业管 理有限公司(以下简称“物业公司”)与小区业主委员会友好协商 的基础上，双方共同制定《嘉华城市花园日常维修养护费维修资 金管理办法》(以下简称“办法”)。 第二条 本办法只适用于嘉华城市花园小区。 第三条 本办法所称日常维修养护费是指用于本小区房屋共用部位及共用 设施、设备日常维修养护的专项费用。 第四条 本办法所称维修资金是指用于本小区房屋共用部位及共用设施、设 备保修期满后的大修、改造和更新的专项费用。 第五条 本办法所称房屋共用部位是指小区内房屋的承重结构部分(包括楼 盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)，外墙面、楼梯间、走廊 道、门厅等。 第六条 本办法所称共用设施设备，是指小区内或单幢房屋内，建设费用已 分摊进入住房销售价格的共用上下主管道、落水管、水箱、加压 水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气管道、消防设施、绿 地、大门、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公 益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第七条 日常维修养护费和维修资金归小区全体业主所有。物业公司受业 委会的委托，代为严格管理和妥善使用日常维修养护费和维修资 金。 1 第八条 业委会及全体业主对日常维修养护费和维修蒙古包铁管理与使用 进行审核、指导和监督。 第九条 日常维修养护费和维修资金的管理，遵循“单独记帐、专款专用; 多方筹集、合理分配、明帐细算、定期公布”的原则。 第十条 物业公司受业委侍的委托，代为经营小区内共用设施设备、共有场 地和房屋。 第十一条 委托经营的全部收，每年由双方评估决议并签订“其他收分配比 例”。按比例归业委会其他收的款项，用以补充日常维修养护 费的不足和维修资金的积累。 第十二条 双方《物业管理委托》期满、业委会不再续聘物业公司时， 依照有关规定，物业公司应向业委会全额移交审核后的日常维修养 护费和维修资金。 第二章 使用范围和开支种类 第十三条 日常维修养护费和维修资金在房屋共用部位的主要使用范围为: (一)承重结构部分的土建修补、防渗漏水。 (二)外墙面的土建修补和清洁粉刷。 (三)楼梯间、走廊道、门厅的土建修补装饰及粉刷。 (四)各类设备用房的土建修补和防渗漏水。 (五)门窗的维护、修补和更换。 第十四条 日常维修养护费和维修资金在共用设施、设备方面的主要使 用范围为: (一) 供电设施设备 2 1、 供电干线的检修、维护和更换。 2、 各类电供给和主计量用表、箱、柜等设备的维修维护和更换(住 户自用计量表具不包括在内)。 3、 发电机组的维护、保养和运行使用的柴油。 (二) 排水设施、设备 1、 各类给排水管线的检修、维护和更换。 2、 各类水供给和计量用的设备、表具的检修、维护和更换(不包括 住户自用计量表具)。 3、 供水用的水池、水箱的检修补漏。 (三) 消防设备设施 1、 消防设备的检修、维护和更换。 2、 消防用具的维护、更换。 (四) 照明设备、设施 1、 公共照明灯具和开关等的检修维护和更换。 2、 公共照明用设施的检修和维护和养护。 (五) 住宅区共用道路及大门的修补和维护。 (六) 住宅区公共绿地和绿化设施的小型改造(不包括因人为破坏和管理 不善而导致的改造)。 (七) 住宅区共用收视天线、避雷天线和各种标志等的检修和更换维护。 (八) 住宅区内共用的沟渠、沉沙井、化粪池的检修维护。 (九) 非经营性停车库的检修维护(包括各种安全设施和各种标志)。 (十) 各类共用休息、文体娱乐设施的检修和维护。 3 第十五条 日常维修养护费和维修资金的支出包括直接费用和间接费用两部分。 (一)直接费用包括直接劳务费用和直接材料费用。 直接劳务费用是指用于房屋共用部位和共用设施设备维修养 护所发生的劳务费用。直接劳务费用应是嘉华物来管理处不能处 理，且经业委会同意，必须外请人员而发生的知项劳务费用。 直接材料费用是指在房屋共用部位和共用设备设施养护过程 中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、 低值易耗品、包装物、专用工具等。 (二)间接费用包括因维护房屋共用部位和共用设施设备而间接发生的 材料运输费、保险费、劳动保护费、设备年检费及其他费等。 第三章 资金来源 第十六条 日常维修养护费的来源 (一) 业主(住户)每月定额缴纳的资金: 以业主(住户)拥有(或使用)房屋的建筑面积为基数，以本小 区物业管理委托合同规定的标准为缴费标准，物业公司按月收 取。 (二)物业公司经营共用设施设备及共有场地和房屋得全部收中， 业委会按比例分配所取得的“其他收”。 (三)共用设施设备及房屋共有部分因遭受人为破坏而取得的赔偿 和罚款收。 第十七条 小区维修资金的来源 4 (一) 物业公司经营共用设施设备及共有场地和房屋所得全部收中，业 委会按比例分配所取得的“其他收入”。 (二) 小区共用设施设备及房屋共有部分因遭受人为破坏而取得的赔 偿和罚款收入。 (三) 维修资金不足时，由业依法按比例缴纳的资金。 第四章 管理使用规定 第十八条 物业公司根据业委会(全体业主)的授权，对日常维修养护费和维修资金进行委托管理。 第十九 物业公司以小区为独立核算单位进行记帐管理，并做到专款专用。 第二十条 日常维修养护费当年引结余部分转下年度使用，不足部分由以后年度逐月收取给予弥补。 第二十一条维修资金不足时，业主应当按照业委会的决定(经业主大会通过)和所拥有的房屋建筑面积，依法按比例缴纳维修资金。 第二十二条日常维修养护费和维修资金的审批权限 (一)每月发生的日常维修养护费，300元以下的维修项目上，由物业公 司审批;300元以上的维修项目须由业委会审批，同时由物业公司 负责执行。 (二)维修资金的使用，须由业委会审批后，方可由物业公司负责执行。 第二十三条房屋共用部位和共用设施设备的维修养护由物业管理处负责组织实施。 第二十四条周六、周日为业委会专人审批时间，紧急维修可由物业公司先垫付，后于事中补办审批手续。 5 第二十五条工程完工后，由业委会先行指定专人审核验收，并在物业公司工程审核单上签字。 第二十六条根据使用日常维修养护费和维修资金的审批权限及工程要求，由审批人或(指定工程技术人员)对工程再次进行验收，并由其审核签字后方可报销。 第二十七条日常维修养护费和维修资金的财务项目，由物业公司于每月十日公布一次。收支项目应列明细及开工项目、审批人、维修费金额和余额等。 第五章 法律责任和争议处理 第二十八条物业管理公司必须严格遵守本办法的有关规定，合理使用日常养护费和维修资金，不得擅自乱摊、乱去。如管理不善造成日常维修养护费和维修资金损失、流失者，其应承担相应的法律责任。 第二十九条业委会对物业公司违法违规情况有必要提出处理办法，并报市房地产行政主管单位仲裁或人民法院依法判决。 第六章 附则 第三十一条 本办法如与国家法律法规小区物业管理委托合同有抵触之处，以国家法律法规及小区物业管理委托合同规定的内容为准。 第三十二条 本办法自 年元月一日起正式实施。 6